Нужно ли привлекать риелтора/юриста для инвестирования на котловане? Или достаточно самому проверить по списку?: 16 / 417
15 апр. 2016
Нужно ли привлекать риелтора/юриста для инвестирования на котловане?
Или достаточно самому проверить по списку?:
1. Степень готовности дома. Это очень важный показатель. Несмотря на документы и Положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
2. Какой договор вы будете заключать. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными договорами и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ.
3. Третьим фактором, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, является аккредитована ли новостройка в банке. Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика.
4. Репутация дорогого стоит. Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик. Были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости. Кто стоит за застройщиком.
5. Оценить объект с инвестиционной точки зрения.
Обратите внимание на местоположение объекта, наличие свободных парковочных мест, озеленение территории, наличие по близости детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность дома, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами).
Необходимо оценить планировку квартиры, качество самого объекта недвижимости, а именно, высота потолка (чем выше потолок тем комфортнее, легче дышится), толщина стен (тонкие стены могут промерзать), расположение лифтов (если они соседствуют с жилой комнатой или шахтой лифта, то будут проникать посторонние звуки), расположение окон (видовые характеристики), толщина перекрытий (влияет на поглощение звука), расположение на этаже (первый и последний этаж обычно сложней продать, чем выше, тем лучше вид, чище воздух, и тише, но проблема, если сломается лифт или если понадобится поднять в квартиру крупногабаритную вещь) и.т.д.
6. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно и вы все еще хотите купить новостройку, то запросите у застройщика документы, чтобы проверить новостройку перед покупкой квартиры:
Документы, необходимые для проверки квартиры:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира.
6. Инвестиционный контракт.
Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей меньше по причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства.
7. Проектная декларация.
Как правило, размещена на сайте застройщика.
8. Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит, что согласованны схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно так же оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
9. Разрешение на строительство.
Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы.
10. Свидетельство о собственности на землю.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
11. Договор со страховой компанией или договор поручительства.
Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С нового года застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.
12. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости. В чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме.
13. Регистрационные и учредительные документы застройщика (Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля.
14. Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
В балансе вам нужно посмотреть сумму прибыли, убытка, дебиторской и кредиторской задолженности. Перекос в сторону убытков и кредиторской задолженности может означать о недостаточности собственных средств компании для строительства объекта.
15. Форма договора, по которой будет продаваться квартира.
С 2004 г. в России покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве, который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре предусмотренном 214-ФЗ. Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными. Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214- ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство. Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.
Или достаточно самому проверить по списку?:
1. Степень готовности дома. Это очень важный показатель. Несмотря на документы и Положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
2. Какой договор вы будете заключать. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными договорами и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ.
3. Третьим фактором, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, является аккредитована ли новостройка в банке. Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика.
4. Репутация дорогого стоит. Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик. Были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости. Кто стоит за застройщиком.
5. Оценить объект с инвестиционной точки зрения.
Обратите внимание на местоположение объекта, наличие свободных парковочных мест, озеленение территории, наличие по близости детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность дома, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами).
Необходимо оценить планировку квартиры, качество самого объекта недвижимости, а именно, высота потолка (чем выше потолок тем комфортнее, легче дышится), толщина стен (тонкие стены могут промерзать), расположение лифтов (если они соседствуют с жилой комнатой или шахтой лифта, то будут проникать посторонние звуки), расположение окон (видовые характеристики), толщина перекрытий (влияет на поглощение звука), расположение на этаже (первый и последний этаж обычно сложней продать, чем выше, тем лучше вид, чище воздух, и тише, но проблема, если сломается лифт или если понадобится поднять в квартиру крупногабаритную вещь) и.т.д.
6. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно и вы все еще хотите купить новостройку, то запросите у застройщика документы, чтобы проверить новостройку перед покупкой квартиры:
Документы, необходимые для проверки квартиры:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира.
6. Инвестиционный контракт.
Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей меньше по причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства.
7. Проектная декларация.
