Очисти Родину от риэлторов 17 / 11509
19 мар. 2006
Встретил в ЖЖ в сообществе
вот такую злобную ветвь.Не знаю, чем ему насолили риэлторы,но публикую полностью.
Очисти Родину от риэлторов
Думаю, если создать партию "Очисти Родину от риэлторов" - несколько тысяч характерных партийцев бы набралось...
Ежемесячные партийные взносы, думаю, платить не надо - от каждого вступившего - по маленькому транспорантику с оригинальным выражением ненависти к представителям этой древнейшей из тупейших профессии.
Бесплатные дротики для пуляния в праздно-шатающихся по недвижимостям риэлторов готов раздавать на общественных началах.
Основной миссией партии можно было бы воскликнуть что-нибудь вроде такого: "Заставить риэлторов сменить своё вороватое ремесло, а если не получится - то, хотя бы добиться, чтобы у родителей-риэлторов не выростало детей-риэлторов. Стерилизация это будет или идеалогическая борьба - выбор средств для осуществления конечной цели - за нами.".
Кстати, в случае выбора большинством партийцев метода стерилизации - надо иметь в виду, что потребуется конкретный орган, регулирующий отлов риэлторов, согласование с органами опеки и прав человека способа стерилизации (простые ножницы могут не одобрить).
Заливать зелёными красками шубы, как это делают передовые мастера из соседних партий - думаю, на первое время не надо.
Не надо также, в ближайшее время барикадироваться в кабинете президента РФ. До этого кабинета - при правильной идеалогии и расчёте можно будет добраться мирным путём.
Чтобы запомнится на уровне политических движений яркими вылазками предлагаю следующий сценарий акции. Ежедневно выбирается территориально ближайший известный риэлтор, подбирается группа активистов и незаметно провожает риэтора до ближайшего социально-обособленного пункта (тамбур вагона, подъезд, лифт, т.п.) и там делает возмездную акцию - от каждого активиста приветствуеся инициатива и фантазия.
Также места проживания риэлторов необходимо выделять - например, красными буквами над дверями квартиры рисуется: "Здесь живёт риэлтор !" и ставится стрелочка.
Кроме того, обойдёмся простыми и понятными обывателям акциями:
1. Организуется выпуск туалетной бумаги "Мы оттуда", на которой печатаются физиономии всех "прославившихся" риэлторов и видных деятелей этого чёрного ремесла.
2. По городу развешиваются транспоранты, обличающие риэлторов, на которых также печатаются физиономии риэлторов.
3. С помощью какого-нибудь образовательного центра организуется программа: "Ты дворник или милиционер ? Хочешь стать риэлтором ?" и по городу расклеиваются соответствующие рекламные плакаты. Всех обратившихся на курсы надо записать в чёрный список людей, опасных для общества и заниматься на курсах их психологической реабилитацией.
4. Пишется обращение к руководству первого канала с просьбой в третьей части дозорного фильма "Утренний дозор" закрепить в сценарии и колоритно показать среди героев чёрных сил пару инкомовских риэлторов.
5. Приглашать риэлторов на милицейские тренинги, где будут раздоваться каждому участнику фигурки различных форм: ромбики, шарики, квадратики и потребуется разместить их в отделениях соответствующих форм в стене. Таким тренингом можно будет на несколько месяцев освободить рынок от этих докучателей, опустить цены на недвижимость и провести несколько здоровых сделок купли-продажи квартир.
Прототипом логотипа партии может быть примерно такое выражение лица с запоминающимся слоганом "Закрой свою хапательную варешку, сволочь !".
Карикатура на риэлтора желательно не должна содержать религиозного контекста, во избежание повторения событий на ближнем востоке.
В случае, если удастся реализовать массовость в производстве карикатур на риэлторов - считаю необходимым пригласить в ряды партии программиста, который смог бы реализовать массовую отправку данных карикатур с использованием следующей формы: в некоторые вышестоящие инстанции. Подписью каждого отправленного сообщения предлагаю сделать что-то вроде нижеследующего: "Они работают Не во исполнение президентской программы "Доступное жилье" !!!".
Агитационные материалы, считаю, не надо клеить на каждом окне в вагонах метро.
Важно донести суть этой профессии до детей, начиная с детсадовского возрастра. Чтобы так же как образы воров, лжецов и прочей нечести из басней, литературных рассказов и школьных уроков - закреплялись в головах детишек образы риэлторов. Так как их методы работы (воровство, обман) и результаты (обворованные, обманутые люди) сходны. Для этих целей подойдёт даже небольшой тираж поносящих учебников. Дети вырастут и не будут кормить риэлторов, тем не на что будет кушать и придётся риэторам возвратится к своим истокам - уголовно наказуемым делам (обычному воровству) - и скоро таким путём все риэлторы окажутся в местах отдалённых, изолированных от общества.
Поносящие славу риэлторского ремесла листовки раскрывали бы суть их пустых будней, глупых деяний и бездарных торгов.
Наши оппозиционные ряды пополнили бы розовощёкие бездари и надменные ленивцы из таких коллективов-примитивов, как: Миэль, Миан, Инком, Бэст, просто вольные риэлторы и т.п. трутни общества.
Одной из главных идеалогических целей предлагаю преследовать цель создания такого общества, в котором выражение: "Ты чё риэлтор ?" - во-первых, обижало бы собеседника, а, во-вторых, было бы приравнено к таким косноязычным образцам русского языка, как "Ты чё придурок ?", "Ты чё ворюга ?" и "Ты чё собака ?".
Предлагаю, также добиться изменения названия такого рода деятельности, как "Агенство недвижимости" на "Бюро получения справок из паспортного стола за большие деньги".
Просьба добавлять имена/фотографии/телефоны/адреса всех, оставивших свой грязный след в истории, представителей риэлторского псевдо-ремесла в комменты.
Приветствуются идеи очищения Родины от риэлторов
вот такую злобную ветвь.Не знаю, чем ему насолили риэлторы,но публикую полностью.
Очисти Родину от риэлторов
Думаю, если создать партию "Очисти Родину от риэлторов" - несколько тысяч характерных партийцев бы набралось...
Ежемесячные партийные взносы, думаю, платить не надо - от каждого вступившего - по маленькому транспорантику с оригинальным выражением ненависти к представителям этой древнейшей из тупейших профессии.
Бесплатные дротики для пуляния в праздно-шатающихся по недвижимостям риэлторов готов раздавать на общественных началах.
Основной миссией партии можно было бы воскликнуть что-нибудь вроде такого: "Заставить риэлторов сменить своё вороватое ремесло, а если не получится - то, хотя бы добиться, чтобы у родителей-риэлторов не выростало детей-риэлторов. Стерилизация это будет или идеалогическая борьба - выбор средств для осуществления конечной цели - за нами.".
Кстати, в случае выбора большинством партийцев метода стерилизации - надо иметь в виду, что потребуется конкретный орган, регулирующий отлов риэлторов, согласование с органами опеки и прав человека способа стерилизации (простые ножницы могут не одобрить).
Заливать зелёными красками шубы, как это делают передовые мастера из соседних партий - думаю, на первое время не надо.
Не надо также, в ближайшее время барикадироваться в кабинете президента РФ. До этого кабинета - при правильной идеалогии и расчёте можно будет добраться мирным путём.
Чтобы запомнится на уровне политических движений яркими вылазками предлагаю следующий сценарий акции. Ежедневно выбирается территориально ближайший известный риэлтор, подбирается группа активистов и незаметно провожает риэтора до ближайшего социально-обособленного пункта (тамбур вагона, подъезд, лифт, т.п.) и там делает возмездную акцию - от каждого активиста приветствуеся инициатива и фантазия.
Также места проживания риэлторов необходимо выделять - например, красными буквами над дверями квартиры рисуется: "Здесь живёт риэлтор !" и ставится стрелочка.
Кроме того, обойдёмся простыми и понятными обывателям акциями:
1. Организуется выпуск туалетной бумаги "Мы оттуда", на которой печатаются физиономии всех "прославившихся" риэлторов и видных деятелей этого чёрного ремесла.
2. По городу развешиваются транспоранты, обличающие риэлторов, на которых также печатаются физиономии риэлторов.
3. С помощью какого-нибудь образовательного центра организуется программа: "Ты дворник или милиционер ? Хочешь стать риэлтором ?" и по городу расклеиваются соответствующие рекламные плакаты. Всех обратившихся на курсы надо записать в чёрный список людей, опасных для общества и заниматься на курсах их психологической реабилитацией.
4. Пишется обращение к руководству первого канала с просьбой в третьей части дозорного фильма "Утренний дозор" закрепить в сценарии и колоритно показать среди героев чёрных сил пару инкомовских риэлторов.
5. Приглашать риэлторов на милицейские тренинги, где будут раздоваться каждому участнику фигурки различных форм: ромбики, шарики, квадратики и потребуется разместить их в отделениях соответствующих форм в стене. Таким тренингом можно будет на несколько месяцев освободить рынок от этих докучателей, опустить цены на недвижимость и провести несколько здоровых сделок купли-продажи квартир.
Прототипом логотипа партии может быть примерно такое выражение лица с запоминающимся слоганом "Закрой свою хапательную варешку, сволочь !".
Карикатура на риэлтора желательно не должна содержать религиозного контекста, во избежание повторения событий на ближнем востоке.
В случае, если удастся реализовать массовость в производстве карикатур на риэлторов - считаю необходимым пригласить в ряды партии программиста, который смог бы реализовать массовую отправку данных карикатур с использованием следующей формы: в некоторые вышестоящие инстанции. Подписью каждого отправленного сообщения предлагаю сделать что-то вроде нижеследующего: "Они работают Не во исполнение президентской программы "Доступное жилье" !!!".
Агитационные материалы, считаю, не надо клеить на каждом окне в вагонах метро.
Важно донести суть этой профессии до детей, начиная с детсадовского возрастра. Чтобы так же как образы воров, лжецов и прочей нечести из басней, литературных рассказов и школьных уроков - закреплялись в головах детишек образы риэлторов. Так как их методы работы (воровство, обман) и результаты (обворованные, обманутые люди) сходны. Для этих целей подойдёт даже небольшой тираж поносящих учебников. Дети вырастут и не будут кормить риэлторов, тем не на что будет кушать и придётся риэторам возвратится к своим истокам - уголовно наказуемым делам (обычному воровству) - и скоро таким путём все риэлторы окажутся в местах отдалённых, изолированных от общества.
Поносящие славу риэлторского ремесла листовки раскрывали бы суть их пустых будней, глупых деяний и бездарных торгов.
Наши оппозиционные ряды пополнили бы розовощёкие бездари и надменные ленивцы из таких коллективов-примитивов, как: Миэль, Миан, Инком, Бэст, просто вольные риэлторы и т.п. трутни общества.
Одной из главных идеалогических целей предлагаю преследовать цель создания такого общества, в котором выражение: "Ты чё риэлтор ?" - во-первых, обижало бы собеседника, а, во-вторых, было бы приравнено к таким косноязычным образцам русского языка, как "Ты чё придурок ?", "Ты чё ворюга ?" и "Ты чё собака ?".
Предлагаю, также добиться изменения названия такого рода деятельности, как "Агенство недвижимости" на "Бюро получения справок из паспортного стола за большие деньги".
Просьба добавлять имена/фотографии/телефоны/адреса всех, оставивших свой грязный след в истории, представителей риэлторского псевдо-ремесла в комменты.
Приветствуются идеи очищения Родины от риэлторов
19 мар. 2006
МОСКВА. Сколько и на чем зарабатывают столичные риэлторы?
3-6% ОТ СУММЫ СДЕЛКИ - ТАКОВА В СРЕДНЕМ ПО РЫНКУ ЦЕНА РИЭЛТЕРСКОЙ УСЛУГИ ДЛЯ КЛИЕНТОВ. ПОСКОЛЬКУ ПРОЦЕНТ КОМИССИОННЫХ РАДИКАЛЬНО НЕ МЕНЯЕТСЯ НА ПРОТЯЖЕНИИ НЕСКОЛЬКИХ ЛЕТ, РИЭЛТЕРСКИЕ УСЛУГИ, ПО СЛОВАМ ДИРЕКТОРА СУЩЕВСКОГО ОТДЕЛЕНИЯ КОМПАНИИ <МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ> БОРИСА БАСИНА, <ДОРОЖАЮТ ВМЕСТЕ С ИНФЛЯЦИЕЙ И ОБЩИМ РОСТОМ ЦЕН>. В 2003 ГОДУ РОСТ ЦЕН НА СТОЛИЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СОСТАВИЛ БОЛЕЕ 40%. ДОХОДЫ АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ УВЕЛИЧИЛИСЬ КАК МИНИМУМ НА СТОЛЬКО ЖЕ. СПРАВЕДЛИВО ЛИ ЭТО?
По самым приблизительным подсчетам, каждая из тысячи риэлтерских компаний Москвы может в месяц заработать около $36 тыс.- если бы все компании были одинаковыми. Но на рынке существуют различные по формату, по количеству проводимых сделок (от 30 до нескольких тысяч) и реальным размерам комиссионных фирмы. Раскрывать же информацию о количестве проданных квартир и размере полученного вознаграждения риэлтерские компании, особенно крупные, не спешат. Однако число агентств, которым растущий рынок недвижимости столицы дает возможность развиваться, увеличивается год от года. Бороться за доходы от посреднических операций с новостройками и старым фондом квартир приходится между собой и именитым компаниям, и новичкам.
Стабильная такса
Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации <Инком-недвижимость>, согласен, что беспрецедентное подорожание квадратного метра московского жилья при неизменном проценте комиссионных сказалось на росте доходов риэлтеров. Впрочем, напоминает, что 3-6% риэлтеры брали за услуги и в 1997 году, когда 1 кв. м стоил в среднем $1000, и после кризиса 1998-го, когда цена упала до $500.
По мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, проблемы банковской сферы коснулись сейчас и рынка квартир, что выразилось в существенном замедлении темпов роста цен на недвижимость. Ожидаемого осеннего всплеска цен тоже пока не последовало. Продавцы уже не столь уверены в возможности дальнейшего наращивания цен без потерь объема сделок. Уже сейчас можно предположить, считает Бекетов, что летний банковский кризис в конечном итоге отразится на годовых результатах развития рынка недвижимости потерей 5-10% от прогнозируемого роста. И доходы риэлтерских компаний вновь уменьшатся.
<Стоимость риэлтерских услуг в размере 3-6% адекватна самой услуге>,- полагает Максим Карапетов, PR-директор компании Vesco Realty. По его мнению, это было особенно заметно летом 2004 года в условиях банковского кризиса и стагнации на рынке. <Когда очевидна стагнация на рынке городского жилья и в сегменте загородного жилья на нескольких направлениях, когда темпы продаж и спрос падают, а застройщики выводят все новые и новые объекты, становится очевидно, что именно от фигуры риэлтера, а не от дорогостоящей рекламы зависит продаваемость или непродаваемость очередной квартиры и коттеджа. Тем более что риэлтер сегодня в отличие, скажем, от риэлтера 5-7-летней давности - это уже человек с высшим образованием, профессионал своего дела, а не дилетант>,- говорит Карапетов.
Чем богаты
Поскольку риэлтерская деятельность не подлежит обязательному лицензированию и присутствует в уставных документах множества фирм по принципу <чтобы было>, сложно точно подсчитать, сколько на рынке недвижимости реально действующих компаний. По оценкам Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР), на этом рынке работает около 1300 агентств недвижимости различного уровня. Сейчас в МАГР входит почти 100 фирм, и 965 активно действующим компаниям ассоциация разослала факсы с предложением о вступлении.
Поле деятельности для риэлтеров в Москве - 3 млн квартир (или 192,5 млн кв. м), составляющих, по словам директора департамента маркетинга и рекламы корпорации <Инком-недвижимость> Сергея Елисеева, потенциал вторичного рынка.
<Вторичка> существенно превосходит по объемам площадей рынок новостроек Москвы. По экспертным оценкам, годовой суммарный объем вторичного рынка столицы в 2003 году составил примерно $6-8 млрд, а с учетом роста цен в 2004-м можно будет говорить о $7-9 млрд. Доля рынка, обслуживаемая риэлтерами, по их собственным оценкам, составляет 80%. Значит, при средней комиссии в 4,5% и среднем объеме рынка в $7 млрд потенциально в 2003 году агентства недвижимости Москвы совокупно могли заработать около $315 млн.
Впрочем, Олег Репченко считает, что всего на вторичном рынке продается 100-120 тыс. квартир в год, и через риэлтеров проходит половина сделок. Утверждения о том, что риэлтеры контролируют до 80% рынка, Репченко считает чрезмерно оптимистичными.
По данным Москомрегистрации (МКР), в 2003 году всего было зарегистрировано 343 сделок, но в это число входят не только сделки купли-продажи жилья, но также регистрация наследства, дарения, сделки между родственниками и проч. По оценке заместителя руководителя МКР Михаила Скворцова, 28% от общего числа регистрационных действий приходится на сделки на вторичном рынке (96 тыс. сделок). 15% - это договоры передачи (приватизация), 7% - инвестиционные договоры и лишь 1% - купля-продажа на первичном рынке (обычно выкупается на фирму блок квартир, который потом продается). В общем, за 2002-2003 годы количество сделок по рынку выросло в среднем на 3%.
Первичный рынок по объемам отстает от рынка старого жилья существенно. Новейшее достижение столичного стройкомплекса - запланированный ввод в 2004 году 5 млн кв. м нового жилья, из которых как минимум 40% пойдут на реализацию городских социальных программ, а не в продажу. По разным оценкам, ежегодно на первичном рынке продается 40-50 тыс. квартир (примерно 33% от общего числа сделок). Да и доходы риэлтеров от посредничества по новостройкам существенно меньше, чем при работе на <вторичке>.
Состав затрат
Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО <Корпорация МИАН>, говорит, что стоимость риэлтерских услуг <подчиняется общим законам ценообразования и определяется степенью рентабельности услуг на рынке>. А рентабельность, с горечью признают сами риэлтеры, здесь невысока. По словам Евгения Михаленкова, после выплаты зарплаты экспертам (фонд заработной платы съедает около 60% от всего дохода), затрат на аренду офиса, на оборудование и его модернизацию, на рекламу (около 10% от прибыли) и прочих расходов остается максимум 5%. <Но обычно доходность еще ниже>,- жалуется Михаленков.
К сожалению, продолжает он, риэлтерская услуга не поддается четкой тарификации. И пресловутые 3-6% от суммы сделки - лишь некий ориентир, о котором знает и клиент, и риэлтер. В разных компаниях в эти 3-6% входит разный набор услуг. Но реальный размер комиссии определяется исходя из того, насколько сложной будет сделка и сколько сможет заплатить клиент. Директор Сущевского отделения компании <Миэль-недвижимость> Борис Басин согласен с тем, что в каждом конкретном случае стоимость риэлтерских услуг разная и зависит от особенностей сделки. <В процессе работы могут появиться новые составляющие, новые затраты.
