Это чушь? Прогноз: с такой ипотекой вы попадете 12 / 11230
25 янв. 2006
В новостях на этого сайта:
появилась такая статья, мне она показалась абсурдной, но могут быть и другие мнения у профессионалов рынка, здесь, я вижу их не мало. Господа дайте комментарии, если не затруднит:
Прогноз: с такой ипотекой вы попадете
Многие, ввязываясь в ипотечные треволнения, спрашивают себя: а что если повторится 1998 год?
Какова вероятность? Давайте подумаем.
С 1950 до 1970 года цена нефти практически не менялась и была около 4 долларов за баррель. Потом понеслось.
- В 1980 году, когда СССР ввел войска в Афганистан, нефть стоила более $70 за баррель.
- В 1989 году, когда Горбачев объявил, что "ограниченный контингент" выводят, цена советской нефти не превышала $8.
Затем был резкий подъем, однако, в 1997 году разразился мировой экономический кризис, и черное золото опять упало до $12 (в ноябре 1998 – аж до $10,11).
Сейчас – снова под $70. Специалисты называют это «третьим нефтяным шоком». Но каждый раз после бешеных скачков нефть столь же резко рушилась: в 1986, 1988, 1994 и 1998 годах – ниже 15 долларов (что для нас – уровень себестоимости добычи). Кстати, менее качественный российский URALS всегда падал (пропорционально) гораздо сильнее, чем биржевой BRENT.
По-поему, комментарии излишни.
Те, кто берет ипотечные кредиты на 10-15 лет с фиксированными выплатами в районе $500-1000 (а это – самые незащищенные заемщики, так наз. средний класс), попадают ГАРАНТИРОВАННО.
Учитывая среднюю периодичность кризисов на нефтяном рынке, было бы невиданной наивностью всерьез полагать, что безостановочный подъем продлится целых 17-25 лет… То, что новый дефолт в случае резкого падения цен неизбежен, доказывают следующие данные. Государственный долг России за время "путинского нефтяного подъема" сократился примерно на 25 млрд. долл. Однако за то же время заимствования госкомпаний (ака – того же государства) за рубежом превысили 50 млрд. долл. Реальный долг вырос. При этом все эти компании – сырьевые и колебания цен на нефть скажутся на них в первую очередь – платить по долгам точно будет нечем. Заплатите за них вы – резким понижением своего уровня жизни.
И не уповайте на стабфонд. У Южной Кореи в 1997 году в аналогичном фонде было 70 миллиардов. Биржа сожрала их за несколько месяцев, после чего корейцы все-равно резко девальвировали вону, объявили всенародную мобилизацию, и их министр финансов лично сдавал перед телекамерами все свои золотые украшения «на помощь родине». Наш фонд придуман лишь для того, чтобы, устроив следующий дефолт, под шумок быстро, технично, а, главное, совершенно безнаказанно, перекачать эти деньги в карманы людей, близких к администрации. Потому они к нему сейчас никого и не подпускают – это их законная добыча.
Единственная верная тактика с ипотекой в нынешней России (если жить негде и копить невмоготу) – брать кредит на 2-3 года с обязательным досрочным погашением.
Кстати, даже за этот срок вы подарите банку около трети стоимости квартиры (всмотритесь в условия договора – сначала вы выплачиваете проценты банку, а уже потом начинаете отдавать собственно кредит, так что – случись у вас на седьмом скажем году бенц, почти все денежки за квартиру хапнет именно банк). Что будет вчетверне обидно, поскольку, после очередного дефолта, цены тоже упадут примерно в четыре раза...
Хотя, конечно, банки, в очередной раз прикарманив чужие деньги, возможно и не станут возражать против "личных дефолтов", согласившись реструктурировать выплаты по неподъмным в новых обстоятельствах кредитам. Хоть им это и невыгодно. Но вы по-любому отдадите им все до центика.
Лучше потерпеть. Пока доходы в долларах высоки, копите сами. покупайте жилье постепенно – от малого к большому и играйте на разнице.
Многие смогли, не доплатив ни копейки сделать из двушки в плохом районе трешку в ЦОА. Всего лишь – цепочкой обменов и экономией на риэлторах, пользы от которых не больше чем от автоматов "однорукий грабитель". Между тем, многим из тех, кто хотя бы относительно регулярно читал экономическую прессу (хотя бы Ъ) уже в мае 98-го хватило ума понять, что деньги из банков пора забирать. Такие кризисы не случаются совершенно внезапно – в Лат. америке тогда все началось еще за полтора года до того, как рвануло в России. А мировой кризис такого масштаба неизбежно рушит энергоносители. И не бином ньютона это предсказать. Думаю, на этот раз все пойдет с Китая.
Боитесь, что квартиры подорожают еще на 25-50-или-20867%? Действительно, почему бы и нет? Например, в Нью-Йорке не осталось квартир дешевле 430 тыс. долларов (и это – жалкие кондо-«однушки» в Бронксе), в Ванкувере – 300 тыс. CAD (250 тыс. USD, но тут, правда, – таунхаус с шестью спальнями, бассейном и гаражом на две машины в неплохом районе)... Правда, там средняя зарплата перевалила за 60 тыс. долл. в год (знаменитые «три штуки в месяц» – это устаревшие данные 1990 года). В Москве, заметьте, уж точно средняя – не более тысячи. 12 тыс. в год – впятеро меньше чем в Канаде! А теперь сравните покупательную способность на рынке недвижимости нашего, "московского" доллара и их – канадского... А еще некоторые удивляются, почему все, кто мог отсюда уехали.
