мутная схема покупки квартиры в ипотеку от сбера. чего опасаться покупателю квартиры? 27 / 1068
25 сен. 2016
Мои родители, пожилые люди, продают квартиру в области молодой семье за 1 млн 400 тысяч. Молодая семья берет ипотеку в Сбербанке, первоначального взноса на жилье нет. Обратились в местное агентство недвижимости. Риелтор предложил родителям завысить стоимость жилья, чтобы семье выдали ипотеку. Родители уже заключили предварительный договор с новыми покупателями.
Еще узнала, что родители написали расписку о том, что получили 20 процентов от сделки на руки и отдали эту сумму обратно, расписка храниться у риелтора. Как только ипотечные деньги выдадут в кассе Сбербанка, риелтор порвет расписку. Риелтор уверил моих в том, что постоянно работает по такой схеме, т.к. на первоначальный взнос денег ни у кого нет. Плюс в отчете, который сдается в банк, фотки квартиры частично подменены: наша квартира имеет косметический ремонт, а в фотографиях квартира с евроремонтом.
Посмотрела я договор, сейчас мучают сомнения насчет юридической чистоты сделки, вдруг черный риелтор. Подскажите, форумчане, чего опасаться.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Город
Двадцать четвертое сентября две тысячи шестнадцатого года
Гражданин Иванов И.И, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны
Гражданин Петров П.П и гражданка Сидорова Н.М., именуемые далее по тексту договора – ПОКУПАТЕЛИ, с другой стороны, вместе именуемые СТОРОНЫ, руководствуясь ст. 429 ГК РФ заключили договор о нижеследующем:
Стороны не позднее 24 ноября 2016 обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, указанного в п.1, на следующих условиях:
1. Продавец передает в долевую собственность Покупателям, квартиру под номером 3 (Три), расположенную по адресу: …(далее по тексту Объект недвижимости):
1/2 доли в квартире – Петрову П.П
1/2 доли в квартире – Сидоровой Н.М.
2. Объект недвижимости принадлежит ПРОДАВЦУ по праве собственности на основании Договора купли-продажи от (дата, месяц) г. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним (дата, месяц) г., произведена запись регистрации № (номер), что потверждается выпиской из Единого государственного реестра прав еа недвижимое имущество и сделок с ним, выданной (дата, месяц) г. Обект недвижимости: Квартира. Назначение: жилое. Площадь: общая – 49 кв.м., Этаж: 5. Кадастровый (условный) номер: ……
3. Объект недвижимости оценивается сторонами в 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 копеек. Объект недвижимости приобретается ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк в лице …. Отделения (на правах управления) Свердловского отделения № (номер) ПАО Сбербанк, именуемом в дальнейшем БАНК, согласно Кредитному договору (далее Кредитный договор), заключенный в городе (название) между Петровым П.П., Сидоровой Н.М. и БАНКОМ.
4. Расчеты производятся в следующем порядке:
4.1. За счет собственных средств:
360000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек – на приобретение Объекта недвижимости уплачивается до подписания настоящего договора в качестве аванса. (Мои родители 2 расписки на 360000 подписали, что получили от покупателей и отдали покупателям эти же деньги)
4.2. За счет кредитных средств БАНКА:
1440000 (Один миллион четыреста сорок тысяч) рублей 00 копеек – на приобретение Объекта недвижимости, суммы п.п.4.2. уплачивается в течение 5 дней после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по недвижимости в силу закона в пользу БАНКА, путем перечисления указанной суммы со счета Покупателя, открытого в ПАО Сбербанк, на счет ПРОДАВЦА, открытый в ПАО Сбербанк.
(По факту мои родители на руки должны получить 1400000, 40 тысяч за работу риелтору от покупателей)
5. В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ СТОРОНЫ договорились, что Объект недвижимости до полной оплаты его стоимости не находится в залоге у ПРОДАВЦА.
(получается, что квартира уже в залоге у банка?)
6. В соответствии со ст. 64.1., ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1988 года № 102-ФЗ Объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору, считается находящимся в залоге у БАНКА в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем Объекта недвижимости является БАНК. Залогодателями являются ПОКУПАТЕЛИ. Право Залогодержателя удостоверяется Закладной.
