Прошу совета по размену трехкомнатной коммунальной квартиры. 103 / 1838

Счастье неизбежно

Буду благодарен коллегам за советы.

Второй дом от метро Отрадное, ветка метро проходит НЕ под домом. Дом панельный серии 1605-АМ/12 два лифта пассажирских.Квартира не торцевая. Распашенка. Все окна во двор кроме той что с лоджией, она на дорогу. 11-й этаж в 12-ти этажном доме
Трёхкомнатная квартира 63 метра. Кухня 6.6 кв.м. Одна комната изолированная 13.7 кв .м, ей владеет один мужчина адекватный (со слов), некурящий , основание ДКП. Две другие комнаты смежные, 19.7 и 11.5 метров + лоджия из неё, ими владеют мои хорошие знакомые, семейная пара муж и жена, приватизация 14-го года . Соответственно владеют в долях по 1/2 доли, т.е. комнаты не выделены. Санитарный узел раздельный.

Квартира ликвидная, если продавать её целиком. Но сосед пока не хочет. А семейная пара владельцы двух смежных комнат хотят продать свои комнаты и купить квартиру сыну в новостройке ЖК Люберецкий. Им всем есть куда выписаться и где жить. у них вообще двое детей, сын и дочь, оба давали нотариальный отказ от приватизации но прописаны они все в этой же трешке.

Сосед выкупать комнаты отказывается. Только когда узнал что они продавать собрались, стал предельно вежлив. Наверное не хочет терять соседей спокойных.

Я сказал своим клиентам что продать комнаты в долях по цене комнат будет тяжело, если только кто-то согласится купить две смежных комнаты сразу. Но это маловероятно. Поэтому если не уговорим соседа, то придётся выделять доли в комнаты.
И делать перепланировку в квартире, что бы комнаты стали изолированными. Всю перепланировку узаконивать потом. Брать отказ у соседа официальный и только потом продавать.

Еду на днях смотреть квартиру своими глазами. И знакомиться и разговаривать с соседом.
Хочу предложить ему альтернативу, разменять его комнату 13.7 метров на малогабаритную квартиру. В МО он не хочет, в новую Москву тоже маловероятно что захочет ехать.

Я думаю что за 8.4-8.5 млн её продам. сейчас стоит неделю за 8.7 , было два звонка, одна очень настойчивая, но торгуется.

Вопросы:
1. Что сказать соседу что бы он согласился продавать всю квартиру целиком? что в случае его несогласия, мы продадим и неизвестно кто купит и как он с ними уживется? Предложить ему квартиру до 4 млн в Москве однокомнатную малогабаритную? Получается он вместе с нами продаст свою комнату дороже на 1.5 миллиона , заработает в общем я считаю. Или купить ему комнату в двушке и на руки миллион получит , если в малогабаритку или новую москву не захочет.

2. Если уговорить соседа не получится. Правильно ли я понимаю что в первую очередь нужно выделить доли в комнаты между мужем и женой, и делать перепланировку с целью изолировать комнаты, и только потом продавать?

Мотозов Максим писал(а):
Я думаю что за 8.4-8.5 млн её продам. сейчас стоит неделю за 8.7 , было два звонка, одна очень настойчивая, но торгуется.

Крайне сомнительно.

Юлия Киани писал(а):
Мотозов Максим писал(а):
Я думаю что за 8.4-8.5 млн её продам. сейчас стоит неделю за 8.7 , было два звонка, одна очень настойчивая, но торгуется.

Крайне сомнительно.

А за 8млн? Ремонт там хороший, со слов.

Планировка.

Дом 1976 года постройки.
батарей отопления в стенах там НЕТ.
Плита на кухне электрическая.

Мотозов Максим писал(а):
Хочу предложить ему альтернативу, разменять его комнату 13.7 метров на малогабаритную квартиру.

своих клиентов на 1,5 млн ущемить? Может стоит сначала попоказывать комнаты своих клиентов "хорошим" Покупателям (вспоминая Райкина :lol:

), а потом предложить соседу аналогичную по метражу комнату в лучшей локации на его долю денег от продажи целиком квартиры? Метод кнута и пряника действует безотказно :lol:

Картинки будет две: жизнь в Отрадном с алкоголиками или в двушке в ЦАО с милой бабулей, которая будет угощать пирожками по выходным :lol:

-поставьте себя на место человека который живет в своей комнате и ничего не хочет менять в своей жизни
исходя из этого и нужно строить стратегию
-две совмещенных комнаты можно продать только как один лот

Александр Станиславович писал(а):
-поставьте себя на место человека который живет в своей комнате и ничего не хочет менять в своей жизни
исходя из этого и нужно строить стратегию

Поставила. Человек живет в коммунальной квартире, соседи хотят что то поменять в своей жизни и таки поменяют. Гарантий, что вместо них придут такие же тихие и милые, никаких. В случае такой турбулентности жизни на данном этапе, стоит получить от этого выгоду,например, смена локации на лучшую (пусть в понимании Человека это не ЦАО,а близость к парку, водоему фитнессцентру, да мало ли личных плюшек у каждого

)
А стратегию надо строить, исходя из интересов своих Клиентов в первую очередь, ИМХО конечно

Мотозов Максим писал(а):
Планировка.