К примеру, при проведении экспертизы объекта недвижимости может возникнуть необходимость искать предыдущих собственников квартиры в других городах. Однако мы стараемся заранее обговорить с клиентом возможности дополнительных расходов. И если мы чего-то не учли, то денег за это не берем,- поясняет Басин.- Кроме того, в стоимость наших услуг не входит трудоемкая работа по организации получения дополнительных средств на покупку квартиры. Клиент не должен платить, если он собирается купить жилье в рассрочку, с использованием субсидий или жилищных сертификатов>.
Любопытно, что прейскурант на услуги, оказываемые агентством недвижимости, существует, по крайней мере, в тех компаниях, что прошли добровольную сертификацию (введена Российской гильдией риэлтеров после отмены государственного лицензирования риэлтерской деятельности). Сертифицированные компании обязаны предоставить в орган по сертификации в числе прочих документов и прейскурант, заверенный печатью подписью руководителя компании. Но в МАГРе говорят, что обычно это не более чем формальность. К тарифам, указанным в прейскуранте, обращаются, как правило, если сделка не состоялась и надо доказать клиенту, какие уже оказанные услуги и по какой цене он должен оплатить.
Тарифы, по которым компании оказывают услуги, должны быть доступны для клиентов и известны до заключения договора.
Например, в <Бест-недвижимости> прейскурант вывешен во всех отделениях. В <Миэль-недвижимости> также существует прейскурант, <но поскольку клиенты заинтересованы в получении комплексной услуги, с гарантией их качества, дробление не имеет смысла, так как получается дороже. Если клиент решает отказаться от какой-либо из услуг, то уже теряется смысл всех остальных, поскольку нарушается юридическая целостность>,- говорит Олег Самойлов, директор по стратегическому развитию <Миэля>.
Попытки устанавливать фиксированные комиссионные (такая-то сделка проводится за $1000, такая-то услуга стоит $500), по словам Михаленкова, предпринимал <Народный департамент недвижимости>, но они провалились. Твердые расценки обычно существуют на так называемое сопровождение сделки, когда клиент уже сам нашел продавца и покупателя и ему требуется только правильно оформить все необходимые документы, зарегистрировать сделку и безопасно передать деньги. Это стоит от $500 до $1000.
В общем, на практике цену услуги определяют в процентах и <индивидуально>. Минимальный уровень комиссионных, 3-4%, берут за простую продажу ничем не обремененной квартиры. <Миэль>, например, берет за продажу и за покупку по 4%. Если клиент продает одну квартиру, чтобы купить другую, размер комиссии возрастает до 5-6% с того участника сделки, который заказывал услугу. Значительную долю в конечной сумме риэлтерской комиссии таких компаний, как <Инком-недвижимость> и <Миэль-недвижимость> занимает именно экспертиза документов, проверка истории квартиры. Зато эти компании предоставляют клиентам собственные гарантийные обязательства и, по словам Михаленкова, дополнительных затрат для клиента гарантии <Инкома> или <Миэля> не предполагают: <Гарантия дополнительно не стоит ничего, это не отдельная услуга>.
Риэлтеры как инвесторы
Важным направлением деятельности для крупных агентств сегодня являются инвестиции собственных и привлеченных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (например, строительство и реконструкция зданий), так и в других секторах экономики. <Как только риэлтерская компания начинает инвестировать свои средства в строительство жилья, ее доходы вырастают в разы, хотя расходы на продвижение объектов, на создание структуры реализации высоки>,- говорит Михаленков.
Рентабельность строительных инвестиций, опять же по самым скромным оценкам застройщиков, составляет от 25%. Именно поэтому приверженность, например, группы компаний МИАН риэлтерской деятельности, приносящей гораздо меньшие доходы, нежели их инвестиционная деятельность, вызывает удивление участников рынка. Генеральный директор <Корпорации МИАН> Нина Кузнецова поясняет: <"МИАНДевелопмент" (инвестиционный блок ГК МИАН) реализует свои объемы через дилерские сети, одним из участников которых является "Корпорация МИАН". На рынке недвижимости сегодня немного компаний такого же высокого уровня и качества предоставляемых услуг. Таким образом, предоставление риэлтерских услуг внутри ГК МИАН является "производственной необходимостью". С другой стороны, риэлтерская деятельность всегда была и, несомненно, до сих пор остается прибыльной>. Сегодня стоимость риэлтерских услуг в МИАНе, по словам Кузнецовой, составляет 3-5%. Разница в цене услуг зависит, например, от стоимости объекта (чем дороже реализуемый объект, тем ниже процент комиссии), от сложности проводимой сделки и проч. <Миэль-недвижимость> является соинвестором строительства жилого комплекса <Гранд-Парк> на Ходынке и одновременно генеральным риэлтером, комиссионные которого на данном объекте составляют 3,5% от цены квартиры.
Риэлтеры, которые торгуют новостройками, но сами не инвестируют, получают комиссию от застройщиков. Обычно это 1,5-2% (в Подмосковье может быть больше), которые включаются в цену реализации. При этом расходы на рекламу ложатся на риэлтеров. И, как говорят риэлтеры, застройщики не всегда отдают лучшие квартиры на реализацию в агентства недвижимости, поэтому те зарабатывают на новостройках только благодаря большим объемам предложения, состоящего из объектов разной степени ликвидности.
Если риэлтеры переквалифицируются в инвесторов, то застройщики, напротив, обзаводятся собственными службами продаж. Андрей Бекетов считает, что рынку новостроек в ближайшей перспективе придется серьезно заняться решением проблем ценообразования, а часть посредников, работающих на этом рынке, скоро уйдет в небытие. Работа на растущем рынке разительно отличается от работы на рынке, находящемся в состояние покоя или на падающем рынке. С другой стороны, это поможет выявить профессиональных риск-менеджеров, способных принимать нестандартные решения в сложных ситуациях>,- говорит аналитик.
ДОХОДЫ АГЕНТСТВ ОТ СДЕЛОК ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЕЖЕГОДНО НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ, УЧИТЫВАЯ ВСЕ КЛАССЫ ДОМОВ, ПРОДАЕТСЯ 40-50 ТЫС. КВАРТИР. ПРИ ЗАЯВЛЕННОЙ СРЕДНЕЙ ЦЕНЕ ПРОДАЖ $1800 ЗА КВ. М И СРЕДНЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИР 65 КВ. М СУММАРНЫЙ ОБЪЕМ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА МОЖНО ОЦЕНИТЬ В $4,5-6 МЛРД. СТАВКА АГЕНТСТВ ЗА УСЛУГИ ПО СДЕЛКАМ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА СОСТАВЛЯЕТ 1,5%. В ИТОГЕ ОБЩАЯ СУММА КОМИССИОННЫХ СБОРОВ ТОЛЬКО ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО В ПРИОБРЕТЕНИИ НОВОСТРОЕК У СТОЛИЧНЫХ АГЕНТОВ ДОЛЖНА СОСТАВЛЯТЬ ПРИМЕРНО $70 МЛН В ГОД
Но, по словам Михаленкова, сужения сферы риэлтерских услуг на рынке новостроек не произойдет. Когда рост цен может прекратиться, а неизбежное увеличение объемов вводимого жилья и его дифференциация приведут к усилению конкуренции между объектами в одной ценовой категории. В этих условиях неизвестно, что лучше - продавать самостоятельно или все-таки доверить реализацию риэлтеру (и делиться с ним).
ПЕРСПЕКТИВЫ РИЭЛТЕРСКОГО БИЗНЕСА - КОМИССИОННЫЕ ОСТАНУТСЯ В ПРЕДЕЛАХ 3-6% (РАЗМЕР КОМИССИОННЫХ АДЕКВАТЕН УСЛУГЕ, УЧИТЫВАЯ ВОЗРАСТАЮЩУЮ РОЛЬ РИЭЛТЕРА В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ) - РИЭЛТЕРОВ НЕ УСТРАИВАЕТ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ УСЛУГ НА УРОВНЕ 5%, ПОЭТОМУ ОНИ ПОШЛИ В ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БИЗНЕС, ГДЕ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ПРЕВЫШАЕТ 25% - В БУДУЩЕМ КРУПНЫЕ РИЭЛТЕРЫ СМОГУТ СОСТАВИТЬ СЕРЬЕЗНУЮ КОНКУРЕНЦИЮ ДЕВЕЛОПЕРАМ
<Когда строители начинают сами продавать квартиры, это заканчивается плохо,- говорит Михаленков.- Они сразу выставляют максимально возможную цену на свои объекты (равную цене вторичного рынка), после чего продажи встают, за этим следует снижение цены застройщиками, а в случае кризиса такие продавцы начинают сбрасывать цену и на 20%, лишь бы продать.
Загородный омут
На рынке загородной недвижимости комиссия риэлтера может доходить и до 50%, и до 150%, о чем клиент может никогда и не узнать, поскольку комиссия <закрытая>. Олег Репченко говорит, что загородный рынок еще не стандартизирован, и цена на объекты не так формализована, как цена на городские квартиры.
Многие поселки не рекламируются или рекламируются слабо, и клиент может быть не осведомлен о реальной цене коттеджа в том или ином поселке. Своими базами данных участники рынка друг с другом не делятся, но бывает, что выставляют чужие объекты за свои, накручивая по $20-30 тыс. для клиента, и одновременно пытаются получить комиссионные с компаниипродавца. По словам Михаленкова, <Инком>, который входит в число лидеров по инвестированию в загородное строительство, с такими <посредниками> сталкивается.
Это, пожалуй, самый дорогой рынок - цена объектов составляет от $300 тыс. и доходит $1 млн и более, а значит, переход к открытым комиссионным, эксклюзивным договорам и прозрачным ценам риэлтерам невыгоден - доходы упадут в несколько раз.
Вторичка forever
По признанию представителей даже крупных агентств недвижимости, риэлтерский бизнес не слишком доходен - крупным его, по меркам, например, строительного бизнеса, не назовешь. Однако это вечный бизнес, который, по большому счету, не зависит ни от текущих цен на жилье, ни от ситуации в экономике. Услуги для людей, решающих свои жилищные проблемы на вторичном рынке, будут востребованы всегда, так что перспективы у риэлтеров хорошие, считает Михаленков. Другое дело, что к сложной работе с частными лицами крупные бизнесмены не привыкли. Поэтому выхода на рынок жилья крупных мировых корпораций в <Инкоме> не ожидают.
РИЭЛТЕРСКИЙ РЫНОК В МОСКВЕ (2003 Г.)
> 1300 риэлтерских агентств
> 96000 сделок с вторичной недвижимостью
> 3-6% составляют комиссионные агентства
> 40% и более составил рост цен на недвижимость
> $315 млн и более составили комиссионные риэлтеров
По мнению Репченко, на рынок риэлтерских услуг сравнительно легко войти, требуется значительно меньший начальный капитал, нежели для начала строительства дома. И всегда будут существовать мелкие фирмы, средние и крупные - монополизм нескольких крупных компаний, как в строительном бизнесе, в риэлтерском невозможен.
Что возможно - так это обострение конкуренции, рост значимости брэнда и формирование сетей филиалов компаний с раскрученными брэндами. И традиционно считается, что чем крупнее фирма, тем выше ее комиссионные. Руководители крупнейших московских агентств недвижимости неоднократно заявляли, что это не так, но общественность остается при своем мнении.
По материалам журнала Building-Life
3-6% ОТ СУММЫ СДЕЛКИ - ТАКОВА В СРЕДНЕМ ПО РЫНКУ ЦЕНА РИЭЛТЕРСКОЙ УСЛУГИ ДЛЯ КЛИЕНТОВ. ПОСКОЛЬКУ ПРОЦЕНТ КОМИССИОННЫХ РАДИКАЛЬНО НЕ МЕНЯЕТСЯ НА ПРОТЯЖЕНИИ НЕСКОЛЬКИХ ЛЕТ, РИЭЛТЕРСКИЕ УСЛУГИ, ПО СЛОВАМ ДИРЕКТОРА СУЩЕВСКОГО ОТДЕЛЕНИЯ КОМПАНИИ <МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ> БОРИСА БАСИНА, <ДОРОЖАЮТ ВМЕСТЕ С ИНФЛЯЦИЕЙ И ОБЩИМ РОСТОМ ЦЕН>. В 2003 ГОДУ РОСТ ЦЕН НА СТОЛИЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СОСТАВИЛ БОЛЕЕ 40%. ДОХОДЫ АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ УВЕЛИЧИЛИСЬ КАК МИНИМУМ НА СТОЛЬКО ЖЕ. СПРАВЕДЛИВО ЛИ ЭТО?
По самым приблизительным подсчетам, каждая из тысячи риэлтерских компаний Москвы может в месяц заработать около $36 тыс.- если бы все компании были одинаковыми. Но на рынке существуют различные по формату, по количеству проводимых сделок (от 30 до нескольких тысяч) и реальным размерам комиссионных фирмы. Раскрывать же информацию о количестве проданных квартир и размере полученного вознаграждения риэлтерские компании, особенно крупные, не спешат. Однако число агентств, которым растущий рынок недвижимости столицы дает возможность развиваться, увеличивается год от года. Бороться за доходы от посреднических операций с новостройками и старым фондом квартир приходится между собой и именитым компаниям, и новичкам.
Стабильная такса
Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации <Инком-недвижимость>, согласен, что беспрецедентное подорожание квадратного метра московского жилья при неизменном проценте комиссионных сказалось на росте доходов риэлтеров. Впрочем, напоминает, что 3-6% риэлтеры брали за услуги и в 1997 году, когда 1 кв. м стоил в среднем $1000, и после кризиса 1998-го, когда цена упала до $500.
По мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, проблемы банковской сферы коснулись сейчас и рынка квартир, что выразилось в существенном замедлении темпов роста цен на недвижимость. Ожидаемого осеннего всплеска цен тоже пока не последовало. Продавцы уже не столь уверены в возможности дальнейшего наращивания цен без потерь объема сделок. Уже сейчас можно предположить, считает Бекетов, что летний банковский кризис в конечном итоге отразится на годовых результатах развития рынка недвижимости потерей 5-10% от прогнозируемого роста. И доходы риэлтерских компаний вновь уменьшатся.
<Стоимость риэлтерских услуг в размере 3-6% адекватна самой услуге>,- полагает Максим Карапетов, PR-директор компании Vesco Realty. По его мнению, это было особенно заметно летом 2004 года в условиях банковского кризиса и стагнации на рынке. <Когда очевидна стагнация на рынке городского жилья и в сегменте загородного жилья на нескольких направлениях, когда темпы продаж и спрос падают, а застройщики выводят все новые и новые объекты, становится очевидно, что именно от фигуры риэлтера, а не от дорогостоящей рекламы зависит продаваемость или непродаваемость очередной квартиры и коттеджа. Тем более что риэлтер сегодня в отличие, скажем, от риэлтера 5-7-летней давности - это уже человек с высшим образованием, профессионал своего дела, а не дилетант>,- говорит Карапетов.
Чем богаты
Поскольку риэлтерская деятельность не подлежит обязательному лицензированию и присутствует в уставных документах множества фирм по принципу <чтобы было>, сложно точно подсчитать, сколько на рынке недвижимости реально действующих компаний. По оценкам Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР), на этом рынке работает около 1300 агентств недвижимости различного уровня. Сейчас в МАГР входит почти 100 фирм, и 965 активно действующим компаниям ассоциация разослала факсы с предложением о вступлении.
Поле деятельности для риэлтеров в Москве - 3 млн квартир (или 192,5 млн кв. м), составляющих, по словам директора департамента маркетинга и рекламы корпорации <Инком-недвижимость> Сергея Елисеева, потенциал вторичного рынка.
<Вторичка> существенно превосходит по объемам площадей рынок новостроек Москвы. По экспертным оценкам, годовой суммарный объем вторичного рынка столицы в 2003 году составил примерно $6-8 млрд, а с учетом роста цен в 2004-м можно будет говорить о $7-9 млрд. Доля рынка, обслуживаемая риэлтерами, по их собственным оценкам, составляет 80%. Значит, при средней комиссии в 4,5% и среднем объеме рынка в $7 млрд потенциально в 2003 году агентства недвижимости Москвы совокупно могли заработать около $315 млн.
Впрочем, Олег Репченко считает, что всего на вторичном рынке продается 100-120 тыс. квартир в год, и через риэлтеров проходит половина сделок. Утверждения о том, что риэлтеры контролируют до 80% рынка, Репченко считает чрезмерно оптимистичными.
По данным Москомрегистрации (МКР), в 2003 году всего было зарегистрировано 343 сделок, но в это число входят не только сделки купли-продажи жилья, но также регистрация наследства, дарения, сделки между родственниками и проч. По оценке заместителя руководителя МКР Михаила Скворцова, 28% от общего числа регистрационных действий приходится на сделки на вторичном рынке (96 тыс. сделок). 15% - это договоры передачи (приватизация), 7% - инвестиционные договоры и лишь 1% - купля-продажа на первичном рынке (обычно выкупается на фирму блок квартир, который потом продается). В общем, за 2002-2003 годы количество сделок по рынку выросло в среднем на 3%.
Первичный рынок по объемам отстает от рынка старого жилья существенно. Новейшее достижение столичного стройкомплекса - запланированный ввод в 2004 году 5 млн кв. м нового жилья, из которых как минимум 40% пойдут на реализацию городских социальных программ, а не в продажу. По разным оценкам, ежегодно на первичном рынке продается 40-50 тыс. квартир (примерно 33% от общего числа сделок). Да и доходы риэлтеров от посредничества по новостройкам существенно меньше, чем при работе на <вторичке>.
Состав затрат
Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО <Корпорация МИАН>, говорит, что стоимость риэлтерских услуг <подчиняется общим законам ценообразования и определяется степенью рентабельности услуг на рынке>. А рентабельность, с горечью признают сами риэлтеры, здесь невысока. По словам Евгения Михаленкова, после выплаты зарплаты экспертам (фонд заработной платы съедает около 60% от всего дохода), затрат на аренду офиса, на оборудование и его модернизацию, на рекламу (около 10% от прибыли) и прочих расходов остается максимум 5%. <Но обычно доходность еще ниже>,- жалуется Михаленков.