Но там рынок разогревает дешевая как никогда ипотека (4-6% годовых), плюс плющит мозги обывателям уже восемь лет подряд надувающийся пузырь на рынке недвижимости – в среднем 15% удорожания за год. Хотя до московских 25-60% и далеко, Гринспен и даже Сорос постоянно предупреждают, что ихний рынок рынок жилья страшно перегрет и неизбежен очень болезненный обвал – в Британии, кстати, он уже начался. Скажите у многих в этом городе зарплата каждый год растет на четверть и больше? У большинства наоборот – уменьшается, поскольку выплаты привязаны к доллару.
Откуда же тогда такой рост цен и чем он обоснован? Желанием риэлторов, три года назад соглашавшихся работать за 10 тыс. долл. со стотысячной сделки сегодня получать за то же самое 20 тыс.?
Если уж находятся лохи, готовые платить по тысяче «ипотечным брокерам»… Вдумайтесь – это то же самое, как если бы в магазине вас попросили заплатить 10% стоимости холодильника (но, само собой, не меньше $100!) за то, что консультант потратил на вас свое время и посоветовал вам именно эту модель… Ах, брокер видите ли оказывает вам независимую консультационную услугу? Банков с ипотечными программами не так уж и много. Все они у него в голове – посоветовкть подходящую – все равно что сказать, который час. Заполнить анкету – еще пять минут. Вместе с вами в банк его чаще всего просто не пустят. И такая работа стоит тысячу? А ведь они вам изо всех сил заодно постараются навязать "полное сопровождение сделки" – еще тысячи за три. В нашей стране обожают брать деньги за то, что вообще-то делается бесплатно...
Между прочим, за те же 10 лет, что рос западный пузырь цен на жилье, стоимость аренды квартир в США увеличились лишь на 0,6%... Это говорит о явно спекулятивном характере спроса. Ровно то же происходит сейчас и в Москве – сдача квартиры в аренду в процентном отношении к цене этого жилья с каждым месяцем становится все менее выгодной. Ну и конечно, людей, уверенных, что 20-30 лет подряд они почти наверняка смогут выплачивать ежемесячные взносы, там в разы больше, чем в Москве…
С другой стороны, двушка (70-90 кв. метров) в Берлине стоит примерно 85-120 тыс. евро (это в доме, построенном 15 лет назад – по их понятиям «старом», т.е. не пользующемся особым спросом). А двушки в римских новостройках и вовсе продаются (разумеется, 99% процентов – по ипотеке, только естественно там никому не придет в голову платить за еще не построенную квартиру, не бывает там и таких атрибутов дикого рынка как квартиры без отделки, а вторичное жилье как правило продается уже укомплектованное не то что "евроремонтом (т.е. просто – в приличном состоянии), а мебелью, и даже порой столовой посудой – не верите сами посмотрите комплектацию предлагаемых на продажу домов на западных сайтах) за смешные по нашим меркам 50-70 тыс. евро. (правда в Италии зарплата в 1,5 тыс. считается сносной).
В Москве нет ни массового жилья сходного качества, ни даже близко стоящего количества платежеспособных покупателей.
Разрыв между себестоимостью кв. метра и его продажной ценой достигает от 500 (в среднем) до более чем тысячи процентов. Это круче наркоторговли!
Вы помните что – по знаменитой максиме Маркса (я отнюдь кстати не марксист) – готов вытворять капитал даже за 50% прибыли? И сколько найдется желающих (если пустят) строить в москве дома? И как после этого года через три тряханет цены представляете?
Итак, долго ли продержится такой нежизнеспособный рынок, если от его койки уберут хотя бы часть капельниц, искусственных почек и легких в виде административных барьеров, взяток бесчисленным начальничкам и комиссиям, диких поборов за разрешения и согласования, выделения мест под застройку только своим и лишь если чиновник в доле и т.д.? А?
Более того, если в целом московский рынок перегрет сильно, то отдельные сегменты – до состояния, когда вода переходит уже не пар а сразу в плазму. Сами посудите: очень плохая панель на окраине стоит лишь на 10-15% дешевле, чем сносный кирпич в районе застройки 60-х годов. При желании, ничего не стоит, продав двушку в панельном Митино, переехать в практически такой же площади квартиру где-нибудь в Ясенево или на Профсоюзной. Чудовищное Кожухово (главный "транспортный капкан" Европы) преспокойно обменивается на вполне респектабельную Бауманскую! Я уже не говорю о том, что кошмарные одноподъездные девятиэтажки (типичные бесперспективные трущобы – с поправкой на наш климат) продаются за те же деньги (ну, может быть на 10% дешевле), что и вполне качественная панель восьмидесятых годов. Эта унификация цен оправдана лишь общим дефицитом жилья как такового. Плохие квартиры покупают на последнее (деваться некуда), но при этом, заметьте, общее количество денег у населения недостаточно, чтобы сколько-нибудь существенно переплачивать за жилье заметно лучшего качества – поэтому оно и не отрывается почти по цене от трущоб.
В 1994 году банки, струсив, уже начали скидывать те знаменитые 30% инвестиционных квартир, наличие которых очень помогает застройщикам и особенно риэлторам поддерживать общий уровень цен на рынке. Очередной «кризис неплатежей» – и ариведерче, греющие сердце взяточников и барыг 2500 за метр… Понятно, что на несчастье людей (а отсутствие жилья – одна из самых больных тем) наживаться и проще и выгоднее всего... Торговать пороком просто, а наживаться на чужом несчастье – еще легче.
Так что не спешите совать голову в долговую петлю. Ждать времен, когда трешка на Университете снова будет стоить $50 тыс. осталось совсем недолго – годика два-три.
Брать в рублях – тоже не выход. Платить заградительные 16-18% годовых имело бы смысл, если бы доллар рос хотя бы на 10-12% в год. Как раз зная, что обвал рубля в среднесрочной перспективе неизбежен, банки и устанавливают такие ставки (по которым кредит им полностью возвращается примерно за пять лет – и они еще при этом надо сказать сильно рискуют, но у них есть утешение – ведь если что, все денежки за вашу квартиру поступят на баланс банка – посчитайте, во что вам обойдется по сути аренда такого жилья).
