Критерии пересмотра ставки арендной платы 7 / 4623
17 авг. 2004
Не уверен в том, что практитки сочтут это актуальным, однако передо мной такая проблема встала.
Арендодатель хотел бы иметь возможность пересматривать (увеличивать, ессно) арендную плату, арендатор - либо зафиксировать на всю оставшуюся "жизнь", либо увидеть внятные условия пересмотра. Ну я и ляпнул, что сформулирую такой объективный критерий, при этом исходные данные будут независимы от конкретно моей риэлторской компании (арендатор опасается сговора арендодателя и риэлтора).
В части изменения платы за коммунальные услуги - все предельно ясно (для случаев, когда в ставку включены коммунальные платежи). Итерес-то представляет общая ситуация в ценообразовании рынка аренды.
Есть у кого-нибудь соображения на этот счет?
Арендодатель хотел бы иметь возможность пересматривать (увеличивать, ессно) арендную плату, арендатор - либо зафиксировать на всю оставшуюся "жизнь", либо увидеть внятные условия пересмотра. Ну я и ляпнул, что сформулирую такой объективный критерий, при этом исходные данные будут независимы от конкретно моей риэлторской компании (арендатор опасается сговора арендодателя и риэлтора).
В части изменения платы за коммунальные услуги - все предельно ясно (для случаев, когда в ставку включены коммунальные платежи). Итерес-то представляет общая ситуация в ценообразовании рынка аренды.
Есть у кого-нибудь соображения на этот счет?
17 авг. 2004
Арендатор - собственник? Или арендует у города? В Питере КУГИ (Комитет по Упр. Гор.Имуществом) имеет цифирный коэффициент исисления арендной ставки - "условная единица КУГИ". В прошлом году она росла поквартально от 27,5 в первом кварталедо 28,5 рублей в четвертом квартале. Все договоры заключались с учетом возможного повышения этой у.е - обычно вписывалось в договор, что если у.е. изменится более чем на .... процентов, то арендодатель (субарендодатель, если угодно) вправе увеличить арендную ставку для арендатора на .... процентов.
С этого года КУГИ установило арендную ставку сразу на год, а не на квартал, тем не менее, в договорах такой пункт обычно присутствует.
Если арендатором является собственник помещения, то в договоре, собственно, и прописать-то нечего... Хотя, во-первых, стандартный договор заключается на срок 11 мес. (с регистрацией в ГБР) и его пролонгация м.б. привязана к не-изменению арендной ставки. По-крайней мере, к не-изменению в каких-то рамках.
Для арендодателя разумно привязать возможность изменения ставки в зависимости от колебания какой-либо из двух валют, или даже к величине соотношения доллар\евро. Правда, тут он сам может попасть, если карты на валютных рынках лягут не в его сторону.
С этого года КУГИ установило арендную ставку сразу на год, а не на квартал, тем не менее, в договорах такой пункт обычно присутствует.
Если арендатором является собственник помещения, то в договоре, собственно, и прописать-то нечего... Хотя, во-первых, стандартный договор заключается на срок 11 мес. (с регистрацией в ГБР) и его пролонгация м.б. привязана к не-изменению арендной ставки. По-крайней мере, к не-изменению в каких-то рамках.
Для арендодателя разумно привязать возможность изменения ставки в зависимости от колебания какой-либо из двух валют, или даже к величине соотношения доллар\евро. Правда, тут он сам может попасть, если карты на валютных рынках лягут не в его сторону.
И.Л.Калинин
17 авг. 2004
Илья! В первом и третьем абзацах ты перепутал Арендатора с Арендодателем....
1. Арендодатель (а не арендатор) - собственник.
2 Причем - мелкий, но суть не в этом, а в том, что объект сдается в аренду целиком.
3. Он хочет оставить за собой право пересмотра арендной ставки в связи с возможным ростом ставок в его нише.
4. Привязывать (не зависимо от права собственности) к ставке муниципальной аренды - некорректно, ибо город (депутаты гордумы) могут при решении об изменении ставки аренды руководствоваться и политическими и протекционистскими мотивами, т.е. такой критерий никак нельзя назвать рыночным - все же государство присутствует.
5. Кончено, договор заключается на срок менее 1 года (во избежание обязательной государственной регистрации), тем не менее стороны настроены на долгосрочное сотрудничество. В договоре прописано, что Арендодатель не вправе изменять ставку арендной платы в срок действия договора, однако при его пролонгации... Или при заключении долгосрочного (более года) договора с включением фразы "Арендодатель вправе персматривать ставку арендной платы не чаще 1 раза в ...". Вот тут-то и нужна методика, с которой согласились бы обе стороны.
6. Рынок торгово-офисных помещений в НН в основном (по престижной части - полностью) долларовый (за исключением некоторых бывших НИИ), так что тут проблемы нет.
1. Арендодатель (а не арендатор) - собственник.
2 Причем - мелкий, но суть не в этом, а в том, что объект сдается в аренду целиком.
3. Он хочет оставить за собой право пересмотра арендной ставки в связи с возможным ростом ставок в его нише.
4. Привязывать (не зависимо от права собственности) к ставке муниципальной аренды - некорректно, ибо город (депутаты гордумы) могут при решении об изменении ставки аренды руководствоваться и политическими и протекционистскими мотивами, т.е. такой критерий никак нельзя назвать рыночным - все же государство присутствует.
5. Кончено, договор заключается на срок менее 1 года (во избежание обязательной государственной регистрации), тем не менее стороны настроены на долгосрочное сотрудничество. В договоре прописано, что Арендодатель не вправе изменять ставку арендной платы в срок действия договора, однако при его пролонгации... Или при заключении долгосрочного (более года) договора с включением фразы "Арендодатель вправе персматривать ставку арендной платы не чаще 1 раза в ...". Вот тут-то и нужна методика, с которой согласились бы обе стороны.
6. Рынок торгово-офисных помещений в НН в основном (по престижной части - полностью) долларовый (за исключением некоторых бывших НИИ), так что тут проблемы нет.
17 авг. 2004
Собственно Арендатор - некий московских холдинг, решивший пустить корешки и в НН. Специально для них я полчаса сочинял следующую ахинею. Посмейтесь 
Варианты методов определения арендой ставки
Приведенные ниже методики оперируют относительными величинами (стоимостью аренды 1 кв.м)
1. Метод статистических исследований
Критерием, определяющим ставку арендной платы, могут быть статистические данные по ставке арендной платы предложений аренды помещений со сходными характеристиками, а имен-но:
- принадлежность к району (микрорайону);
- этажность;
- возможные варианты использования;
- состояние (уровень отделки);
- инфраструктура;
- местоположение относительно доступности городского транспорта;
- геометрические характеристики.
Не смотря на присутствие субъективности в оценке корреляции исходного объекта с объек-тами статистических данных репрезентация из двадцати % объектов от общего объема предложе-ний в районе, даст близкий (+-4%) результат.
Для определения ставки арендной платы необходимо скорректировать полученный резуль-тат с учетом расхождения по ставке предложений со ставками в реально заключаемых договорах. По статистическим данным нашей компании разница составляет 11%.
Таким образом ставка арендной платы будет составлять:
Sаренды = Sстат*0,89
Вышеуказанную методику сторона, инициирующая пересмотр арендной ставки, может вы-полнить совместно с другой стороной, либо заказать за счет инициатора исследование третьей не-зависимой стороне (с точки зрения снижения уровня конфликта интересов – наиболее предпочти-тельный вариант).
Источниками статистической информации применительно к Нижнему Новгороду могут быть:
Газета Из Рук В Руки - Преимущества: Полная актуальность предложений на дату выхода тиража; Недостатки: необходимость получения до-полнительной информации путем телефонных переговоров.
Сайты нижегородских риэл-торских компаний -Преимущества: Большой объем информации, легкость обработки путем копирования в обрабатывающее приложение; Недостатки: низкая актуальность по неэксклюзивным предложениям, низкая информативность предложений
2. Метод аналогии с базовым объектом.
В качестве базового объекта выбирается объект, сходный по назначению с исходным и обла-дающий высокой ликвидностью, стабильными оборотами и сравнимыми геометрическими пара-метрами сдаваемых в аренду элементов.
В договоре аренды фиксируется ставка арендной платы базового объекта.
По истечении срока действия договора ставка арендной платы пересчитывается в соответст-вии с изменением ставки базового объекта.
Sаренды = Sбазы_новая / Sбазы_старая * Sаренды_старая
Варианты методов определения арендой ставки
Приведенные ниже методики оперируют относительными величинами (стоимостью аренды 1 кв.м)
1. Метод статистических исследований
Критерием, определяющим ставку арендной платы, могут быть статистические данные по ставке арендной платы предложений аренды помещений со сходными характеристиками, а имен-но:
- принадлежность к району (микрорайону);
- этажность;
- возможные варианты использования;
- состояние (уровень отделки);
- инфраструктура;
- местоположение относительно доступности городского транспорта;
- геометрические характеристики.
Не смотря на присутствие субъективности в оценке корреляции исходного объекта с объек-тами статистических данных репрезентация из двадцати % объектов от общего объема предложе-ний в районе, даст близкий (+-4%) результат.
Для определения ставки арендной платы необходимо скорректировать полученный резуль-тат с учетом расхождения по ставке предложений со ставками в реально заключаемых договорах. По статистическим данным нашей компании разница составляет 11%.
Таким образом ставка арендной платы будет составлять:
Sаренды = Sстат*0,89
Вышеуказанную методику сторона, инициирующая пересмотр арендной ставки, может вы-полнить совместно с другой стороной, либо заказать за счет инициатора исследование третьей не-зависимой стороне (с точки зрения снижения уровня конфликта интересов – наиболее предпочти-тельный вариант).
Источниками статистической информации применительно к Нижнему Новгороду могут быть:
Газета Из Рук В Руки - Преимущества: Полная актуальность предложений на дату выхода тиража; Недостатки: необходимость получения до-полнительной информации путем телефонных переговоров.
Сайты нижегородских риэл-торских компаний -Преимущества: Большой объем информации, легкость обработки путем копирования в обрабатывающее приложение; Недостатки: низкая актуальность по неэксклюзивным предложениям, низкая информативность предложений
2. Метод аналогии с базовым объектом.
В качестве базового объекта выбирается объект, сходный по назначению с исходным и обла-дающий высокой ликвидностью, стабильными оборотами и сравнимыми геометрическими пара-метрами сдаваемых в аренду элементов.
В договоре аренды фиксируется ставка арендной платы базового объекта.
По истечении срока действия договора ставка арендной платы пересчитывается в соответст-вии с изменением ставки базового объекта.
Sаренды = Sбазы_новая / Sбазы_старая * Sаренды_старая
17 авг. 2004
Да, где-то я там запутался 
Методика для москвичей - шибко серьезная, аж приятно читать. Только у них наверняка свой записной аналитик из-за спины выглядывает и дает умные указания относительно НН-рынка, так что не стоило, наверное, мучаться
москвичи народ особый. ты ж знаешь, у них на все вопросы ответы с собой привезены. Интересно как они относятся к тому, что в СПб некоторые ценники в некоторых нишах ВЫШЕ, ЧЕМ У НИХ - видел бы ты отпадающие челюсти... 
По мелкому твоему арендодателю ничего не скажу... Тяжело с мелкими и жадными. Можно, конечно, напрячься, провести многофакторный анализ по изменения цен в его нише за последний год-полтора, а потом еще и попытаться экстраполировать это на год-полтора вперед. Причем, введя еще некоторое кол-во параметров и на основе этого сделать прогноз повышения цен в нише... и сплясав от этого прогноза, забить в договор между -дателем и -датором следущий бред "в случае изменения арендных ставок более чем на величину ....%% от прогнозируемой (см.п18-г "Ангалитической записки") возможно соразмерное изменение арендной ставки по объекту такому-то, но не более чем на..."
Короче... В таких случаях арендатор обычно, помозговав и поглядев в глаза собственнику, отпадает (не заплатив, ессно, агентству).
Методика для москвичей - шибко серьезная, аж приятно читать. Только у них наверняка свой записной аналитик из-за спины выглядывает и дает умные указания относительно НН-рынка, так что не стоило, наверное, мучаться
москвичи народ особый. ты ж знаешь, у них на все вопросы ответы с собой привезены. Интересно как они относятся к тому, что в СПб некоторые ценники в некоторых нишах ВЫШЕ, ЧЕМ У НИХ - видел бы ты отпадающие челюсти...
По мелкому твоему арендодателю ничего не скажу... Тяжело с мелкими и жадными. Можно, конечно, напрячься, провести многофакторный анализ по изменения цен в его нише за последний год-полтора, а потом еще и попытаться экстраполировать это на год-полтора вперед. Причем, введя еще некоторое кол-во параметров и на основе этого сделать прогноз повышения цен в нише... и сплясав от этого прогноза, забить в договор между -дателем и -датором следущий бред "в случае изменения арендных ставок более чем на величину ....%% от прогнозируемой (см.п18-г "Ангалитической записки") возможно соразмерное изменение арендной ставки по объекту такому-то, но не более чем на..."
Короче... В таких случаях арендатор обычно, помозговав и поглядев в глаза собственнику, отпадает (не заплатив, ессно, агентству).
И.Л.Калинин
18 авг. 2004
Критерий один - рынок. Пусть заказывают оценку или маркетинговые исследования регулярно. Только делать их никто бесплатно не будет.
А у арендатора спросите, согласен ли он внести в договор пункт, по которому, в случае снижения рублёвых цен (как, например, при дефолте в 98м было), он не будет съезжать из офиса, а будет продолжать платить как и раньше в У.Е.
А у арендатора спросите, согласен ли он внести в договор пункт, по которому, в случае снижения рублёвых цен (как, например, при дефолте в 98м было), он не будет съезжать из офиса, а будет продолжать платить как и раньше в У.Е.
20 авг. 2004
Полагаю, что дефолт - это форс-мажор. О регулярном маркетинге: мы с ВаНо с одного арендодателя в течение трех лет ежегодно по килобаксу имели. В этом случае все более мелко, но по-московски дотошно (до противности).
