Регулирование риэлторской деятельности 154 / 4031

К вопросу о регулировании риэлторской деятельности.

Не претендуя на полный охват сложного вопроса, просто размышляю вслух.
Имея более чем 20 летний опыт работы на вторичном рынке жилья в качестве юриста, руководителя структурных
подразделений крупных компаний и занимаясь обучением сотрудников непосредственно занятых на производстве: агенты, брокеры, юристы, за эти годы создал боле 25 отделов, работающих на рынке.
С учетом опыта работы в условиях лицензирования риэлторской деятельности и без такового, а так же критически оценивая доступную информацию об условиях работы риэлторов в странах расположенных в другом полушарии, размышляю о возможных вариантах ригулирования нашей работы.
Полагаю, что можно отойти от, заметного в риэлторских
кругах, подхода к вариантам ригулирования:
либо лицензирование, либо СРО.
Несколько предварительных замечаний.
К крупным группам заинтересованным в работе риэлторов можно отнести следующие:
1. Клиенты риэлторов - интерес в получении качественной услуги.
2. Сотрудники риэлторских компаний: агенты, брокеры, юристы - интерес в получении хорошо оплачиваемой работы.
3. Риэлторские компании — интерес в получении прибыли.
4. Государство — интерес в обеспечении безопасности населения на этом рынке, развитие предпринимательства, создание новых рабочих мест, расширение налогооблагаемой базы.
5. Учебные заведения, обучающие риэлторов и имеющие образовательную лицензию — интерес в расширении сферы деятельности.
Разумный учет интересов всех заинтересованных групп может привести к выработке жизнеспособной системы работы риэлторов, в том числе системы регулирования этой деятельности.

И так, интерес клиентов в качественной услуге может быть удовлетворен сочетанием нескольких факторов:
- обучение начинающих агентов и допуск к работе только прошедших обучение, с периодической переподготовкой и повышением квалификации; обучать могут и должны в учебных заведениях, известно, что даже самые лучшие наши эксперты далеко не всегда обладают способностью обучать, еще меньше у них мотивации если они учить не умеют;
- право допуска к работе агента должно подтверждаться лицензией, после сдачи экзамена — лицензию выдает независимый государственный орган;
- государство следит, что бы на рынке недвижимости не было агентов не имеющих лицензии (черных маклеров):
- агент имеющий лицензию может работать только под руководством брокера;
- обучение брокеров и допуск к работе брокера только после обучения в учебном заведении, с периодической переподготовкой и повышением квалификации;
- право допуска к работе брокера должно подтверждаться лицензией, после сдачи экзамена — лицензию выдает независимый государственный орган;
- агент и брокер имеют право работать только в команде с юристом, имеющим высшее юридическое образование. Этим юристом может быть сам брокер (что не желательно), юрист в компании, юрист (адвокат) на аутсорсинге и т.п.
- обучение практической работе агента и брокера должна проводить риэлторская компания в период стажировки (например, 6 месяцев).
Интерес агентов, брокеров и юристов может быть удовлетворен обучением, отсутсвием конкуренции черных маклеров, работой под руководством опытных наставников, периодическим повышением квалификации.
Интерес риэлторских компаний может быть удовлетворен наличием высококвалифицированного персонала и отсюда ростом притока клиентов, а значит прибыли.
Риэлторские компании должны объединяться в СРО и, с помощью государства, следить чтобы не лицензированные сотрудники и не члены СРО не работали на рынке. СРО должно помочь регулировать деятельность риэлторов изнутри бизнеса.
Интерес государства может быть удовлетворен наличием на рынке обученных работников, снижением криминальной составляющей, увеличением числа занятых, снижением количества недовольных, получением платы за выдачу лицензий, цивилизованным контролем за работой рынка недвижимости и т. д.
Интерес учебных заведений удовлетворяется расширением числа слушателей и платой за обучение, привлечением квалифицированных преподавателей, в том числе участников рынка ( брокеры, юристы) умеющих обучать.
Вопрос с разработкой программ обучения и повышения квалификации, а так же вопросы на экзамене для получения лицензии агентов, брокеров и юристов следует решать совместно лицензирующим органам, учебным заведениям и СРО риэлторов.
Таким образом соединив государственное лицензирование субъектов производственной деятельности -агенты и брокеры с обязательным объединением в СРО субъектов предпринимательской деятельности - юридические лица и индивидуальные предприниматели, можно попытаться добиться повышения качества услуг на рынке недвижимости.
В связи со значительным отличием рынков недвижимости в разных регионах России, СРО и лицензирование можно распространять на субъеты федерации, за исключением Москвы и Ст.Петербурга, которые резонно объединить с соответственно Московской и Ленинградской областями, рынки которых тесно связаны между собой.

Борис Моисеевич, приветствую!
Спасибо, что поделились своими соображениями по важным для сообщества вопросам.
Основное обсуждение начнется завтра. Но вот этот момент хотелось бы уточнить сразу:

Boris Basin писал(а):
- право допуска к работе брокера должно подтверждаться лицензией, после сдачи экзамена — лицензию выдает независимый государственный орган;
- агент и брокер имеют право работать только в команде с юристом, имеющим высшее юридическое образование. Этим юристом может быть сам брокер (что не желательно), юрист в компании, юрист (адвокат) на аутсорсинге и т.п.

