В какой стране меньше издержки на владение недвижимостью ? 10 / 393

предлагаю помериться издержками на содержание пустующей недвижки в разных странах

Учитываем все, налоги, вывоз мусора, оплату управляющей компании, налог на вмененный арендный доход (испания), отопление с учетом продолжительности зимы, охранную сигнализацию, интернет который дешевле держать подключенным чем заново включать каждый раз, и все остальное, кроме того что потребляется по факту проживания .
То есть воду и электричество не считаем.

Начнем ?

США

Вот пустующих нет объектов, все сданы

Но для примера один из 6 домов:
Дом в пригороде г.Кливленд, штат Огайо - внешняя ссылка
Был куплен за $40 000
сдаётся за $850 в месяц
утилиты - за счет арендаторов
налог - $1 650 в год
комиссия брокеру за привлечение тенанта - $850
комиссия управляющей компании - 15% с каждого арендного платежа
За последний год всяких мелких ремонтов было на $450
Ежегодная страховка - $421
Нерезидентский налог с дохода - 35%
Налогооблагаемого дохода практически нет - списываю на расходы все свои поездки и проживание в Америке.

Сергей Кучуков писал(а):
для примера один из 6 домов:

окупаемость 10-11 лет и возможность выставить на продажу на 50% дороже цены покупки, это несравнимо с нашим рынком инвестиций в недвижимость на сегодня

Почему за такие копейки не могут купить себе жилье все бездомные, это же 25 минимальных зарплат в штатах?

Беляева Елена писал(а):
Сергей Кучуков писал(а):
для примера один из 6 домов:

окупаемость 10-11 лет и возможность выставить на продажу на 50% дороже цены покупки, это несравнимо с нашим рынком инвестиций в недвижимость на сегодня Почему за такие копейки не могут купить себе жилье все бездомные, это же 25 минимальных зарплат в штатах?

им просто не на что купить даже такое дешевое жильё и ещё высокий скоринг для получения ипотечного кредита...

В штатах есть минимальный порог, ниже которого банки просто не выдают ипотеку (около $70 000), а иметь такую сумму кэшем могут только инвесторы. Парадокс в том, что по моим домам, например, арендный платеж выше, чем ежемесячный платеж по ипотеке дома такой стоимости.

Сергей Кучуков писал(а):
США

комиссия управляющей компании - 15% с каждого арендного платежа

А какая функция у управляющей компании? Какие обязанности?

что-то прям с трудом верится какие тут 10-11 лет, тут 8 лет примерно получается.
приведите пример не столь удачной инвестиции

Сергей Кучуков писал(а):
Парадокс в том, что по моим домам, например, арендный платеж выше, чем ежемесячный платеж по ипотеке дома такой стоимости.

Спасибо, это очень интересно, чем вы делитесь. Грубо, у меня получается, что вы, вложив около 240 тыс долл, можете жить в мск на 240 тыс руб, 40 тыс в месяц - снимать квартиру, 200 - на путешествия по миру и обеспечение прочего.
Плюс "заморочки" с шестью домами в Америке, которые вы решаете, фланируя туда-сюда.

Марина Илмар писал(а):
Сергей Кучуков писал(а):
Парадокс в том, что по моим домам, например, арендный платеж выше, чем ежемесячный платеж по ипотеке дома такой стоимости.

Спасибо, это очень интересно, чем вы делитесь. Грубо, у меня получается, что вы, вложив около 240 тыс долл, можете жить в мск на 240 тыс руб, 40 тыс в месяц - снимать квартиру, 200 - на путешествия по миру и обеспечение прочего.
Плюс "заморочки" с шестью домами в Америке, которые вы решаете, фланируя туда-сюда.

Это при идеальных обстоятельствах. Но как и везде есть свои убытки, периодически арендаторы перестают платить и ты не только не получаешь плату за месяц, но и попадаещь на сопоставимые с месячной ставкой расходы по утилитам и на адвоката на выселение через суд, плюс затраты на приведение дома в порядок (так как всегда те кто перестают платить дом фактически загрязняют вусмерть), плюс комиссия брокеру за нового тенанта (хорошо хоть дома пользуются спросом и простой не превышает 1 месяца).

Так для устойчивого бизнеса с хорошей прибылью необходимо иметь 12-15 домов в штатах.

Сергей Кучуков

а что есть для вас хороший доход? за минусом мах рисков, которые вы описали выше, и, естественно, за вычетом налогов, т.к. такое кол-во домов уже не перекроешь только расходами. т.е. интересен чистый доход

В Техасе налог на жилую примерно 3% от рыночной стоимости в год.
Страховка 0.5%
Комуналка (по минимуму) $400 в месяц

То бишь на стандартный дом среднего класса за 500,000 уйдет 15000+2500+5000 = 22500 в год,
Иными словами, просто за право дышать надо уплотить $2000 в кассу каждый месяц. И это при условии выплаченной ипотеки.
Если не заплатишь, церемониться никто не будет - чемодан, вокзал, общага.