К сожалению, продолжает он, риэлтерская услуга не поддается четкой тарификации. И пресловутые 3-6% от суммы сделки - лишь некий ориентир, о котором знает и клиент, и риэлтер. В разных компаниях в эти 3-6% входит разный набор услуг. Но реальный размер комиссии определяется исходя из того, насколько сложной будет сделка и сколько сможет заплатить клиент. Директор Сущевского отделения компании <Миэль-недвижимость> Борис Басин согласен с тем, что в каждом конкретном случае стоимость риэлтерских услуг разная и зависит от особенностей сделки. <В процессе работы могут появиться новые составляющие, новые затраты.
К примеру, при проведении экспертизы объекта недвижимости может возникнуть необходимость искать предыдущих собственников квартиры в других городах. Однако мы стараемся заранее обговорить с клиентом возможности дополнительных расходов. И если мы чего-то не учли, то денег за это не берем,- поясняет Басин.- Кроме того, в стоимость наших услуг не входит трудоемкая работа по организации получения дополнительных средств на покупку квартиры. Клиент не должен платить, если он собирается купить жилье в рассрочку, с использованием субсидий или жилищных сертификатов>.
Любопытно, что прейскурант на услуги, оказываемые агентством недвижимости, существует, по крайней мере, в тех компаниях, что прошли добровольную сертификацию (введена Российской гильдией риэлтеров после отмены государственного лицензирования риэлтерской деятельности). Сертифицированные компании обязаны предоставить в орган по сертификации в числе прочих документов и прейскурант, заверенный печатью подписью руководителя компании. Но в МАГРе говорят, что обычно это не более чем формальность. К тарифам, указанным в прейскуранте, обращаются, как правило, если сделка не состоялась и надо доказать клиенту, какие уже оказанные услуги и по какой цене он должен оплатить.
Тарифы, по которым компании оказывают услуги, должны быть доступны для клиентов и известны до заключения договора.
Например, в <Бест-недвижимости> прейскурант вывешен во всех отделениях. В <Миэль-недвижимости> также существует прейскурант, <но поскольку клиенты заинтересованы в получении комплексной услуги, с гарантией их качества, дробление не имеет смысла, так как получается дороже. Если клиент решает отказаться от какой-либо из услуг, то уже теряется смысл всех остальных, поскольку нарушается юридическая целостность>,- говорит Олег Самойлов, директор по стратегическому развитию <Миэля>.
Попытки устанавливать фиксированные комиссионные (такая-то сделка проводится за $1000, такая-то услуга стоит $500), по словам Михаленкова, предпринимал <Народный департамент недвижимости>, но они провалились. Твердые расценки обычно существуют на так называемое сопровождение сделки, когда клиент уже сам нашел продавца и покупателя и ему требуется только правильно оформить все необходимые документы, зарегистрировать сделку и безопасно передать деньги. Это стоит от $500 до $1000.
В общем, на практике цену услуги определяют в процентах и <индивидуально>. Минимальный уровень комиссионных, 3-4%, берут за простую продажу ничем не обремененной квартиры. <Миэль>, например, берет за продажу и за покупку по 4%. Если клиент продает одну квартиру, чтобы купить другую, размер комиссии возрастает до 5-6% с того участника сделки, который заказывал услугу. Значительную долю в конечной сумме риэлтерской комиссии таких компаний, как <Инком-недвижимость> и <Миэль-недвижимость> занимает именно экспертиза документов, проверка истории квартиры. Зато эти компании предоставляют клиентам собственные гарантийные обязательства и, по словам Михаленкова, дополнительных затрат для клиента гарантии <Инкома> или <Миэля> не предполагают: <Гарантия дополнительно не стоит ничего, это не отдельная услуга>.
Риэлтеры как инвесторы
Важным направлением деятельности для крупных агентств сегодня являются инвестиции собственных и привлеченных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (например, строительство и реконструкция зданий), так и в других секторах экономики. <Как только риэлтерская компания начинает инвестировать свои средства в строительство жилья, ее доходы вырастают в разы, хотя расходы на продвижение объектов, на создание структуры реализации высоки>,- говорит Михаленков.
Рентабельность строительных инвестиций, опять же по самым скромным оценкам застройщиков, составляет от 25%. Именно поэтому приверженность, например, группы компаний МИАН риэлтерской деятельности, приносящей гораздо меньшие доходы, нежели их инвестиционная деятельность, вызывает удивление участников рынка. Генеральный директор <Корпорации МИАН> Нина Кузнецова поясняет: <"МИАНДевелопмент" (инвестиционный блок ГК МИАН) реализует свои объемы через дилерские сети, одним из участников которых является "Корпорация МИАН". На рынке недвижимости сегодня немного компаний такого же высокого уровня и качества предоставляемых услуг. Таким образом, предоставление риэлтерских услуг внутри ГК МИАН является "производственной необходимостью". С другой стороны, риэлтерская деятельность всегда была и, несомненно, до сих пор остается прибыльной>. Сегодня стоимость риэлтерских услуг в МИАНе, по словам Кузнецовой, составляет 3-5%. Разница в цене услуг зависит, например, от стоимости объекта (чем дороже реализуемый объект, тем ниже процент комиссии), от сложности проводимой сделки и проч. <Миэль-недвижимость> является соинвестором строительства жилого комплекса <Гранд-Парк> на Ходынке и одновременно генеральным риэлтером, комиссионные которого на данном объекте составляют 3,5% от цены квартиры.
Риэлтеры, которые торгуют новостройками, но сами не инвестируют, получают комиссию от застройщиков. Обычно это 1,5-2% (в Подмосковье может быть больше), которые включаются в цену реализации. При этом расходы на рекламу ложатся на риэлтеров. И, как говорят риэлтеры, застройщики не всегда отдают лучшие квартиры на реализацию в агентства недвижимости, поэтому те зарабатывают на новостройках только благодаря большим объемам предложения, состоящего из объектов разной степени ликвидности.
Если риэлтеры переквалифицируются в инвесторов, то застройщики, напротив, обзаводятся собственными службами продаж. Андрей Бекетов считает, что рынку новостроек в ближайшей перспективе придется серьезно заняться решением проблем ценообразования, а часть посредников, работающих на этом рынке, скоро уйдет в небытие. Работа на растущем рынке разительно отличается от работы на рынке, находящемся в состояние покоя или на падающем рынке. С другой стороны, это поможет выявить профессиональных риск-менеджеров, способных принимать нестандартные решения в сложных ситуациях>,- говорит аналитик.
ДОХОДЫ АГЕНТСТВ ОТ СДЕЛОК ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЕЖЕГОДНО НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ, УЧИТЫВАЯ ВСЕ КЛАССЫ ДОМОВ, ПРОДАЕТСЯ 40-50 ТЫС. КВАРТИР. ПРИ ЗАЯВЛЕННОЙ СРЕДНЕЙ ЦЕНЕ ПРОДАЖ $1800 ЗА КВ. М И СРЕДНЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИР 65 КВ. М СУММАРНЫЙ ОБЪЕМ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА МОЖНО ОЦЕНИТЬ В $4,5-6 МЛРД. СТАВКА АГЕНТСТВ ЗА УСЛУГИ ПО СДЕЛКАМ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА СОСТАВЛЯЕТ 1,5%. В ИТОГЕ ОБЩАЯ СУММА КОМИССИОННЫХ СБОРОВ ТОЛЬКО ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО В ПРИОБРЕТЕНИИ НОВОСТРОЕК У СТОЛИЧНЫХ АГЕНТОВ ДОЛЖНА СОСТАВЛЯТЬ ПРИМЕРНО $70 МЛН В ГОД
Но, по словам Михаленкова, сужения сферы риэлтерских услуг на рынке новостроек не произойдет. Когда рост цен может прекратиться, а неизбежное увеличение объемов вводимого жилья и его дифференциация приведут к усилению конкуренции между объектами в одной ценовой категории. В этих условиях неизвестно, что лучше - продавать самостоятельно или все-таки доверить реализацию риэлтеру (и делиться с ним).
ПЕРСПЕКТИВЫ РИЭЛТЕРСКОГО БИЗНЕСА - КОМИССИОННЫЕ ОСТАНУТСЯ В ПРЕДЕЛАХ 3-6% (РАЗМЕР КОМИССИОННЫХ АДЕКВАТЕН УСЛУГЕ, УЧИТЫВАЯ ВОЗРАСТАЮЩУЮ РОЛЬ РИЭЛТЕРА В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ) - РИЭЛТЕРОВ НЕ УСТРАИВАЕТ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ УСЛУГ НА УРОВНЕ 5%, ПОЭТОМУ ОНИ ПОШЛИ В ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БИЗНЕС, ГДЕ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ПРЕВЫШАЕТ 25% - В БУДУЩЕМ КРУПНЫЕ РИЭЛТЕРЫ СМОГУТ СОСТАВИТЬ СЕРЬЕЗНУЮ КОНКУРЕНЦИЮ ДЕВЕЛОПЕРАМ
<Когда строители начинают сами продавать квартиры, это заканчивается плохо,- говорит Михаленков.- Они сразу выставляют максимально возможную цену на свои объекты (равную цене вторичного рынка), после чего продажи встают, за этим следует снижение цены застройщиками, а в случае кризиса такие продавцы начинают сбрасывать цену и на 20%, лишь бы продать.
Загородный омут
На рынке загородной недвижимости комиссия риэлтера может доходить и до 50%, и до 150%, о чем клиент может никогда и не узнать, поскольку комиссия <закрытая>. Олег Репченко говорит, что загородный рынок еще не стандартизирован, и цена на объекты не так формализована, как цена на городские квартиры.
Многие поселки не рекламируются или рекламируются слабо, и клиент может быть не осведомлен о реальной цене коттеджа в том или ином поселке. Своими базами данных участники рынка друг с другом не делятся, но бывает, что выставляют чужие объекты за свои, накручивая по $20-30 тыс. для клиента, и одновременно пытаются получить комиссионные с компаниипродавца. По словам Михаленкова, <Инком>, который входит в число лидеров по инвестированию в загородное строительство, с такими <посредниками> сталкивается.
Это, пожалуй, самый дорогой рынок - цена объектов составляет от $300 тыс. и доходит $1 млн и более, а значит, переход к открытым комиссионным, эксклюзивным договорам и прозрачным ценам риэлтерам невыгоден - доходы упадут в несколько раз.
Вторичка forever
По признанию представителей даже крупных агентств недвижимости, риэлтерский бизнес не слишком доходен - крупным его, по меркам, например, строительного бизнеса, не назовешь. Однако это вечный бизнес, который, по большому счету, не зависит ни от текущих цен на жилье, ни от ситуации в экономике. Услуги для людей, решающих свои жилищные проблемы на вторичном рынке, будут востребованы всегда, так что перспективы у риэлтеров хорошие, считает Михаленков. Другое дело, что к сложной работе с частными лицами крупные бизнесмены не привыкли. Поэтому выхода на рынок жилья крупных мировых корпораций в <Инкоме> не ожидают.
РИЭЛТЕРСКИЙ РЫНОК В МОСКВЕ (2003 Г.)
> 1300 риэлтерских агентств
> 96000 сделок с вторичной недвижимостью
> 3-6% составляют комиссионные агентства
> 40% и более составил рост цен на недвижимость
> $315 млн и более составили комиссионные риэлтеров
По мнению Репченко, на рынок риэлтерских услуг сравнительно легко войти, требуется значительно меньший начальный капитал, нежели для начала строительства дома. И всегда будут существовать мелкие фирмы, средние и крупные - монополизм нескольких крупных компаний, как в строительном бизнесе, в риэлтерском невозможен.
Что возможно - так это обострение конкуренции, рост значимости брэнда и формирование сетей филиалов компаний с раскрученными брэндами. И традиционно считается, что чем крупнее фирма, тем выше ее комиссионные. Руководители крупнейших московских агентств недвижимости неоднократно заявляли, что это не так, но общественность остается при своем мнении.
По материалам журнала Building-Life
19 мар. 2006
«Ведомости», «Большой портал недвижимости»
Гремучий коктейль
Вторая половина 2004 — начало 2005 г. дала немало поводов задуматься о будущем участникам вторичного рынка риэлторских услуг. Относительная стагнация на рынке, падение доллара, новые законы о жилье и налогах, разработчики которых, несомненно, хотели, как лучше, ожидаемое развитие ипотеки и коллапса первичного рынка — весь этот гремучий коктейль в середине марта не всем риэлторам пришелся по вкусу.
Некоторые представители далеко не последних операторов вторичного рынка жилья в Москве говорили — на условиях анонимности, разумеется, — о том, что бизнес на вторичном рынке исчерпал себя, что риэлторы неизбежно проиграют борьбу за ипотечных клиентов банкам и что владельцам крупных риэлторских сетей лучше бы эти сети продать, пока цена может быть высокой. Однако подавляющее большинство участников рынка публично называют свой бизнес вечным, стабильным, пусть и не самым доходным. Но признают, что рынок меняется и риэлторские компании вынуждены меняться вместе с ним.
Маленький такой
Объем рынка риэлторских услуг в Москве, по разным, весьма приблизительным, расчетам, составляет от $150 млн до $250-300 млн (большинство экспертов все-таки говорят о цифрах, близких к $250 млн). “Объем рынка риэлторских услуг достаточно велик, чтобы представлять серьезный интерес”, — говорит председатель совета директоров “Миэль-Недвижимости” Григорий Куликов, который оценил рынок примерно в $220-230 млн.
Единовременно на рынке выставлено на продажу около 25 000-30 000 квартир, по оценке Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга и рекламы “Инком-Недвижимости”. Ежемесячно риэлторы проводят около 5000-8000 сделок, что почти вдвое меньше, чем год-два назад, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев.
Около 1500 сделок приходится на долю крупнейших агентств. Это “Инком” (около 14-15% в общем городском рынке — по оценке независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, около 5000 эксклюзивов в базах данных — по сведениям из самой компании), “Миэль” (8% — по оценке Бекетова, 11% — по оценке Куликова), Корпорация МИАН и “Бест” (примерно по 3%). К первой пятерке причисляет себя и агентство недвижимости “Домострой”, которое оценивает свою долю на этом рынке в 1,5%. В базе данных “Домостроя”, по данным Елены Комовой, директора управления маркетинга агентства, свыше 400 эксклюзивных объектов на вторичном рынке. У МИАНа 1100 эксклюзивов, по данным “Корпорации МИАН”.
Рентабельность рынка риэлторских услуг большинство опрошенных экспертов оценивают не более чем в 10% (оценки начинаются от 0), тогда как рентабельность инвестиционно-строительного бизнеса традиционно определяется в 20-30%. Плюс ко всему на вторичном рынке срок исполнения сделки больше, чем на рынке новостроек, а с учетом возросшего в последнее время периода экспозиции квартир он еще больше возрастет, отмечает Александр Исаев, президент Агентства интегрированного маркетинга “Медиа-Шторм”.
Михаил Гороховский, президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов и вице-президент “Бест-Недвижимости”, считает, что максимум 20 000 брокеров для такого города, как Москва, — это мизерное количество, которое свидетельствует о неразвитости рынка недвижимости в столице. Объемы вторичного рынка конечны, объемы нового строительства недостаточны и могут еще сократиться. “В Москве мало недвижимости, — говорит Гороховский. — Риэлтор бывает на вес золота, когда недвижимости много и предложение превышает спрос”.
“В течение нескольких лет рынок недвижимости был рынком продавца. Поэтому прибыльность инвестиционной деятельности была намного выше, чем риэлторской. Рынок услуг переживает не лучшие времена”, — соглашается генеральный директор компании “Контакт — Элитная недвижимость” Денис Попов.
Не процентом единым
Снижение активности покупателей, прекращение роста цен с с весны 2004 г., снижение абсолютной цены квартиры из-за падения курса доллара в начале 2005 г. — все это ведет к снижению доходов агентств недвижимости. Хотя размер комиссионных не меняется, как не менялся он и на стадии роста цен.
Но теперь выясняется, что средний процент агентского вознаграждения на вторичном рынке Москвы не 6-7%, а 3-4%, и об этом говорят руководители не самых дешевых по уровню комиссионных компаний. А по словам Елены Комовой, и 2% возможны, если клиент обладает достаточно ликвидным предложением и речь идет о простой продаже.
Но все-таки большинство риэлторов называли заявленные в начале года новым игроком на рынке, компанией “А002”, фиксированные 2% комиссионных нереальными, не покрывающими все издержки по предоставлению услуг. Правда, у “А002” только один офис, и делать филиальную сеть агентство не собирается, т. е. по крайней мере на аренде офисов оно может существенно экономить.
Нина Кузнецова, генеральный директор Корпорации МИАН, рассказала, что полтора года назад компания пыталась удерживать планку в 3% комиссионных, но это оказалось экономически неэффективно. “Мало того что мы не зарабатывали на этом бизнесе, мы были не в состоянии оплатить высококвалифицированных агентов, не в состоянии обеспечить достойный сервис клиенту и должным образом отрекламировать его квартиру. Есть вещи, которые не поддаются экономии, и персонал — в первую очередь, а реклама квартир клиентов — во вторую, — говорит она. — Тогда мы подняли ставки до 4-5%”. Учитывая, что 2% в “А002” предполагают брать и с продавца, и с покупателя в альтернативных сделках, получается, что особого демпинга нет, а попытку расшевелить рынок можно только приветствовать, считает Кузнецова. МИАН декларирует при проведении альтернативных сделок 4% от стоимости продаваемой квартиры плюс $1000.
“Если завтра появится агентство, которое заявит о комиссии в 20%, оно скорее будет успешным, — предполагает Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик Paul's Yard. — Поднятие цены подразумевает качество, и, наоборот, значительное ее снижение вызывает вопросы. Предложения минимальных комиссионных были и раньше, но кризис 1998 г. выбил такие фирмы с рынка”.
“Мировая практика показывает, что величина комиссионных не является определяющей при принятии решения о сотрудничестве с тем или иным агентством. Гораздо более важным является соотношение цена/качество, — утверждает Денис Попов. — Основной проблемой российских риэлторов является отсутствие четкой шкалы стоимости услуг: за что именно клиент должен заплатить 6%, за что — 2% и т. д.”.
Андрей Бекетов также считает, что у агентств недвижимости должен быть прейскурант с ценами за каждую операцию (подача объявления в газету, получение справки БТИ, аренда банковской ячейки и т. д.), чтобы клиент мог выбирать, что сделать самому, а что заказать риэлтору. По правилам добровольной сертификации риэлторских услуг, разработанным Российской гильдией риэлторов, наличие доступного для клиентов прейскуранта является обязательным, но обычно это лишь формальность.