Я сейчас живу в квартире с аналогичной планировкой :ni_zia:

.
И мы изолировали комнаты. В торце получилась хорошая вместительная гардеробная.
НО изолировать комнаты ради продажи..... Денег сколько надо вбухать, грязищи потом вымывать сколько....
Выгоднее продать одному собственнику обе комнаты, а уж он потом может и изолировать. При этом помнить надо, что если сначала изолировать и получать документы, то коридор получившийся войдет в общую площадь, а не в жилую, как это сейчас.
Сейчас 19,72 + 11,52 = 31,24 кв.м, а будет всего 13,72 (эта комната станет см в см такой же, как и комната при входе) + 11,52 = 25,24 кв.м, т.е. 6 кв.м уйдет в общую площадь кв. Проще сначала купить эти комнаты и потом изолировать без последующего оформления.

Как разговаривать с оставшимся собственником не знаю :men:

. Вероятно напирать на выгоду от продажи всей квартиры целиком + обрисовать туманные перспективы маячащего соседства. Уж лучше маленькая квартирка за мкадом, чем таджикский клоповник в Отрадном.

Юлия Битузе

Беляева Елена писал(а):
Александр Станиславович писал(а):
-поставьте себя на место человека который живет в своей комнате и ничего не хочет менять в своей жизни
исходя из этого и нужно строить стратегию

Поставила. Человек живет в коммунальной квартире, соседи хотят что то поменять в своей жизни и таки поменяют. Гарантий, что вместо них придут такие же тихие и милые, никаких. В случае такой турбулентности жизни на данном этапе, стоит получить от этого выгоду,например, смена локации на лучшую (пусть в понимании Человека это не ЦАО,а близость к парку, водоему фитнессцентру, да мало ли личных плюшек у каждого )
А стратегию надо строить, исходя из интересов своих Клиентов в первую очередь, ИМХО конечно

вот именно, ИМХО
еще скажите вашему клиенту, что будете исходить из его интересов, без учета интересов соседей, чтобы ему совсем крышу снесло
его объект недвижимости обладает ОБРЕМЕНЕНИЕМ - первоочередными правами содольщиков или соседей, вот что нужно доносить ему прежде всего
королем он будет только в отдельной квартире только при индвидуальном праве собственности на нее
смешно разговаривать с жильцами коммуналок,которые изначально позволяют себе себя вести как владельцы отдельного жилья
ПОПРАНЫ В ПРАВАХ - вот что они должны понимать, во-первых
ТОЛЬКО КОМПРОМИСС -во-вторых
ТОЛЬКО ПРИ УЧАСТИИ МЕДИАТОРА - вот что спасет ситуацию от эмоций в-третьих

Беляева Елена писал(а):
Мотозов Максим писал(а):
Хочу предложить ему альтернативу, разменять его комнату 13.7 метров на малогабаритную квартиру.

своих клиентов на 1,5 млн ущемить? Может стоит сначала попоказывать комнаты своих клиентов "хорошим" Покупателям (вспоминая Райкина ), а потом предложить соседу аналогичную по метражу комнату в лучшей локации на его долю денег от продажи целиком квартиры? Метод кнута и пряника действует безотказно Картинки будет две: жизнь в Отрадном с алкоголиками или в двушке в ЦАО с милой бабулей, которая будет угощать пирожками по выходным

Блин, гениально!)

Юлия Лурье писал(а):
еще скажите вашему клиенту, что будте исходить из его интересов, без учета интересов соседей, чтобы ему совсем крышу снесло

Как раз учет интереса соседа и предлагается, правом содольщика в первоочередном выкупе данных комнат он вряд ли заинтересован

Мотозов Максим писал(а):
Сосед выкупать комнаты отказывается.

а какие у него еще есть права содольщика?

найдутся покупатели- семейка алкашей человек пять, которые из отдельной квартиры съезжают, дабы денег вымутить на жизнь, и будут они единственными и неповторимыми Покупателями, кто польстится на смежные комнаты, и кто тогда будет "попран в правах"? по моему сосед. А что он сможет запретить продать ? нет, конечно. Поэтому и предлагается компромисс - продать целиком, получить больше денег Всем участникам процесса и выбирать соседу соседей тогда можно будет самостоятельно, а не принимать навязанных со стороны.

И все же любая стратегия строится прежде всего в интересах Клиентов будь они продавцами комнат в Отрадном или элитки в ЦАО.