Top 100. Средняя цена на квартиру в Москве. Изменение цены за неделю 135 / 14533

Всем доброго вечера.
Выкладываю свои результаты по выгоде приобретения объектов на вторичке в Москве( без Новой Москвы). Этот коэффициент указан в поле "выгода".
Коэффициент считается как разность средней стоимости за квадратный метр по типу объекта и стоимости метра объекта, деленной на стоимость метра объекта.
Пример: если стоимость метра объекта составляет 120.000рублей, а средняя стоимость составляет 150.000рублей, то выгода от приобретения составит (150.000-120.000).120.000=0.25 или 25%. Также если квадратный метр стоит 200.000рублей, то выгода равна= (150.000-200.000)/200.000=-0.25 или -25%.
Эти результаты дают возможность оперативно ответить на вопросы типа: А что можно приобрести в таком то районе за такую-то сумму? И ответить сразу на вопрос: с какой выгодой?
Файл содержит все объекты Москвы( более чем TOP 100, правда пока нет времени прозванивать первые 200-300( а это займет 4-5 часов), чтобы убедиться в их существовании( при том что даже 300-е место в файле имеет 38.4% выгоды).
Файл result28.11.2015-weekly содержит дополнительные поля :Region, Площадь жилая, group.
Region -это район в Москве от 0 до 84 или по порядку:
'Остоженка','Арбат','Тверской','Китай-город','Якиманка','Хамовники','Красносельский','Мещанский',
'Дорогомилово','Пресненский','Гагариснкий, Ломоносовский','Замоскворечье','Таганский','Беговой','Донской',
'Басманный','Проспект Вернадского','Черемушки','Алексеевский','Аэропорт, Сокол','МАрьина Роща, Савеловский'
,'Сокольники','Хорошевский','Крылатское','Академический','Хорошево-Мневники','Нижегородский',
'Динамо','Останкинский, Ростокино','Коньково, Обруческий','Филевский парк','Тропарево-Никулино',
'Можайский, Фили-Давыдково','Бутырский, Тимирязевский','Кунцево','Куркино, Молжаниновский','Южнопортовый','Соколиная гора',
'Даниловский, Котловка','Войковский, Коптево','Строгино',
'Нагатино-Садовники, Нагатинский Затон','Преображенское','Свиблово','Покровское-Стрешнего, Щуикино','Зюзио, Нагорный',
'Очаково-Матвеевское','Левобережный, Ховрино','Чертаново Центральное, Чертаново Северное','Лефортово','Бабушкинский, Южное Медведково',
'Северное МЕдведково','Северное Тушино, Южное Тушино','Головинский','Отрадное','Восточное Измайлово, Измайлово',
'Ясенево','Митино','Марфино','Кузьминки, Текстильщики','Чертаново Южное',
'Перово','Орехово-Борисово','Алтуфьевский, Бибирево','Богородское, Метрогородок','МАрьино','Лианозово','Москворечье-Сабурово, Царицыно',
'Печатники','Бескудниковский, Дегунино','Ивановское, Новогиреево','Гольяново','Лосиноостровский','Рязанский',
'Люблино','Братеево, Зябликово','Жулебино, Некрасовка','Восточный, Кожухово, Новокосино','Солнцево','Северное Бутово',
'Южное Бутово','Теплый стан','Вешняки','Ново-ПЕределкино','Бирюлево'
Площадь жилая - это площадь жилая
Group - это число от 0 до 5, которое означает класс дома или '<=5', '<=12', 'СТАЛ', '<=17', '18+', 'М..М-К'.
Файл avarage-price1- содержит средние цены по району
Файл resultdiff29.11.2015 -содержит разницу в изменении цены за неделю( 0% означает отсутствие данных за эту или предыдущую неделю.) Пока некоторые цифры нереальны, потому что 3-х уровневый алгоритм еще требует оптимизации. Например, в районе Свиблово монолит вырос на 20-60% за неделю. На самом деле из базы убрали объекты с улицы "Радужная", которая подтягивалась из "Московского". 4-й уровень оптимизации не за горами.
Подсчитано количество уникальных объектов( квартир) в Москве( без Новой Москвы): 33771
Сумма рынка 1,26 триллионов рублей. Сумма площадей 3.138.867 квадратных метров

А попроще никак? )))

Вот они, риелторы-математики....

