Простая вроде бы ипотечная сделка 425 / 6929

Дано.
Квартира, 4 года назад получена г. Москвой в собственность, новостройка, П-44Т, двушка. Имелся на нее кадастровый паспорт.
Затем город передает ее ПО КОМНАТАМ раздельно двум будущим собственникам в порядке компенсации за снесенное жилье.
Договоры передачи. Цены не указаны, но по сути - возмездные, в счет снесенного другого помещения, при этом объекты признаются равноценными. При этом получаются 2 разных объекта недвижимости в виде комнат. Имеются раздельные кадастровые паспорта. И кроме того - свеженький кадастровый паспорт на всю квартиру

Забавно вот так город делает, веселится как хочет

После этого один собственник комнаты выкупает у другого комнату и по сути становится собственником всей квартиры. Не объединяет объекты. Не хочет. Формально собственник 2-х комнат в двухкомнатной квартире. Если бы стал объединять перед сделкой, то тут же попал бы на приличный налог в случае продажи по полной стоимости в силу 382-ФЗ от 29.11.2014г., который применяется с объектами, право соб-ти на которое наступило после 01.01.2016. Одна из комнат более трех лет, а вторая - купленная за номинал мены с городом - менее 3-х лет.
У нас покупатель с ипотекой. Хочется купить по полной стоимости. И хочется купить не комнаты, а квартиру де-юре.
При обычной сделке - объединить в один объект несложно - заявление от покупателя и на выходе одно свидетельство о собственности, на квартиру целиком.
Но тут ипотека. Банк известный, из пятерки.
Начал тупить менеджер банка - мол, комнаты не кредитуем. Достали все кадастровые паспорта - на комнаты и квартиры. Достали экспликацию и поэтажный план. Опять тупит - не кредитуем. Ну чтож, поехали говорить с руководителем. Тот помялся, помялся, логику и документы понял (слава Богу, сейчас уже редкостью становится). Сообщили, что мы тоже хотим клиенту не комнаты, а квартиру целиком и продавец сможет получить деньги лишь при получении покупателем св-ва о соб-ти на всю квартиру + обременение в пользу банка на всю квартиру. И ДКП можно сделать один на 2 объекта. Продавец согласен на такие условия, там риэлтор оказался вполне вменяемым.
Теперь оставался вопрос правильной регистрации всего этого процесса. Говорим - у вас(банка) есть контора, с который вы сотрудничаете и в конторе сказали, что сделают, много раз такое делали. В принципе, можем и сами зарегистрировать.
Тут тоже договорились. Остался нюанс - как регистрировать. Объединять прямо в сделке - нельзя, продавец резко подлетает на налоги. Можно иначе - регистрировать право соб-ти покупателя на комнаты, затем ипотека, потом объединение в пользу покупателя.
Контора сделала еще изящнее. На расписке Росреестра при подаче документов на регистрацию было указано 6 регистрационных действий по одному ДКП.
1,2. Регистрация прекращения права (без перехода права) - 2 штуки, на каждую из комнат.
3,4. Регистрация права собственности - 2 штуки - на каждую из комнат
5. Регистрация объединения в 1 объект.
6. Регистрация ипотеки.
В результате - покупатель купил квартиру, а продавец смог законно избежать излишних налогов на комнату, заплатит лишь с превышения от продажи комнаты, которая куплена сроком менее 3-х лет.
Вот так

Извините за много букв, думаю, что кому то будет полезно

Евгений, я правильно поняла, что контора была банковская?

А в закладной ,что было?Комнаты?

Евгений Палько писал(а):
Извините за много букв, думаю, что кому то будет полезно

Евгений, спасибо, действительно полезная информация.

ABCD писал(а):
:co_ol:
Евгений, я правильно поняла, что контора была банковская?

Контора красиво сработала.

Моисеева Ольга писал(а):
Евгений Палько писал(а):
Извините за много букв, думаю, что кому то будет полезно

Евгений, спасибо, действительно полезная информация.

Присоединяюсь! :co_ol:

Спасибо!

Евгений Палько писал(а):
Регистрация прекращения права (без перехода права)

редкая птиса

прекращения права может быть в связи: 1) с ликвидацией объекта, 2)отказом от права собственности, 3)переходом права к новому правообладателю, 4)преобразованием (реконструкцией) объекта
у Вас, наверное, был 4 вариант? В случае расторжения или признания недействительным, интересно как все восстанавливается, до комнат или до квартиры?

Как в ДКП писали про кредитные средства на покупку комнат или квартиры в целом?

Спасибо, инфа всегда полезна, когда она нова.

Евгений Палько писал(а):
Можно иначе - регистрировать право соб-ти покупателя на комнаты, затем ипотека, потом объединение в пользу покупателя.

Как это можно объединять после регистрации ипотеки если предметом залога, в т.ч. указанным в закладной уже будут комнаты?

Елена Адамова писал(а):
Как это можно объединять после регистрации ипотеки если предметом залого, в т.ч. указанными в закладной уже будут комнаты?

так не можно, контора предложила единственно верный вариант регистрации, интересно, как предметом залога в закладной прописывалась квартира, которая как объект права еще не существовала

Беляева Елена писал(а):
так не можно,

ну как бы не я это сказала, потому и спросила

Евгений Палько писал(а):
Можно иначе - регистрировать право соб-ти покупателя на комнаты, затем ипотека, потом объединение в пользу покупателя.