Для новичков, решил выделить в отдельную тему. Ныне очень актуальную. 52 / 3067
13 фев. 2015
Алгоритм сдачи квартиры в наем:
1. Определяем ЦА и соответственно определяем рыночную стоимость объекта.
2. Проводим грамотную рекламную компанию, опять же исходя из характеристик объекта и ЦА. Визуализация и описание должны быть всегда на высоком уровне. Необходимо четко понимать где и как рекламировать объект помимо ЦИ.
3. Показы. Собеседование и заселение.
Теперь о птичках. Со страховкой уже разобрались. Советую еще оплачивать страховку по ЕЖД. Работает. Регистрацию временную сделать можно, а порой нужно. Дабы избежать возможных штрафов, если наниматели не из Москвы и МО. Хотя это легко обходится. Из неудобств - сложнее выгнать (но так как у нас в суд за этим собственникам ходить бесполезно, то не факт), иногда, но не всегда значительно могут вырасти КУ (пусть оплатит наниматель, если ему так нужна временная регистрация). Депозит принято вносить в размере месячной стоимости. Больше - обычаи не позволят. Народ не пойдет на это.
С мебелью и техникой стоит решить заранее. Если квартира пустая - не стоит сразу все покупать. Достаточно кухни, холодильника. Все остальное будьте готовы докупить в разумных пределах под клиента. Если квартира захламлена, стоит не цепляться за отдельный хлам и быть готовым с ним расстаться, опять же по желанию клиента.
В первую очередь нужно выбирать жильцов, а не гнаться за 1-2 тысячами выше рынка. Ваша квартира и отношения с соседями стоят гораздо дороже. Не говорю уже о нервной системе.
Документы, такие как договор найма, акт передаточный, рассписки и пр. Спокойно можно скачать в интернете или запросить тут. Нам не жалко. Мне точно.
Первое что нужно изучить в обязательном порядке, ПЕРЕД СДАЧЕЙ КВАРТИРЫ, - главу 35 ГКРФ. Она небольшая. Час времени всего заберет максимум.
Если не воспользуетесь предложением Димы, и откажетесь от договора ДУ. Проверяйте квартиру раз в месяц. НЕ РЕЖЕ. Но только в присутствии нанимателя. И предварительно согласовав время. Единственным серьезным доказательством для налоговой получения Вами дохода являются рассписки в получении Вами денег. Которые Вы оставите нанимателю. Еще свидетельские показания. Учтите, что полиция редко помогает выгнать жильцов, не нарушающих уголовное законодательство, а скорее напрвит Вас в суд, так как это гражданско-правовые правоотношения. В суде же Вам делать нечего. Это на совсем крайний случай, поэтому озаботьтесь стратегией расставания со злостными нарушителями сами. На форуме много об этом. Ненаписано. Поэтому сно ва - Выбирайте Жильцов и Проверяйте квартиру. Жильцы, оплатившие комиссию, как правило стабильней и лояльней.
Это и естественный барьер и доказательство серьезности намерений. Я об этом писал подробно. Удачи! Сорри за ошибки - печатаю с планшета и быстро.
PS На самом деле обычно все хорошо и проблем не возникает. Много конечно есть мелочей которые нужно еще учесть, обо всем не напишешь. Хороших клиентов Вам. И всем собственникам. С ув.
1. Определяем ЦА и соответственно определяем рыночную стоимость объекта.
2. Проводим грамотную рекламную компанию, опять же исходя из характеристик объекта и ЦА. Визуализация и описание должны быть всегда на высоком уровне. Необходимо четко понимать где и как рекламировать объект помимо ЦИ.
3. Показы. Собеседование и заселение.
Теперь о птичках. Со страховкой уже разобрались. Советую еще оплачивать страховку по ЕЖД. Работает. Регистрацию временную сделать можно, а порой нужно. Дабы избежать возможных штрафов, если наниматели не из Москвы и МО. Хотя это легко обходится. Из неудобств - сложнее выгнать (но так как у нас в суд за этим собственникам ходить бесполезно, то не факт), иногда, но не всегда значительно могут вырасти КУ (пусть оплатит наниматель, если ему так нужна временная регистрация). Депозит принято вносить в размере месячной стоимости. Больше - обычаи не позволят. Народ не пойдет на это.