Брать в России долгосрочные (а тем более – такие дорогие) кредиты явно преждевременно. Это чистой воды финансовое самоубийство. Вы еще начитаетесь горьких статей о том, как "попали ипотечники первой волны".
Константин Клелин
появилась такая статья, мне она показалась абсурдной, но могут быть и другие мнения у профессионалов рынка, здесь, я вижу их не мало. Господа дайте комментарии, если не затруднит:
Прогноз: с такой ипотекой вы попадете
Многие, ввязываясь в ипотечные треволнения, спрашивают себя: а что если повторится 1998 год?
Какова вероятность? Давайте подумаем.
С 1950 до 1970 года цена нефти практически не менялась и была около 4 долларов за баррель. Потом понеслось.
- В 1980 году, когда СССР ввел войска в Афганистан, нефть стоила более $70 за баррель.
- В 1989 году, когда Горбачев объявил, что "ограниченный контингент" выводят, цена советской нефти не превышала $8.
Затем был резкий подъем, однако, в 1997 году разразился мировой экономический кризис, и черное золото опять упало до $12 (в ноябре 1998 – аж до $10,11).
Сейчас – снова под $70. Специалисты называют это «третьим нефтяным шоком». Но каждый раз после бешеных скачков нефть столь же резко рушилась: в 1986, 1988, 1994 и 1998 годах – ниже 15 долларов (что для нас – уровень себестоимости добычи). Кстати, менее качественный российский URALS всегда падал (пропорционально) гораздо сильнее, чем биржевой BRENT.
По-поему, комментарии излишни.
Те, кто берет ипотечные кредиты на 10-15 лет с фиксированными выплатами в районе $500-1000 (а это – самые незащищенные заемщики, так наз. средний класс), попадают ГАРАНТИРОВАННО.
Учитывая среднюю периодичность кризисов на нефтяном рынке, было бы невиданной наивностью всерьез полагать, что безостановочный подъем продлится целых 17-25 лет… То, что новый дефолт в случае резкого падения цен неизбежен, доказывают следующие данные. Государственный долг России за время "путинского нефтяного подъема" сократился примерно на 25 млрд. долл. Однако за то же время заимствования госкомпаний (ака – того же государства) за рубежом превысили 50 млрд. долл. Реальный долг вырос. При этом все эти компании – сырьевые и колебания цен на нефть скажутся на них в первую очередь – платить по долгам точно будет нечем. Заплатите за них вы – резким понижением своего уровня жизни.
И не уповайте на стабфонд. У Южной Кореи в 1997 году в аналогичном фонде было 70 миллиардов. Биржа сожрала их за несколько месяцев, после чего корейцы все-равно резко девальвировали вону, объявили всенародную мобилизацию, и их министр финансов лично сдавал перед телекамерами все свои золотые украшения «на помощь родине». Наш фонд придуман лишь для того, чтобы, устроив следующий дефолт, под шумок быстро, технично, а, главное, совершенно безнаказанно, перекачать эти деньги в карманы людей, близких к администрации. Потому они к нему сейчас никого и не подпускают – это их законная добыча.
Единственная верная тактика с ипотекой в нынешней России (если жить негде и копить невмоготу) – брать кредит на 2-3 года с обязательным досрочным погашением.
Кстати, даже за этот срок вы подарите банку около трети стоимости квартиры (всмотритесь в условия договора – сначала вы выплачиваете проценты банку, а уже потом начинаете отдавать собственно кредит, так что – случись у вас на седьмом скажем году бенц, почти все денежки за квартиру хапнет именно банк). Что будет вчетверне обидно, поскольку, после очередного дефолта, цены тоже упадут примерно в четыре раза...
Хотя, конечно, банки, в очередной раз прикарманив чужие деньги, возможно и не станут возражать против "личных дефолтов", согласившись реструктурировать выплаты по неподъмным в новых обстоятельствах кредитам. Хоть им это и невыгодно. Но вы по-любому отдадите им все до центика.
Лучше потерпеть. Пока доходы в долларах высоки, копите сами. покупайте жилье постепенно – от малого к большому и играйте на разнице.
Многие смогли, не доплатив ни копейки сделать из двушки в плохом районе трешку в ЦОА. Всего лишь – цепочкой обменов и экономией на риэлторах, пользы от которых не больше чем от автоматов "однорукий грабитель". Между тем, многим из тех, кто хотя бы относительно регулярно читал экономическую прессу (хотя бы Ъ) уже в мае 98-го хватило ума понять, что деньги из банков пора забирать. Такие кризисы не случаются совершенно внезапно – в Лат. америке тогда все началось еще за полтора года до того, как рвануло в России. А мировой кризис такого масштаба неизбежно рушит энергоносители. И не бином ньютона это предсказать. Думаю, на этот раз все пойдет с Китая.
Боитесь, что квартиры подорожают еще на 25-50-или-20867%? Действительно, почему бы и нет? Например, в Нью-Йорке не осталось квартир дешевле 430 тыс. долларов (и это – жалкие кондо-«однушки» в Бронксе), в Ванкувере – 300 тыс. CAD (250 тыс. USD, но тут, правда, – таунхаус с шестью спальнями, бассейном и гаражом на две машины в неплохом районе)... Правда, там средняя зарплата перевалила за 60 тыс. долл. в год (знаменитые «три штуки в месяц» – это устаревшие данные 1990 года). В Москве, заметьте, уж точно средняя – не более тысячи. 12 тыс. в год – впятеро меньше чем в Канаде! А теперь сравните покупательную способность на рынке недвижимости нашего, "московского" доллара и их – канадского... А еще некоторые удивляются, почему все, кто мог отсюда уехали.
