Аргентинская недвижимость (просто так, для интереса) 3 / 757

Я не риэлтор, ничего не продаю и не предлагаю в Аргентине. Просто отвечаю на просьбу..

IgorK писал(а):
Naty69, а расскажите про недвижимость в Аргентине. Просто из праздного любопытства. Лучше в отдельной теме.
Как продают, как покупают, сколько стоит, налоги.

В Аргентине все сделки делаются "в черную". При продажи недвижимости узнают государственную стоимость и прибавляют к ней от 10 до 40% в зависимости от реальной цены объекта. Например если квартиру продают за 100 тысяч долларов, то в документе купли продажи будет указана сумма в 45 или 50 тысяч долларов. В Аргентине нет частных риэлторов. Все оформляется через агентство по недвижимости и нотариуса. По закону, агенство не может брать с участников сделки больше 4,15% от суммы показанной в контракте. На самом деле , проценты бывают доходят до 10% и делятся между продавцом и покупателем. При этом продавец всегда платит меньше в процентном отношении , чем покупатель. Все суммы обговариваются за ранее в частном порядке и могут варьировать.
В тот момент , когда покупатель заявляет о своей готовности купить недвижимость, он должен оставить продавцу залог. Если сумма залога превышает 25% от сделки , то уже нельзя дать обратный ход этой операции (только через суд).
Конечно же при получении залога, подписывается соответствующий документ между агенством и покупателем. В этом документе указывается настоящая стоимость недвижимости . Нотариус при этом не присутствует , поэтому этот документ не является официальным. Делается он только для участников сделки. В случае суда, его можно приобщить к делу. Эта бумага составляется в одном экземпляре и остается в агентстве до подписания настоящего договора купли/продажи, который проходит уже в нотариальной конторе.
После того как залог оставлен, начинается проверка недвижимости на "чистоту". Существует два типа проверки..быстрая (за 3 дня ) и долгая (примерно недели две). Быструю делают агентства по недвижимости. Эта проверка дает точного хозяина недвижимости (за кем она числится) и вычисляет коммунальные и налоговые задолженности за объектом. Не знаю как в России,а здесь все задолжности числятся за объектом , а не за человеком.
Если купить недвижимость долгами, то новый хозяин их должен будет оплачивать.
Долгая проверка делается нотариусом. Она рассчитана на то, чтобы выяснить не заложен ли дом , нет ли у него каких то еще претендентов . Вообщем вся информация, которая находится в центральном компьютере по недвижимости . Эту информацию обычно ждут долго.Такая проверка стоит намного дороже. Не многие на нее идут. Поэтому бывают попадают после сделки в разные неприятные ситуации. Но люди в Аргентине за лишнюю копейку удавятся. Поэтому предпочитают рисковать.
При подписании официального договора купли/продажи та самая первая бумажка , где написаны истинные цифры и хранится в агентстве по недвижимости, рвется на глазах у участников сделки. Оставлять ее нив коем случае нельзя, так как она является подтверждением нарушения закона.

После подписания договора , покупателю выдают на руки нотариально заверенную копию договора. Это не оригинал. Оригинал отправляется в центральный регистр по недвижимости, там его зарегистрируют, присвоят номер, поставят печати и пришлют обратно нотариусу. Это занимает примерно год. В течении этого года покупатель, имея на руках копию, имеет право делать со своей недвижимостью все , что и с официальным зарегистрированным документом.

Налоги на недвижимость платятся сразу при покупки . Платят обе стороны.

Стоимость недвижимости на сегодняшний день варьирует ...Даже не знаю что взять за ориентир. Средняя двушка в Буэнос Айресе (две спальни+ гостиная+кухня),в среднем районе, общей площадью не больше 100 м2 будет стоить около 120 тысяч дол. Где то в не благополучных районах можно купить и за 50 и 60 тысяч. В самых дорогих и престижных районах, такую же двушку можно купить за 250 тысяч , а элитные квартиры начинаются от полмиллиона.
Так же в Аргентине раздел цен идет по городам и зонам.
Самая дорогая недвижимость находится в столице и на юге страны.

Налоги делятся на государственные и местного значения (провинциальные). В Буэнос Айресе нет провинциального налога, так как этот город является независимым и не принадлежит ни одной провинции. Они там платят меньше налогов.
Каждая провинция в Аргентине имеет свои порядки. Они не исключают основного государственного закона, но являются его дополнением. Это означает , что налоги в каждой провинции свои собственные и рассчитываются по своим данным.
Под понятием основной государственный налог, я имела в виду налог на все движимое и недвижимое имущество.

Все налоги высчитываются из стоимости объекта исходя из договоров купли/продажи. Именно поэтому население так усилено занижает реальную цифру суммы сделки.

Еще добавлю, что любой турист имеет право на покупку недвижимости (как впрочем и машины, яхты, самолета и проч..)

(Извиняюсь за ранее за некую сумбурность в тексте. Не писатель я , не писатель. В случае чего - спрашивайте.)

Спасибо! Очень интересно!
Пара вопросов.
Как я понимаю в Аргентине есть 2 курса доллара - Официальный и Реальный. В какой валюте выставляется ценник и если в долларах, то как и по какому курсу происходит расчет.
Сильно ли просели цены после дефолта Аргентины?
Какой суммарный налог надо платить в год за квартиру, скажем в Буэнос-Айресе рыночной стоимостью в 100 000 долл.

IgorK писал(а):
Как я понимаю в Аргентине есть 2 курса доллара - Официальный и Реальный. В какой валюте выставляется ценник и если в долларах, то как и по какому курсу происходит расчет.

Ценники выставляются и в долларах и в песо..кому что выгоднее.
Если продавец хочет получить песо, а ему дают доллары , то берут среднее число от "черного" и "белого" курса. Такой курс называется "курс риэлтора".
Но это все было до декабря месяца. Сейчас у нас новый президент и он уровнял курс черного и белого доллара. А вернее отпустил курс доллара в свободное плавание.

IgorK писал(а):
Сильно ли просели цены после дефолта Аргентины?

Официально , Аргентина так и не вошла в дефолт . Был так называемый технический дефолт, но дальше этого дело так и не пошло. Скажем так, банкротства не произошло. Но страна находится в кризисе, так же как и многие другие страны мира в наше время.
Цены на недвижимость не упали. Почему? Потому что в связи колоссальной инфляцией цены на строительные материалы дорожают уже даже не каждые полгода, а каждый месяц ,а в некоторых случаях каждую неделю. Пока идет строительство здания его себестоимость вырастает в несколько раз от планируемой суммы. На выходе такое жилье не может подешеветь только по причине кризиса в стране (или дефолта). Застройщикам, в настоящее время тяжело продавать новое жилье, так как оно получается очень дорогим . А продавать дешево никто не хочет (не за даром же отдавать). Поэтому строительные компании придумывают разные ухищрения чтобы народ вкладывал деньги в новую недвижимость и заплатил хотя бы первый взнос в размере 30-35%. Например создают разные планы квот рассчитанные на 10, 15, а то и на 20 лет. Делают квоты беспроцентными по началу (первый год чистыми , потом проценты начисляются ). Продают квартиры "в посо", это когда вместо дома еще только котлован вырыт , а квартиры уже продают (не знаю как это в России называется).

Ну а самый распространенный способ завоевать клиента , это построить здание из материалов второго и третьего сорта. Тогда и квартиры дешевые сразу становятся. Но вы же не такое понижение цен имели в виду?

На фоне всех этих попыток продать новое жилье, слегка упала в цене подержанная недвижимость. Но опять же ..зависит от состоянии объекта. Если дом/квартира в упадке , то она подешевела (ведь на ее ремонт надо вкладывать строительные материалы, которые , как мы знаем , дорожают день ото дня). Если недвижимость в отличном состоянии, то ее цена не упала.
В общем и целом, собственники не хотят продавать дешево, предпочитая сдавать свою недвижимость и ждать лучших времен.

IgorK писал(а):
Какой суммарный налог надо платить в год за квартиру, скажем в Буэнос-Айресе рыночной стоимостью в 100 000 долл.

Я уже где то говорила, что в Аргентине платится за недвижимость ,несколько независящих друг от друга налогов . Каждый город в Аргентине подчиняется руководству своей провинции. Поэтому недвижимость облагается двумя налогами ..своим местным/городским (муниципальным) и районному (провинциальному).
Таким образом за дом или квартиру приходится платить каждый месяц муниципальный и провинциальный налог. Причем провинциальный налог берется за землю, которая принадлежит дому (или если речь идет о квартире, то % от земли на которой стоит здание, это включено в оплату ежемесячных коммунальных услуг), а муниципальный налог берется и за землю и за дом, причем налог на дом/квартиру высчитывается из общего метража принадлежащей вам площади (постройки частного дома). То есть если вы когда нибудь решите построить второй этаж или пристройку, то будете платить дороже.

Каждая провинция в Аргентине подчиняется своим собственным законам и правилам. В каждой провинции свои собственные расценки и % которые надо платить. Нельзя обобщить и сказать точно сколько платят в Аргентине за содержание недвижимости ..все очень индивидуально .

В случае с Буэнос Айресом налоги совсем другие. Буэнос Айрес является автономным городом. Он не принадлежит никакой провинции, поэтому там нет провинциальных налогов.

И наконец для жителей всех провинций и Буэнос Айреса, существует общий государственный налог на недвижимость.
На всю недвижимость и движимость (дома, квартиры, машины, яхты, мотоциклы, самолеты , счета в банках и т.д.)
К концу года надо подать декларацию о собственности и если сумма всего что есть у человека превышает 305 тысяч песо, то необходимо заплатить этот налог. В свою очередь он так же делится на несколько разделов "ОТ и ДО". Каждый раздел имеет свои проценты.. То есть те за кем зарегистрировано большее количество недвижимости платят больше даже в процентном отношении.
Опять же , здесь учитывается "износ " и год выпуска объекта ... Обычные люди не вдаются в подробности этих цифр, а нанимают бухгалтера за 200-300 песо в месяц и тот все подсчитывает и предупреждает когда и за что надо платить.
Короче чтобы вам не забивать голову всеми этими подробностями я вам отвечу более коротко. Чтобы знать сколько всего налогов платят в Буэнос Айресе, надо там жить и купить квартиру за 100 тысяч. Я вам даже примерно не смогу ответить на этот вопрос, потому что я там не живу. В нашей провинции все по другому рассчитывают.
В Буэнос Айресе все порядком дешевле , чем по всей Аргентине.