Размер комиссионных для агентств (но не для их клиентов) мог бы измениться, если бы в Москве заработал мультилистинг (МЛС — единая компьютерная база данных, куда агентства выставляют свои предложения, в том числе эксклюзивные). Константин Апрелев считает, что благодаря МЛС уровень выживаемости малых и средних компаний возрос бы, но пока крупным компаниям с мощными брэндами невыгодно делиться информресурсами. Но, по мнению вице-президента МАГР, заместителя председателя правления “Миэль-Недвижимости” Романа Мурадяна, в будущем агентствам придется осознать ценность сотрудничества и делиться комиссионными ради увеличения числа сделок.
Другой рынок
Деятельность на вторичном рынке почти не приносит доходов владельцам агентств недвижимости, но “обеспечивает новые возможности по привлечению клиентов”, как говорят руководители компаний в ответ на вопрос, зачем они все еще держатся за бизнес, который сами же называют разновидностью социальной работы с населением. Крупные риэлторские компании уже давно зарабатывают на другом, активно занимаясь инвестициями в строительство, девелопментом и осваивая смежные бизнесы.
Как сказал руководитель одной из известных компаний, “риэлторы вынуждены становиться инвесторами. Три человека и кредит в $10 млн принесли прибыли вдвое больше, чем 1000 брокеров за два года”.
Однако сравнивать риэлторскую деятельность и инвестирование в строительство участники рынка считают некорректным, хотя признают, что по объемам и доходам эти два вида деятельности попросту несопоставимы.
По итогам последних шести месяцев оборот риэлторского подразделения ГК “МИАН” — Корпорации МИАН — составил $8 млн, а оборот МИАН-Девелопмент — $200 млн.
“В риэлторском бизнесе объектом отношений является услуга, в то время как в инвестиционной деятельности объект — это товар (дом, квартира и т. д.). Этот фактор обусловливает различие в объемах капитальных затрат, кредитно-финансовой политике, норме прибыли, сроках окупаемости, оборачиваемости денежных средств и т. д. Даже специфика работы риэлтора и менеджера по продаже новостроек в корне отлична друг от друга”, — говорит Денис Попов.
А по словам Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, сейчас, когда доходность строительства городской недвижимости в сегментах эконом- и бизнес-класса снизилась до 15-20%, само по себе инвестирование в жилье не выглядит особо привлекательным бизнесом.
Издержки в риэлторском бизнесе (на аренду офисов, маркетинг, зарплату сотрудникам) не идут ни в какое сравнение с издержками в производственном секторе, отмечает Татьяна Рубцова, генеральный директор компании “КредитРиэлти”. По словам Владислава Сухарева-Погожева, исполнительного директора Vesco Realty, минимальная сумма инвестиций для создания риэлторской фирмы может составить всего $400, которые необходимы для регистрации фирмы. “Потом можно пройтись по соседнему району, расклеить объявления о продаже своей квартиры и гордо считать себя риэлтором, — рассказывает он. — Для агентства недвижимости с офисом первоначальные инвестиции составят $50 000-100 000, ну а если речь идет о компании, которая претендует на место в первой десятке, инвестиции должны быть не меньше $1,5 млн”. К слову, совет директоров АН “Домострой” утвердил бюджет инвестиций в развитие компании (в первую очередь на рынке жилья Москвы и области) на 2005 г. в размере $2 млн. Чтобы начать строительство одного жилого дома в Москве, требуется как минимум $10 млн.
Жертвы гигантомании
Риэлторы утверждают, что верят в свои перспективы и в то, что их услуги будут востребованы всегда вне зависимости от состояния рынка. Надо лишь модернизировать подход к оказанию этих услуг. Первым шагом в этом направлении можно считать перемены в политике создания (а точнее — закрытие) отделений компаний.
Укрупнение любой ценой филиальных сетей уже не считается перспективным направлением, поскольку это увеличивает затраты на ведение бизнеса и снижает возможности контролировать процессы внутри компании. Гораздо ценнее множества филиалов становятся наиболее успешные сотрудники с большими клиентскими базами.
Олег Репченко, руководитель аналитического портала IRN.RU, уверен, что сейчас риэлторов даже больше, чем позволяет емкость рынка. “На волне бурного роста цен и высокой активности продаж агентства недвижимости перестарались с открытием отделений, и сейчас, когда активность рынка заметно снизилась, этим отделениям нечего делать”, — считает он. Или эти отделения некем заполнять, добавляет руководитель одной из фирм, — в целом зарплаты в Москве растут, но не у риэлторов, и люди уходят из этого бизнеса.
“Теперь получается, что отделения открыли, а работать некому. Свои кадры за столь короткий период обучить и воспитать достаточно сложно, а на рынке агентские ресурсы практически исчерпаны”, — говорит Александр Исаев.
Для компании, занимающей незначительную долю рынка, содержание мощной инфраструктуры филиалов уже не по карману, но и у крупной компании издержки становятся слишком велики по сравнению с доходами. Однако “крупняк” держится за счет большого объема предложений. Мелкие фирмы устойчивы к неблагоприятной конъюнктуре, поскольку их издержки на ведение бизнеса минимальны. Таким образом, от снижения объемов продаж, по мнению экспертов, больше всего пострадали компании “второго эшелона”.
Григорий Куликов согласен, что средним компаниям (по его оценке, это компания с персоналом 500-1000 человек) приходится тяжело, однако убежден, что существуют эффективные методики управления издержками. “Миэль” не собирается, как заявляет его руководство, закрывать отделения (их у компании 29 в Москве, по одному в Зеленограде, Серпухове, Мытищах, а также еще семь в других регионах России — всего в “Миэле” работает 3500 человек, из них 1500 — в управлении вторичного рынка). По словам Романа Мурадяна, в “Миэле” около 50-60% доходов компании приносит вторичка (в том числе загородная).
А вот МИАН закрыл офисы на “Красногвардейской” и “Багратионовской”, а весь персонал перевел в офис “На Басманной”. Одно из отделений, в Свиблове, закрыл за нерентабельностью “Бест” (правда, открыв взамен отделение на проспекте Мира). В сентябре 2004 г. на два отделения меньше стало у компании “Домострой”.
“Причиной закрытия отделений, работающих на вторичном рынке, скорее всего является их неэффективность в силу неудачного территориального расположения”, — говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела ИСК “Новая площадь”. “Количество потребителей риэлторских услуг не сокращается. Закрылось отделение? Значит, оно плохо работало”, — уверена Татьяна. Но пустоты на рынке недвижимости сейчас быть не может, на место закрывшейся приходит другая, более эффективная и успешная компания.
Сергей Храмов, директор по развитию компании 4 Rent Estate, считает, что закрытие филиалов в спальных районах столицы может быть связано с переориентацией основных направлений бизнеса компаний на большую рентабельность: “В 2004 г. риэлторская деятельность принесла им в два раза меньший доход. Желание компаний переключиться на более интересные с точки зрения рентабельности инвестиционные проекты весьма оправданно”.
А вот что говорят “виновники” обсуждения. Елена Комова сообщила, что закрытие риэлторских офисов компании явилось следствием снижения потока клиентов и оборота. Соответственно, произошло перераспределение клиентского потока, что не повлияло на количество обращений в компанию. “Отделения компании укрупнились. Для клиентов стало удобнее не только местоположение офисов, но и наличие в них дополнительных услуг — юристов, нотариусов, охраны, размещение которых в крупных офисах более оправданно”, — говорит она.
Нина Кузнецова не согласна с высказываемыми мнениями, что отделения закрыли из-за того, что вторичка “вторична для Корпорации МИАН, хотя подчеркивает, что компания лидирует по ассортименту новостроек и продажам именно новых квартир. “Примерно половина доходов компании — это как раз реализация новостроек в Москве и Подмосковье, остальное — вторичка, реализация коттеджей, аренда и коммерческаянедвижимость, — сообщила она. — По объемам баз предложений вторички мы на 3-м месте после “Инкома” и “Миэля”. Реструктуризация МИАНа и выделение риэлторского бизнеса в отдельное подразделение произошло 1 июля 2004 г. По словам Кузнецовой, примерно 5000 сделок было проведено компанией за шесть месяцев во всех сегментах рынка (новостройки, вторичка, загородное жилье). “Если компания совсем откажется от работы на вторичном рынке, начнут проседать продажи в новостройках”, — говорит она.
Михаил Гороховский говорит, что раскрученная торговая марка на вторичном рынке означает не только большие возможности для привлечения новых клиентов, но и возможности для получения кредитов, например.
Что касается пресловутого закрытия отделений, то для Корпорации МИАН, по словам Кузнецовой, это явилось следствием принятия новой качественной концепции развития сети территориальных отделений. “По нашей статистике, из 10 клиентов, обратившихся в компанию за услугой на вторичке, в среднем только шестеро довольны обслуживанием. Причины, почему сделки не происходят, различны, и, насколько мне известно, примерно такая же статистика в других крупных компаниях. Мы хотим принципиально изменить этот показатель и наши позиции в сегменте вторичного рынка, из 10 заявок успешно обрабатывать девять”, — пояснила Нина Кузнецова.
Сделать это в компании рассчитывают за счет новых принципов распределения функциональных обязанностей (выделения сотрудников, занятых исключительно техническим обеспечением сделок, приемом клиентов, и профессиональных риэлторов, которые постоянно взаимодействуют с клиентом и принимают решения по сделкам) и внедрения проектного подхода к любой сделке (с определением для каждой сделки ресурсов, сроков на реализацию проекта, затрат и т. д.). Отсюда и перемены в кадровой политике, и реструктуризация отделений.
“Мы собираемся сосредоточиться внутри Третьего транспортного кольца, на удобных магистралях, в узнаваемых офисах с удобными подъездами и парковками”, — говорит Кузнецова. У Корпорации МИАН 22 отделения.
“Не стоит делать масштабных выводов из закрытия нескольких отделений, оно вполне естественно при оптимизации бизнес-процессов. Вопрос в том, какой масштаб это приобретет и сможет ли компания без существенных потерь отреагировать на новые вызовы рынка”, — подводит итог обсуждению сего события Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”.
По мнению ряда аналитиков, гораздо эффективнее для гигантов риэлторского рынка было бы не поглощать все новые некрупные фирмы, превращая их в свои отделения, а развивать несколько самостоятельных марок, каждая из которых адресована определенной целевой аудитории. Все-таки риэлторский бизнес — бизнес персональный, считает Репченко. Если что и нужно наращивать, так это клиентскую базу.
Нина Кузнецова согласна, что под одним брэндом крайне затруднительно достучаться одновременно до молодой женщины, пенсионерки и бизнесмена, которому нужна элитная квартира.
Но выведение кобрэндов или создание отдельных торговых марок для каждого сегмента рынка — сложный и дорогостоящий процесс, и собственники компаний к этому пока не готовы. С другой стороны, отмечает она, в недвижимости важен статус крупной, надежной компании с традициями.
Старый враг лучше новых двух
Любопытно, что на фоне множества факторов неоднозначного влияния по-прежнему основную угрозу своему благосостоянию руководители агентств видят со стороны частных (или черных) маклеров, а также собственных сотрудников, работающих “налево”.
“Основной опасностью как для компаний, так и для потребителей является огромная армия неконтролируемых маклеров-одиночек, возникшая в последнее время. Игрокам вторичного рынка они составляют серьезную конкуренцию”, — говорит Александр Исаев.
Дмитрий Попов отмечает, что ни одна из риэлторских компаний не имеет весомой (более 10%) доли на рынке. Это дает возможность агенту проводить сделки в обход компании, что рождает теневой рынок, объем которого в “Новой площади” оценивают в 50% от общего объема совершаемых на вторичном рынке жилья сделок. “Ситуация не изменится до тех пор, пока процесс подбора квартиры и совершение самой сделки не станут столь же простыми и понятными, как покупка товара по каталогу”, — считает Попов. По его словам, у компаний, стремящихся к завоеванию значимой доли рынка, есть понимание, что нужно менять подход к оказанию услуг, но нет для этого организационных и управленческих возможностей. “Рядовой сотрудник не заинтересован в прозрачности своей деятельности, поскольку прозрачность сделки в разы снизит личный доход успешного риэлтора относительно имеющегося на сегодняшний день уровня. Поэтому попытки оптимизировать оргструктуру, сделать проведение сделок прозрачным, как правило, сводятся к увеличению PR-активности и декларированию клиентоориентированности компании. Ни одна риэлторская компания на сегодняшний день не в состоянии контролировать 100%-ное движение денежных средств по сделкам, проводимым сотрудниками”, — утверждает он.
В подходах “А002”, предложившего разбить сделку на отрезки и платить сотрудникам оклад, а не процент от сделки, есть рациональное зерно, считает один из участников рынка, также назвавший риэлторов “неуправляемыми”.
Но Нина Кузнецова говорит, что умножение количества этапов сделки и людей, которые взаимодействуют с клиентом, может в итоге серьезно отразиться на качестве услуги и дезориентировать клиента.
Ни банки, ни нотариусы, ни адвокаты, которые периодически пытаются работать “за риэлторов”, не составят серьезной конкуренции профессионалам рынка в век специализации, заявляют большинство представителей АН. “Если же при банках или нотариальных конторах будут появляться подразделения, оказывающие те же услуги, что и агентства недвижимости, то надо будет просто констатировать появление очередных агентств недвижимости”, — добавляет Владислав Сухарев-Погожев.
Для застройщиков, как и для банков, создание собственных риэлторских отделений является непрофильной деятельностью, говорит директор по развитию компании Delight Realty Ольга Павлова. К тому же возникает вопрос беспристрастности риэлторского отдела застройщика. Очевидно, что его задачей в первую очередь является реализация собственных площадей, тогда как большинство клиентов хотят иметь возможность широкого выбора.
По словам Татьяны Рубцовой, застройщики сегодня воспринимают агентства недвижимости как своих дилеров. Однако Денис Попов говорит, что, “даже выкупив две-три квартиры у застройщика, риэлтор-инвестор старается в первую очередь реализовать свои объемы, а не квартиры своего заказчика. Налицо конфликт интересов: из агента по продажам такая компания превращается в конкурента и может проводить свою независимую ценовую политику”.
По мнению Григория Куликова, серьезные проблемы для риэлторов может создавать развитие информтехнологий — в Интернете сегодня представлен практически весь объем предложения квартир, и потенциальные клиенты вполне могут выбирать себе квартиры самостоятельно, а за юридическими консультациями обращаться в юридические фирмы.
Лень — двигатель прогресса
Риэлторы будут нужны всегда, потому что всегда будут люди, которым лень или некогда самим бегать по городу, собирать справки, считает Андрей Бекетов. А с вводом нового жилья в эксплуатацию емкость вторичного рынка будет только увеличиваться, а с учетом возрастающей мобильности людей предложение на этом рынке будет расширяться, добавляет Сергей Лядов. “Если завтра сотня риэлторских компаний объявит забастовку, рынок сойдет с ума”, — уверен Владимир Кудрявцев.
Но и требования к уровню риэлторских услуг все взыскательнее. Поэтому, считает Мурадян, необходим прорыв на рынке риэлторских услуг к качественному сервису. В итоге на рынке останутся только лучшие агенты (которых клиенты передают друг другу по рекомендации).
Нина Кузнецова уверена, что в 2005 г. нельзя работать по стандартам 1995 г. “Сегодня потребителю от риэлтора нужен не "прайс-лист" — его легко найти Интернете, — а принципиально другая услуга. Во-первых, риэлтор должен помочь клиенту сориентироваться в обилии информации, во-вторых, оценить, что человеку нужно не только в данный момент времени, но что будет нужно в перспективе. Например, клиент хочет купить большую квартиру, 200-250 кв. м, потому что у него двое детей. Но старшей дочери уже 18 лет. И завтра у нее будет своя семья. И мы покупаем для клиента сегодня 150-метровую квартиру, и 100-метровую он приобретет для подросшей дочери”, — поясняет Кузнецова.
“Растущая конкуренция заставляет ведущих игроков уделять все больше внимания качеству предоставляемых услуг, внимательнее подходить к проблемам клиентов, чего не наблюдалось в период ажиотажного спроса, — констатирует Александр Исаев. — Однако битва за клиента, на наш взгляд, не сильно отразится на размере комиссионных. Скорее всего ведущие игроки пойдут по пути предоставления большего количества услуг при сохранении ставок”.
Ипотека работы прибавит
Перспективы для себя риэлторы связывают в значительной степени с развитием ипотеки. “Пока квартиры по кредиту покупаются главным образом на вторичном рынке и в качестве первоначального взноса выступает имеющееся жилье, без риэлторов не обойтись”, — говорит Владимир Кудрявцев. По оценке Апрелева, 80-90% рынка приобретения жилья по ипотеке в Москве будут контролировать риэлторы.
В газете “М2 = Квадратный метр” обратили внимание на то, что Корпорация МИАН и “Миэль” начали публиковать информацию о квартирах, которые можно купить с использованием ипотечного кредита, со значком “И”.
Предполагается, что наличие такого индикатора говорит о том, что квартира подходит по всем параметрам для покупки за кредит, и это должно расширить круг потенциальных покупателей.
Гремучий коктейль
Вторая половина 2004 — начало 2005 г. дала немало поводов задуматься о будущем участникам вторичного рынка риэлторских услуг. Относительная стагнация на рынке, падение доллара, новые законы о жилье и налогах, разработчики которых, несомненно, хотели, как лучше, ожидаемое развитие ипотеки и коллапса первичного рынка — весь этот гремучий коктейль в середине марта не всем риэлторам пришелся по вкусу.
Некоторые представители далеко не последних операторов вторичного рынка жилья в Москве говорили — на условиях анонимности, разумеется, — о том, что бизнес на вторичном рынке исчерпал себя, что риэлторы неизбежно проиграют борьбу за ипотечных клиентов банкам и что владельцам крупных риэлторских сетей лучше бы эти сети продать, пока цена может быть высокой. Однако подавляющее большинство участников рынка публично называют свой бизнес вечным, стабильным, пусть и не самым доходным. Но признают, что рынок меняется и риэлторские компании вынуждены меняться вместе с ним.
Маленький такой
Объем рынка риэлторских услуг в Москве, по разным, весьма приблизительным, расчетам, составляет от $150 млн до $250-300 млн (большинство экспертов все-таки говорят о цифрах, близких к $250 млн). “Объем рынка риэлторских услуг достаточно велик, чтобы представлять серьезный интерес”, — говорит председатель совета директоров “Миэль-Недвижимости” Григорий Куликов, который оценил рынок примерно в $220-230 млн.
Единовременно на рынке выставлено на продажу около 25 000-30 000 квартир, по оценке Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга и рекламы “Инком-Недвижимости”. Ежемесячно риэлторы проводят около 5000-8000 сделок, что почти вдвое меньше, чем год-два назад, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев.
