ППА от ДИгМ. Насколько рентабельное занятие? 27 / 2080
Форум для обсуждения аспектов работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья: офисы, склады, магазины и т.д. Для просмотра объявлений по продаже и аренде перейдите по ссылке. Если же вам интересны предложения объектов и найдете много объявлений.
04 сен. 2016
Сразу хотел бы уточнить, что это далеко не основное направление моей деятельности и знания - поверхностные.
Коллеги, нужен совет!
Работаю с клиентом вот уже несколько лет, по различным объектам и инвест-проектам. И на днях он созрел продать два своих подвальных и одно полуподвальное помещения. Загвоздка заключается в том, что он долгое время вокруг них "танцевал".
После многочисленных манипуляций, оценок, судов и прочих прелестей бумажной волокиты, он добился очень хорошей стоимости на выкуп (менее 7млн. рублей / 5 лет за каждое).
И вот в чем вопрос:
анализируя рынок, встречал суммы порядка 2-3 млн. за ППА. Стоимость выкупа этих объектов решается, будет порядка 15-18млн. По площади 92-105 кв.м
Считаем: 2-3 сразу и 15-18 в течение 5 лет = 17-21 млн. в итоге.
наши 10,5-12,5 сразу и 6,5-7 в течение 5 лет = 17-19,5 млн.
Вроде бы неплохая инвестиция, но что же выберет покупатель? Ведь с таким бюджетом (10,5) ему скорее будут интересны объекты совершенно другого характера. А мелкие ИП с 2-3 млн. просто не потянут те суммы выкупа.
О возможных проблемах с документами или сносе переживать не стоит, все в порядке и первую линию домов у 3х вокзалов сносить - это бесчеловечно))
В моем понимании необходимо искать инвесторов, которые сдачей в аренду будут покрывать выкуп, а в дальнейшем продадут дороже.
НО (!) все таки это подвалы и полуподвал, а не первые этажи.
Огромная просьба, комментировать по делу. Покупатель найдется всегда!
Заранее благодарю!
Коллеги, нужен совет!
Работаю с клиентом вот уже несколько лет, по различным объектам и инвест-проектам. И на днях он созрел продать два своих подвальных и одно полуподвальное помещения. Загвоздка заключается в том, что он долгое время вокруг них "танцевал".
После многочисленных манипуляций, оценок, судов и прочих прелестей бумажной волокиты, он добился очень хорошей стоимости на выкуп (менее 7млн. рублей / 5 лет за каждое).
И вот в чем вопрос:
анализируя рынок, встречал суммы порядка 2-3 млн. за ППА. Стоимость выкупа этих объектов решается, будет порядка 15-18млн. По площади 92-105 кв.м
Считаем: 2-3 сразу и 15-18 в течение 5 лет = 17-21 млн. в итоге.
наши 10,5-12,5 сразу и 6,5-7 в течение 5 лет = 17-19,5 млн.
Вроде бы неплохая инвестиция, но что же выберет покупатель? Ведь с таким бюджетом (10,5) ему скорее будут интересны объекты совершенно другого характера. А мелкие ИП с 2-3 млн. просто не потянут те суммы выкупа.
О возможных проблемах с документами или сносе переживать не стоит, все в порядке и первую линию домов у 3х вокзалов сносить - это бесчеловечно))
В моем понимании необходимо искать инвесторов, которые сдачей в аренду будут покрывать выкуп, а в дальнейшем продадут дороже.
НО (!) все таки это подвалы и полуподвал, а не первые этажи.
Огромная просьба, комментировать по делу. Покупатель найдется всегда!
Заранее благодарю!
04 сен. 2016
Подвалы в жилых домах даром ни кому не нужны...
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
04 сен. 2016
Святослав писал(а):Подвалы в жилых домах даром ни кому не нужны...
Специально для Вас в конце сообщения жирным шрифтом выделено.
Рискну предположить Вашу компетентность в данном вопросе.
Подобные слова слышу постоянно от "великих гуру сообщества маклеров", а после провожу сделки.
Так что, Ваш совет никак не помог решить мой вопрос.
Хороших Вам сделок.
И на будущее - НИКОМУ (не нужны) пишется слитно.
Последний раз редактировалось RealtyTS 04.09.16, 22:12, всего редактировалось 2 раза.
04 сен. 2016
RealtyTS писал(а):Святослав писал(а):Подвалы в жилых домах даром ни кому не нужны...
Специально для Вас в конце сообщения жирным шрифтом выделено.
Рискну предположить Вашу компетентность в данном вопросе.
Подобные слова слышу постоянно от "великих гуру сообщества маклеров", а после провожу сделки.
Так что, Ваш совет никак не помог решить мой вопрос.
Хороших Вам сделок.
И на будущее - НИКОМУ (не нужны) пишется слитно.
С таким подходом на Форуме, вы никаких советов не получите.
05 сен. 2016
Yaroslav писал(а):С таким подходом на Форуме, вы никаких советов не получите.
В предвкушение подобных комментариев - пояснил свою точку зрения: "Покупатель всегда есть".
Думаю, как руководитель отделения МИЭЛЬ, Вы со мной согласитесь.
Не хотел обидеть коллегу замечанием о правилах русского языка, но мы должны помогать друг другу. Иногда критика полезна.