7. До заключения основного договора купли-продажи ПРОДАВЕЦ гарантирует, что Объект недвижимости никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в аренду, наем, безвозмездное пользование, а также не обременен правами пользования членов семьи собственника. Объект недвижимости свободен от любых прав третьих лиц.
8. На момент заключения настоящего договора в Объекте недвижимости никто не зарегистрирован, что подтверждается Справкой, выданной Председателем ЖСК № 20 от (дата, месяц) 2016 г. Указанные лица обязуются выписаться до подписания основного договора.
9. ПРОДАВЕЦ обязан не позднее 2 дней после государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области передать ПОКУПАТЕЛЯМ Объект недвижимости без составления акта приема-передачи.
(т.е. ключи от квартиры и доки на квартиру мои родители отдают и только потом получают деньги за квартиру???)
10. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта недвижимости после его передачи ПОКУПАТЕЛЯМ несут ПОКУПАТЕЛИ. (Не понимаю этого пункта, дом обрушился во время сделки, чей дом в итоге, какие риски?)
11.Право собственности на Объект недвижимости возникает у ПОКУПАТЕЛЕЙ с момента регистрации права собственности на объект недвижимости ПОКУПАТЕЛЯМИ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
12. После государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Объект недвижимости переходит в собственность ПОКУПАТЕЛЯМ, которые за свой счет осуществляют ремонт и эксплуатация Объекта недвижимости, а также участвуют соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с технически обслуживанием и ремонтом, в том числе, капитальном, всего дома.
13. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на Объект недвижимости сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЯМИ своих обязательств, возникших из Кредитного договора.
14. Расходы на государственную регистрацию права собственности несут ПОКУПАТЕЛИ в соответствии с действующим законодательством РФ.
15. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
16. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента подписания основного договора купли-продажи.
17. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в 3-х экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Еще узнала, что родители написали расписку о том, что получили 20 процентов от сделки на руки и отдали эту сумму обратно, расписка храниться у риелтора. Как только ипотечные деньги выдадут в кассе Сбербанка, риелтор порвет расписку. Риелтор уверил моих в том, что постоянно работает по такой схеме, т.к. на первоначальный взнос денег ни у кого нет. Плюс в отчете, который сдается в банк, фотки квартиры частично подменены: наша квартира имеет косметический ремонт, а в фотографиях квартира с евроремонтом.
Посмотрела я договор, сейчас мучают сомнения насчет юридической чистоты сделки, вдруг черный риелтор. Подскажите, форумчане, чего опасаться.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Город
Двадцать четвертое сентября две тысячи шестнадцатого года
Гражданин Иванов И.И, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны
Гражданин Петров П.П и гражданка Сидорова Н.М., именуемые далее по тексту договора – ПОКУПАТЕЛИ, с другой стороны, вместе именуемые СТОРОНЫ, руководствуясь ст. 429 ГК РФ заключили договор о нижеследующем:
Стороны не позднее 24 ноября 2016 обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, указанного в п.1, на следующих условиях:
1. Продавец передает в долевую собственность Покупателям, квартиру под номером 3 (Три), расположенную по адресу: …(далее по тексту Объект недвижимости):
1/2 доли в квартире – Петрову П.П
1/2 доли в квартире – Сидоровой Н.М.
2. Объект недвижимости принадлежит ПРОДАВЦУ по праве собственности на основании Договора купли-продажи от (дата, месяц) г. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним (дата, месяц) г., произведена запись регистрации № (номер), что потверждается выпиской из Единого государственного реестра прав еа недвижимое имущество и сделок с ним, выданной (дата, месяц) г. Обект недвижимости: Квартира. Назначение: жилое. Площадь: общая – 49 кв.м., Этаж: 5. Кадастровый (условный) номер: ……
3. Объект недвижимости оценивается сторонами в 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 копеек. Объект недвижимости приобретается ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк в лице …. Отделения (на правах управления) Свердловского отделения № (номер) ПАО Сбербанк, именуемом в дальнейшем БАНК, согласно Кредитному договору (далее Кредитный договор), заключенный в городе (название) между Петровым П.П., Сидоровой Н.М. и БАНКОМ.
4. Расчеты производятся в следующем порядке:
4.1. За счет собственных средств:
360000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек – на приобретение Объекта недвижимости уплачивается до подписания настоящего договора в качестве аванса. (Мои родители 2 расписки на 360000 подписали, что получили от покупателей и отдали покупателям эти же деньги)
4.2. За счет кредитных средств БАНКА:
1440000 (Один миллион четыреста сорок тысяч) рублей 00 копеек – на приобретение Объекта недвижимости, суммы п.п.4.2. уплачивается в течение 5 дней после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по недвижимости в силу закона в пользу БАНКА, путем перечисления указанной суммы со счета Покупателя, открытого в ПАО Сбербанк, на счет ПРОДАВЦА, открытый в ПАО Сбербанк.
(По факту мои родители на руки должны получить 1400000, 40 тысяч за работу риелтору от покупателей)
5. В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ СТОРОНЫ договорились, что Объект недвижимости до полной оплаты его стоимости не находится в залоге у ПРОДАВЦА.
(получается, что квартира уже в залоге у банка?)
6. В соответствии со ст. 64.1., ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1988 года № 102-ФЗ Объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору, считается находящимся в залоге у БАНКА в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем Объекта недвижимости является БАНК. Залогодателями являются ПОКУПАТЕЛИ. Право Залогодержателя удостоверяется Закладной.
7. До заключения основного договора купли-продажи ПРОДАВЕЦ гарантирует, что Объект недвижимости никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в аренду, наем, безвозмездное пользование, а также не обременен правами пользования членов семьи собственника. Объект недвижимости свободен от любых прав третьих лиц.
8. На момент заключения настоящего договора в Объекте недвижимости никто не зарегистрирован, что подтверждается Справкой, выданной Председателем ЖСК № 20 от (дата, месяц) 2016 г. Указанные лица обязуются выписаться до подписания основного договора.
9. ПРОДАВЕЦ обязан не позднее 2 дней после государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области передать ПОКУПАТЕЛЯМ Объект недвижимости без составления акта приема-передачи.
(т.е. ключи от квартиры и доки на квартиру мои родители отдают и только потом получают деньги за квартиру???)
10. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта недвижимости после его передачи ПОКУПАТЕЛЯМ несут ПОКУПАТЕЛИ. (Не понимаю этого пункта, дом обрушился во время сделки, чей дом в итоге, какие риски?)
11.Право собственности на Объект недвижимости возникает у ПОКУПАТЕЛЕЙ с момента регистрации права собственности на объект недвижимости ПОКУПАТЕЛЯМИ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
12. После государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Объект недвижимости переходит в собственность ПОКУПАТЕЛЯМ, которые за свой счет осуществляют ремонт и эксплуатация Объекта недвижимости, а также участвуют соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с технически обслуживанием и ремонтом, в том числе, капитальном, всего дома.
13. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на Объект недвижимости сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЯМИ своих обязательств, возникших из Кредитного договора.
14. Расходы на государственную регистрацию права собственности несут ПОКУПАТЕЛИ в соответствии с действующим законодательством РФ.
15. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
16. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента подписания основного договора купли-продажи.
17. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в 3-х экземплярах, по одному для каждой из сторон.
25 сен. 2016
Здесь важно сколько лет в собственности квартира у родителей, чтобы лишних налогов не заплатить случайно.
И никаких расписок до получения оплаты за квартиру. Все расписки отдавать после
Ваша беда в том, что не наняли своего риелтора. Тот черный риелтор работает по такой схеме, да хрен с ним, и с его схемой, вам себя надо подстраховать. Его схема простая - все риски несут ваши родители.
Квартиру передавать строго по акту приема-передачи, обратите внимание, у вас передача квартиры 2 дня, а передача денег 5 дней, чтобы в акте отражалось что оплата еще не произведена
И никаких расписок до получения оплаты за квартиру. Все расписки отдавать после
Ваша беда в том, что не наняли своего риелтора. Тот черный риелтор работает по такой схеме, да хрен с ним, и с его схемой, вам себя надо подстраховать. Его схема простая - все риски несут ваши родители.