Около 1500 сделок приходится на долю крупнейших агентств. Это “Инком” (около 14-15% в общем городском рынке — по оценке независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, около 5000 эксклюзивов в базах данных — по сведениям из самой компании), “Миэль” (8% — по оценке Бекетова, 11% — по оценке Куликова), Корпорация МИАН и “Бест” (примерно по 3%). К первой пятерке причисляет себя и агентство недвижимости “Домострой”, которое оценивает свою долю на этом рынке в 1,5%. В базе данных “Домостроя”, по данным Елены Комовой, директора управления маркетинга агентства, свыше 400 эксклюзивных объектов на вторичном рынке. У МИАНа 1100 эксклюзивов, по данным “Корпорации МИАН”.
Рентабельность рынка риэлторских услуг большинство опрошенных экспертов оценивают не более чем в 10% (оценки начинаются от 0), тогда как рентабельность инвестиционно-строительного бизнеса традиционно определяется в 20-30%. Плюс ко всему на вторичном рынке срок исполнения сделки больше, чем на рынке новостроек, а с учетом возросшего в последнее время периода экспозиции квартир он еще больше возрастет, отмечает Александр Исаев, президент Агентства интегрированного маркетинга “Медиа-Шторм”.
Михаил Гороховский, президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов и вице-президент “Бест-Недвижимости”, считает, что максимум 20 000 брокеров для такого города, как Москва, — это мизерное количество, которое свидетельствует о неразвитости рынка недвижимости в столице. Объемы вторичного рынка конечны, объемы нового строительства недостаточны и могут еще сократиться. “В Москве мало недвижимости, — говорит Гороховский. — Риэлтор бывает на вес золота, когда недвижимости много и предложение превышает спрос”.
“В течение нескольких лет рынок недвижимости был рынком продавца. Поэтому прибыльность инвестиционной деятельности была намного выше, чем риэлторской. Рынок услуг переживает не лучшие времена”, — соглашается генеральный директор компании “Контакт — Элитная недвижимость” Денис Попов.
Не процентом единым
Снижение активности покупателей, прекращение роста цен с с весны 2004 г., снижение абсолютной цены квартиры из-за падения курса доллара в начале 2005 г. — все это ведет к снижению доходов агентств недвижимости. Хотя размер комиссионных не меняется, как не менялся он и на стадии роста цен.
Но теперь выясняется, что средний процент агентского вознаграждения на вторичном рынке Москвы не 6-7%, а 3-4%, и об этом говорят руководители не самых дешевых по уровню комиссионных компаний. А по словам Елены Комовой, и 2% возможны, если клиент обладает достаточно ликвидным предложением и речь идет о простой продаже.
Но все-таки большинство риэлторов называли заявленные в начале года новым игроком на рынке, компанией “А002”, фиксированные 2% комиссионных нереальными, не покрывающими все издержки по предоставлению услуг. Правда, у “А002” только один офис, и делать филиальную сеть агентство не собирается, т. е. по крайней мере на аренде офисов оно может существенно экономить.
Нина Кузнецова, генеральный директор Корпорации МИАН, рассказала, что полтора года назад компания пыталась удерживать планку в 3% комиссионных, но это оказалось экономически неэффективно. “Мало того что мы не зарабатывали на этом бизнесе, мы были не в состоянии оплатить высококвалифицированных агентов, не в состоянии обеспечить достойный сервис клиенту и должным образом отрекламировать его квартиру. Есть вещи, которые не поддаются экономии, и персонал — в первую очередь, а реклама квартир клиентов — во вторую, — говорит она. — Тогда мы подняли ставки до 4-5%”. Учитывая, что 2% в “А002” предполагают брать и с продавца, и с покупателя в альтернативных сделках, получается, что особого демпинга нет, а попытку расшевелить рынок можно только приветствовать, считает Кузнецова. МИАН декларирует при проведении альтернативных сделок 4% от стоимости продаваемой квартиры плюс $1000.
“Если завтра появится агентство, которое заявит о комиссии в 20%, оно скорее будет успешным, — предполагает Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик Paul's Yard. — Поднятие цены подразумевает качество, и, наоборот, значительное ее снижение вызывает вопросы. Предложения минимальных комиссионных были и раньше, но кризис 1998 г. выбил такие фирмы с рынка”.
“Мировая практика показывает, что величина комиссионных не является определяющей при принятии решения о сотрудничестве с тем или иным агентством. Гораздо более важным является соотношение цена/качество, — утверждает Денис Попов. — Основной проблемой российских риэлторов является отсутствие четкой шкалы стоимости услуг: за что именно клиент должен заплатить 6%, за что — 2% и т. д.”.
Андрей Бекетов также считает, что у агентств недвижимости должен быть прейскурант с ценами за каждую операцию (подача объявления в газету, получение справки БТИ, аренда банковской ячейки и т. д.), чтобы клиент мог выбирать, что сделать самому, а что заказать риэлтору. По правилам добровольной сертификации риэлторских услуг, разработанным Российской гильдией риэлторов, наличие доступного для клиентов прейскуранта является обязательным, но обычно это лишь формальность.
Размер комиссионных для агентств (но не для их клиентов) мог бы измениться, если бы в Москве заработал мультилистинг (МЛС — единая компьютерная база данных, куда агентства выставляют свои предложения, в том числе эксклюзивные). Константин Апрелев считает, что благодаря МЛС уровень выживаемости малых и средних компаний возрос бы, но пока крупным компаниям с мощными брэндами невыгодно делиться информресурсами. Но, по мнению вице-президента МАГР, заместителя председателя правления “Миэль-Недвижимости” Романа Мурадяна, в будущем агентствам придется осознать ценность сотрудничества и делиться комиссионными ради увеличения числа сделок.
Другой рынок
Деятельность на вторичном рынке почти не приносит доходов владельцам агентств недвижимости, но “обеспечивает новые возможности по привлечению клиентов”, как говорят руководители компаний в ответ на вопрос, зачем они все еще держатся за бизнес, который сами же называют разновидностью социальной работы с населением. Крупные риэлторские компании уже давно зарабатывают на другом, активно занимаясь инвестициями в строительство, девелопментом и осваивая смежные бизнесы.
Как сказал руководитель одной из известных компаний, “риэлторы вынуждены становиться инвесторами. Три человека и кредит в $10 млн принесли прибыли вдвое больше, чем 1000 брокеров за два года”.
Однако сравнивать риэлторскую деятельность и инвестирование в строительство участники рынка считают некорректным, хотя признают, что по объемам и доходам эти два вида деятельности попросту несопоставимы.
По итогам последних шести месяцев оборот риэлторского подразделения ГК “МИАН” — Корпорации МИАН — составил $8 млн, а оборот МИАН-Девелопмент — $200 млн.
“В риэлторском бизнесе объектом отношений является услуга, в то время как в инвестиционной деятельности объект — это товар (дом, квартира и т. д.). Этот фактор обусловливает различие в объемах капитальных затрат, кредитно-финансовой политике, норме прибыли, сроках окупаемости, оборачиваемости денежных средств и т. д. Даже специфика работы риэлтора и менеджера по продаже новостроек в корне отлична друг от друга”, — говорит Денис Попов.
А по словам Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, сейчас, когда доходность строительства городской недвижимости в сегментах эконом- и бизнес-класса снизилась до 15-20%, само по себе инвестирование в жилье не выглядит особо привлекательным бизнесом.
Издержки в риэлторском бизнесе (на аренду офисов, маркетинг, зарплату сотрудникам) не идут ни в какое сравнение с издержками в производственном секторе, отмечает Татьяна Рубцова, генеральный директор компании “КредитРиэлти”. По словам Владислава Сухарева-Погожева, исполнительного директора Vesco Realty, минимальная сумма инвестиций для создания риэлторской фирмы может составить всего $400, которые необходимы для регистрации фирмы. “Потом можно пройтись по соседнему району, расклеить объявления о продаже своей квартиры и гордо считать себя риэлтором, — рассказывает он. — Для агентства недвижимости с офисом первоначальные инвестиции составят $50 000-100 000, ну а если речь идет о компании, которая претендует на место в первой десятке, инвестиции должны быть не меньше $1,5 млн”. К слову, совет директоров АН “Домострой” утвердил бюджет инвестиций в развитие компании (в первую очередь на рынке жилья Москвы и области) на 2005 г. в размере $2 млн. Чтобы начать строительство одного жилого дома в Москве, требуется как минимум $10 млн.
Жертвы гигантомании
Риэлторы утверждают, что верят в свои перспективы и в то, что их услуги будут востребованы всегда вне зависимости от состояния рынка. Надо лишь модернизировать подход к оказанию этих услуг. Первым шагом в этом направлении можно считать перемены в политике создания (а точнее — закрытие) отделений компаний.
Укрупнение любой ценой филиальных сетей уже не считается перспективным направлением, поскольку это увеличивает затраты на ведение бизнеса и снижает возможности контролировать процессы внутри компании. Гораздо ценнее множества филиалов становятся наиболее успешные сотрудники с большими клиентскими базами.
Олег Репченко, руководитель аналитического портала IRN.RU, уверен, что сейчас риэлторов даже больше, чем позволяет емкость рынка. “На волне бурного роста цен и высокой активности продаж агентства недвижимости перестарались с открытием отделений, и сейчас, когда активность рынка заметно снизилась, этим отделениям нечего делать”, — считает он. Или эти отделения некем заполнять, добавляет руководитель одной из фирм, — в целом зарплаты в Москве растут, но не у риэлторов, и люди уходят из этого бизнеса.
“Теперь получается, что отделения открыли, а работать некому. Свои кадры за столь короткий период обучить и воспитать достаточно сложно, а на рынке агентские ресурсы практически исчерпаны”, — говорит Александр Исаев.
Для компании, занимающей незначительную долю рынка, содержание мощной инфраструктуры филиалов уже не по карману, но и у крупной компании издержки становятся слишком велики по сравнению с доходами. Однако “крупняк” держится за счет большого объема предложений. Мелкие фирмы устойчивы к неблагоприятной конъюнктуре, поскольку их издержки на ведение бизнеса минимальны. Таким образом, от снижения объемов продаж, по мнению экспертов, больше всего пострадали компании “второго эшелона”.
Григорий Куликов согласен, что средним компаниям (по его оценке, это компания с персоналом 500-1000 человек) приходится тяжело, однако убежден, что существуют эффективные методики управления издержками. “Миэль” не собирается, как заявляет его руководство, закрывать отделения (их у компании 29 в Москве, по одному в Зеленограде, Серпухове, Мытищах, а также еще семь в других регионах России — всего в “Миэле” работает 3500 человек, из них 1500 — в управлении вторичного рынка). По словам Романа Мурадяна, в “Миэле” около 50-60% доходов компании приносит вторичка (в том числе загородная).
А вот МИАН закрыл офисы на “Красногвардейской” и “Багратионовской”, а весь персонал перевел в офис “На Басманной”. Одно из отделений, в Свиблове, закрыл за нерентабельностью “Бест” (правда, открыв взамен отделение на проспекте Мира). В сентябре 2004 г. на два отделения меньше стало у компании “Домострой”.
“Причиной закрытия отделений, работающих на вторичном рынке, скорее всего является их неэффективность в силу неудачного территориального расположения”, — говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела ИСК “Новая площадь”. “Количество потребителей риэлторских услуг не сокращается. Закрылось отделение? Значит, оно плохо работало”, — уверена Татьяна. Но пустоты на рынке недвижимости сейчас быть не может, на место закрывшейся приходит другая, более эффективная и успешная компания.
Сергей Храмов, директор по развитию компании 4 Rent Estate, считает, что закрытие филиалов в спальных районах столицы может быть связано с переориентацией основных направлений бизнеса компаний на большую рентабельность: “В 2004 г. риэлторская деятельность принесла им в два раза меньший доход. Желание компаний переключиться на более интересные с точки зрения рентабельности инвестиционные проекты весьма оправданно”.
А вот что говорят “виновники” обсуждения. Елена Комова сообщила, что закрытие риэлторских офисов компании явилось следствием снижения потока клиентов и оборота. Соответственно, произошло перераспределение клиентского потока, что не повлияло на количество обращений в компанию. “Отделения компании укрупнились. Для клиентов стало удобнее не только местоположение офисов, но и наличие в них дополнительных услуг — юристов, нотариусов, охраны, размещение которых в крупных офисах более оправданно”, — говорит она.
Нина Кузнецова не согласна с высказываемыми мнениями, что отделения закрыли из-за того, что вторичка “вторична для Корпорации МИАН, хотя подчеркивает, что компания лидирует по ассортименту новостроек и продажам именно новых квартир. “Примерно половина доходов компании — это как раз реализация новостроек в Москве и Подмосковье, остальное — вторичка, реализация коттеджей, аренда и коммерческаянедвижимость, — сообщила она. — По объемам баз предложений вторички мы на 3-м месте после “Инкома” и “Миэля”. Реструктуризация МИАНа и выделение риэлторского бизнеса в отдельное подразделение произошло 1 июля 2004 г. По словам Кузнецовой, примерно 5000 сделок было проведено компанией за шесть месяцев во всех сегментах рынка (новостройки, вторичка, загородное жилье). “Если компания совсем откажется от работы на вторичном рынке, начнут проседать продажи в новостройках”, — говорит она.
Михаил Гороховский говорит, что раскрученная торговая марка на вторичном рынке означает не только большие возможности для привлечения новых клиентов, но и возможности для получения кредитов, например.
Что касается пресловутого закрытия отделений, то для Корпорации МИАН, по словам Кузнецовой, это явилось следствием принятия новой качественной концепции развития сети территориальных отделений. “По нашей статистике, из 10 клиентов, обратившихся в компанию за услугой на вторичке, в среднем только шестеро довольны обслуживанием. Причины, почему сделки не происходят, различны, и, насколько мне известно, примерно такая же статистика в других крупных компаниях. Мы хотим принципиально изменить этот показатель и наши позиции в сегменте вторичного рынка, из 10 заявок успешно обрабатывать девять”, — пояснила Нина Кузнецова.
Сделать это в компании рассчитывают за счет новых принципов распределения функциональных обязанностей (выделения сотрудников, занятых исключительно техническим обеспечением сделок, приемом клиентов, и профессиональных риэлторов, которые постоянно взаимодействуют с клиентом и принимают решения по сделкам) и внедрения проектного подхода к любой сделке (с определением для каждой сделки ресурсов, сроков на реализацию проекта, затрат и т. д.). Отсюда и перемены в кадровой политике, и реструктуризация отделений.
“Мы собираемся сосредоточиться внутри Третьего транспортного кольца, на удобных магистралях, в узнаваемых офисах с удобными подъездами и парковками”, — говорит Кузнецова. У Корпорации МИАН 22 отделения.
“Не стоит делать масштабных выводов из закрытия нескольких отделений, оно вполне естественно при оптимизации бизнес-процессов. Вопрос в том, какой масштаб это приобретет и сможет ли компания без существенных потерь отреагировать на новые вызовы рынка”, — подводит итог обсуждению сего события Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”.
По мнению ряда аналитиков, гораздо эффективнее для гигантов риэлторского рынка было бы не поглощать все новые некрупные фирмы, превращая их в свои отделения, а развивать несколько самостоятельных марок, каждая из которых адресована определенной целевой аудитории. Все-таки риэлторский бизнес — бизнес персональный, считает Репченко. Если что и нужно наращивать, так это клиентскую базу.
Нина Кузнецова согласна, что под одним брэндом крайне затруднительно достучаться одновременно до молодой женщины, пенсионерки и бизнесмена, которому нужна элитная квартира.
Но выведение кобрэндов или создание отдельных торговых марок для каждого сегмента рынка — сложный и дорогостоящий процесс, и собственники компаний к этому пока не готовы. С другой стороны, отмечает она, в недвижимости важен статус крупной, надежной компании с традициями.
Старый враг лучше новых двух
Любопытно, что на фоне множества факторов неоднозначного влияния по-прежнему основную угрозу своему благосостоянию руководители агентств видят со стороны частных (или черных) маклеров, а также собственных сотрудников, работающих “налево”.
“Основной опасностью как для компаний, так и для потребителей является огромная армия неконтролируемых маклеров-одиночек, возникшая в последнее время. Игрокам вторичного рынка они составляют серьезную конкуренцию”, — говорит Александр Исаев.
Дмитрий Попов отмечает, что ни одна из риэлторских компаний не имеет весомой (более 10%) доли на рынке. Это дает возможность агенту проводить сделки в обход компании, что рождает теневой рынок, объем которого в “Новой площади” оценивают в 50% от общего объема совершаемых на вторичном рынке жилья сделок. “Ситуация не изменится до тех пор, пока процесс подбора квартиры и совершение самой сделки не станут столь же простыми и понятными, как покупка товара по каталогу”, — считает Попов. По его словам, у компаний, стремящихся к завоеванию значимой доли рынка, есть понимание, что нужно менять подход к оказанию услуг, но нет для этого организационных и управленческих возможностей. “Рядовой сотрудник не заинтересован в прозрачности своей деятельности, поскольку прозрачность сделки в разы снизит личный доход успешного риэлтора относительно имеющегося на сегодняшний день уровня. Поэтому попытки оптимизировать оргструктуру, сделать проведение сделок прозрачным, как правило, сводятся к увеличению PR-активности и декларированию клиентоориентированности компании. Ни одна риэлторская компания на сегодняшний день не в состоянии контролировать 100%-ное движение денежных средств по сделкам, проводимым сотрудниками”, — утверждает он.
В подходах “А002”, предложившего разбить сделку на отрезки и платить сотрудникам оклад, а не процент от сделки, есть рациональное зерно, считает один из участников рынка, также назвавший риэлторов “неуправляемыми”.
Но Нина Кузнецова говорит, что умножение количества этапов сделки и людей, которые взаимодействуют с клиентом, может в итоге серьезно отразиться на качестве услуги и дезориентировать клиента.
Ни банки, ни нотариусы, ни адвокаты, которые периодически пытаются работать “за риэлторов”, не составят серьезной конкуренции профессионалам рынка в век специализации, заявляют большинство представителей АН. “Если же при банках или нотариальных конторах будут появляться подразделения, оказывающие те же услуги, что и агентства недвижимости, то надо будет просто констатировать появление очередных агентств недвижимости”, — добавляет Владислав Сухарев-Погожев.
Для застройщиков, как и для банков, создание собственных риэлторских отделений является непрофильной деятельностью, говорит директор по развитию компании Delight Realty Ольга Павлова. К тому же возникает вопрос беспристрастности риэлторского отдела застройщика. Очевидно, что его задачей в первую очередь является реализация собственных площадей, тогда как большинство клиентов хотят иметь возможность широкого выбора.
