2 к.кв. в Москве: на какую планировку больше спрос и есть ли зависимость цены от изолированности комнат? 38 / 2193

Путем построения риэлторами длинной цепи договоров купли-продаж ( а по сути обменов) мне в итоге досталась 2 к.кв общей площадью 45 метров в старой Москве в пешей близости от метро. Предыдущие жильцы наконец освободили квартиру и я могу приступать к ремонту. Передо мной встала диллема.
В данный момент комнаты в квартире смежные. Их площадь: 12,8 кв.м спальня, и 14,2 кв.м. гостиная ( дом 16-и этажный панельный-у меня средний этаж). Обе комнаты правильной прямоугольной формы.
НО-когда я заказал поэтажный план с экспликацией в БТИ, я обнаружил , что изначально эта квартира была с изолированными комнатами. И по данным БТИ она до сих пор у них числится с изолированными комнатами. План квартиры в том виде ,как она выглядит сейчас, и как она выглядит по данным БТИ прилагаю.
Как мне удалось выяснить перепланировку сделали давно еще родители предыдущего собственника квартиры. Помимо того ,что комнаты стали смежными, также убрали встроенный шкаф в коридоре и объединили сан.узел.
Ремонт мне делать по любому сейчас. Строители говорят, что могут восстановить прежние стены и сделать комнаты изолированными. Это не сложно, не долго, и не так дорого. Родственница работает дизайнером-она набросала мне даже три варианта, что можно сделать:
1. Оставить все как есть сейчас.Это самый простой и самый малозатратный по деньгам и времени вариант. Комнаты остаются смежными , но зато гостиная 14,2 кв.м. И во все глухую короткую стену в гостиной делается зеркальный шкаф-купе.
2. Сделать комнаты изолированными, как было раньше. Плюсом будет их изолированность. Минусом, что маленькая комнатка тогда будет всего 10,5 метров. И будет несуразный коридор , с аппендиксом в дальней комнате после двери.
3.Это под-вариант 1-го варианта, только делается еще проем из гостиной в кухню, и закладывается дверь между кухней и коридором. Получается кухня гостиная. Для жизни одному вроде как удобно. Но как на такую кухню-гостиную посмотрят будущие покупатели, и насколько востребован у покупателей будет такой вариант?
Стены внутри квартиры все не несущие , поэтому определенный простор для перепланировки есть.
И вот тут я подхожу к тому, почему я размещаю эту тему не в разделе "Ремонты и перепланировки", а в разделе " Недвижимость Москвы".
Дело в том, что мне через год возможно придется продавать эту квартиру. Может и чуть раньше. С другой стороны ремонт сейчас все равно какой -никакой надо будет сделать, чтобы можно было мне нормально жить в квартире. Ну и заодно, чтобы к последующей продаже квартира выглядело чистой и отремонтированной. Перед тем как принять решение ,что мне делать в рамках ремонта-оставлять комнаты смежными или изолировать , куда двигаться у меня два вопроса к уважаемому риэлторскому сообществу:
1. Насколько важно для покупателей, кто ищет 2 к.кв для покупки в Москве , смежные комнаты в квартире или изолированные? Как это влияет на цену квартиры? И насколько в процентах от цены влияет, если такое влияние есть ?
2. Важно или нет узаконить существующую перепланировку в БТИ для последующей продажи квартиры , если я склонюсь к варианту оставить квартиру в таком виде как она есть сейчас. Т.е оставить квартиру со смежные комнаты. Важно ли для покупателей-ипотечников ( и для банка) узаконена перепланировка или нет? Одобряют ли ли банки покупку ипотечникам квартиры с перепланировкой, которая не узаконена? В общем надо решить заморачиваться ли с этим, или для последующей продажи это будет несущественно.
Восстанавливать шкаф в коридоре и разделять снова сан. узел я не планирую при любом варианте ремонта

Насколько я понял, несущие конструкции не затронуты? Две перегородки и шкаф, который уже не перепланировка, а переоборудование. В Мосжилинспекцию обратитесь, возможно в упрощенном порядке по декларации вам все согласуют. А для продажи таки лучше, когда комнаты раздельные, пусть и меньшей площади.

Алексей Слесарев писал(а):
Насколько я понял, несущие конструкции не затронуты?

Верно, несущие стены не затронуты никак. Алексей, так считаете, что восстановив изолированность комнат в цене я выиграю при продаже? Несмотря на то , что комната из метража 14.2 превратится в 10,5 ?

De_Mont
Это моё субъективное мнение:- "квартиры с раздельными комнатами более ценны, чем со смежными"! Я опираюсь на многолетнюю практику и свои предпочтения. Хотя, к примеру, в кирпичных хрущах двушки с раздельными комнатами 38 кв.м, а со смежными 42 кв.м. В таких домах квартиры со смежными продаются легче, но стоят так же, как с раздельными, при разнице в 5 кв.м.

Если сделаете проем между кухней и гостиной, и заложите нынешнюю дверь из коридора в кухню, то места будет больше. Но тогда может сократится кол-во потенциальных покупателей на такую квартиру. Потому как не всем уже подойдет такое. Например для семьи с ребенком такой вариант менее предпочтителен. А для семьи без детей( или для одинокого человека) вполне подойдет.

Отличная планировка была , до изменения, первоначальная, ее и восстановите, и ее можно немного откорректировать, чтобы в комнате было меньше углов и проодов, уменьшим маленькую комнату еще на полметра.
Для семьи из 1-2 человек без детей - и первого варианта достаточно, а вот если покупателей с детьми или с пожилой мамой вы уже лишитесь.
Конечно, ликвиднее изолированные комнаты.
Хотя я лично из таких квартир делаю совмещенную кухню с гостиной и отдельную спальню, это такой вариант современной однушки в 40 с лишним метров, если бы вы ее хотели сдавать - надо было бы вообще стену между кухней и ближайшей комнатой сносить, этот фасон популярен в аренде.

А жить будете один?
Затраты на ремонт в каком бюджете планируете?
И самое главное - в каком районе квартира?
(например в Бюрелево или в ЦАО :hi_hi_hi:

)

Юлия Лурье писал(а):
Отличная планировка была , до изменения, первоначальная, ее и восстановите, и ее можно немного откорректировать, чтобы в комнате было меньше углов и проодов, уменьшим маленькую комнату еще на полметра.

Юлия, а как бы Вы откорректировали первоначальную планировку? Как сделать меньше углов и проходов? И где уменьшать ? Маленькую комнату куда уж еще уменьшать...она и так первоначально всего 10,5 метров.И самое главное-ну допустим стенку с дверью в маленькую комнату можно конечно немного "придвинуть" к окну. Но что тогда в этом коридорчике делать , и что туда ставить? На мой взгляд это коридор ( из которого двери в обе комнаты будут открываться) какой то малофункциональный получается. А площадь он занимает большую.

Шкаф в коридоре убрать, дверь в большую комнату перенести ближе к комнате, санузел объединить и дверь в него сделать посередине, кусок коридора оттяпать в пользу шкафа в маленькой комнате, дверь в кухню передвинуть правее на 40-50 см.
Увидела на первом рисунке, что с санузлом уже поработали в правильном направлении

Святослав писал(а):
А жить будете один?
Затраты на ремонт в каком бюджете планируете?
И самое главное - в каком районе квартира?
(например в Бюрелево или в ЦАО

Жить буду один. Расходы я как то не очерчивал пока. Но готов сделать все разумные траты, чтобы сделать квартиру удобной для жизни. Но без излишеств. Квартира в ЦАО.

P.S. А на что влияет округ нахождения квартиры в контексте моих вопросов какую планировку выбрать?