Как правило, размещена на сайте застройщика.
8. Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит, что согласованны схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно так же оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
9. Разрешение на строительство.
Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы.
10. Свидетельство о собственности на землю.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
11. Договор со страховой компанией или договор поручительства.
Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С нового года застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.
12. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости. В чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме.
13. Регистрационные и учредительные документы застройщика (Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля.
14. Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
В балансе вам нужно посмотреть сумму прибыли, убытка, дебиторской и кредиторской задолженности. Перекос в сторону убытков и кредиторской задолженности может означать о недостаточности собственных средств компании для строительства объекта.
15. Форма договора, по которой будет продаваться квартира.
С 2004 г. в России покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве, который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре предусмотренном 214-ФЗ. Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными. Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214- ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство. Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.
15 апр. 2016
alexm2005 писал(а):Нужно ли привлекать риелтора/юриста для инвестирования на котловане?
Или достаточно самому проверить по списку?:
Напрасная трата денег может получиться по одной только причине:
В балансе вам нужно посмотреть
Этого просто не покажут. И все.
Указанные люди по вашему списку пройдут, возьмут деньги, а дальше то что? Встал объект и все...
Котлован в кризис - один из самых сильнейших рисков, при том, что даже владелец застройщика не сможет для себя ответить на вопрос - достроит или нет. А уж про сторонних юристов и речи нет.
15 апр. 2016
alexm2005 писал(а):Нужно ли привлекать риелтора/юриста для инвестирования на котловане?
alexm2005 писал(а):Или достаточно самому проверить 1. Степень готовности дома.
или котлован или готовый дом, стоит определиться для начала.
Сделки с недвижимостью любой сложности.
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
15 апр. 2016
alexm2005 писал(а):Репутация дорогого стоит. Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик.
угу а теперь читаем ветку
Суд признал банкротом "Группу компаний СУ-155"
Сделки с недвижимостью любой сложности.
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
18 апр. 2016
Беляева Елена писал(а):угу а теперь читаем ветку
Суд признал банкротом "Группу компаний СУ-155"
Надо смотреть балансы за последние 3 года....как в ФЗ-214 прописано.
18 апр. 2016
Евгений Палько писал(а):Указанные люди по вашему списку пройдут, возьмут деньги, а дальше то что? Встал объект и все...
Будут сами копать котлован, раз не доглядели. )
Экспертиза документов, организация и юридическое сопровождение сделок. WhatsApp +79164203939
26 апр. 2016
Евгений Палько писал(а):Этого просто не покажут. И все.
Обязаны показать по ФЗ-214
Если скрывают, то меняйте объект.
26 апр. 2016
Евгений Палько писал(а):Указанные люди по вашему списку пройдут, возьмут деньги, а дальше то что? Встал объект и все...
Если с доками все ок, то и страховка есть и % за задержку, да достроят другие в любом случае.
А если вас хотят кинуть, то документы будут сразу не в порядке или вам их откажутся показывать.
26 апр. 2016
alexm2005 писал(а):Обязаны показать по ФЗ-214
Если скрывают, то меняйте объект.
Называется это - шашечки или ехать(с). Баланс, который Вы увидели(возможно), убедит Вас в принятии решении? Нулевой? Отрицательный? Показателем чего является? Ну, допустим, Вы его видели и он отрицательный? Все, контора в убытках и банкрот еще вчера?
Или наоборот - положительный(даже не нулевой) и это жуть какой показатель успешности застройщика?
27 апр. 2016
Евгений Палько писал(а):Называется это - шашечки или ехать(с). Баланс, который Вы увидели(возможно), убедит Вас в принятии решении? Нулевой? Отрицательный? Показателем чего является? Ну, допустим, Вы его видели и он отрицательный? Все, контора в убытках и банкрот еще вчера? Или наоборот - положительный(даже не нулевой) и это жуть какой показатель успешности застройщика?
Шашечки очень важны)
Бухучет это один из 10 параметров для принятия решения!
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 6 гостей