(согласен, смайл тут неуместен)
Спасибо за понимание.
Может у кого-то подобный опыт был?
Нужен маркетинговый ход.
P.S. Продать можно все.
05 сен. 2016
RealtyTS писал(а):Yaroslav писал(а):С таким подходом на Форуме, вы никаких советов не получите.
В предвкушение подобных комментариев - пояснил свою точку зрения: "Покупатель всегда есть".
Думаю, как руководитель отделения МИЭЛЬ, Вы со мной согласитесь.
Не хотел обидеть коллегу замечанием о правилах русского языка, но мы должны помогать друг другу. Иногда критика полезна.
(согласен, смайл тут неуместен)
Спасибо за понимание.
Может у кого-то подобный опыт был?
Нужен маркетинговый ход.
Продать можно все за три копейки. Вот вам и весь маркетинг. Остальное- зомбирование))))
P.S. Продать можно все.
05 сен. 2016
Занималась несколько лет переуступкой от ДИгМа. Скажу так: золотой век этой инвестиции прошёл. Быстро и выгодно шли сделки до 2009 года. Потом все хуже и хуже. Цены начали снижаться. В районе Марьной рощи у меня в в 2013 еле ушло помещение в 200 кВ. м новом доме на первом этаже и сдвумя отдельными входами за 6 млн. А ранее годами двумя за него предлагали 12 млн. И это было помещение с двумя действующими лицензиями и несколькими разрешёнными видами деятельности.
Про подвалы я бы очень подумала... На них сейчас практически спрос снизился. Конечно продать можно все, в этом я с Вами согласна, но важен же выхлоп с этой операции.
Сейчас много хороших помещений можно купить у застройщиков сразу в собственность. Из свежих сделок: 100 кВ в Бутово Ю. на первом этаже взяли клиенту за 6 млн в собственность. Ещё много помещений сейчас предлагает правительство М. на аукционах. Ценник по итогам торгов тоже не плохой.
А вообще важен предполагаемый покупатель с его видом деятельности. Ведь не в каждом помещении возможно оформить нужную лицензию. Есть определенные требования. Я имею самы прибыльные виды деятельности: мед. услуги, алкоголь и т.д.
Про подвалы я бы очень подумала... На них сейчас практически спрос снизился. Конечно продать можно все, в этом я с Вами согласна, но важен же выхлоп с этой операции.
Сейчас много хороших помещений можно купить у застройщиков сразу в собственность. Из свежих сделок: 100 кВ в Бутово Ю. на первом этаже взяли клиенту за 6 млн в собственность. Ещё много помещений сейчас предлагает правительство М. на аукционах. Ценник по итогам торгов тоже не плохой.
А вообще важен предполагаемый покупатель с его видом деятельности. Ведь не в каждом помещении возможно оформить нужную лицензию. Есть определенные требования. Я имею самы прибыльные виды деятельности: мед. услуги, алкоголь и т.д.
С уважением Тихомирова Елена 8(903)547-10-15
05 сен. 2016
Отвечу вам как потенциальный покупатель - вы предлагаете неликвид. За эту сумму интереснее купить третью линию и первый этаж, чем полуподвал/подвал. А если посидеть на торгах - то можно и из под арестов что-нибудь площадью побольше и локацией получше, да еще и на первом этаже.
Местоположение, конечно, хорошее, но оно может привлечь только человека, голосующего сердцем. Оформить лицензию/разрешение на такие помещения сложно, так что магазины/кафе/медицина вас скорее всего будут игнорировать.
Ваш сегмент - небольшие фирмы (адвокаты, бухгалтеры, турфирмы, разводилы на деньги, торговцы конфискатом) либо непрофессионалы на рынке (хипстеры, небольшие спорт-клубы ака качалки и т.п.).
Местоположение, конечно, хорошее, но оно может привлечь только человека, голосующего сердцем. Оформить лицензию/разрешение на такие помещения сложно, так что магазины/кафе/медицина вас скорее всего будут игнорировать.
Ваш сегмент - небольшие фирмы (адвокаты, бухгалтеры, турфирмы, разводилы на деньги, торговцы конфискатом) либо непрофессионалы на рынке (хипстеры, небольшие спорт-клубы ака качалки и т.п.).
05 сен. 2016
Madly писал(а):Оформить лицензию/разрешение на такие помещения сложно, так что магазины/кафе/медицина вас скорее всего будут игнорировать.
С этим проблем у нас нет, есть люди и возможности.
Madly писал(а):Ваш сегмент - небольшие фирмы (адвокаты, бухгалтеры, турфирмы, разводилы на деньги, торговцы конфискатом) либо непрофессионалы на рынке (хипстеры, небольшие спорт-клубы ака качалки и т.п.).
Еще предполагаю "разливушки" , кальянные и подобные.
Неплохой доход моему клиенту приносят магазины цветов, которые там расположены. Расчет, конечно, на годовые праздники. К примеру, оборот на 8 марта - 2-3 миллиона рублей.
05 сен. 2016
Елена Тихомирова писал(а):А вообще важен предполагаемый покупатель с его видом деятельности.
Именно это я хочу понять. Думаю, необходимо привлечь специалиста по составлению бизнес-плана.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
