Продажа однокомнатной квартиры в Южном Бутово 396 / 12326

Доброго времени суток!

Дано:
-метро Улица Горчакова, 10 минут пешком нормальным ходом (если бежать, то быстрее)
-улица Чечеpcкий пpоезд д.24
- 1 комната (квартира не студия), сан.узел совместный
- 8 этаж из 9
- панель, грузовой лифт
-метражи (общая с лоджией 30,4 / комната 14,3 / кухня 5,5 / лоджия 3)
-состояние квартиры среднее, был сделан косметический ремонт два года назад (поклеены обои), в ванной плитки нет, на 3+ или 4-, окна деревянные (от застройщика), лоджия застеклена (пластиковые рамы от застройщика). Косметический ремонт за 100-150 тысяч поможет превратить квартиру если не в конфетку, то в очень приятное жильё.
-окна выходят во двор на детскую площадку, до дороги далеко
-ДКП от 2013 года (в новом ДКП будет полная сумма)
-продажа ради покупки квартиры большей площади
-продаваться будет как альтернатива
-прописанные люди в квартире будут выписываться в новое жильё
-детей среди собственников нет

За прошедший месяц пришло понимание, что из однушки надо делать трёшку, т.к. двушки будет не достаточно, а разница между 2к и 3к в Юж.Бутово судя по Ци пара миллионов, поэтому с продажей не сильно спешим.
Я изучал покупательский спрос и понял, что спрос очень-очень низкий (либо цена высока).
Изначально квартира была выставлена сначала за 4900 - звонки были от риелторов (выясняли, продавец я или риелтор), потом за 4800 - звонки пошли чуть лучше, был один показ (другие показы были отсеяны), потом за 4600 - звонков сильно больше не стало, стало видно, что за 4600 интерес к квартире повыше, но не ожидаемый.

При изучении ЦИАНа я обнаружил, что 1к квартир (не гостинок, не студий) за 4600 в Москве до 15 минут от метро на вторичном рынке по пальцам пересчитать. Стал изучать ситуацию по конкурентам в новостройках, и понял что конкуренты - это в т.ч. Бутовский Аллеи, ЖК Бунинский и Бунинские луга, а также ЖК Новое бутово (локация последнего не очень, т.к. рядом очистные сооружения и аэропорт, но дома новые и цена не сильно кусается).

Если ничего не путаю, Алексей Слесарев присылал файл и комментарий, в котором указывал, что цена квартиры примерно 4300 исходя из средней стоимости метра. Однако надо делать поправку на то, что квартира меньшей площади всегда будет стоить чуть больше за кв.м, чем квартира большей площади.

Как думаете, за сколько можно продать квартиру?
Прошу накидать комментариев, возражений, похвалить, пожурить... Так сказать, дать волю чувствам!

Ivaan писал(а):
(если бежать, то быстрее)

Уточните, на сколько быстрее?

Ivaan писал(а):
метражи (общая с лоджией 30,4 / комната 14,3 / кухня 5,5 / лоджия 3)

Получается у вас общая площадь квартиры без площади лоджии 27,4 кв.м. М-да...редкое г... И сколько ж вы хотите получить за такое недоразумение? При том что в ванной даже плитки нет и вообще туда вливать еще денег надо, чтобы до ума ее довести.

Pakster писал(а):
Уточните, на сколько быстрее?

я той дорогой никогда не бегал, не засекал

Какое же недоразумение, если там отдельная комната и кухня, отличная лоджия, и это не гостинка 18м2 общей площадью?
Всё имеет свою цену - вот пытаюсь понять, какая цена реальна для данного жилья.

Вообще печально. За 4 с копейкой уже есть хрущи такой площади вполне себе в пределах МКАДа. Именно они ваши конкуренты.

Ivaan писал(а):
Какое же недоразумение, если там отдельная комната и кухня, отличная лоджия

Так это все в еб..х находится, а ваши конкуренты внутри МКАДа продают , в пешей доступности от метро.

dmarvic писал(а):
За 4 с копейкой уже есть хрущи такой площади вполне себе в пределах МКАДа. Именно они ваши конкуренты.

почему именно они - дома старые, не балконы а недоразумения,
если 5-ти этажка, то без лифта.
Ставлю цену до 4500 в Ци (15 минут до метро, этаж от 2 до предпоследнего, площадь от 25 кв.м., балкон), вижу только 7 результатов.
Вроде выходит, что конкуренты в других местах.. :ne_vi_del:

Ivaan писал(а):
потом за 4600 - звонков сильно больше не стало, стало видно, что за 4600 интерес к квартире повыше, но не ожидаемый.

Ivaan писал(а):
Алексей Слесарев присылал файл и комментарий, в котором указывал, что цена квартиры примерно 4300 исходя из средней стоимости метра.

Смысл задумываться о простых вещах?

За 4.600 - не продается.

Поставьте 4.300.

Если придет ОДИН с деньгами - значит такова у нее на данный момент цена.

Если придут несколько, значит попробуйте поднять их поближе к 4.600. Если поднимутся хотя бы до 4.5 - значит такова ее цена.

Ежели не поднимутся, а совсем даже наоборот, будут ломать дальше вниз, значит стоит дешевле.

А продавать свою прекрасную квартиру по этой цене, или не продавать, решать Вам и только Вам. Может получится продавить альтернативу на те же 300.000?

Недавно смотрели в Бутово у метро квартиру с новым ремонтом. Сделано все с нуля,завози мебель и живи. Пешком 2 минуты.
Отдавал за 5.0 с небольшим торгом. Так очереди не было. За сколько ушла в итоге не знаю,не следил.
Цена в вашем доме в потолке сейчас это 4.4 миллиона.
Что-то иное с ней делать себе дороже выйдет. Что можно сделать из 30 метров? клетушку по 12 метров? :hi_hi_hi:

И сколько накинуть? 2 ляма? :lol:

Anton Smolev писал(а):
Что можно сделать из 30 метров?

Не 30 метров, а 27,4 кв.м.