По словам Татьяны Рубцовой, застройщики сегодня воспринимают агентства недвижимости как своих дилеров. Однако Денис Попов говорит, что, “даже выкупив две-три квартиры у застройщика, риэлтор-инвестор старается в первую очередь реализовать свои объемы, а не квартиры своего заказчика. Налицо конфликт интересов: из агента по продажам такая компания превращается в конкурента и может проводить свою независимую ценовую политику”.
По мнению Григория Куликова, серьезные проблемы для риэлторов может создавать развитие информтехнологий — в Интернете сегодня представлен практически весь объем предложения квартир, и потенциальные клиенты вполне могут выбирать себе квартиры самостоятельно, а за юридическими консультациями обращаться в юридические фирмы.
Лень — двигатель прогресса
Риэлторы будут нужны всегда, потому что всегда будут люди, которым лень или некогда самим бегать по городу, собирать справки, считает Андрей Бекетов. А с вводом нового жилья в эксплуатацию емкость вторичного рынка будет только увеличиваться, а с учетом возрастающей мобильности людей предложение на этом рынке будет расширяться, добавляет Сергей Лядов. “Если завтра сотня риэлторских компаний объявит забастовку, рынок сойдет с ума”, — уверен Владимир Кудрявцев.
Но и требования к уровню риэлторских услуг все взыскательнее. Поэтому, считает Мурадян, необходим прорыв на рынке риэлторских услуг к качественному сервису. В итоге на рынке останутся только лучшие агенты (которых клиенты передают друг другу по рекомендации).
Нина Кузнецова уверена, что в 2005 г. нельзя работать по стандартам 1995 г. “Сегодня потребителю от риэлтора нужен не "прайс-лист" — его легко найти Интернете, — а принципиально другая услуга. Во-первых, риэлтор должен помочь клиенту сориентироваться в обилии информации, во-вторых, оценить, что человеку нужно не только в данный момент времени, но что будет нужно в перспективе. Например, клиент хочет купить большую квартиру, 200-250 кв. м, потому что у него двое детей. Но старшей дочери уже 18 лет. И завтра у нее будет своя семья. И мы покупаем для клиента сегодня 150-метровую квартиру, и 100-метровую он приобретет для подросшей дочери”, — поясняет Кузнецова.
“Растущая конкуренция заставляет ведущих игроков уделять все больше внимания качеству предоставляемых услуг, внимательнее подходить к проблемам клиентов, чего не наблюдалось в период ажиотажного спроса, — констатирует Александр Исаев. — Однако битва за клиента, на наш взгляд, не сильно отразится на размере комиссионных. Скорее всего ведущие игроки пойдут по пути предоставления большего количества услуг при сохранении ставок”.
Ипотека работы прибавит
Перспективы для себя риэлторы связывают в значительной степени с развитием ипотеки. “Пока квартиры по кредиту покупаются главным образом на вторичном рынке и в качестве первоначального взноса выступает имеющееся жилье, без риэлторов не обойтись”, — говорит Владимир Кудрявцев. По оценке Апрелева, 80-90% рынка приобретения жилья по ипотеке в Москве будут контролировать риэлторы.
В газете “М2 = Квадратный метр” обратили внимание на то, что Корпорация МИАН и “Миэль” начали публиковать информацию о квартирах, которые можно купить с использованием ипотечного кредита, со значком “И”.
Предполагается, что наличие такого индикатора говорит о том, что квартира подходит по всем параметрам для покупки за кредит, и это должно расширить круг потенциальных покупателей.
19 мар. 2006
Профессия - риэлтор
Профессия "риэлтор" (маклер, брокер, агент...) никогда не относилась к числу уважаемых в народе. Среднестатистический гражданин ценит труд сталеваров и пограничников, министров и банковских работников, но род деятельности людей, с помощью которых продаются и покупаются квартиры, вызывали неизменные сомнения. За десятки лет советской власти сложился устойчивый стереотип квартирного маклера, неприятного типа, по определению принадлежащего к классу спекулянтов. Достаточно припомнить колоритного героя Владимира Басова из фильма "По семейным обстоятельствам", который становится симпатичным и милым только после того, как бросает свое ремесло. Кроме того, клиенты нередко прибегают к услугам риэлторов в критических жизненных ситуациях, когда нужно срочно решать жилищные проблемы. На отрицательном эмоциональном фоне и сама фигура риэлтора приобретала неприятные очертания. Когда-то. Но не теперь. Бурная рекламная деятельность агентств, постоянные изменения в нашем законодательстве, да и рекомендации бывших клиентов, сыграли таки свою роль - с каждым годом все большее количество людей предпочитает обращаться к риэлторам, а не решать свои жилищные проблемы самостоятельно или с помощью "черных" маклеров. Сограждане окончательно прониклись сознанием необходимости качественных услуг на рынке недвижимости. Телефон хорошего риэлтора люди передают знакомым, родственникам, как координаты хорошего доктора, мастера-отделочника и других полезных людей.
Из чего же складывается доверие к риэлтору?
Самый главный аргумент - "мы работаем на рынке уже много лет". А раз так, значит фирма серьезная и проверенная временем. Понятно, что более всего на важности этого показателя настаивают представители тех агентств, которые работают дольше всех, однако все без исключения риэлторы сходятся на том, что существует некий минимальный срок надежности и профессиональности - около трех лет.
Гарантийные обязательства или страховые свидетельства, подкрепляющие договор, также помогают проникнуться доверием к агентству.
Любопытные выводы можно сделать, изучая рекламу. Причем рекламная кампания должна вестись постоянно и ровно. Внезапное исчезновение рекламы фирмы, как минимум, говорит о том, что ее финансовое положение пошатнулось. Обратная ситуация (ничем не оправданный всплеск рекламной активности) может оказаться ничуть не лучше. Есть на рынке такой закон: если дела идут "не очень", надо рекламироваться.
Еще один немаловажный, но часто оспоримый факт - обязательное членство фирмы в профессиональном риэлторском объединении. Здравый смысл подсказывает, что если, в Союз входит лишь небольшая часть из всех работающих в городе фирм, то объявлять всех остальных "не соответствующими стандартам" было бы перегибом. Членство фирмы в Союзе может реально дать клиенту уверенность в порядочности и стабильности работы агентства, а также, возможность обратиться с жалобой в Комитет по этике при Союзе.
"Риэлтор" звучит гордо и загадочно. "Квартирный маклер" звучит гораздо хуже. "Посредник" звучит просто отвратительно. Думая о посреднике, мы, прежде всего, вспоминаем не об оказанной услуге, а о комиссионных, безвозвратно перекочевавших из нашего кошелька в чей-то еще. Но настоящий риэлтор - это гораздо больше, чем посредник. На его плечи ложится целый комплекс задач: поиск предложений, общение с клиентом, составление немыслимых квартирных цепочек, обеспечение юридической чистоты сделки, оформление документов со всеми втекающими нюансами и вытекающими последствиями.
Короче говоря, профессия эта полезна и неизбежна. Но главная причина обращения мирных и неискушенных граждан к риэлтору в нашей стране специфична. Имя ей - СТРАХ. Не верите, спросите своих знакомых, прошедших через волнительную процедуру покупки или продажи жилья. После десятилетий социальной защищенности вдруг оказалось, что пара подписей может лишить вас квартиры стоимостью в сотни тысяч. Теперь уже ни для кого не секрет, что на первых этапах рыночной квартирной неразберихи в России бесследно исчезли великое множество одиноких россиян. И происходило это совсем недавно.
Времена изменились. Явный криминал ушел в прошлое, по крайней мере, у продавцов и покупателей жилья появились правовые ориентиры. Правда, каждая сотая сделка по продаже недвижимости по-прежнему заканчивается разбирательством в суде. Ситуацию осложняет то, что операции с недвижимостью были исключены из списка видов деятельности, подлежащих обязательному лицензированию. Дело дошло до того, что общественные объединения риэлторов сами разрабатывают систему добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил и этических норм, приемлемых для всех участников рынка.
Само слово "риэлтор" (REALTOR ®), которым мы так широко пользуемся сегодня в русском языке, с 1916 года было зарегистрировано в США в качестве специального знака, который выделял членов ассоциации среди прочих торговцев объектами недвижимости. С 1950 года эмблема REALTOR ® является товарным знаком. Члены американской ассоциации придерживаются строгого кодекса правил и моральных норм в своей работе. Особый интерес вызывает то, что организация риэлторов на протяжении своей почти вековой истории успешно занималась лоббированием справедливого налогообложения и создания экономических преимуществ для владельцев недвижимости.
Российским риэлторам досталась нелегкая доля. Свободный рынок жилья существует немного больше 11-ти лет. За это время сменились целые эпохи в правовом обеспечении деятельности в сфере недвижимости. От полной юридической неразберихи к невыносимому налоговому гнету и, наконец, к формированию элементов цивилизованного рынка. Сейчас риэлторским фирмам приходится смириться с уменьшением нормы прибыли и находить новые пути работы в условиях насыщения рынка и снижения платежеспособного спроса. Особенностью работы российских фирм недвижимости стало то, что большинство сделок купли-продажи жилья представляют из себя невероятно сложные цепочки обмена и доплаты за существующее жилье.
Сейчас просматривается тенденция отхода государства от регулирования многих видов деятельности. Эта функция переходит к профессионалам в лице саморегулируемых общественных объединений. При этом престиж профессии становится залогом успеха в бизнесе. Многие крупные фирмы стали уделять большое внимание формированию общественного мнения, позволяющего позитивно отреагировать на постепенный переход регулирующих функций к профессионалам рынка недвижимости. Глядишь, доживем до времени, когда крошка-сын на вопрос, кем он хочет стать, когда вырастет, гордо ответит: "Лиэлтолом!"
Профессия "риэлтор" (маклер, брокер, агент...) никогда не относилась к числу уважаемых в народе. Среднестатистический гражданин ценит труд сталеваров и пограничников, министров и банковских работников, но род деятельности людей, с помощью которых продаются и покупаются квартиры, вызывали неизменные сомнения. За десятки лет советской власти сложился устойчивый стереотип квартирного маклера, неприятного типа, по определению принадлежащего к классу спекулянтов. Достаточно припомнить колоритного героя Владимира Басова из фильма "По семейным обстоятельствам", который становится симпатичным и милым только после того, как бросает свое ремесло. Кроме того, клиенты нередко прибегают к услугам риэлторов в критических жизненных ситуациях, когда нужно срочно решать жилищные проблемы. На отрицательном эмоциональном фоне и сама фигура риэлтора приобретала неприятные очертания. Когда-то. Но не теперь. Бурная рекламная деятельность агентств, постоянные изменения в нашем законодательстве, да и рекомендации бывших клиентов, сыграли таки свою роль - с каждым годом все большее количество людей предпочитает обращаться к риэлторам, а не решать свои жилищные проблемы самостоятельно или с помощью "черных" маклеров. Сограждане окончательно прониклись сознанием необходимости качественных услуг на рынке недвижимости. Телефон хорошего риэлтора люди передают знакомым, родственникам, как координаты хорошего доктора, мастера-отделочника и других полезных людей.
Из чего же складывается доверие к риэлтору?
Самый главный аргумент - "мы работаем на рынке уже много лет". А раз так, значит фирма серьезная и проверенная временем. Понятно, что более всего на важности этого показателя настаивают представители тех агентств, которые работают дольше всех, однако все без исключения риэлторы сходятся на том, что существует некий минимальный срок надежности и профессиональности - около трех лет.
Гарантийные обязательства или страховые свидетельства, подкрепляющие договор, также помогают проникнуться доверием к агентству.
Любопытные выводы можно сделать, изучая рекламу. Причем рекламная кампания должна вестись постоянно и ровно. Внезапное исчезновение рекламы фирмы, как минимум, говорит о том, что ее финансовое положение пошатнулось. Обратная ситуация (ничем не оправданный всплеск рекламной активности) может оказаться ничуть не лучше. Есть на рынке такой закон: если дела идут "не очень", надо рекламироваться.
Еще один немаловажный, но часто оспоримый факт - обязательное членство фирмы в профессиональном риэлторском объединении. Здравый смысл подсказывает, что если, в Союз входит лишь небольшая часть из всех работающих в городе фирм, то объявлять всех остальных "не соответствующими стандартам" было бы перегибом. Членство фирмы в Союзе может реально дать клиенту уверенность в порядочности и стабильности работы агентства, а также, возможность обратиться с жалобой в Комитет по этике при Союзе.
"Риэлтор" звучит гордо и загадочно. "Квартирный маклер" звучит гораздо хуже. "Посредник" звучит просто отвратительно. Думая о посреднике, мы, прежде всего, вспоминаем не об оказанной услуге, а о комиссионных, безвозвратно перекочевавших из нашего кошелька в чей-то еще. Но настоящий риэлтор - это гораздо больше, чем посредник. На его плечи ложится целый комплекс задач: поиск предложений, общение с клиентом, составление немыслимых квартирных цепочек, обеспечение юридической чистоты сделки, оформление документов со всеми втекающими нюансами и вытекающими последствиями.
Короче говоря, профессия эта полезна и неизбежна. Но главная причина обращения мирных и неискушенных граждан к риэлтору в нашей стране специфична. Имя ей - СТРАХ. Не верите, спросите своих знакомых, прошедших через волнительную процедуру покупки или продажи жилья. После десятилетий социальной защищенности вдруг оказалось, что пара подписей может лишить вас квартиры стоимостью в сотни тысяч. Теперь уже ни для кого не секрет, что на первых этапах рыночной квартирной неразберихи в России бесследно исчезли великое множество одиноких россиян. И происходило это совсем недавно.
Времена изменились. Явный криминал ушел в прошлое, по крайней мере, у продавцов и покупателей жилья появились правовые ориентиры. Правда, каждая сотая сделка по продаже недвижимости по-прежнему заканчивается разбирательством в суде. Ситуацию осложняет то, что операции с недвижимостью были исключены из списка видов деятельности, подлежащих обязательному лицензированию. Дело дошло до того, что общественные объединения риэлторов сами разрабатывают систему добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил и этических норм, приемлемых для всех участников рынка.
Само слово "риэлтор" (REALTOR ®), которым мы так широко пользуемся сегодня в русском языке, с 1916 года было зарегистрировано в США в качестве специального знака, который выделял членов ассоциации среди прочих торговцев объектами недвижимости. С 1950 года эмблема REALTOR ® является товарным знаком. Члены американской ассоциации придерживаются строгого кодекса правил и моральных норм в своей работе. Особый интерес вызывает то, что организация риэлторов на протяжении своей почти вековой истории успешно занималась лоббированием справедливого налогообложения и создания экономических преимуществ для владельцев недвижимости.
Российским риэлторам досталась нелегкая доля. Свободный рынок жилья существует немного больше 11-ти лет. За это время сменились целые эпохи в правовом обеспечении деятельности в сфере недвижимости. От полной юридической неразберихи к невыносимому налоговому гнету и, наконец, к формированию элементов цивилизованного рынка. Сейчас риэлторским фирмам приходится смириться с уменьшением нормы прибыли и находить новые пути работы в условиях насыщения рынка и снижения платежеспособного спроса. Особенностью работы российских фирм недвижимости стало то, что большинство сделок купли-продажи жилья представляют из себя невероятно сложные цепочки обмена и доплаты за существующее жилье.
Сейчас просматривается тенденция отхода государства от регулирования многих видов деятельности. Эта функция переходит к профессионалам в лице саморегулируемых общественных объединений. При этом престиж профессии становится залогом успеха в бизнесе. Многие крупные фирмы стали уделять большое внимание формированию общественного мнения, позволяющего позитивно отреагировать на постепенный переход регулирующих функций к профессионалам рынка недвижимости. Глядишь, доживем до времени, когда крошка-сын на вопрос, кем он хочет стать, когда вырастет, гордо ответит: "Лиэлтолом!"
19 мар. 2006
С какой стороны подойти к посреднику
Самостоятельную деятельность по купле или продаже недвижимости вести достаточно опасно. Существует множество деталей и "подводных камней", которые повышают степень риска владельца гораздо выше ее денежного эквивалента в виде комиссии профессионального посредника. Правда, к выбору специалиста или компании стоит подходить с особой тщательностью, поскольку рабочие схемы большинства риэлторов местного рынка слишком сильно разнятся.
Чистая работа
Наиболее удобным и простым вариантом работы является покупка недвижимости самим агентством. Хотя подобная форма взаимоотношений несопоставима с термином "посредник", она удобна как для собственника объекта, так и ее потенциального покупателя. Главным плюсом схемы считается надежность, поскольку лишь солидная и обеспеченная компания может себе позволить заморозить свои ликвидные средства подобным образом. Соглашение заключается напрямую с профессионалами, что минимизирует вероятность появления в сделке афериста. Оборотной стороной монеты является высокая и качественная информированность покупателя. Ведь риэлтор со стажем и отличным знанием рынка никогда не купит себе объект по завышенной стоимости. Наоборот, продать недвижимость специалисту можно лишь по низкой цене, что дает возможность использования получившейся маржи для маневра или компенсации произведенных вложений.
Другие формы сотрудничества подразумевают посреднические услуги риэлторов в их общепринятом понимании. Напоминать о необходимости договорных отношений бессмысленно, поскольку каждый грамотный владелец недвижимости уже знает преимущество подобной работы и эксклюзивного отношения к его предложению. Однако правильный договор или устное соглашение должны четко оговаривать порядок и форму расчетов с исполнителем, где скрывается немало интересных моментов. Например, редкий человек знает, что при обсуждении стоимости услуг необходимо четко определить сторону, которая возьмет на себя оплату услуг нотариуса, государственных пошлин и т.д. Чаще вопрос откладывают в долгий ящик, что вызывает конфликтные ситуации уже во время подписания договора купли-продажи.
Каждому по труду
Идеальной системой определения вознаграждения посредника является процентная величина от суммы сделки. Для Риги ставка колеблется между 2% и 12% в зависимости от компании, типа объекта, вида сделки и т.д. При этом заниженные требования не определяют низкокачественную работу, просто компании имеют разные нормы прибыли с одной трансакции. Выгода механизма в том, что риэлтор заинтересован продать объект по наивысшей цене, а клиент точно знает о своей независимости от временного фактора. При изменениях рыночной ситуации и росте стоимости недвижимости повышается не только доход владельца, но и прибыль посредника. Условие действительно для падения цены, что порой стимулирует потребителей выбирать другие формы оплаты маклерского труда.
