Гарантии подписания АПП 41 / 1081

Еще раз приветствую профессионалов риэлторского бизнеса! Возник следующий вопрос. Свою квартиру я продал, уехал, теперь покупаю новую. Нашел весьма неплохой вариант (по соотношению "цена/качество"), но есть некоторое "но", а именно: на квартире порядочная задолженность по квартплате, продавец довольно мутная, хочет оплатить задолженность из суммы сделки (т.е. после сделки), а потом подписывать АПП и уезжать тут же - она живет где-то еще, из этой квартиры уже давно выписалась, никакой новой постоянной регистрации у нее нет (и где она живет - не колется, но, похоже, далеко). Документы на квартиру, тем не менее, в порядке. Как вариант, требует задаток больше 60ти штук, дабы из него покрыть задолженности (что тоже особо не вариант, ибо физлицо). До сих пор я как-то не задумывался о том, что после сделки продавец может попросту тут же уехать и оставить тебя со всеми проблемами (в первую очередь - с проблемой вскрытия дверей). Соответственно, вопрос... есть ли какие-то способы гарантировать нормальную передачу квартиры? Например, вписать в договор некий пункт о денежном залоге, который я оставляю себе при сделке, и возвращаю в момент подписания АПП? Вообще, насколько продавцу важен АПП? Что он теоретически может потерять, если АПП не будет подписан (иначе говоря, можно ли его будет потом как-то "поставить на бабки")?

На всякий случай: вариант "отказаться от сделки" даже не рассматриваю, поскольку в моей системе ценностей квартира почти идеальная, и я морально готов и задолженность сам оплатить, и замки вскрывать - но, понятное дело, предпочел бы без этого обойтись.

Добрый день)))

Snape писал(а):
... на квартире порядочная задолженность по квартплате, продавец довольно мутная, хочет оплатить задолженность из суммы сделки (т.е. после сделки), а потом подписывать АПП и уезжать тут же - она живет где-то еще, из этой квартиры уже давно выписалась, никакой новой постоянной регистрации у нее нет (и где она живет - не колется, но, похоже, далеко)...

В каком Городе Вы живете?
Есть ли у Вас расчеты с использованием ячеек?
Обычно деньги Продавец получает по схеме:
50% - по факту ГосРегистрации,
30% - по факту снятия с регучета,
20% - по АПП.
В Вашем случае впишите в условия доступа АПП и заложите под него 30%, остальные 70% пусть Продавец получит сразу после ГосРегистрации (с подтверждением, что никто не прописался на данный момент) - и уже из полученных 70% пусть оплачивает все долги.

Snape писал(а):
... Как вариант, требует задаток больше 60ти штук, дабы из него покрыть задолженности (что тоже особо не вариант, ибо физлицо). До сих пор я как-то не задумывался о том, что после сделки продавец может попросту тут же уехать и оставить тебя со всеми проблемами (в первую очередь - с проблемой вскрытия дверей). ...

Никаких сумм из авансового платежа на погашение долгов по коммунальным платежам брать (и разрешать брать) нельзя.
Если вдруг что-то помешает Сделке состояться, из чего Продавец вернет Вам деньги, если у нее их нет?

Snape писал(а):
... Соответственно, вопрос... есть ли какие-то способы гарантировать нормальную передачу квартиры? ...

Наймите Риэлтора.

Ну, да - насчет задатка я все и сам понимаю, поэтому и вообще-то никакого задатка постараюсь не давать - рынок все равно стоИт, других покупателей на эту квартиру нет (как по секрету мне призналась риэлтор, чье агентство и продает эту квартиру). Кстати, риэлтор либо не очень опытный, либо просто не хочет, чтобы сделка сорвалась, ибо не смогла ничего мне предложить, кроме идеи не класть деньги в ячейку полностью, а оставить в агентстве залог, который будет отдан вместе с подписанием АПП. Что же касается "обычной схемы", то я как-то вообще не понял: это что у вас, три ячейки арендуются?? Иначе не особо понятно, что (/кто) удержит продавца от того, чтобы забрать из ячейки все деньги разом. Например, когда я сам продавал свою, все деньги просто легли в ячейку с оговоренными правами доступа, расписки - в другую ячейку с зеркальными правами, и после регистрации обе стороны сразу получили своё... дальше вопрос передачи ключей остался просто "под честное слово" (т.е. я тоже вполне мог бы уехать с ключами, и оставить задолженности, и, к примеру, наговорить там сто тыщ мульёнов по межгороду - ну, если б у меня в принципе был городской телефон).

Я просто боюсь, что продавец не пойдет на такую сделку. Она и так нервная, ничего не знает, всего боится; если на залог в 60 штук еще мож согласится, то на 20% от стоимости (которые, к тому же, вообще непонятно где будут храниться) - практически наверняка нет. Поэтому мне просто нужен АРГУМЕНТ - некий рычаг, коим можно было бы на нее надавать, убедить передать ключи честно, и лишь потом уезжать. Поэтому я и повторяю главный вопрос: зачем продавцу может быть нужен АПП?

Snape писал(а):
...зачем продавцу может быть нужен АПП?

Это ее Исполнение обязательств по Договору.
А зачем ей деньги?
А зачем Вам расписка?

В случае, если у Вас нет Эксперт-Сейфинга по расчетам (чтобы при выполнении условий договора получать доступ к оговоренной сумме денег), то тогда можно просто взять на себя долги этой Продавца и вычесть их из стоимости Квартиры.
То есть в ДКП указать сумму в N+долги, а на руки отдать только N и только при подписании АПП.
И самому рассчитаться с долгами.
Только достаточно глубоко копните по этим долгам (иной раз всплывают долги более трехлетней давности).

Алексей Слесарев

Зачем америку изобретать? Можно поступить проще. Покупатель принимает на себя обязанности продавца по уплате долга за ЖКХ. В ДКП все подробно описать: какие долги, за что, суммы. После вступления в права собственности, покупатель уплачивает долг. Если не уплатил, то вся ответственность за неуплату на покупателе. Обычная сделка под условием.
Да. И самое главное: "Обязанность по оплате коммунальных платежей возникает только со момента возникновения права собственности на квартиру (п.5ст.153 Жилищного кодекса РФ)." Таким образом, покупателя долги продавца никак не касаются. Нужно только правильно общаться с сотрудниками ЖКХ, которые "навяливают" старые недоимки новому собственнику. Закон на стороне нового собственника. Исключение- взносы на капремонт, где задолженность "висит" на объекте.

Алексей Слесарев писал(а):
Зачем америку изобретать? Можно поступить проще. Покупатель принимает на себя обязанности продавца по уплате долга за ЖКХ. В ДКП все подробно описать: какие долги, за что, суммы. После вступления в права собственности, покупатель уплачивает долг. Если не уплатил, то вся ответственность за неуплату на покупателе. Обычная сделка под условием.

Обычная?
Алексей, у нас в ДКП такое не прописывается.
Долги Продавца не покупаются)))
И как часто такие ДКП проводите?

Елена Чижова писал(а):
Обычная?
Алексей, у нас в ДКП такое не прописывается.
Долги Продавца не покупаются)))
И как часто такие ДКП проводите?

Тыщу раз так делал. (С) :lol:

Лена, а что вам мешает(или кто) писать все что вам нужно в ДКП?
Если по условиям ДКП купили квартиру без долгов, то предъявлять покупателю требования об уплате долгов - противозаконно. Помимо взыскания морального ущерба можно написать заявление о самоуправстве. Ну а если по условиям ДКП покупатель покупает квартиру с долгами, то принимает на себя обязанность по их уплате. Тогда уж, будь любезен-плати. Стандартный вопрос для любого мало-мальски грамотного риэлтора.

Юридически это будет видимо перевод долга, который возможен с согласия кредитора.

Andrey Amfiteatrov писал(а):
Юридически это будет видимо перевод долга, который возможен с согласия кредитора.

Андрей. Речь идет не о долге, а о задолженности. Это две больших разницы.

Вы забыли про прикол с выпиской из домовой книги, тем более в Подмосковье, скорее всего вы ее не увидите до момента погашения долгов по коммуналке...