Помогите оценить двушку в Химках 112 / 4848

Добрый день!
Помогите оценить мою квартиру - внешняя ссылка
Продажа свободная - никакой альтернативы не нужно - товар - деньги
От станции Химки 5 мин пешком
До метро речной вокзал на маршрутке 12 - 20 мин (в среднем с учетом пробок)
Состояние - делался косметический ремонт 9 лет назад. Кое где менялась плитка (пол ванная и туалет) обои. На окнах недавно установлен пластиковый стеклопакет. В данный момент квартиру сдаю. Собственник один, никто не прописан. Рядом вся инфраструктура.
Собственность 2015 год по наследству.
Перепланировок не было, в цену постарался вложить затраты на ремонт (снизил с предполагаемых 5000000р до 4550000р) .

Продаю месяц, в последние 2 недели, не смотря на снижение цены звонков стало меньше. За все время было 4 - 5 показов, последнюю неделю нет звонков. Хотел бы услышать мнение профессионалов - что делаю не так. Адекватна ли цена? Как можно ускорить продажу?

Заранее благодарю, С Уважением, Сергей.

Извините за плохие новости, но более 4 млн. за нее не выручите... Подробности нужны?

Минеева Татьяна писал(а):
Извините за плохие новости, но более 4 млн. за нее не выручите... Подробности нужны?

Да - конечно! Цель продать, а не ждать год - два пока не упадет все окончательно. С ценой готов немного скидывать, но не понятно почему, смотрю рядом - все дороже, а 4300000р это уже однокомнатная примерно в таком же состоянии... Т.е. скинуть цену готов но - конструктивно, если поясните почему (ИМХО ниже уже будет подозрительно что с ней что то не так... не?). если это просто так - думается или ощущается то - подожду

Все очень просто... Даже в хорошие времена, такие квартиры шли по 4,3- 4,5 .... У вас состояние квартиры - так себе и свежее наследство, скорее всего вам придется показывать полную стоимость, иначе желающих вообще не будет, а это еще минус 130 тысяч с каждого миллиона... Так что такую квартиру купят только от безысходности и по минимальной цене...

Минеева Татьяна писал(а):
а это еще минус 130 тысяч с каждого миллиона..

Не будем считать будущие деньги собственника этой квартиры.Кому и сколько платить после продажи этой квартиры это ему решать. Лучше обсуждать вопрос сколько он сможет получить на руки . Кстати важный вопрос к собственнику:вы готовы указывать полную стоимость в договоре купли-продажи? Или хотите указать 1 или 2 млн руб. в договоре? Во втором случае желающих купить это чудо будет еще меньше, чем в первом.

Минеева Татьяна писал(а):
Все очень просто... Даже в хорошие времена, такие квартиры шли по 4,3- 4,5 ....

Исходя из того что висит сейчас на циане в ровно таких же домах, точно такие же квартиры - состоянием чуть лучше, чуть хуже висят по цене 5,3 - 5,4 - 5,5... могу привести доказательства

уверен Вашим доводом сейчас будет что то вроде - поставить можно за сколько угодно

GreetS писал(а):
Кстати важный вопрос к собственнику:вы готовы указывать полную стоимость в договоре купли-продажи? Или хотите указать 1 или 2 млн руб. в договоре?

Ваш вопрос мне показался немного странным - конечно все по честному - полная стоимость в договоре, а разве можно как то еще?

Летом 14-го хотели купить с клиенткой двушку чуть ли не в этом же доме (точно не помню, но очень похоже).

Третий этаж (самый ликвидный в 5ках) с симпатичным ремонтом за 4,9 млн.
Шикарный вариант, в общем. Жаль, не сложилось.

Цены с тех пор, конечно, слегка подросли, но только не на 1 этаж...
Так что цена у вас,скорее всего, завышенная.
Хотя и несильно.

Маленькая подсказка: сравнивайте не со всеми квартирами в районе, а только с 2ми на первых этажах.

Падайте в цене. До того момента, пока не получить конкретный (как говорит Слесарев) оффер. Как получите - думайте. Вопрос не в Неадекватности Вашей цены. Цена - вполне адекватна. Дешевле предложений нету. Вопрос в том, что на ЭТОМ состоянии рынка Ваша квартира просто никому не нужна.
И её СЕЙЧАС можно продать только по ХОРОШЕЙ цене, то есть такой цене, при которой все остальные вопросы будут никому не интересны.
Плюс еще зима ... весной будет легче - двор у Вас прекрасный, с зеленью будет гораздо симпатичнее. Может тогда что-нить двинется в нужную сторону?

Аня Моисеева писал(а):
Так что цена у вас, конечно, завышенная.
Маленькая подсказка: сравнивайте не со всеми квартирами в районе, а только с 2ми на первых этажах.

Спасибо за информацию! А на сколько?

Все таки не совсем понимаю ценообразование - рядом есть аналогичная квартира на первом этаже, в соседнем доме в худшем состоянии на 50тр дороже моей, еще не так далеко летом стояли две квартиры по 5,1 и 5 примерно в таком же состоянии, видима ушли... Получается или я чего то не понимаю или продать надо дешевле чем можно купить более нехороший квартир? И где логика?

Олег, спасибо! Двор там правда летом прекрасен.

Мысль понятна, а что можно назвать хорошей ценой за нее с Вашей точки зрения?