Менее продуктивным считается система фиксированного платежа, когда специалист изначально называет абсолютную величину стоимости своих услуг. Узнав сумму, клиент получает возможность прогнозировать свои будущие денежные потоки, что имеет весомое значение для юридических лиц. Точная цифра страхует риски агентства, связанные с падением цен на недвижимость, хотя это не столь актуально в условиях неизменного роста планки на местном рынке. Профессиональный игрок всегда способен предсказать необходимую краткосрочную тенденцию, а следовательно, подобная форма оплаты для него менее интересна. Помимо этого качество работы теряет связь с оплатой, тем самым уничтожая мотивацию. Главной целью агента становится факт продажи, а не конечная сумма реализации или условия сделки. Приоритетным показателем становится скорость. Нередки случаи, когда в результате уговоров и мягкого давления со стороны маклера владелец опускал цену ниже рыночной стоимости объекта, тем самым теряя часть реальных доходов.
Самый рентабельный бизнес
Третья форма устной или письменной договоренности подразумевает обозначение количества денежных единиц, которое владелец недвижимости хочет получить за свою собственность, а маклер ставит сверху свой чистый интерес. Схему отличает не только наибольшая популярность на местном рынке, но и высокая степень риска клиента. Ведь продажа может затянуться на месяц или дольше, цены вырастут, а человек получит оговоренную ранее сумму и останется в проигрыше. Многое зависит от благонадежности посредника, поскольку цену продажи нередко корректируют по его консультации. В результате появляются слухи о "баснословных заработках" и "тройной накрутке" с последующим негативным восприятием широкой общественностью всех риэлторов города.
Как известно, слухи не рождаются на пустом месте. Обычная компания может накинуть свой стандартный процент сверху и начать реализацию объекта, тогда как некоторые действительно пытаются заключать "золотые" контракты. Например, в сентябрьском номере одного местного журнала, содержащего объекты недвижимости, среди массы объявлений о продаже эксклюзивных домов в Юрмале есть два крайне интересных. Их выделяет идентичность фотографий, типа недвижимости, местоположения, площадей и других данных. Другими словами, две компании продают один и тот же дом. Для местного рынка, когда некоторыми известными объектами торгует более 50% риэлторов города, ситуация выглядит стандартной. Внимания заслуживает тот факт, что одна компания ( Latio ) предлагает строение и землю за 1100000 USD, а другая ( OberHaus ) - за 1500000 USD. Дальнейшие комментарии подобных норм прибыли бессмысленны.
Остается лишь добавить, что каждая конкретная сделка уникальна. Один специалист разным клиентам может назвать цену своих услуг в любой из вышеперечисленных форм. Главное - чтобы она устраивала заказчика, который должен видеть преимущества и недостатки возможных форм сотрудничества и лично отстаивать свои интересы.
Консультировали специалисты компании BaltHaus
Самостоятельную деятельность по купле или продаже недвижимости вести достаточно опасно. Существует множество деталей и "подводных камней", которые повышают степень риска владельца гораздо выше ее денежного эквивалента в виде комиссии профессионального посредника. Правда, к выбору специалиста или компании стоит подходить с особой тщательностью, поскольку рабочие схемы большинства риэлторов местного рынка слишком сильно разнятся.
Чистая работа
Наиболее удобным и простым вариантом работы является покупка недвижимости самим агентством. Хотя подобная форма взаимоотношений несопоставима с термином "посредник", она удобна как для собственника объекта, так и ее потенциального покупателя. Главным плюсом схемы считается надежность, поскольку лишь солидная и обеспеченная компания может себе позволить заморозить свои ликвидные средства подобным образом. Соглашение заключается напрямую с профессионалами, что минимизирует вероятность появления в сделке афериста. Оборотной стороной монеты является высокая и качественная информированность покупателя. Ведь риэлтор со стажем и отличным знанием рынка никогда не купит себе объект по завышенной стоимости. Наоборот, продать недвижимость специалисту можно лишь по низкой цене, что дает возможность использования получившейся маржи для маневра или компенсации произведенных вложений.
Другие формы сотрудничества подразумевают посреднические услуги риэлторов в их общепринятом понимании. Напоминать о необходимости договорных отношений бессмысленно, поскольку каждый грамотный владелец недвижимости уже знает преимущество подобной работы и эксклюзивного отношения к его предложению. Однако правильный договор или устное соглашение должны четко оговаривать порядок и форму расчетов с исполнителем, где скрывается немало интересных моментов. Например, редкий человек знает, что при обсуждении стоимости услуг необходимо четко определить сторону, которая возьмет на себя оплату услуг нотариуса, государственных пошлин и т.д. Чаще вопрос откладывают в долгий ящик, что вызывает конфликтные ситуации уже во время подписания договора купли-продажи.
Каждому по труду
Идеальной системой определения вознаграждения посредника является процентная величина от суммы сделки. Для Риги ставка колеблется между 2% и 12% в зависимости от компании, типа объекта, вида сделки и т.д. При этом заниженные требования не определяют низкокачественную работу, просто компании имеют разные нормы прибыли с одной трансакции. Выгода механизма в том, что риэлтор заинтересован продать объект по наивысшей цене, а клиент точно знает о своей независимости от временного фактора. При изменениях рыночной ситуации и росте стоимости недвижимости повышается не только доход владельца, но и прибыль посредника. Условие действительно для падения цены, что порой стимулирует потребителей выбирать другие формы оплаты маклерского труда.
Менее продуктивным считается система фиксированного платежа, когда специалист изначально называет абсолютную величину стоимости своих услуг. Узнав сумму, клиент получает возможность прогнозировать свои будущие денежные потоки, что имеет весомое значение для юридических лиц. Точная цифра страхует риски агентства, связанные с падением цен на недвижимость, хотя это не столь актуально в условиях неизменного роста планки на местном рынке. Профессиональный игрок всегда способен предсказать необходимую краткосрочную тенденцию, а следовательно, подобная форма оплаты для него менее интересна. Помимо этого качество работы теряет связь с оплатой, тем самым уничтожая мотивацию. Главной целью агента становится факт продажи, а не конечная сумма реализации или условия сделки. Приоритетным показателем становится скорость. Нередки случаи, когда в результате уговоров и мягкого давления со стороны маклера владелец опускал цену ниже рыночной стоимости объекта, тем самым теряя часть реальных доходов.
Самый рентабельный бизнес
Третья форма устной или письменной договоренности подразумевает обозначение количества денежных единиц, которое владелец недвижимости хочет получить за свою собственность, а маклер ставит сверху свой чистый интерес. Схему отличает не только наибольшая популярность на местном рынке, но и высокая степень риска клиента. Ведь продажа может затянуться на месяц или дольше, цены вырастут, а человек получит оговоренную ранее сумму и останется в проигрыше. Многое зависит от благонадежности посредника, поскольку цену продажи нередко корректируют по его консультации. В результате появляются слухи о "баснословных заработках" и "тройной накрутке" с последующим негативным восприятием широкой общественностью всех риэлторов города.
Как известно, слухи не рождаются на пустом месте. Обычная компания может накинуть свой стандартный процент сверху и начать реализацию объекта, тогда как некоторые действительно пытаются заключать "золотые" контракты. Например, в сентябрьском номере одного местного журнала, содержащего объекты недвижимости, среди массы объявлений о продаже эксклюзивных домов в Юрмале есть два крайне интересных. Их выделяет идентичность фотографий, типа недвижимости, местоположения, площадей и других данных. Другими словами, две компании продают один и тот же дом. Для местного рынка, когда некоторыми известными объектами торгует более 50% риэлторов города, ситуация выглядит стандартной. Внимания заслуживает тот факт, что одна компания ( Latio ) предлагает строение и землю за 1100000 USD, а другая ( OberHaus ) - за 1500000 USD. Дальнейшие комментарии подобных норм прибыли бессмысленны.
Остается лишь добавить, что каждая конкретная сделка уникальна. Один специалист разным клиентам может назвать цену своих услуг в любой из вышеперечисленных форм. Главное - чтобы она устраивала заказчика, который должен видеть преимущества и недостатки возможных форм сотрудничества и лично отстаивать свои интересы.
Консультировали специалисты компании BaltHaus
19 мар. 2006
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ…
(посвященное повтору сериала «Риэлтор»)
«Они обаятельны. Они удачливы. Они чертовски изобретательны. Они настоящие профессионалы - такими телереклама видит главных героев сериала Риэлтор. Несмотря на такую комплиментарную оценку, российские специалисты по торговле недвижимостью возмущены этим телефильмом, демонстрировавшимся по НТВ. По мнению настоящих риэлторов, сериал дискредитирует уважаемую профессию, выставляя ее представителей обаятельными мошенниками…
Неподготовленный гражданин, посмотрев две-три серии, может остаться в твердом убеждении, что операциями с недвижимостью занимаются исключительно отпетые мошенники. Функционеры Российской Гильдии риэлторов даже собирались подавать на НТВ в суд. Вице-президент Российской гильдии риэлтеров (РГР) Андрей Гусев назвал сериал «публичным ударом по уважаемой профессии…
Недавно на полках столичных книжных магазинов появилась бездарная книга "Риэлтор", написанная косноязычным дилетантом, который своим убогим романом вызвал негативную реакцию многих участников рынка недвижимости. Напомним, в книге рассказывается о мошенниках, проворачивающих операции с квартирами. Называет же их необразованный автор риэлторами…
Создатели сериалов поочередно перебирают все профессии: менты, дальнобойщики, врачи и т.п. Добрались марионетки-киношники и до риэлтеров. В фильме речь идёт о начале 1990-х, когда такой "бизнес" в городе был возможен, но сейчас, после появления авторитетных компаний, практически затух. Если РГР подаст в суд за использование в названии брэнда "риэлтор" - их поддержат все сотрудники корпорации ИНКОМ-недвижимость», - так говорят сами риэлторы, отрицательные отзывы которых можно перечислять до бесконечности. Обычные же граждане считают: правильно делает НТВ, что на тявканье этих мосек-риэлторишек не обращает внимания, поскольку сюжет книги, а впоследствии и одноименного сериала возник далеко не на пустом месте. Рынок недвижимости (в отечественном варианте, но и не только) обладает рядом специфических черт, которые привлекают к нему повышенное внимание криминальных кругов. Слово "риэлтор" не только плотно вошло в наш русский, но и стало нарицательным задолго до выхода этого сериала. В первые годы капитализма Московских риэлторов называли "санитарами Москвы", возглавлявшими масштабный беспредел первых рыночных лет, когда армия бомжей пополнялась тысячами неправедно выселенных граждан: кого в дом престарелых отправили, кого за 101-й километр переселили, кого под землю опустили... особым же цинизмом всегда отличались риэлторы-лимитчики, поныне считающие, что «жирующие москвичи просто обязаны делиться с ними своим жильём». Да и вообще этот с вашего позволения сказать бизнес вышел из чисто криминального; первыми его освоили бандиты.
И не хрена теперь вякать! На Московском рынке полно кидальных контор, практически никто не выполняет своих обязательств (члены РГР в том числе), отношение к клиентам наплевательское, поборы, сокрытие реальных дельт и комиссионных, наглое занижение процентов, откаты, постоянное желание сорвать куш побольше, все договора с фирмами заключаются по принципу «игра в одни ворота»... творится Бог знает что... а им, честным Буратинам-риэлторам во главе с Барабасом-Гусевым, видишь ли, название какого-то сериала не нравится и сама книжка «Риэлтор», как распятие на вампиров действует. Пусть в своем болоте порядок сначала наведут, там есть чем заняться. "Дискредитация профессии" едрёнать вашу... Лучше повнимательнее посмотрите фильм «марионетки-киношника» А. Хвана и книгу "Риэлтор" (по которой был снят сериал) почитайте, в которой автор «косноязычный дилетант» М. Болле всю сущность существ, занимающихся «санитаризацией Москвы и Питера», чётко разложил по полкам. Будете знать зверя-риэлтора в лицо!
Я лично в 2005г., доверившись «представителям уважаемой профессии», а именно агентству недвижимости «Лоцман» ООО огрн 1057747666580 (г. Москва), в частности генеральному директору сего агентства, в номере которого, как насмешка фигурирует число зверя 666, господину Д.С. Колобкову, стал жертвой, потеряв при разъезде с женой из трёхкомнатной квартиры на две однокомнатные сумму 18000 долларов! Это не опечатка. Он, сыграв на разнице цен, взял из стоимости моей квартиры не 3 тысячи долларов, обещанных в качестве гонорара за работу, а 21000 (неплохой куш, мечта любого риэлтора). При несложном подсчете легко выявить потерянные мною деньги. Узнал я об этом абсолютно случайно у покупателя моей трехкомнатной квартиры, но уже после оформления всей сделки (не довел «чисто» до конца эдакий риэлтор-лимитчик Колобков свои грязные делишки). И когда я собрался предпринять попытку вернуть деньги назад, то «уважаемые» господа, собирающиеся подавать в суд на НТВ, мне намекнули, что лучше этого не делать, поскольку сам же пострадаю. Сам Колобков просто гнусно спрятался и на телефонные звонки не отвечает. В правоохранительных органах даже не приняли заявления и лишь развели руками, сам мол виноват, что доверил решение своих квартирных вопросов «риэлторам с большой дороги». Учитывая, что я являюсь инвалидом второй группы, полученной после Чернобыля, и не имею друзей среди власть имущих, бороться дальше было бессмысленно. Надеюсь, что когда-нибудь мои деньги г-ну Колобкову ой как отрыгнуться… Так что, всех предупреждаю своим письмом: будьте бдительны по отношению к авантюристам-риэлторам, прикрывающимся красивыми фразами и обещаниями райского блага с помощью их фирм. Не делитесь с ними кровно нажитыми деньгами! Нанимайте независимых юристов!
С уважением, Сергей.
P.S.
В качестве подтверждения своих упрёков, которые кому-то могут показаться необоснованными, дескать «В фильме речь идёт о начале 1990-х, когда такой "бизнес" в Петербурге был возможен, но сейчас, после появления авторитетных компаний, практически затух», я привожу невеселую статистику, взятую из компетентных источников:
«По мнению функционеров Ассоциации риэлтеров Петербурга, до 5% сделок, совершающихся на вторичном рынке, связаны с попытками мошенничества. То есть потенциально криминальной оказывается каждая 20-я операция.
В прошлом году, по данным Управления по борьбе с экономической преступностью ГУВД, на вторичном рынке было зафиксировано 192 преступных эпизода. Из них 82 относились к категории тяжких преступлений (предусматривающих наказание от 5 до 10 лет лишения свободы) и особо тяжких (более 10 лет). В 28 случаях гражданам и организациям был нанесен ущерб в крупных (от 250 000 рублей до 1 миллиона) и особо крупных (более 1 миллиона) размерах. 40 дел передано в суд.
Если сопоставить с количеством сделок (60 855), то «криминальная доля» выглядит относительно небольшой: около 0,3%. Но стоит учесть, что, по мнению оперативников УБЭП, в этой сфере значительная часть правонарушений остается скрытой – по указанным выше причинам.
В первом квартале текущего года мошенников стало чуть ли не вдвое больше (или их стали лучше ловить): 97 эпизодов, 44 дела отправлены в суд.
В строительстве ситуация похожая: 101 правонарушение выявлено в 2004-м году (примерно 0,4%), 45 – в 2005-м. В «долевке» все-таки ситуация несколько иная: там разбирательства чаще переходят в гражданско-правовую область, а не в уголовную. В девяти случаях из десяти конфликт между обманутыми дольщиками и застройщиком классифицируется как «спор хозяйствующих субъектов». Хотя дольщикам от этого не легче. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, за все годы существования долевой схемы строительства жилья только 0,32% договоров стали предметом судебных разбирательств. Решения в пользу компаний были приняты в 0,073% случаев. Судебных вердиктов в пользу дольщиков - почти втрое больше. Данных о том, в каком количестве случаев дольщикам удалось вернуть деньги – нет.
По сведениям ГУ Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти, в мае 2005-го был наложен арест на 319 квартир – примерно 8% от общего оборота операций купли-продажи квартирного рынка.
Подавляющее большинство «квартирных» дел проходит по статье 159 УК РФ – «мошенничество». Чаще всего в составе группы.
Криминальная мозаика
Двадцать лет на троих получили руководители компании «СтройПроект». Компания предлагала застройщикам стройматериалы, взамен получала право продавать квартиры. Цены за жилье выставляли на $50-100/кв.м ниже рыночных.
Ни по одному контракту с застройщиками своих обязательств «СтройПроект» не выполнил. Однако фирма успела собрать с дольщиков несколько миллионов рублей.
В результате на скамье подсудимых оказались: коммерческий директор Кулаков, генеральный директор Александр Лунев и владелец компании Евгений Абрамович.
По решению Куйбышевского суда Кулаков получил 8 лет, Абрамович – 7 и Лунев – 5.
Возбуждено уголовное дело в отношении сотрудников риэлтерской фирмы «Глобус» - Инны Кирилловой, Натальи Зубец и Александры Горшковой. По данным следствия, они продали доверчивым гражданам несколько комнат в общежитии на улице Стахановцев, 2. В перечне потерпевших – 18 семей. В среднем за комнату в общаге они платили по $3500-4500. Клиентов обещали прописать (зарегистрировать), а потом, когда общежитие будет переведено в жилой фонд, оформить право собственности. «Клевали» на такое предложение иногородние и не слишком богатые граждане. Регистрация оформлялась по поддельным ордерам.
Общежитие принадлежало 101-му тресту, в 1998-м было оформлено на баланс Дирекции по содержанию общежитий. В жилой фонд его переводить и не собирались.
Увлекшись, менеджеры «Глобуса» перестали заниматься даже «липовой» регистрацией – просто собирали с граждан деньги. Не исключено, что одним адресом деятельность группы не ограничивалась. Только вот граждане, купившие «подпорченные» комнаты, с заявлениями в УБЭП не торопятся: то ли надеются, что пронесет, то ли пытаются избавиться от опасного товара.
Суд Пушкинского района рассматривает дело группы граждан, подозреваемых в мошеннических операциях с жильем. В деле – 9 эпизодов. Компания действовала на территории Пушкина, Павловска, Колпино … Выявляли квартиры, зарегистрированные на одиноких пенсионеров, алкоголиков и прочих персонажей из «группы риска». Владельцев спаивали, запугивали или обманом заставляли подписывать документы. Пожилую гражданку против ее воли сдали в психоневрологический диспансер. Затем бывших владельцев вывозили в Новгородскую область и селили в халупы. Трое продавцов вскоре отравились вплоть до летального исхода, один пропал без вести. По этому делу предъявлено обвинение нотариусу из Тосненского района Ленобласти.
В этом году следователи 4-го отдела Следственной части ГСУ ГУВД направили в суд три уголовных дела в отношении членов преступных групп, которые присваивали квартиры умерших владельцев, пожилых граждан и лиц, злоупотребляющих алкоголем. Предъявлены обвинения в совершении мошенничества, связанного с присвоением 27 квартир. В числе обвиняемых – начальница одного из районных учреждений Горжилобмена.
Переданы в прокуратуру материалы уголовного дела, возбужденного в отношении бывших руководителей ЖСК «Орбита» Андрея Никандрова и Натальи Касперович. После проверки дело попадет в суд. Их обвиняют в растрате. По данным следствия, За время правления Никандрова и Касперович пайщики (120 человек) внесли около 65 млн рублей. Кооператив собирался построить жилой комплекс на ул. Черняховского, 25. На строительство потрачено 18 млн рублей. Построены только два этажа первой очереди. Судьба остальных денег неизвестна.
Только четверть пайщиков все еще надеется получить причитающиеся им квартиры. Для этого им придется доплатить примерно по $1000 за 1 кв. м. Остальные хотят просто вернуть вложенные деньги.
Объявлен в розыск бывший президент Ассоциации кооперативов «Вега-Комплекс» Юрий Мисостов. Его подозревают в мошенничестве, в результате которого со счетов кооператива «Парус» исчезли около $1,5 млн. Пайщики ЖСК «Парус» собирались построить жилой дом на Евгеньевской улице.
Участком площадью около 0,8 га владела фирма «Квартал Е», одним из учредителей которой был Юрий Мисостов. Свои акции он внес в уставный капитал ЖСК «Парус» и стал его руководителем. Затем «Парус» стал собирать средства. 76 пайщиков вложили в предполагаемую стройку 54 млн рублей.
Теперь денег на счетах кооператива нет. Зато вроде бы остались права на участок. Но и участок г-н Мисостов пытался черед доверенное лицо перевести на другую фирму, принадлежащую ему же.
Теперь г-на Мисостова ищут...»
«В электронных СМИ появилась информация, что Российская гильдия риэлторов собирается подать в суд на создателей сериала» - согласитесь, что это заявление после прочитанного выше выглядит, как жалкое издевательство над гражданами, пострадавшими от рук риэлторов...
(посвященное повтору сериала «Риэлтор»)
«Они обаятельны. Они удачливы. Они чертовски изобретательны. Они настоящие профессионалы - такими телереклама видит главных героев сериала Риэлтор. Несмотря на такую комплиментарную оценку, российские специалисты по торговле недвижимостью возмущены этим телефильмом, демонстрировавшимся по НТВ. По мнению настоящих риэлторов, сериал дискредитирует уважаемую профессию, выставляя ее представителей обаятельными мошенниками…
Неподготовленный гражданин, посмотрев две-три серии, может остаться в твердом убеждении, что операциями с недвижимостью занимаются исключительно отпетые мошенники. Функционеры Российской Гильдии риэлторов даже собирались подавать на НТВ в суд. Вице-президент Российской гильдии риэлтеров (РГР) Андрей Гусев назвал сериал «публичным ударом по уважаемой профессии…
Недавно на полках столичных книжных магазинов появилась бездарная книга "Риэлтор", написанная косноязычным дилетантом, который своим убогим романом вызвал негативную реакцию многих участников рынка недвижимости. Напомним, в книге рассказывается о мошенниках, проворачивающих операции с квартирами. Называет же их необразованный автор риэлторами…
Создатели сериалов поочередно перебирают все профессии: менты, дальнобойщики, врачи и т.п. Добрались марионетки-киношники и до риэлтеров. В фильме речь идёт о начале 1990-х, когда такой "бизнес" в городе был возможен, но сейчас, после появления авторитетных компаний, практически затух. Если РГР подаст в суд за использование в названии брэнда "риэлтор" - их поддержат все сотрудники корпорации ИНКОМ-недвижимость», - так говорят сами риэлторы, отрицательные отзывы которых можно перечислять до бесконечности. Обычные же граждане считают: правильно делает НТВ, что на тявканье этих мосек-риэлторишек не обращает внимания, поскольку сюжет книги, а впоследствии и одноименного сериала возник далеко не на пустом месте. Рынок недвижимости (в отечественном варианте, но и не только) обладает рядом специфических черт, которые привлекают к нему повышенное внимание криминальных кругов. Слово "риэлтор" не только плотно вошло в наш русский, но и стало нарицательным задолго до выхода этого сериала. В первые годы капитализма Московских риэлторов называли "санитарами Москвы", возглавлявшими масштабный беспредел первых рыночных лет, когда армия бомжей пополнялась тысячами неправедно выселенных граждан: кого в дом престарелых отправили, кого за 101-й километр переселили, кого под землю опустили... особым же цинизмом всегда отличались риэлторы-лимитчики, поныне считающие, что «жирующие москвичи просто обязаны делиться с ними своим жильём». Да и вообще этот с вашего позволения сказать бизнес вышел из чисто криминального; первыми его освоили бандиты.
И не хрена теперь вякать! На Московском рынке полно кидальных контор, практически никто не выполняет своих обязательств (члены РГР в том числе), отношение к клиентам наплевательское, поборы, сокрытие реальных дельт и комиссионных, наглое занижение процентов, откаты, постоянное желание сорвать куш побольше, все договора с фирмами заключаются по принципу «игра в одни ворота»... творится Бог знает что... а им, честным Буратинам-риэлторам во главе с Барабасом-Гусевым, видишь ли, название какого-то сериала не нравится и сама книжка «Риэлтор», как распятие на вампиров действует. Пусть в своем болоте порядок сначала наведут, там есть чем заняться. "Дискредитация профессии" едрёнать вашу... Лучше повнимательнее посмотрите фильм «марионетки-киношника» А. Хвана и книгу "Риэлтор" (по которой был снят сериал) почитайте, в которой автор «косноязычный дилетант» М. Болле всю сущность существ, занимающихся «санитаризацией Москвы и Питера», чётко разложил по полкам. Будете знать зверя-риэлтора в лицо!
Я лично в 2005г., доверившись «представителям уважаемой профессии», а именно агентству недвижимости «Лоцман» ООО огрн 1057747666580 (г. Москва), в частности генеральному директору сего агентства, в номере которого, как насмешка фигурирует число зверя 666, господину Д.С. Колобкову, стал жертвой, потеряв при разъезде с женой из трёхкомнатной квартиры на две однокомнатные сумму 18000 долларов! Это не опечатка. Он, сыграв на разнице цен, взял из стоимости моей квартиры не 3 тысячи долларов, обещанных в качестве гонорара за работу, а 21000 (неплохой куш, мечта любого риэлтора). При несложном подсчете легко выявить потерянные мною деньги. Узнал я об этом абсолютно случайно у покупателя моей трехкомнатной квартиры, но уже после оформления всей сделки (не довел «чисто» до конца эдакий риэлтор-лимитчик Колобков свои грязные делишки). И когда я собрался предпринять попытку вернуть деньги назад, то «уважаемые» господа, собирающиеся подавать в суд на НТВ, мне намекнули, что лучше этого не делать, поскольку сам же пострадаю. Сам Колобков просто гнусно спрятался и на телефонные звонки не отвечает. В правоохранительных органах даже не приняли заявления и лишь развели руками, сам мол виноват, что доверил решение своих квартирных вопросов «риэлторам с большой дороги». Учитывая, что я являюсь инвалидом второй группы, полученной после Чернобыля, и не имею друзей среди власть имущих, бороться дальше было бессмысленно. Надеюсь, что когда-нибудь мои деньги г-ну Колобкову ой как отрыгнуться… Так что, всех предупреждаю своим письмом: будьте бдительны по отношению к авантюристам-риэлторам, прикрывающимся красивыми фразами и обещаниями райского блага с помощью их фирм. Не делитесь с ними кровно нажитыми деньгами! Нанимайте независимых юристов!
С уважением, Сергей.
P.S.
В качестве подтверждения своих упрёков, которые кому-то могут показаться необоснованными, дескать «В фильме речь идёт о начале 1990-х, когда такой "бизнес" в Петербурге был возможен, но сейчас, после появления авторитетных компаний, практически затух», я привожу невеселую статистику, взятую из компетентных источников:
«По мнению функционеров Ассоциации риэлтеров Петербурга, до 5% сделок, совершающихся на вторичном рынке, связаны с попытками мошенничества. То есть потенциально криминальной оказывается каждая 20-я операция.
В прошлом году, по данным Управления по борьбе с экономической преступностью ГУВД, на вторичном рынке было зафиксировано 192 преступных эпизода. Из них 82 относились к категории тяжких преступлений (предусматривающих наказание от 5 до 10 лет лишения свободы) и особо тяжких (более 10 лет). В 28 случаях гражданам и организациям был нанесен ущерб в крупных (от 250 000 рублей до 1 миллиона) и особо крупных (более 1 миллиона) размерах. 40 дел передано в суд.
Если сопоставить с количеством сделок (60 855), то «криминальная доля» выглядит относительно небольшой: около 0,3%. Но стоит учесть, что, по мнению оперативников УБЭП, в этой сфере значительная часть правонарушений остается скрытой – по указанным выше причинам.
В первом квартале текущего года мошенников стало чуть ли не вдвое больше (или их стали лучше ловить): 97 эпизодов, 44 дела отправлены в суд.
В строительстве ситуация похожая: 101 правонарушение выявлено в 2004-м году (примерно 0,4%), 45 – в 2005-м. В «долевке» все-таки ситуация несколько иная: там разбирательства чаще переходят в гражданско-правовую область, а не в уголовную. В девяти случаях из десяти конфликт между обманутыми дольщиками и застройщиком классифицируется как «спор хозяйствующих субъектов». Хотя дольщикам от этого не легче. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, за все годы существования долевой схемы строительства жилья только 0,32% договоров стали предметом судебных разбирательств. Решения в пользу компаний были приняты в 0,073% случаев. Судебных вердиктов в пользу дольщиков - почти втрое больше. Данных о том, в каком количестве случаев дольщикам удалось вернуть деньги – нет.
По сведениям ГУ Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти, в мае 2005-го был наложен арест на 319 квартир – примерно 8% от общего оборота операций купли-продажи квартирного рынка.
Подавляющее большинство «квартирных» дел проходит по статье 159 УК РФ – «мошенничество». Чаще всего в составе группы.
Криминальная мозаика
Двадцать лет на троих получили руководители компании «СтройПроект». Компания предлагала застройщикам стройматериалы, взамен получала право продавать квартиры. Цены за жилье выставляли на $50-100/кв.м ниже рыночных.
Ни по одному контракту с застройщиками своих обязательств «СтройПроект» не выполнил. Однако фирма успела собрать с дольщиков несколько миллионов рублей.
В результате на скамье подсудимых оказались: коммерческий директор Кулаков, генеральный директор Александр Лунев и владелец компании Евгений Абрамович.
По решению Куйбышевского суда Кулаков получил 8 лет, Абрамович – 7 и Лунев – 5.
Возбуждено уголовное дело в отношении сотрудников риэлтерской фирмы «Глобус» - Инны Кирилловой, Натальи Зубец и Александры Горшковой. По данным следствия, они продали доверчивым гражданам несколько комнат в общежитии на улице Стахановцев, 2. В перечне потерпевших – 18 семей. В среднем за комнату в общаге они платили по $3500-4500. Клиентов обещали прописать (зарегистрировать), а потом, когда общежитие будет переведено в жилой фонд, оформить право собственности. «Клевали» на такое предложение иногородние и не слишком богатые граждане. Регистрация оформлялась по поддельным ордерам.
Общежитие принадлежало 101-му тресту, в 1998-м было оформлено на баланс Дирекции по содержанию общежитий. В жилой фонд его переводить и не собирались.
Увлекшись, менеджеры «Глобуса» перестали заниматься даже «липовой» регистрацией – просто собирали с граждан деньги. Не исключено, что одним адресом деятельность группы не ограничивалась. Только вот граждане, купившие «подпорченные» комнаты, с заявлениями в УБЭП не торопятся: то ли надеются, что пронесет, то ли пытаются избавиться от опасного товара.
Суд Пушкинского района рассматривает дело группы граждан, подозреваемых в мошеннических операциях с жильем. В деле – 9 эпизодов. Компания действовала на территории Пушкина, Павловска, Колпино … Выявляли квартиры, зарегистрированные на одиноких пенсионеров, алкоголиков и прочих персонажей из «группы риска». Владельцев спаивали, запугивали или обманом заставляли подписывать документы. Пожилую гражданку против ее воли сдали в психоневрологический диспансер. Затем бывших владельцев вывозили в Новгородскую область и селили в халупы. Трое продавцов вскоре отравились вплоть до летального исхода, один пропал без вести. По этому делу предъявлено обвинение нотариусу из Тосненского района Ленобласти.
В этом году следователи 4-го отдела Следственной части ГСУ ГУВД направили в суд три уголовных дела в отношении членов преступных групп, которые присваивали квартиры умерших владельцев, пожилых граждан и лиц, злоупотребляющих алкоголем. Предъявлены обвинения в совершении мошенничества, связанного с присвоением 27 квартир. В числе обвиняемых – начальница одного из районных учреждений Горжилобмена.
Переданы в прокуратуру материалы уголовного дела, возбужденного в отношении бывших руководителей ЖСК «Орбита» Андрея Никандрова и Натальи Касперович. После проверки дело попадет в суд. Их обвиняют в растрате. По данным следствия, За время правления Никандрова и Касперович пайщики (120 человек) внесли около 65 млн рублей. Кооператив собирался построить жилой комплекс на ул. Черняховского, 25. На строительство потрачено 18 млн рублей. Построены только два этажа первой очереди. Судьба остальных денег неизвестна.
Только четверть пайщиков все еще надеется получить причитающиеся им квартиры. Для этого им придется доплатить примерно по $1000 за 1 кв. м. Остальные хотят просто вернуть вложенные деньги.
Объявлен в розыск бывший президент Ассоциации кооперативов «Вега-Комплекс» Юрий Мисостов. Его подозревают в мошенничестве, в результате которого со счетов кооператива «Парус» исчезли около $1,5 млн. Пайщики ЖСК «Парус» собирались построить жилой дом на Евгеньевской улице.
Участком площадью около 0,8 га владела фирма «Квартал Е», одним из учредителей которой был Юрий Мисостов. Свои акции он внес в уставный капитал ЖСК «Парус» и стал его руководителем. Затем «Парус» стал собирать средства. 76 пайщиков вложили в предполагаемую стройку 54 млн рублей.
Теперь денег на счетах кооператива нет. Зато вроде бы остались права на участок. Но и участок г-н Мисостов пытался черед доверенное лицо перевести на другую фирму, принадлежащую ему же.
Теперь г-на Мисостова ищут...»
«В электронных СМИ появилась информация, что Российская гильдия риэлторов собирается подать в суд на создателей сериала» - согласитесь, что это заявление после прочитанного выше выглядит, как жалкое издевательство над гражданами, пострадавшими от рук риэлторов...
Как считаю нужным, так и делаю.
20 мар. 2006
Тема стара как мир. Уродов хвататет в любой сфере и риэлторы здесь ничем особенным не выделяются. Знаю кучу проходимцев в органах внутренних дел, журналистике (эта вообще одна из древнейших профессий, со всеми вытекающими отсюда выводами), медицине и т.д.
Как можно уменьшить количество шлака в риэлторском бизнесе? Ответов на этот вопрос множество. Например: создание законодательной базы с чёткими и понятными потребителям параметрами деятельности риэлторов. Всё что угодно ограничено законами, а переходы права собственности на главное имущество 99% россиян - недвижимость, могут осуществлять совершенно случайные в этом бизнесе люди.
Клиент рынка недвижимости не должен изучать законы и длительность работы на рынке тех или иных операторов рынка недвижимости, он должен быть просто защищён ЗАКОНОМ и тот же самый закон не должен допускать к работе на этом рынке проходимцев. Вот и все. Так что если и есть убогие, то они сидят в Гос. Думе, которая не в состоянии защитить законодательно своих доверителей, выдавших им кредит доверия на выборах.
Как можно уменьшить количество шлака в риэлторском бизнесе? Ответов на этот вопрос множество. Например: создание законодательной базы с чёткими и понятными потребителям параметрами деятельности риэлторов. Всё что угодно ограничено законами, а переходы права собственности на главное имущество 99% россиян - недвижимость, могут осуществлять совершенно случайные в этом бизнесе люди.
Клиент рынка недвижимости не должен изучать законы и длительность работы на рынке тех или иных операторов рынка недвижимости, он должен быть просто защищён ЗАКОНОМ и тот же самый закон не должен допускать к работе на этом рынке проходимцев. Вот и все. Так что если и есть убогие, то они сидят в Гос. Думе, которая не в состоянии защитить законодательно своих доверителей, выдавших им кредит доверия на выборах.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
20 мар. 2006
А зачем тему-то в этом ключе развивать, господа хорошие и не очень?
Один ...удак написал, остальные решили накидать цитат из известных им источников - примерно такого же содежания, только меньшей эмоциональной силы.
Не терпится что бы то ни было выложить на форум? Причем - на любой - лишь бы выложить. СВОИХ мыслей нет? ОТВЕТИТЬ ...удаку нечем, только чужими цитатами?
Проблема-то большая, общероссийская - КТО ВИНОВАТ? Мало денег - евреи все украли. Большие тарифы ЖКХ - Чубайс все украл. За квартиры убивают - риэлтеры виноваты. Общий бардак в стране - демократы виноваты.
Общаться с ...даками - неуважать себя.
Один ...удак написал, остальные решили накидать цитат из известных им источников - примерно такого же содежания, только меньшей эмоциональной силы.
Не терпится что бы то ни было выложить на форум? Причем - на любой - лишь бы выложить. СВОИХ мыслей нет? ОТВЕТИТЬ ...удаку нечем, только чужими цитатами?
Проблема-то большая, общероссийская - КТО ВИНОВАТ? Мало денег - евреи все украли. Большие тарифы ЖКХ - Чубайс все украл. За квартиры убивают - риэлтеры виноваты. Общий бардак в стране - демократы виноваты.
Общаться с ...даками - неуважать себя.
И.Л.Калинин
20 мар. 2006
Со своего форума я эту тему сказал удалить.
Игорь, тебе советую (уж извини) сделать то же - или, по-крайней мере, - не оставляй ее с таким паскудным названием.
Игорь, тебе советую (уж извини) сделать то же - или, по-крайней мере, - не оставляй ее с таким паскудным названием.
И.Л.Калинин
20 мар. 2006
Это такая же реальность рынка, как и "проституция" в журналистике, нравится это кому-то или нет, но это есть. Не понимаю, почему мы должны слащаво прилизывать реальность, удаляя такие посты с форумов.
Контекстно там можно надёргать множество полезной информации о слабых местах рынка и использовать на благо рынка. Что бы что-то исправить, нужно знать что исправлять.
Контекстно там можно надёргать множество полезной информации о слабых местах рынка и использовать на благо рынка. Что бы что-то исправить, нужно знать что исправлять.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей
