У клиента ипотека, помогите решить вопрос с нестандартным занижением стоимости покупаемого дома 26 / 2277

Здравствуйте, ситуация следующая: имеется частный дом, который мне необходимо реализовать.

Ситуация по дому следующая: семья, которая задолжала банку 6 млн. рублей, не смогла погасить эту сумму, в связи с чем, банк забрал этот дом у них. В данный момент эта семья ещё в нем проживает, но им уже несколько раз приходило уведомление о выселении. Но суть не в этом, сам банк пошел на уступки этой семье и предложил: "Мол мы не будем просто брать и продавать этот дом за 6 млн., чтобы компенсировать ваш долг, мы дадим вам 2 месяца возможности продавать его чуть дороже, чтобы вы смогли смогли на эту разницу купить себе хоть какое нибудь жильё и съехать не на улицу, а в квартиру".

В итоге, дом я стал продавать за 10 млн. рублей, нашел покупателя, которые имеет намерение приобрести данный дом, только вот в чем проблема. Сам банк, который дал нам возможность продавать дом за 10 млн. сказал: "как хотите, но чтобы в договоре фигурировала сумма 6 млн. рублей и не больше, это принципиально.".

Наш покупатель имеет 5 млн. собственных средств и столько же заемных в виде ипотеки. Как нам здесь поступить? Если по оценке договорится ещё можно о заниженной стоимости. То как нам поступить с покупателем? Ведь он берет кредит в банке на сумму 5 млн. при условии что свои 5 у него первоначальный взнос. А нам принципиально нужно, чтобы в договоре купли продажи дома в итоге была сумма 6 млн. и точка.

Я звонил банку, который забрал дом и думал может договорится с ними, мне там намекнули, что эта операция не совсем правильная и что о ней знаю всего несколько сотрудников, которые занимаются залоговым имуществом, в итоге, банк-собственник дома не помощник нам.

Знаю, что можно найти покупателя с наличкой, но в условиях плохо спроса и когда поджимает время, я хотел бы не упускать шанс и обработать ипотечника.

У кого какие мысли? Помогите решить вопрос.

rielter21 писал(а):
я хотел бы не упускать шанс и обработать ипотечника.

Вам придется в этом случае еще и с банком этого ипотечника договариваться , где он кредит берет, и обсуждать с ним детали покупки .

Если банк покупателя работает с занижением (в том же сбере, втб и т.д. можно занизить стоимость в дкп до суммы кредита) , то можно же расписать так :
из дкп сбера с недофинансированием:
- Цена за указанный земельный участок согласована сторонами и составляет сумму в размере ... (....) рублей. Цена за указанный жилой дом согласована сторонами и составляет сумму в размере .... (.....) рублей. Общая стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом составляет 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей. Указанная сумма состоит из:
суммы в размере 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей, которая вносится ..... (покупателем) за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых по Кредитному Договору, заключенному ....
Оценка при этом нужна на 10 млн. руб.
На сделке в сбере пишется расписка на разницу для сбера.

a-suhov писал(а):
На сделке в сбере пишется расписка на разницу для сбера.

Если владелец дома уже банк, т.е юр. лицо , то там вообще никаких расписок не будет.И уж тем более второй расписки.Думаю там юдет платежка на 6 млн. А вот вторую часть суммы захотят наличными получить.Но вряд ли будут расписку писать на эту разницу.

rielter21
Дом в чей собственности?

Пока не решите все детали сделки с банками , все варианты покупателя , как и продавца ничтожны.
Уточняйте , что хочет банк , где заложен дом, в чьей собственности , все подробно и документально , затем синхронизируйте схематоз сделки с банком покупателя .
И с продавцом -покупателем в последнюю очередь , это самое слабое звено в сделке , их всегда возможно склонить к иным условиям , нежели банки .

Святослав писал(а):
rielter21
Дом в чей собственности?

У банка. Кит финанс, а у заемщика ипотека в втб24.

alexis18 писал(а):
Пока не решите все детали сделки с банками , все варианты покупателя , как и продавца ничтожны.
Уточняйте , что хочет банк , где заложен дом, в чьей собственности , все подробно и документально , затем синхронизируйте схематоз сделки с банком покупателя .
И с продавцом -покупателем в последнюю очередь , это самое слабое звено в сделке , их всегда возможно склонить к иным условиям , нежели банки .

В собственности у банка. У покупателя ипотека в втб24. Банк-собственник говорит, продавайте как хотите, но чтобы в договоре к-п фигурировала сумма 6 млн. И больше ни чего. Гякобы главное не палить что дом продается сверх 6 млн. Но какая технология, если покупатель ипотечник. Обычное занижение, не подходит, так как банк-собственник поймет в чем дело.

rielter21 писал(а):
Но какая технология, если покупатель ипотечник.

Как вариант вам надо предложить откатить этому покупателю, кто готов брать дом за 10 млн., примерно 1 млн. или 1,5 млн. назад., за то что он согласится указать 6 млн руб. в договоре. А реально заплатит 8,5 млн.

GreetS писал(а):
rielter21 писал(а):
Но какая технология, если покупатель ипотечник.

Как вариант вам надо предложить откатить этому покупателю, кто готов брать дом за 10 млн., примерно 1 млн. или 1,5 млн. назад., за то что он согласится указать 6 млн руб. в договоре. А реально заплатит 8,5 млн.

Тут проблема как провести это с его банком. У него собсвенных средств 5 млн. Ещй 5 млн. будут заемными. Как это технологично сделать, чтобы фигурировала сумма только 6 млн в договоре.