С мебелью и техникой стоит решить заранее. Если квартира пустая - не стоит сразу все покупать. Достаточно кухни, холодильника. Все остальное будьте готовы докупить в разумных пределах под клиента. Если квартира захламлена, стоит не цепляться за отдельный хлам и быть готовым с ним расстаться, опять же по желанию клиента.
В первую очередь нужно выбирать жильцов, а не гнаться за 1-2 тысячами выше рынка. Ваша квартира и отношения с соседями стоят гораздо дороже. Не говорю уже о нервной системе.
Документы, такие как договор найма, акт передаточный, рассписки и пр. Спокойно можно скачать в интернете или запросить тут. Нам не жалко. Мне точно.
Первое что нужно изучить в обязательном порядке, ПЕРЕД СДАЧЕЙ КВАРТИРЫ, - главу 35 ГКРФ. Она небольшая. Час времени всего заберет максимум.
Если не воспользуетесь предложением Димы, и откажетесь от договора ДУ. Проверяйте квартиру раз в месяц. НЕ РЕЖЕ. Но только в присутствии нанимателя. И предварительно согласовав время. Единственным серьезным доказательством для налоговой получения Вами дохода являются рассписки в получении Вами денег. Которые Вы оставите нанимателю. Еще свидетельские показания. Учтите, что полиция редко помогает выгнать жильцов, не нарушающих уголовное законодательство, а скорее напрвит Вас в суд, так как это гражданско-правовые правоотношения. В суде же Вам делать нечего. Это на совсем крайний случай, поэтому озаботьтесь стратегией расставания со злостными нарушителями сами. На форуме много об этом. Ненаписано. Поэтому сно ва - Выбирайте Жильцов и Проверяйте квартиру. Жильцы, оплатившие комиссию, как правило стабильней и лояльней.
Это и естественный барьер и доказательство серьезности намерений. Я об этом писал подробно. Удачи! Сорри за ошибки - печатаю с планшета и быстро.
PS На самом деле обычно все хорошо и проблем не возникает. Много конечно есть мелочей которые нужно еще учесть, обо всем не напишешь. Хороших клиентов Вам. И всем собственникам. С ув.
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
16 фев. 2015
Александр Харыбин писал(а):Советую еще оплачивать страховку по ЕЖД.
Если в квартире никто не зарегистрирован постоянно, то опции страховки по ЕЖД, к сожалению нет (может при временной регистрации такая опция появляется, но не уверена)
Александр Харыбин писал(а):Регистрацию временную сделать можно, а порой нужно. Дабы избежать возможных штрафов, если наниматели не из Москвы и МО.
Я всегда предлагаю, но иногда сами наниматели отказываются, почему-то (то есть сначала все хотят, а потом - нет, нам лень/не времени ит.д). Поэтому в договоре прописываю - что наймодатель не препятствует временной регистрации нанимателя, если наниматель отказался регистрироваться, и на собственника наложен штраф - то наниматель обязан его компенсировать.
Александр Харыбин писал(а):иногда, но не всегда значительно могут вырасти КУ
Только газ (если плита газовая), но это копейки, рублей 50 с человека и вода, если не стоят счетчики (вот это значительно может вырасти, лучше счетчики поставить).
Александр Харыбин писал(а):Проверяйте квартиру раз в месяц. НЕ РЕЖЕ. Но только в присутствии нанимателя. И предварительно согласовав время.
Согласна, хотя я ленюсь
. В итоге проверяю обычно первые пару месяцев, если все в порядке, потом могу вообще месяцами там не появляться.Кстати, вопрос. Понятно, что заранее с арендатором нужно договариваться о приезде. Но если у него есть что скрыть, то у него будет время это скрыть
. У меня был случай - жила одна девушка в квартире, а расход воды был больше чем у меня на троих . Ну я приехала (заранее предупредив) - в квартире порядок, она там одна. Но я же заранее ее предупредила, может она там жила с папой-мамой-братом, только отправила их погулять перед мои приходом?
16 фев. 2015
Можно один раз прийти с тортиком "внезапно" - поздравить с днем наймодателя, уточнив что они дома)
Но не часто)))
Но не часто)))
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
16 фев. 2015
Еще позволю себе добавить - депозит никогда и ни при каких условиях не засчитывается в последний месяц проживания.
16 фев. 2015
Это я всегда говорю. К сожалению не все слушают. Я про собственников.