Но там рынок разогревает дешевая как никогда ипотека (4-6% годовых), плюс плющит мозги обывателям уже восемь лет подряд надувающийся пузырь на рынке недвижимости – в среднем 15% удорожания за год. Хотя до московских 25-60% и далеко, Гринспен и даже Сорос постоянно предупреждают, что ихний рынок рынок жилья страшно перегрет и неизбежен очень болезненный обвал – в Британии, кстати, он уже начался. Скажите у многих в этом городе зарплата каждый год растет на четверть и больше? У большинства наоборот – уменьшается, поскольку выплаты привязаны к доллару.
Откуда же тогда такой рост цен и чем он обоснован? Желанием риэлторов, три года назад соглашавшихся работать за 10 тыс. долл. со стотысячной сделки сегодня получать за то же самое 20 тыс.?
Если уж находятся лохи, готовые платить по тысяче «ипотечным брокерам»… Вдумайтесь – это то же самое, как если бы в магазине вас попросили заплатить 10% стоимости холодильника (но, само собой, не меньше $100!) за то, что консультант потратил на вас свое время и посоветовал вам именно эту модель… Ах, брокер видите ли оказывает вам независимую консультационную услугу? Банков с ипотечными программами не так уж и много. Все они у него в голове – посоветовкть подходящую – все равно что сказать, который час. Заполнить анкету – еще пять минут. Вместе с вами в банк его чаще всего просто не пустят. И такая работа стоит тысячу? А ведь они вам изо всех сил заодно постараются навязать "полное сопровождение сделки" – еще тысячи за три. В нашей стране обожают брать деньги за то, что вообще-то делается бесплатно...
Между прочим, за те же 10 лет, что рос западный пузырь цен на жилье, стоимость аренды квартир в США увеличились лишь на 0,6%... Это говорит о явно спекулятивном характере спроса. Ровно то же происходит сейчас и в Москве – сдача квартиры в аренду в процентном отношении к цене этого жилья с каждым месяцем становится все менее выгодной. Ну и конечно, людей, уверенных, что 20-30 лет подряд они почти наверняка смогут выплачивать ежемесячные взносы, там в разы больше, чем в Москве…
С другой стороны, двушка (70-90 кв. метров) в Берлине стоит примерно 85-120 тыс. евро (это в доме, построенном 15 лет назад – по их понятиям «старом», т.е. не пользующемся особым спросом). А двушки в римских новостройках и вовсе продаются (разумеется, 99% процентов – по ипотеке, только естественно там никому не придет в голову платить за еще не построенную квартиру, не бывает там и таких атрибутов дикого рынка как квартиры без отделки, а вторичное жилье как правило продается уже укомплектованное не то что "евроремонтом (т.е. просто – в приличном состоянии), а мебелью, и даже порой столовой посудой – не верите сами посмотрите комплектацию предлагаемых на продажу домов на западных сайтах) за смешные по нашим меркам 50-70 тыс. евро. (правда в Италии зарплата в 1,5 тыс. считается сносной).
В Москве нет ни массового жилья сходного качества, ни даже близко стоящего количества платежеспособных покупателей.
Разрыв между себестоимостью кв. метра и его продажной ценой достигает от 500 (в среднем) до более чем тысячи процентов. Это круче наркоторговли!
Вы помните что – по знаменитой максиме Маркса (я отнюдь кстати не марксист) – готов вытворять капитал даже за 50% прибыли? И сколько найдется желающих (если пустят) строить в москве дома? И как после этого года через три тряханет цены представляете?
Итак, долго ли продержится такой нежизнеспособный рынок, если от его койки уберут хотя бы часть капельниц, искусственных почек и легких в виде административных барьеров, взяток бесчисленным начальничкам и комиссиям, диких поборов за разрешения и согласования, выделения мест под застройку только своим и лишь если чиновник в доле и т.д.? А?
Более того, если в целом московский рынок перегрет сильно, то отдельные сегменты – до состояния, когда вода переходит уже не пар а сразу в плазму. Сами посудите: очень плохая панель на окраине стоит лишь на 10-15% дешевле, чем сносный кирпич в районе застройки 60-х годов. При желании, ничего не стоит, продав двушку в панельном Митино, переехать в практически такой же площади квартиру где-нибудь в Ясенево или на Профсоюзной. Чудовищное Кожухово (главный "транспортный капкан" Европы) преспокойно обменивается на вполне респектабельную Бауманскую! Я уже не говорю о том, что кошмарные одноподъездные девятиэтажки (типичные бесперспективные трущобы – с поправкой на наш климат) продаются за те же деньги (ну, может быть на 10% дешевле), что и вполне качественная панель восьмидесятых годов. Эта унификация цен оправдана лишь общим дефицитом жилья как такового. Плохие квартиры покупают на последнее (деваться некуда), но при этом, заметьте, общее количество денег у населения недостаточно, чтобы сколько-нибудь существенно переплачивать за жилье заметно лучшего качества – поэтому оно и не отрывается почти по цене от трущоб.
В 1994 году банки, струсив, уже начали скидывать те знаменитые 30% инвестиционных квартир, наличие которых очень помогает застройщикам и особенно риэлторам поддерживать общий уровень цен на рынке. Очередной «кризис неплатежей» – и ариведерче, греющие сердце взяточников и барыг 2500 за метр… Понятно, что на несчастье людей (а отсутствие жилья – одна из самых больных тем) наживаться и проще и выгоднее всего... Торговать пороком просто, а наживаться на чужом несчастье – еще легче.
Так что не спешите совать голову в долговую петлю. Ждать времен, когда трешка на Университете снова будет стоить $50 тыс. осталось совсем недолго – годика два-три.
