Задачка, а может и нет. 8 / 3853

Профи, родилась потребность услышать ваше мнение.
Есть здание в районе ул.Деловая и расположено оно на земельке, арендованной на 49 лет. Здание занимает 1/2 земельного участка. В наличии все коммуникации. Вопрос: Увеличит ли наличие такой земли стоимость всего объекта? Если ДА, то на сколько? Или сколько можно просить плюсом за землю?

Похоже, что на рыночную стоимость объектов стоимость земли не влияет (а также ее статус и местоположение). А может земля в принципе ни чего не стоит? Или стоимость имеет лишь земля, которая в собственности и представляет из себя пустырь готовый к застройке?
Хотя, пока АНАЛИТИЧЕСКИЕ отделы риэлторских корпораций Н.Новгорода готовили развернутые ответы на столь каверзный вопрос, мы всеже попробовали посчитать и у нас получилось порядка 70 у.е. за кв.м.
Если нет других мнений, предлагаю принять эту цифру как базовую.

Если пустырь - просчить стоимость можно: с учетом видов разрешенного использования, условно разрешенного, коммуникаций, размера ессно, окружения... Вощем, доходный метод.
А вот если застроенный... Возможна доп. застройка - одна песТня; если нет - сложнее, поскольку до сих пор невозможно строить долгосрочные планы в части отношения стоимости аренды к праву собственности, КПД участка тоже штука растяжимая... Вощем, хз.

Иваныч, спасибо за реакцию.
Понятно, что все не так просто. И я тоже риэлтор, и тоже обладаю таким уникальным качеством как ЛЕНЬ. Поэтому есть жгучее желание все привести к единому знаменателю. Ведь все равно риэлторы в своих оценках опираются на сравнительный анализ, основанный на СПРОСЕ, а не на предложении, вот здесь-то и важны мнение и информация от других членов сообщества.
А может есть какой-нибудь другой метод (практический) выведения стоимости объектов недвижимости?

Ну, опираться-то риэлторы, как и оценщики, должны на метод сравнительных продаж

, а не сравнительного СПРОСа или предложения. Повторюсь: для земельных участков, имхо, применим только Доходный метод с учетом изменения стоимости ЗУ (самое сложное). За деталями - к оценщикам (пойди найди бесплатного...

).

Другой способ оценки - аналог восстановительного. Есть отностительно пустой ЗУ в определенном окружении. Чтобы поиметь аналогичный рядом - придется расселить, снести, согласования проектов, инвестконтракты, ТУ, аренда на время строительства, аренда на выходе (и вытекающие отсюда изрядные минусы, как минимум в весьма условной капитализации) и т.д. Итого кв.м обойдется в некую сумму. А исходный ЗУ уже в собственности, осталось снести промсараи, коммуникации только восстановить или возобновить подключение - знакомая картинка? Вот тут и выяснится, что стоить такой участок должен не $70, а $800.

Иваныч, ты конечно прав в основе, но ворпос завис: А нужен ли такой участок за $800?

Блин! Ну, откуда ж нам знать! Ибо...

То-то и оно. Оценить не так-то и сложно, оценщик в штате. А вот как продать по этой математике? Затем и спрашивал.