Верховный суд разъяснил, какие дома на 6 сотках незаконны 30 / 6905

Дворцовый переворот

Верховный суд разъяснил, какие дома на 6 сотках незаконны

16.03.2015, 23:01
Наталья Козлова
Построить на дачном участке по закону можно только дом для проживания одной семьи, а не десятков разных граждан.

Крайне важную ситуацию с попыткой узаконить многоквартирный дом, построенный на 6 сотках, разобрал Верховный суд РФ. Его анализ конкретной юридической ситуации важен потому, что, несмотря ни на какие скандалы, связанные с подобным строительством, недобросовестные застройщики продолжают возводить хоромы на огородах, а обманутые низкой ценой граждане их покупать.
Итак, администрация Краснодара пошла в суд с иском к двум гражданам, которые построили самовольно на своих участках один большой дом. Хозяева дворца со своей стороны подали встречный иск, потребовав признать за ними право собственности на хоромы. Оказалось, что эти граждане объединили два соседних участка и построили дом почти в тысячу квадратных метров. У застройщиков было право собственности на участки и право на строительство двухэтажного жилого дома для одной семьи. Плюс к этому все положенные документы, включая технические условия на подключение коммуникаций - света, газа, электричества и воды. Правда, все - в расчете на нормальную жизнь одной семьи.

Был районный суд, а спустя два месяца и краевой. Они отказали чиновникам и согласились с хозяевами дома. Но краснодарские чиновники с таким вердиктом не согласились и дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и оба местных решения отменили. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда велела пересмотреть это дело, но с учетом того, что она разъяснила.

Итак, участок земли, на котором вырос спорный дом, находится в зоне с целевым назначением - строительство индивидуальных жилых домов. Местная власть выдала хозяевам разрешение на строительство двухэтажного жилого дома для одной семьи. Но в результате строительства вырос дом почти в тысячу квадратных метров, состоящий из десяти жилых блоков в виде отдельных двухэтажных квартир. Причем каждая из этих квартир предназначалась для отдельной семьи.

Верховный суд напомнил, что есть такой документ - "Правила землепользования и застройки на территории Краснодара". Там четко прописано, что надо понимать под словами - "индивидуальный жилой дом". Это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не больше трех и предназначенный для жизни одной семьи. Там же есть и другой понятие - "жилой дом блокированной застройки". Это дом состоящий из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для одной семьи. По этим Правилам, в той зоне застройки, где вырос спорный дом, просто индивидуальные жилые дома относятся к основному разрешенному виду, а жилые дома блокированной застройки к условно разрешенному виду использования земельных участков. Эти Правила означают, что индивидуальные дома и дома блокированной застройки - разные вещи. И в правовом смысле, и с точки зрения получения разных видов разрешений.

Из этого Верховный суд делает вывод - граждане строили свой блокированный дом на участке, для этого не предназначенном. Да и разрешения о таком строительстве не просили. Этого местные суды как бы не заметили. Да, признает Верховный суд, законом предусмотрена возможность признания права собственности на самовольное строительство. Об этом говорит 222-я статья Гражданского кодекса. Реально построить дом, а потом через суд его узаконить. Было даже специальное разъяснение Пленума Верховного и Пленума Арбитражного судов. Именно по поводу таких "беспаспортных" домов. Там было сказано дословно следующее: "рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущено ли при возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни граждан".

Дело в том, что отсутствие разрешение на строительство дома само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, - подчеркивает Верховный суд. Но суд, разрешая такие иски, должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации. Например, пыталось ли получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию. И правомерно ли чиновники отказали человеку.

Закон велит признать право собственности за самовольно построенным домом, если единственным препятствием к этому служит отсутствие разрешения или акт ввода в эксплуатацию и ничьи права это не затрагивает.

Но вот несоответствие дома целевому назначению земельного участка - серьезное препятствие, которое обойти не получится. Верховный суд в связи с этим подчеркнул - да, было обращение хозяев в департамент архитектуры. Они просили о внесении изменений в карту зонирования и застройки или выдать им разрешение на изменение вида использования участка. Ответ не получили. Коллегия по гражданским делам заявила: отсутствие ответа нельзя назвать попытками получить разрешение на строительство .

Кроме этого в Градостроительном кодексе есть 39-я статья. В ней порядок действий, на получение разрешения для строительства капитальных объектов, для условно разрешенных видов домов. Из всех перечисленных Верховным судом норм законно сделан следующий вывод. Разрешения на условно разрешенный вид использования участка относится к полномочиям органов местной власти. Проводится по прописанной в законе процедуре с соблюдением баланса интересов всех граждан, чьи права может затронуть изменение назначения земли. Вывод Верховного суда - признание права собственности на самовольную постройку на участке, не отведенном для этой цели, и при отсутствии разрешения на условно разрешенный вид застройки этого участка влечет подмену функций органа местного самоуправления. А это - недопустимо.
внешняя ссылка

Верховный суд признал главенство назначения земли .
Точка .
Есть ещё желающие купить дачку , сельхозку и прочую землицу ?!

alexis18 писал(а):
Есть ещё желающие купить дачку , сельхозку и прочую землицу ?!

Были, есть, и будут.

а куда же теперь город-сад Дудкино девать? :lol:

Николай Тюленев писал(а):
alexis18 писал(а):
Есть ещё желающие купить дачку , сельхозку и прочую землицу ?!

Были, есть, и будут.

Это я не сомневаюсь)))
Это ,кто не читает .

Я написал .Для читающих .И думающих .
А гарнир и буратинЫ мне давно не интересенЫ :lol:

Сегодня познакомился с новинкой в "жилищном " секторе . :bra_vo:

Дано .
Пригород .
Имеется 6 ГА сельхозки .
На них были 4- 120 метровых новых птичника .
Умудрились деятели распилить на "студии -таунхаусами" !!!, с отдельными входами .
Цена продажи - 400.000 рублей .За 40 кв.метров .

Гениально . :bra_vo:

Первый курятник продан за 5 дней !!!

alexis18 писал(а):
...
...
Итак, участок земли, на котором вырос спорный дом, находится в зоне с целевым назначением - строительство индивидуальных жилых домов. Местная власть выдала хозяевам разрешение на строительство двухэтажного жилого дома для одной семьи.
...
...
Точка .
Есть ещё желающие купить дачку , сельхозку и прочую землицу ?!

А при чём здесь дачка, сельхозка и прочая землица?
Речь, в данном случае, идёт по-моему как раз про ваше любимое ИЖС. В противном случае им даже разрешение на строительство не потребовалось бы.

Так что, теперь и ИЖС не покупать? Наверное "прочая землица" это и имелось ввиду ИЖС :lol:

Данное решение суда адресовано прежде всего незадачлевым девелоперам, которые думают, что самые умные и всех могут нае... А нае...лись сами. Ну и покупателям подобных вариантов. Хотя, ни каких покупателей могло и не быть вовсе. Речь о продаже. как я понимаю, не шла. Скорее всего, данные незадачливые девелоперы пыталь организовать арендный бизнес в массовом сегменте. :lol:

Весьма популярная нынче идея. В том числе и благодаря интернету :hi_hi_hi:

А для задачливых девелоперав в данном сегместе есть вполне законный, хотя и хлопотный путь. И не всегда прогнозиреумый. Т.е. путь мы начнём, а знать заранее получится или нет - не можем. Выходит. что часть денег мы уже вложим (зачастую, практически безвозвратно), время, силы и нервы потеряем, а устаивающего нас результата (смена ВРИ ЗУ) можем так и не получить :-(

Тем не менее, для маниакально желающих строить многоквартирники в малых масштабах, то путь существует, и некоторые по нему идут.
(не путать с дуплексами !!!!!!!!!!!!!! Дуплекс - это не таунхауз и не многоквартирник!!!! И в приведённом выше примере незадачлевые девелоперы построили не дуплекс, а именно многоквартирник).

В общих чертах путь такой:
1) ПОКУПКА "прочей" землицы. Если мы хотим строить мрогоквартирное жильё, но в малых масштабах, то это будет покупка участка ИЖС или ЛПХ или "дачки", но обязательно (!!!) на землях населённых пунктов. "Дачка на сельхозке" не подходит.. Т.к. кроме смены ВРИ придётся сначала сменить категорию (целевое назначение), что не просто, особенно в Мск в последнее время...
2) Смена ВРИ земельного участка.
3) Получение резрешения на строительство и всех необходимой ИРД, ТУ и т.д....
4) Далее понятно...
Как-то так.

alexis18 писал(а):
Сегодня познакомился с новинкой в "жилищном " секторе .

Дано .
Пригород .
Имеется 6 ГА сельхозки .
На них были 4- 120 метровых новых птичника .
Умудрились деятели распилить на "студии -таунхаусами" !!!, с отдельными входами .
Цена продажи - 400.000 рублей .За 40 кв.метров .

Гениально .
Первый курятник продан за 5 дней !!!

Где это?
Ссылочку плиз.

Andreeviliaa писал(а):
А при чём здесь дачка, сельхозка и прочая землица?

да вы похоже не в теме. ну так ...в другую умничать. а то стремно вас читать

Герман писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
А при чём здесь дачка, сельхозка и прочая землица?

да вы похоже не в теме. ну так ...в другую умничать. а то стремно вас читать

Поясните пожалуйста.

Ну так что, задумчивый вы наш, поясните или нет?