Брать в рублях – тоже не выход. Платить заградительные 16-18% годовых имело бы смысл, если бы доллар рос хотя бы на 10-12% в год. Как раз зная, что обвал рубля в среднесрочной перспективе неизбежен, банки и устанавливают такие ставки (по которым кредит им полностью возвращается примерно за пять лет – и они еще при этом надо сказать сильно рискуют, но у них есть утешение – ведь если что, все денежки за вашу квартиру поступят на баланс банка – посчитайте, во что вам обойдется по сути аренда такого жилья).
Брать в России долгосрочные (а тем более – такие дорогие) кредиты явно преждевременно. Это чистой воды финансовое самоубийство. Вы еще начитаетесь горьких статей о том, как "попали ипотечники первой волны".
Константин Клелин
25 янв. 2006
Если мочить текст, то каждый абзац, но такая лень...
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
25 янв. 2006
Ссылка есть, два абзаца для обозначения темы оставь, остальное грохни... А то и впрямь колесо крутить лень.
25 янв. 2006
Человек, написавший эту статью, написал полное сборище бреда и отсебятины. Как аналитику ему верить не стоит хотя бы потому, что он перевирает многие факты.
Он верно замечает рост займов госкомпаний, но при этом совершенно не замечает, что во-первых, это госкомпании, которые не привязаны к бюджету. То есть снижение прямых государственных долгов все равно играет огромную положительную роль. И тут важно даже не номинальное снижение госдолга, а его относительное снижение. В силу того, что экономика сильно выросла, долг мог бы и расти в номинальном выражении, но при этом все равно бы снижался очень сильно в процентном. Сейчас госдолг составляет порядка 20% ВВП, тогда как на пике он был 160% ВВП.
Сравнение с Южной Кореей совершенно некорректное. Так как причины их кризиса были совершенно другие и их долги тоже были совсем другие. Автор просто очень глупо спекулирует, проводя параллель в неправильном месте.
Если уж искать пример действия стабфонда, то надо смотреть на Норвегию. Именно в случае с Норвегией причины кризисов могли бы заключаться в падении цен на нефть в силу значительности нефтяной составляющей в экономике страны. Но Норвегия как раз и пережила все нефтяные кризисы относительно благополучно и у них и сейчас стабфонд на уровне 170 млрд долларов - залог их стабильности.
Про единственно верную тактику в виде ипотеки на 2-3 года, то это верная тактика в любой стране. Если можешь - лучше расплачиваться быстрее. И Россия тут не при чем.
Опять же там автор приводит дурную спекуляцию про четырехкратное падение цены.
Перегретость рынков недвижимости действительно может вызывать озабоченность, но никаких четырехкратных падений не будет в мире. В США и тп может быть лишь незначительное падение.
Автор также написал, что в Великобритании начался "очень болезненный" обвал. Это вообще откровенная ложь. Там рынок галлопировал ростом по 10-25% в год уже долгие годы. В прошедшем году рост был 5,5%. В следующем году ожидается рост 3-5%. Причем это при инфляции в 2%, то есть недвижимость будет продолжать расти быстрее инфляции. Это демонстрирует ложь не только в анализе будущего, но и в обзоре существующего со стороны автора.
Полный бред автора про то, что у большинства в Москве зарплата уменьшается. Якобы от того, что она в долларах. И что, что в долларах? зарплаты ведь индексируются и растут в этих долларах. Да и сам доллар в прощедшем году вырос относительно ру*** на 3-4%, хотя это уже не важно, так как важна именно индексация. Этот бред автора совершенно не соответствует ни официальной статистике, ни стастистике рекрутинговых агенств о значительном росте зарплаты как в целом по рынку, так и в отдельных отраслях.
Еще один бред автора - сравнение риелтора с продавцом в магазине. Конечно, человек может и сам сделать, но сравнение, проведенное автором, совершенно некорректно. Покупая холодильник в магазине, человек знает, что покупает и как это в принципе работает - человек потом платит за услуги доставки и установки, если надо. Продавец и его услуги же уже включены в стоимость холодильника. Поэтому отдельно за его услуги платить не надо. Автор тут вообще бред нес, подразумевая, что за продавца покупатель вообще не платит. Платит. Просто по-другому. При взятии ипотечного кредита многим людям просто действительно нужно сопровождение, так как они сами не понимают и не знаю даже, что делать надо. Если человек знает, то может пытаться сам. Если нет - то пусть платит. Это вполне нормально.
Также бред был в сравнении стоимости аренды и стоимости покупки жилья. Бред в том, что эти две стоимости должны расти с одинаковой скоростью. Это не так. С увеличением стабильности финансовой системы (что и произошло в России) стоимость аренды растет значительно медленнее стоимости покупки жилья в силу вовлечения в недвижимость более длинных денег. Это вполне нормальный процесс. Но тем не менее в Москве стоимость аренды растет значительно - в среднем по 15% в год.
Россия и Москва тоже в ближайшие 10-15 лет тоже придет к длинным кредитам на 20-25 лет. Это лишь дело времени.
Опять же некорректное сравнение автор проводит с Берлином. Берлин поменьше Москвы, а в больших городах цены на недвижимость всегда выше, чем в более мелких. Ближайший к Москве по величине город в Европе - Лондон. А Берлин это мелкая сошка рядом с Москвой. Но и это лишь полдела. В Москве низкая безработица и в Москву людской поток стремится настолько, что цены растут объективно. Берлин же до сих пор не может оправиться, окруженный бывшим коммунизмом - там высокая безработица. И ничего удивительного, что цены такие.
Автор правильно указывает, что в Москве нет "ни массового жилья сходного качества, ни даже близко стоящего количества платежеспособных покупателей". Однако, автор забывает, что в данной ситуации это совершенно не важно. Не важно, так как в Москве гораздо выше процент собственников - государство раздало ведь бесплатно. Поэтому у людей уже есть изначальный задел в виде недвижимости и им не нужны такие же большие деньги, как если бы совсем с нуля. Деньги у них есть, но они заключены в существующей недвижимости. На Западе нет такого количество альтернативных покупателей как в Москве - там нужны деньги. Поэтому платежеспособность в Москве есть, но она заключается в другом. В постепенном движении людей на расширение.
Автор далее опять спекулирует про "как через три года тряханет цены". Про нежизнеспособный рынок. У автора просто не хватает глаз, чтобы заметить, что рынок-то жизнеспособный. Подогретый, но крайне жизнеспособный. Никаких падений цен на московском рынке и не будет. Стагнации возможны, но падений не будет - нет причин для этого. Напротив - есть причины для отсутствия падения. Это как раз та же иппотека.
Я думаю, не стоит после этого даже и говорить очевидное, что автор настолько не годен в качестве не только аналитика, но и даже обозревателя (ведь перевирает даже настоящее, не говоря об ошибках на будущее), что не стоит верить его увещеваниям про то, что недолго ждать, когда трехкомнатная квартира на "Университете" будет стоить 50 тыс долларов. Вот пусть автор ждеть и профукается. Остальным лучше думать своей головой, а не слушать такие бредни.
Он верно замечает рост займов госкомпаний, но при этом совершенно не замечает, что во-первых, это госкомпании, которые не привязаны к бюджету. То есть снижение прямых государственных долгов все равно играет огромную положительную роль. И тут важно даже не номинальное снижение госдолга, а его относительное снижение. В силу того, что экономика сильно выросла, долг мог бы и расти в номинальном выражении, но при этом все равно бы снижался очень сильно в процентном. Сейчас госдолг составляет порядка 20% ВВП, тогда как на пике он был 160% ВВП.
Сравнение с Южной Кореей совершенно некорректное. Так как причины их кризиса были совершенно другие и их долги тоже были совсем другие. Автор просто очень глупо спекулирует, проводя параллель в неправильном месте.
Если уж искать пример действия стабфонда, то надо смотреть на Норвегию. Именно в случае с Норвегией причины кризисов могли бы заключаться в падении цен на нефть в силу значительности нефтяной составляющей в экономике страны. Но Норвегия как раз и пережила все нефтяные кризисы относительно благополучно и у них и сейчас стабфонд на уровне 170 млрд долларов - залог их стабильности.
Про единственно верную тактику в виде ипотеки на 2-3 года, то это верная тактика в любой стране. Если можешь - лучше расплачиваться быстрее. И Россия тут не при чем.
Опять же там автор приводит дурную спекуляцию про четырехкратное падение цены.
Перегретость рынков недвижимости действительно может вызывать озабоченность, но никаких четырехкратных падений не будет в мире. В США и тп может быть лишь незначительное падение.
Автор также написал, что в Великобритании начался "очень болезненный" обвал. Это вообще откровенная ложь. Там рынок галлопировал ростом по 10-25% в год уже долгие годы. В прошедшем году рост был 5,5%. В следующем году ожидается рост 3-5%. Причем это при инфляции в 2%, то есть недвижимость будет продолжать расти быстрее инфляции. Это демонстрирует ложь не только в анализе будущего, но и в обзоре существующего со стороны автора.
Полный бред автора про то, что у большинства в Москве зарплата уменьшается. Якобы от того, что она в долларах. И что, что в долларах? зарплаты ведь индексируются и растут в этих долларах. Да и сам доллар в прощедшем году вырос относительно ру*** на 3-4%, хотя это уже не важно, так как важна именно индексация. Этот бред автора совершенно не соответствует ни официальной статистике, ни стастистике рекрутинговых агенств о значительном росте зарплаты как в целом по рынку, так и в отдельных отраслях.
Еще один бред автора - сравнение риелтора с продавцом в магазине. Конечно, человек может и сам сделать, но сравнение, проведенное автором, совершенно некорректно. Покупая холодильник в магазине, человек знает, что покупает и как это в принципе работает - человек потом платит за услуги доставки и установки, если надо. Продавец и его услуги же уже включены в стоимость холодильника. Поэтому отдельно за его услуги платить не надо. Автор тут вообще бред нес, подразумевая, что за продавца покупатель вообще не платит. Платит. Просто по-другому. При взятии ипотечного кредита многим людям просто действительно нужно сопровождение, так как они сами не понимают и не знаю даже, что делать надо. Если человек знает, то может пытаться сам. Если нет - то пусть платит. Это вполне нормально.
Также бред был в сравнении стоимости аренды и стоимости покупки жилья. Бред в том, что эти две стоимости должны расти с одинаковой скоростью. Это не так. С увеличением стабильности финансовой системы (что и произошло в России) стоимость аренды растет значительно медленнее стоимости покупки жилья в силу вовлечения в недвижимость более длинных денег. Это вполне нормальный процесс. Но тем не менее в Москве стоимость аренды растет значительно - в среднем по 15% в год.
Россия и Москва тоже в ближайшие 10-15 лет тоже придет к длинным кредитам на 20-25 лет. Это лишь дело времени.
Опять же некорректное сравнение автор проводит с Берлином. Берлин поменьше Москвы, а в больших городах цены на недвижимость всегда выше, чем в более мелких. Ближайший к Москве по величине город в Европе - Лондон. А Берлин это мелкая сошка рядом с Москвой. Но и это лишь полдела. В Москве низкая безработица и в Москву людской поток стремится настолько, что цены растут объективно. Берлин же до сих пор не может оправиться, окруженный бывшим коммунизмом - там высокая безработица. И ничего удивительного, что цены такие.
Автор правильно указывает, что в Москве нет "ни массового жилья сходного качества, ни даже близко стоящего количества платежеспособных покупателей". Однако, автор забывает, что в данной ситуации это совершенно не важно. Не важно, так как в Москве гораздо выше процент собственников - государство раздало ведь бесплатно. Поэтому у людей уже есть изначальный задел в виде недвижимости и им не нужны такие же большие деньги, как если бы совсем с нуля. Деньги у них есть, но они заключены в существующей недвижимости. На Западе нет такого количество альтернативных покупателей как в Москве - там нужны деньги. Поэтому платежеспособность в Москве есть, но она заключается в другом. В постепенном движении людей на расширение.
Автор далее опять спекулирует про "как через три года тряханет цены". Про нежизнеспособный рынок. У автора просто не хватает глаз, чтобы заметить, что рынок-то жизнеспособный. Подогретый, но крайне жизнеспособный. Никаких падений цен на московском рынке и не будет. Стагнации возможны, но падений не будет - нет причин для этого. Напротив - есть причины для отсутствия падения. Это как раз та же иппотека.
Я думаю, не стоит после этого даже и говорить очевидное, что автор настолько не годен в качестве не только аналитика, но и даже обозревателя (ведь перевирает даже настоящее, не говоря об ошибках на будущее), что не стоит верить его увещеваниям про то, что недолго ждать, когда трехкомнатная квартира на "Университете" будет стоить 50 тыс долларов. Вот пусть автор ждеть и профукается. Остальным лучше думать своей головой, а не слушать такие бредни.
01 фев. 2006
Алексей, я согласен со многим из того, что Вы изложили.
Государственный долг - это не только долги государственных компаний (кстати, зачастую под государственные гарантии), но и долги региональных правительств (к примеру, Новосибирская область понабрала таких кредитов, что долг перевалил за 9 с половиной миллиардов рублей!)
"Долг на пике" 160% ВВП - неудачный пример. Оценка величины государственного долга в момент колоссального падения курса национальной валюты - идиотизм. Извините. Да, действительно в момент, когда доллар стал равным 20 ру6лям, государственный долг формировался при курсе 5.96, а бюджет верстался из расчёта 6.20±15%, то мгновенное значение госдолга в 160% ВВП - показатель глубины жопы, в которую одномоментно ввергли страну деятели из Центробанка. И уже по окончании финансового года, когда стало понятно, что ВВП растёт вместе с курсом USD, пересчитали и успокоились: платить будем и платить сможем.
ВВП же вместе с курсом растёт именно по той причине, которую, в частности, упомянули Вы: в стране всё в долларах, и падение курса говнёвой бумажки, которую русские именуют национальной валютой, интересует только бюджетников, пенсионеров, студентов и малообеспеченные слои населения. Жирная, толстая, дуреющая от золота и лопающаяся от притока бешеных денег Москва и не почувствовала кризиса, за исключением толпы идиотов, включая Вашего покорного слугу, кому довелось поместить свои кровные в банковские вклады.
Говорить о том, меньше ли Берлин или больше, некорректно. Берлин - быстрорастущий мегаполис, в котором ведётся массовое строительство нового жилья на освободившихся площадях. Я намедни был в Берлине. Цены в столице ФРГ ниже, чем в Гамбурге или Мюнхене. Знаете, почему? Потому что есть платежеспособный спрос. В Москве этот спрос попросту сумасшедший: нет других инструментов инвестирования, народ спасает свои "зелёные" от девальвации, вкладываясь в недвижимость. Вот именно этим она и похожа на снежный ком, который однажды может растаять. Достаточно для этого одной малой вещи: чтобы правительство Российской Федерации перестало складывать бабло в непонятно какой стабилизационный фонд, пока стране не пришёл полный стабилизец, а начало выдавать ипотечные кредиты населению через федеральное ипотечное агентство не по рыночной ставке в 15% годовых, а под 3-4 процента. Это простимулирует и рынок недвижимости, и жилищное строительство, и смежные отрасли индустрии.
Вся Ваша речь изобилует словом "бред". Выглядит так, как будто Вы - заинтересованное лицо. Вы не высказали ни одного нейтрального или положительного суждения. Так ли плоха и так ли однозначно бредова та статья, что Вы критикуете и высмеиваете?
С уважением,
Антон
Государственный долг - это не только долги государственных компаний (кстати, зачастую под государственные гарантии), но и долги региональных правительств (к примеру, Новосибирская область понабрала таких кредитов, что долг перевалил за 9 с половиной миллиардов рублей!)
"Долг на пике" 160% ВВП - неудачный пример. Оценка величины государственного долга в момент колоссального падения курса национальной валюты - идиотизм. Извините. Да, действительно в момент, когда доллар стал равным 20 ру6лям, государственный долг формировался при курсе 5.96, а бюджет верстался из расчёта 6.20±15%, то мгновенное значение госдолга в 160% ВВП - показатель глубины жопы, в которую одномоментно ввергли страну деятели из Центробанка. И уже по окончании финансового года, когда стало понятно, что ВВП растёт вместе с курсом USD, пересчитали и успокоились: платить будем и платить сможем.
ВВП же вместе с курсом растёт именно по той причине, которую, в частности, упомянули Вы: в стране всё в долларах, и падение курса говнёвой бумажки, которую русские именуют национальной валютой, интересует только бюджетников, пенсионеров, студентов и малообеспеченные слои населения. Жирная, толстая, дуреющая от золота и лопающаяся от притока бешеных денег Москва и не почувствовала кризиса, за исключением толпы идиотов, включая Вашего покорного слугу, кому довелось поместить свои кровные в банковские вклады.
Говорить о том, меньше ли Берлин или больше, некорректно. Берлин - быстрорастущий мегаполис, в котором ведётся массовое строительство нового жилья на освободившихся площадях. Я намедни был в Берлине. Цены в столице ФРГ ниже, чем в Гамбурге или Мюнхене. Знаете, почему? Потому что есть платежеспособный спрос. В Москве этот спрос попросту сумасшедший: нет других инструментов инвестирования, народ спасает свои "зелёные" от девальвации, вкладываясь в недвижимость. Вот именно этим она и похожа на снежный ком, который однажды может растаять. Достаточно для этого одной малой вещи: чтобы правительство Российской Федерации перестало складывать бабло в непонятно какой стабилизационный фонд, пока стране не пришёл полный стабилизец, а начало выдавать ипотечные кредиты населению через федеральное ипотечное агентство не по рыночной ставке в 15% годовых, а под 3-4 процента. Это простимулирует и рынок недвижимости, и жилищное строительство, и смежные отрасли индустрии.
Вся Ваша речь изобилует словом "бред". Выглядит так, как будто Вы - заинтересованное лицо. Вы не высказали ни одного нейтрального или положительного суждения. Так ли плоха и так ли однозначно бредова та статья, что Вы критикуете и высмеиваете?
С уважением,
Антон
02 апр. 2007
В банках ( участвующих в госсударственной программе ипотечного кредитования) ипотека дается на фиксировыные суммы в рублях ... и в договорох я не видел упоминания о "условных единицах"
03 мая 2007
Здравствуйте! Я случайный читатель который изредка заходит на этот форум. Меня интересует недвижимость и ипотека (последняя уже не интерес.). Год назад я как добросовестный налогоплательщик и человек получающий чистую з/п и довольно таки нормальную, собиралась взять в ипотечное кредитование 600000 под 16% год, в Уралвнешторгбанке, собиралась купить маллометражку в Челябинске причем около 15% от стоимости квартиры у меня уже было, а также была в собственности однокомнатная квартира. Собрав все необходимые документы, я отправилась со спокойной совестью их сдавать в банк. Сдав документы я принялась искать варианты недвижимости, за неделю объездив полгорода. Какое же было мое недоразумение и негодование когда мне отказали. Я была на тот момент очень злая, думала кому тогда вообще дают, ссылалась на недобросовестность сотрудников банка. Но это в прошлом. Примерно через полгода я снова начала планировать ипотеку, на лето. Да и к этому времени у меня деньжат подкопилось. Начала с того что стала подыскивать информацию об ипотеке, недвижимости в Челябинске и банках, в которых можно взять кредит. Случайно я вышла на этот форум и на статьюАндрей Н.. Прочитав все доводы и проанализировав я решила отказаться от кредита. Тем более что цены на квартиры выросли и если тем летом я может быть что-нибудь и выйграла, то сейчас наврядли. У нас конечно в Челябинске не так сильно как в Питере или Москве, но около 200000 руб. разница есть.
Я просчитала что если я положу ту сумму на которую собираюсь купить квартиру в банк под проценты, то выручка в месяц будет идентичной той которая была бы как если бы я сдавала квартиру. Поэтому мне намного выгоднее копить деньги (тем более я это умею делать), чем брать в кредит.Пуст лучше банк мне платит. Тем более я более чем уверена что квартиры если и не упадут в цене, то и не вырастут это точно. Потому что у нас цены уже сравнялись с европой, а качество квартир желает иметь лучшего. Например я продав свою квартиру в Чел, 1 комн., хрущ. могу купить равноценную в Лиссабоне, столице Португалии, где соответственно з/п в 3 раза больше чем в моем городе. А также получу вид на жительство и т. д и т.п. Ну это конечно мое мнение.
Но хочу сказать большое спасибо Андрей Н.
Антон С. за ликбез. А что касается нашего правительства, то я ему не верила, не верю и не буду верить.
Я просчитала что если я положу ту сумму на которую собираюсь купить квартиру в банк под проценты, то выручка в месяц будет идентичной той которая была бы как если бы я сдавала квартиру. Поэтому мне намного выгоднее копить деньги (тем более я это умею делать), чем брать в кредит.Пуст лучше банк мне платит. Тем более я более чем уверена что квартиры если и не упадут в цене, то и не вырастут это точно. Потому что у нас цены уже сравнялись с европой, а качество квартир желает иметь лучшего. Например я продав свою квартиру в Чел, 1 комн., хрущ. могу купить равноценную в Лиссабоне, столице Португалии, где соответственно з/п в 3 раза больше чем в моем городе. А также получу вид на жительство и т. д и т.п. Ну это конечно мое мнение.
Но хочу сказать большое спасибо Андрей Н.
Антон С. за ликбез. А что касается нашего правительства, то я ему не верила, не верю и не буду верить.
04 мая 2007
Полный бред автора про то, что у большинства в Москве зарплата уменьшается. Якобы от того, что она в долларах. И что, что в долларах? зарплаты ведь индексируются и растут в этих долларах. Да и сам доллар в прощедшем году вырос относительно ру*** на 3-4%, хотя это уже не важно, так как важна именно индексация. Этот бред автора совершенно не соответствует ни официальной статистике, ни стастистике рекрутинговых агенств о значительном росте зарплаты как в целом по рынку, так и в отдельных отраслях.
А это интересный момент. Можно ссылку на статистику рекрутинговых агентств по росту зарплаты? А то мои знакомые, получающие вот уже лет 5 одну и ту же зарплату, жалуются, что она-де к доллару привязана, а потому обесценивается не так медленно, как им хотелось бы.
Я бы их как раз утешила.
Искренне,
Марта
___________________________
. Чтобы чаще встречаться.
Марта
___________________________
. Чтобы чаще встречаться.
10 июл. 2007
Покупательная способность Доллара увы падает быстро , на себе это чувствую довольно сильно.
15 июл. 2007
Ипотека = это наше все.
В июле 2007 = 90% всех сделок по ипотеке !
В июле 2007 = 90% всех сделок по ипотеке !
Франчайзинг для АН и ИП (агентов): Федеральная Сеть Агентств Недвижимости, Федеральный Агент Недвижимости "ЭКСПЕРТ"
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей