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
16 фев. 2015
А вот еще вопрос - расчет по потребленным коммунальным услугам.
У меня так - все плачу я (мне так легче контролировать, да и воду отдельно из квитанции не выцепишь, а по частям платить - ЕИРЦ с ума сойдет, будут вечные ошибки да перерасчеты), а потом мне арендатор все возвращает. Периодичность - от 1 до 3 месяцев (зависит от объема потребления и степени доверия).
Но мне это на самом деле не особо удобно. То какие-то суммы не круглые, и либо с мелочью возиться, либо запоминать (или записывать), сколько переплатил или не доплатил. То я в расчетах ошибусь (в свою пользу, как правило 
, но все равно не приятно, потом пересчитывать).
Какие еще есть варианты? За границей (в Голландии, в частности) за коммуналку берется ежемесячно фиксированная сумма по среднему потреблению (включается в договор отдельной строкой), а потом раз в год делается перерасчет в соответствии с показаниями счетчиков - переплата возвращается, недоплата доплачивается. Мне кажется, так гораздо удобнее. Принято у нас так или нет?
У меня так - все плачу я (мне так легче контролировать, да и воду отдельно из квитанции не выцепишь, а по частям платить - ЕИРЦ с ума сойдет, будут вечные ошибки да перерасчеты), а потом мне арендатор все возвращает. Периодичность - от 1 до 3 месяцев (зависит от объема потребления и степени доверия).
Но мне это на самом деле не особо удобно
. То какие-то суммы не круглые, и либо с мелочью возиться, либо запоминать (или записывать), сколько переплатил или не доплатил. То я в расчетах ошибусь (в свою пользу, как правило , но все равно не приятно, потом пересчитывать).Какие еще есть варианты? За границей (в Голландии, в частности) за коммуналку берется ежемесячно фиксированная сумма по среднему потреблению (включается в договор отдельной строкой), а потом раз в год делается перерасчет в соответствии с показаниями счетчиков - переплата возвращается, недоплата доплачивается. Мне кажется, так гораздо удобнее. Принято у нас так или нет?
16 фев. 2015
Просто считаете какой у вас фикс и ставите в рекламу цену меньше на этот фикс, или на просмотре говорите, что цена на пару тысяч ниже пусть будет, но вся коммуналка с нанимателей. Обмана нет и все довольны.
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
16 фев. 2015
Александр Харыбин писал(а):Просто считаете какой у вас фикс и ставите в рекламу цену меньше на этот фикс, или на просмотре говорите, что цена на пару тысяч ниже пусть будет, но вся коммуналка с нанимателей. Обмана нет и все довольны.
Эээ, не поняла... Или меня не поняли
. Я не про ту коммуналку, которая в общем за квартиру (содержание и ремонт, антенна и т.п.) - это понятно, что мои расходы. Я исключительно про расходную часть, то есть вода и электричество по счетчикам. Ее же умолчанию оплачивают арендаторы. Если я сразу поставлю на пару тыс в рекламе дороже (с учетом этих платежей) - то квартира будет дороже рынка, часть потенциальных клиентов потеряется.
16 фев. 2015
Я Вам предложил возложить все коммунальные расходы на плечи нанимателей и забыть о делении.
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
16 фев. 2015
Александр Харыбин писал(а):Я Вам предложил возложить все коммунальные расходы на плечи нанимателей и забыть о делении
Ну как вариант, да. Но тоже нюансы есть, например заехал у меня арендатор в в декабре. В январе пришла платежка, в которой вода на 1500 руб, но это вода еще не этого арендатора,а предыдущего (там же с опозданием идет). А еще у меня ЕИРЦ периодически подглюкивает - то какой-то перерасчет сделает на несколько сотен рублей (а то и 1000 бывает), то забудет воду посчитать (причем все это регулярно), а потом эту воду добавит в двойном размере через месяца три
.Если арендатор сам все это и платит - то это его еще и контролировать (заплатил, не заплатил, а правильно ли заплатил и т.д.). Пару месяцев не заплатил - уже долг 10 тыс. Если не сам, а мне деньги дает - то каждый раз разная сумма (из-за воды и электричества) , да и учитывать все перерасчеты и косяки ЕИРЦ... Проще уж мне самой платить коммуналку, а потом с арендатора брать за воду и элво.