Почему не желательно сочетание юриста и брокера в одном лице?
Если бы все брокеры имели юридическое образование, (скажем, его наличие являлось бы обязательным при выдаче лицензии), то и качество услуг возросло, и отношение к профессии в обществе стало бы иным.

Для начала неплохо бы определиться что такое риэлтерская деятельность , что бы вожделенным законом можно было кого ни будь ограничить. До недавнего времени договор поручения, в настоящем понимании теоретиков - многокомпонентная услуга основанная на возмездном договоре. Посегментные ограничения -?
Присниться же на ночь...

Здравствуйте, Николай! Конечно это спорный вопрос, но, за годы работы, у меня сложилось мнение, что юрист - это человек документооборота и он редко умеет правильно общаться с людьми(чтобы юристы не обижались, у меня юридическое образование). По моим наблюдениям, из юристов крайне редко выходят хорошие эксперты. А вот опытным экспертам получить юридическое образование не помешает. Но чего мы хотим от брокера и от опытного эксперта? Чтобы они так общались с клиентом и "расстилались" перед ним, чтобы он навсегда остался нашим и у него сложилось истинное мнение, что здесь его любят, холят, лелеют и здесь работают истинные профессионалы своего дела. А такое впечатление, на мой взгляд, может оставить только хороший переговорщик и пусть он на этом сосредоточится. А чего мы хотим от юриста? Чтобы он через призму своих знаний и , в хорошем смысле, подозрительности просветил клиента и своего , и чужого. И, при необходимости, задал ему неудобные вопросы и получил на них ответы нужные нам. "Плохой" следователь. Есть те которые могут это совместить, но в основной своей массе - нет.

Boris Basin писал(а):
... опытным экспертам получить юридическое образование не помешает.

Спасибо, Борис Моисеевич. Ваша позиция понятна.
Теперь следующий вопрос:

- агент имеющий лицензию может работать только под руководством брокера;

А сколько агентов могут работать только под руководством одного брокера? Предполагается ли ограничить их число?
Не получится ли так, как в старые добрые времена, когда компания в лице директора и его замов получала необходимый минимум брокерских лицензий, а все остальные сотрудники - агентские?
С одной стороны это подпадало под понятие "работают под руководством", но реального руководства сделками сотен агентов, естественно, не осуществлялось, что приводило к отсутствию оперативности при принятии решений на переговорах и безответственности агентов.

ГК РФ регулирует всю деятельность России .
Это ПДД для бизнеса и иной деятельности .

А регуляторов для данных правил выше допустимого предела.
Прокуратура .
Органы исполнительной власти всех уровней.
Силовики всех сословий .

Всё что находится за рамками ГК , имеет перспективу быть рассмотренной данными институтами .

Не зря государство методично и системно уходит из администрирования бизнеса .
Похоронные бюро периодически тоже плачут о светлых временах коммунизма , вот были времена .
Все кладбища и покойники -и один локальный государственный "Ритуал" )))

Строительство -столп лицензирования .И тот пал .

В общепите тоже не всё спокойно .
То самсу лепят на коленке на остановке (((
То фарш крутят из ...........
Вот уж ,где лицензирование не повредит здоровью россиян !
Но , государство мудрее и прозорливее.
Даёт всем шанс .
И мудрым.
И не очень .
Главное , чтобы клиент был удовлетворён .
Итогами .

Boris Basin писал(а):
у меня сложилось мнение, что юрист - это человек документооборота и он редко умеет правильно общаться с людьми

Хорошим переговорщиком может быть человек ЛЮБОЙ профессии.
И если он ещё и юрист по образованию - то это счастье, а не наоборот. Потому что у него есть дополнительные козыри.

Елена Борисовна. писал(а):
Boris Basin писал(а):
у меня сложилось мнение, что юрист - это человек документооборота и он редко умеет правильно общаться с людьми

Хорошим переговорщиком может быть человек ЛЮБОЙ профессии.
И если он ещё и юрист по образованию - то это счастье, а не наоборот. Потому что у него есть дополнительные козыри.

Поддерживаю Бориса Моисеевича, у юриста другие компетенции, он всегда немного над схваткой, должен видеть позиции сторон без эмоций, далеко вперед и немного "перебдев".
Покупка - всегда чисто эмоциональное действие, риэлтор, помогающий совершить выбор жилья, привносит в ситуацию выбора и свои эмоции, ситуация становится крайне напряженной и накаленной с точки зрения всего, что не имеет отношение к занудной и выверенной позиции юриста.Покупатель говорит - "мне нравится", " Я беру", и очень редко он скажет - "мне понравится только после того, как вы проверите историю квартиры или личности продавцов"..правда же?Риэлтор вторит -" бери, таки квартир не найдешь больше, дешево".. "хороший ремонт, техника водит в цену"..у риэлтора свои компетенции, аналитические, стратегические, оценочные - но тоже эмоциональные..
Юрист отдален от "нравится-не нравится", и поэтому более полезен с точки зрения проверок и выводов о последствия сделки.

Юлия Владимировна, здравствуйте!
Золотые слова!!!

Доброе утро, коллеги.
Борис Моисеевич дело говорит. Разделяй и властвуй, старая как мир истина. И побольше бы разных должностей:юристы, агенты, показчики, регистраторы. И чтобы у каждого помощники были, да побольше. Без помощников им сердешным никак не справиться. Не ровен час напутают что. А тут им брокеры в помощь! Лепота. :co_ol: