Уловки в продаже коммерческой недвижимости. 13 / 2089
Форум для обсуждения аспектов работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья: офисы, склады, магазины и т.д. Для просмотра объявлений по продаже и аренде перейдите по ссылке. Если же вам интересны предложения объектов и найдете много объявлений.
24 авг. 2015
Вы наверняка замечали, что добротная вещь разительно отличается от ширпотреба. Взять, к примеру, автомобили. Как бы ни старались производители ВАЗа или Рено, их внешний вид и салон чудовищны по сравнению с Лексус или Мерседес. Чуть присмотревшись, вы легко отличите хороший автомобиль от плохого, даже не разбираясь в технических деталях и характеристиках.
Это же справедливо и для коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл. Любой здравомыслящий человек без затруднений отличит хороший объект от плохого. Но дело в том, что плохих объектов гораздо больше. И именно на них большинство людей, работающих на рынке недвижимости, вынуждены зарабатывать свои деньги. А как продать плохой объект под видом хорошего? Очень просто. Введя покупателя в заблуждение. Именно здесь появляются аналитические исследования, графики, индексы и прочие затеи, которые заслоняют собой простые и очевидные вещи. Эта статья поможет будущим владельцам торговой недвижимости сориентироваться в новой сфере и увидеть, что их здравый смысл во много раз ценнее и практичнее авторитетного мнения специалистов.
Итак, прежде всего важно понять: любое коммерческое помещение обладает лишь двумя базовыми характеристиками. Это местоположение объекта и его рентабельность.
То, что недвижимость должна находиться в центре города и как можно ближе к метро, известно всем. Непонятно лишь, почему в этих местах так много пустующих помещений? Что бы разобраться, встаньте на место покупателя и ответьте - в каком случае вы зайдете в уличный магазин (при условии, что вам понадобилось что-то из его ассортимента)? Наверняка вы подумали о приметном и удобном входе. И это верно. Потому, что большинство людей видят только те магазины, которые находится прямо перед ними по пути следования. Очень редко человек решает свернуть со своего маршрута ради даже чуть удаленно расположенного магазина. Скорее всего он понадеется встретить такой же, но дальше по дороге. Именно поэтому пустуют магазины, казалось бы в хороших местах. Они расположены в стороне от потока покупателей и тем неудобны. Понимая это, арендаторы избегают подобную недвижимость. А владелец, вместо ежемесячного дохода, получает головную боль.
Привлекательное местоположение это не "20 метров от метро", а мощный пешеходный поток в течение всего дня мимо дверей коммерческого помещения. Если говорить о конкретных цифрах, то для Москвы, это примерно от 500 человек в час.
Второй базовой характеристикой коммерческой недвижимости является ее рентабельность или способность вернуть владельцу вложенные деньги. Измеряется она в процентах, как отношение ежегодного дохода к покупной цене объекта. Тут есть подвох, которым пользуются ушлые риелторы. Дело в том, что недвижимость может приносить два типа дохода. Первый, состоит из ежемесячных арендных платежей. Второй, из увеличения продажной цены помещения. Чтобы замаскировать низкую рентабельность от сдачи в аренду (фактический доход), риелтор презентует общую рентабельность недвижимости, прибавив процент ежегодного увеличения цены объекта (предполагаемый доход). Этот незамысловатый трюк проще увидеть на примере.
Предположим, цена помещения составляет 10 млн руб. Годовой доход с аренды составляет 1 млн руб, или 10% в год (1 млн / 10 млн х 100%).
Рентабельность в размере 10% - самая обычная, и таких помещений на рынке - тысячи. Что бы сделать предложение более привлекательным, нужно прибавить к рентабельности от сдачи в аренду величину среднегодового удорожания объектов недвижимости. Именно здесь пригодятся хитрые графики основанные на мутных исследованиях. Предположим, согласно некоему графику, среднегодовой рост составил еще 10%. Итого, объект недвижимости приносит 20% в год (10% + 10%) и способен окупиться всего за 5 лет. Это в два раза быстрее, чем прежде. Теперь помещение выглядит гораздо привлекательней.
Но как вы понимаете, удорожание недвижимости существует только на бумаге. Поскольку если она и впрямь подорожает, то одновременно с ней вырастут цены и на потребительские товары. Если сейчас, за цену помещения вы можете купить три Мерседеса, то спустя пять лет и продав помещение в два раза дороже, вы по прежнему сможете купить все теже три Мерседеса. Правда в том, что фактически вы можете распоряжаться только деньгами полученными за аренду. Поэтому расчет рентабельности (финансовой привлекательности помещения) нужно проводить именно на основе арендного дохода.
Как уже было сказано, местоположение и рентабельность - это базовые характеристики коммерческой недвижимости. В действительности, при выборе объекта, приходится обращать внимание на большее количество показателей. Но все они имеют смысл только при наличии хорошего пешеходного трафика и приемлемой рентабельности.
Пара слов о приемлемой рентабельности - она для каждого своя. Кого то устроит 10% в год, а кому то и 30% будет мало. Причем для увеличения рентабельности одних амбиций недостаточно. Важен практический опыт, нужные связи и возможность постоянно находиться "в теме". Одна из возможностей приобретения помещения с хорошей рентабельностью, покупка его в период низкого спроса на недвижимость. И именно сейчас, пока большинство людей продолжают верить в кризис, длится этот период.
Это же справедливо и для коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл. Любой здравомыслящий человек без затруднений отличит хороший объект от плохого. Но дело в том, что плохих объектов гораздо больше. И именно на них большинство людей, работающих на рынке недвижимости, вынуждены зарабатывать свои деньги. А как продать плохой объект под видом хорошего? Очень просто. Введя покупателя в заблуждение. Именно здесь появляются аналитические исследования, графики, индексы и прочие затеи, которые заслоняют собой простые и очевидные вещи. Эта статья поможет будущим владельцам торговой недвижимости сориентироваться в новой сфере и увидеть, что их здравый смысл во много раз ценнее и практичнее авторитетного мнения специалистов.
Итак, прежде всего важно понять: любое коммерческое помещение обладает лишь двумя базовыми характеристиками. Это местоположение объекта и его рентабельность.
То, что недвижимость должна находиться в центре города и как можно ближе к метро, известно всем. Непонятно лишь, почему в этих местах так много пустующих помещений? Что бы разобраться, встаньте на место покупателя и ответьте - в каком случае вы зайдете в уличный магазин (при условии, что вам понадобилось что-то из его ассортимента)? Наверняка вы подумали о приметном и удобном входе. И это верно. Потому, что большинство людей видят только те магазины, которые находится прямо перед ними по пути следования. Очень редко человек решает свернуть со своего маршрута ради даже чуть удаленно расположенного магазина. Скорее всего он понадеется встретить такой же, но дальше по дороге. Именно поэтому пустуют магазины, казалось бы в хороших местах. Они расположены в стороне от потока покупателей и тем неудобны. Понимая это, арендаторы избегают подобную недвижимость. А владелец, вместо ежемесячного дохода, получает головную боль.
Привлекательное местоположение это не "20 метров от метро", а мощный пешеходный поток в течение всего дня мимо дверей коммерческого помещения. Если говорить о конкретных цифрах, то для Москвы, это примерно от 500 человек в час.
Второй базовой характеристикой коммерческой недвижимости является ее рентабельность или способность вернуть владельцу вложенные деньги. Измеряется она в процентах, как отношение ежегодного дохода к покупной цене объекта. Тут есть подвох, которым пользуются ушлые риелторы. Дело в том, что недвижимость может приносить два типа дохода. Первый, состоит из ежемесячных арендных платежей. Второй, из увеличения продажной цены помещения. Чтобы замаскировать низкую рентабельность от сдачи в аренду (фактический доход), риелтор презентует общую рентабельность недвижимости, прибавив процент ежегодного увеличения цены объекта (предполагаемый доход). Этот незамысловатый трюк проще увидеть на примере.
Предположим, цена помещения составляет 10 млн руб. Годовой доход с аренды составляет 1 млн руб, или 10% в год (1 млн / 10 млн х 100%).
Рентабельность в размере 10% - самая обычная, и таких помещений на рынке - тысячи. Что бы сделать предложение более привлекательным, нужно прибавить к рентабельности от сдачи в аренду величину среднегодового удорожания объектов недвижимости. Именно здесь пригодятся хитрые графики основанные на мутных исследованиях. Предположим, согласно некоему графику, среднегодовой рост составил еще 10%. Итого, объект недвижимости приносит 20% в год (10% + 10%) и способен окупиться всего за 5 лет. Это в два раза быстрее, чем прежде. Теперь помещение выглядит гораздо привлекательней.
Но как вы понимаете, удорожание недвижимости существует только на бумаге. Поскольку если она и впрямь подорожает, то одновременно с ней вырастут цены и на потребительские товары. Если сейчас, за цену помещения вы можете купить три Мерседеса, то спустя пять лет и продав помещение в два раза дороже, вы по прежнему сможете купить все теже три Мерседеса. Правда в том, что фактически вы можете распоряжаться только деньгами полученными за аренду. Поэтому расчет рентабельности (финансовой привлекательности помещения) нужно проводить именно на основе арендного дохода.
Как уже было сказано, местоположение и рентабельность - это базовые характеристики коммерческой недвижимости. В действительности, при выборе объекта, приходится обращать внимание на большее количество показателей. Но все они имеют смысл только при наличии хорошего пешеходного трафика и приемлемой рентабельности.
Пара слов о приемлемой рентабельности - она для каждого своя. Кого то устроит 10% в год, а кому то и 30% будет мало. Причем для увеличения рентабельности одних амбиций недостаточно. Важен практический опыт, нужные связи и возможность постоянно находиться "в теме". Одна из возможностей приобретения помещения с хорошей рентабельностью, покупка его в период низкого спроса на недвижимость. И именно сейчас, пока большинство людей продолжают верить в кризис, длится этот период.
24 авг. 2015
О том, как самостоятельно создать свое коммерческое помещение, затратив минимум денег и времени, можно прочесть в книге автора статьи «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (Экономика, 2015).
25 авг. 2015
что бы не попадаться на уловки нужно с нормальными организациями работать, а не бросаться на первые объявления..и желательно что бы компания была собственником недвиги
25 авг. 2015
А разе с конца прошлого года в Москве не приостановлен перевод в нежилое?
Как не сдать квартиру внешняя ссылка ; Сделки с недвижимостью т. 8(977)309-99-00 Сергей
26 авг. 2015
Сергей Тихоненко писал(а):А разе с конца прошлого года в Москве не приостановлен перевод в нежилое?
Да, это до сих пор волнует многих, и вызвана эта тревога двумя статьями опубликованными на сайте РБК. Панику нагнетает один и тот же автор. Причем чем дальше, тем больше и без того искаженная в статьях информация обрастает новыми слухами.
Здесь я коротко опишу то, что произошло на самом деле. Надеюсь, это позволит вам устранить ненужное волнение и даст повод задуматься о том, достойны ли СМИ внимания, которым традиционно пользуются.
Первая «новость»: «Власти Москвы остановили процесс переделки квартир в магазины» (.)
На самом деле:
в начале года из Департамента Жилищной политики (ДЖП) сообщили, что в ближайшее время будут изменения в регламенте их работы. Документы принимать на перевод перестали. В марте стало известно что департамент будет расформирован, а функции по переводу в нежилой фонд возьмет Департамент Городского Имущества (ДГИ). С 15 мая ДГИ принял и опубликовал новый регламент приема документов, который мало чем отличается от того, что был ранее в ДЖП: .
С момента принятия нового регламента документы на перевод в нежилой фонд принимают, как и прежде.
Вторая «новость»: «Москва запретила открывать магазины на первых этажах» (.)
На самом деле:
издано новое постановление запрещающее устройство тамбуров. Устройство лестниц, крылец, площадок, козырьков и навесов остается в силе. О запрете перевода в нежилой фонд в новом постановлении нет ни слова. Об этом в статье сделал вывод некто Петропольский и автор статьи в ее названии.
На встрече с руководством департамента было получено подтверждение, что запрета на перевод в нежилой фонд нет.
И самое главное, что Жилищный кодекс Российской Федерации никто не менял. Все остальное не имеет большого значения.
26 авг. 2015
Константин Демчук писал(а):На самом деле:
издано новое постановление запрещающее устройство тамбуров.
Скажите , а где можно прочитать это постановление запрещающее устройство тамбуров?
26 авг. 2015
О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2015 года N 276-ПП
О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП
В соответствии с Законом города Москвы от 8 июля 2009 года N 25 "О правовых актах города Москвы" Правительство Москвы
постановляет:
1. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года N 840-ПП, от 2 апреля 2013 года N 198-ПП, от 25 июня 2013 года N 408-ПП, от 26 декабря 2014 года N 826-ПП, от 20 апреля 2015 года N 215-ПП):
1.1. Пункты 3.1, 3.7, 7 приложения 1 к постановлению признать утратившими силу.
1.2. В дефисе четвертом абзаца второго пункта 14 приложения 1 к постановлению слова "наружных тамбуров, крылец," исключить.
1.3. В дефисе четвертом абзаца второго пункта 3.2.1.5 приложения 2 к постановлению слова "наружных тамбуров, крылец," исключить.
2. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Сергунину Н.А. и министра Правительства Москвы, руководителя Департамента городского имущества города Москвы Ефимова В.В.
Мэр Москвы
С.С.Собянин
В иных пунктах приложения к постановлению слово "крылец" осталось в силе.
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2015 года N 276-ПП
О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП
В соответствии с Законом города Москвы от 8 июля 2009 года N 25 "О правовых актах города Москвы" Правительство Москвы
постановляет:
1. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года N 840-ПП, от 2 апреля 2013 года N 198-ПП, от 25 июня 2013 года N 408-ПП, от 26 декабря 2014 года N 826-ПП, от 20 апреля 2015 года N 215-ПП):
1.1. Пункты 3.1, 3.7, 7 приложения 1 к постановлению признать утратившими силу.
1.2. В дефисе четвертом абзаца второго пункта 14 приложения 1 к постановлению слова "наружных тамбуров, крылец," исключить.
1.3. В дефисе четвертом абзаца второго пункта 3.2.1.5 приложения 2 к постановлению слова "наружных тамбуров, крылец," исключить.
2. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Сергунину Н.А. и министра Правительства Москвы, руководителя Департамента городского имущества города Москвы Ефимова В.В.
Мэр Москвы
С.С.Собянин
В иных пунктах приложения к постановлению слово "крылец" осталось в силе.
29 авг. 2015
Простите пожалуйста. Вопрос интересный. Есть у меня одно помещение купил 4 года назад 2 года назад закончил переустройство. Сейчас думал еще купить, так вот знакомые которые делали документы крайне не рекомендовали связываться, аргументировав тем что сейчас заставляют согласовывать еще и с депутатами что превращается в отдельный цирк с конями и невменяемыми ценниками + ДИГМ с начала года им не выдал ни одного уведомления, мол есть негластное решение все это динамить.
01 сен. 2015
День добрый. Город Пермь.
У нас в июле рухнул угол жилого дома.неофициально причиной признали перепланировку 1 этажа и подвала. Якобы коммерсанты там снесли несущие конструкции.Сейчас все перепланировки разворачивают (особенно в панельных домах)
У нас в июле рухнул угол жилого дома.неофициально причиной признали перепланировку 1 этажа и подвала. Якобы коммерсанты там снесли несущие конструкции.Сейчас все перепланировки разворачивают (особенно в панельных домах)
26 сен. 2015
топите первый этаж - который в нежилом - эти так перепланируют что весь дом рухнет - им несущие стены не указ
Ключи от рая Потеряв, Ищу отмычку.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