"18+" - понравилось :lol:

Минеева Татьяна писал(а):
Вот они, риелторы-математики....

Это алгебра )))
Как минимум...
А так высшая математика....)))

Получается в среднем 400 тыр за метр по городу. Как-то много.
Я бы на вашем месте, раз уж вы собрались статистику рассматривать, посмотрел бы кластеризацию по территориям. Все-таки административные районы - это все очень условно, а вот выявить территориальные кластеры с особенностями в цене, там, где это не очевидно - вот это уже интереснее.

Я к тому, что, если вы сумели достать исходные данные по 30 тыс квартир с метражом и прочими атрибутами, то на их основе можно добыть куда более интересные закономерности, чем "выгода".

alexey moskva писал(а):
Файл resultdiff29.11.2015 -содержит разницу в изменении цены за неделю

Непонятно. Поясните как например трактовать колонку "выгода" в процитированном файле. Берем допустим квартиру № 166 из этой экселевской таблицы.ул.Василисы Кожиной д.8 к.2 . Трешку 60 метров продают за 9,2 млн. руб. В графе "выгода" стоит цифра 0,503487. И что это значить? Какую выгоду может из этого значения извлечь риэлтор покупателя или сам потенциальный покупатель этой квартиры?

GreetS писал(а):
alexey moskva писал(а):
Файл resultdiff29.11.2015 -содержит разницу в изменении цены за неделю

Непонятно. Поясните как например трактовать колонку "выгода" в процитированном файле. Берем допустим квартиру № 166 из этой экселевской таблицы.ул.Василисы Кожиной д.8 к.2 . Трешку 60 метров продают за 9,2 млн. руб. В графе "выгода" стоит цифра 0,503487. И что это значить? Какую выгоду может из этого значения извлечь риэлтор покупателя или сам потенциальный покупатель этой квартиры?

на 52% выгоднее рынка. На самом деле делается по-другому все. Хотя бы попробовать считать отклонение не от среднего, а от медианы - более здравые цифры можно получить.

dmarvic писал(а):
на 52% выгоднее рынка.

Т.е. я так понимаю, вы считаете (исходя из ваших расчетов) ,что рыночная цена этой квартиры на 50% больше, чем она сейчас стоит в рекламе. Ее рыночная цена 13,8 млн. руб. Так? А ничего что ее пока даже за 9,2 млн. не могут продать? С какого собственно вы оценили ее в 13, 8 млн.? Непонятно.... :-(

GreetS писал(а):
dmarvic писал(а):
на 52% выгоднее рынка.

Т.е. я так понимаю, вы считаете (исходя из ваших расчетов) ,что рыночная цена этой квартиры на 50% больше, чем она сейчас стоит в рекламе. Ее рыночная цена 13,8 млн. руб. Так? А ничего что ее пока даже за 9,2 млн. не могут продать? С какого собственно вы оценили ее в 13, 8 млн.? Непонятно....

Меньше рынка, а не больше (ну да, ниже "рыночной", которая никакая не рыночная, а цена хотелок). Но все равно подход ТС к проблеме некорректен. Надо брать учебник статанализа и смотреть, какую информацию можно извлечь из собранной кучи данных.

+Тут есть риск сравнивать 1 этаж панельной хрущовки в 3 км от метро у промзоны с дизайнерской квартирой в кирпичной пятиэтажке у метро. Поэтому я сразу бы поостерегся сравнивать объекты по принципу административного деления.