Квартиру передавать строго по акту приема-передачи, обратите внимание, у вас передача квартиры 2 дня, а передача денег 5 дней, чтобы в акте отражалось что оплата еще не произведена
25 сен. 2016
RedHotChilly писал(а):360000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек – на приобретение Объекта недвижимости уплачивается до подписания настоящего договора в качестве аванса. (Мои родители 2 расписки на 360000 подписали, что получили от покупателей и отдали покупателям эти же деньги)
Зачем они писали расписку, что отдали? Наверное, вторая расписка от покупателей о получении ими возврата в размере 360тр?
RedHotChilly писал(а):4.2....1440000...уплачивается в течение 5 дней после регистрации перехода права собственности ...
(По факту мои родители на руки должны получить 1400000, 40 тысяч за работу риелтору от покупателей)
Ну, пусть риэлтор напишет, что он получил от Ваших родителей эти 40тр.
RedHotChilly писал(а):5. В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ СТОРОНЫ договорились, что Объект недвижимости до полной оплаты его стоимости не находится в залоге у ПРОДАВЦА.
(получается, что квартира уже в залоге у банка?)
Конечно, банк берет в залог квартиру до тех времен, пока покупатели не расплатятся с кредитом.
RedHotChilly писал(а):9. ПРОДАВЕЦ обязан не позднее 2 дней после государственной регистрации права собственности... передать ПОКУПАТЕЛЯМ Объект недвижимости....
(т.е. ключи от квартиры и доки на квартиру мои родители отдают и только потом получают деньги за квартиру???)
Отдаете доки на квартиру, подписываете ДКП, сдаете на регистрацию, получаете зарегистрированные доки по сделке, идете в банк за деньгами, отдаете ключи покупателю. В таком порядке.
Я бы написала не позднее 2 дней после государственной регистрации и окончательного расчета с продавцом
RedHotChilly писал(а):10. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта недвижимости после его передачи ПОКУПАТЕЛЯМ несут ПОКУПАТЕЛИ. (Не понимаю этого пункта, дом обрушился во время сделки, чей дом в итоге, какие риски?)
Нет понятия "во время сделки", есть до регистрации и после регистрации. Пока переход права не зарегистрирован - риски Ваши. Зарегистрирован переход - ответственность покупателя. А Вы продолжаете там находиться еще несколько дней - вот ужас, вдруг забудете газ выключить.
У нас вообще передаточный акт подписывают до сдачи документов на регистрацию. И там написано, что окончательный расчет НЕ ПРОИЗВЕДЕН.
просто в небо улыбнешься, а оно в ответ вздохнет
25 сен. 2016
dimakler писал(а):И никаких расписок до получения оплаты за квартиру. Все расписки отдавать после
Банк-то хочет видеть расписку в получении аванса.
просто в небо улыбнешься, а оно в ответ вздохнет
25 сен. 2016
Ксерокопию
А оригинал забрать. Ксерокопия в суде не прокатит, в случае неприятностей по сделке в будущем
А оригинал забрать. Ксерокопия в суде не прокатит, в случае неприятностей по сделке в будущем
25 сен. 2016
просто в небо улыбнешься, а оно в ответ вздохнет
25 сен. 2016
RedHotChilly писал(а):(Мои родители 2 расписки на 360000 подписали, что получили от покупателей и отдали покупателям эти же деньги)
Расписка о том, что отдали деньги?
RedHotChilly писал(а):ПРОДАВЕЦ обязан не позднее 2 дней после государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области передать ПОКУПАТЕЛЯМ Объект недвижимости без составления акта приема-передачи.
забавный пункт, риски без акта вечно будут на продавцах.
Резюме: криворукий ПД, кабальные условия для Продавцов, мутная система взаиморасчетов - заведите риэлтора, пока не поздно.
Сделки с недвижимостью любой сложности.
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
25 сен. 2016
RedHotChilly писал(а):5. В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ СТОРОНЫ договорились, что Объект недвижимости до полной оплаты его стоимости не находится в залоге у ПРОДАВЦА.
(получается, что квартира уже в залоге у банка?)
квартира будет в залоге у банка только после регистрации этого залога в фрс, у Вас пока этап предварительного договора, схему взаиморасчетов надо корректировать на берегу. Пример более менее внятного документооборота на такой случай посмотрите здесь.
viewtopic.php?p=1251438#p1251438
P.S. По поводу вопроса в названии топика, видимо имелись ввиду опасения продавцов
Покупатели тут в шоколаде, им опасаться нечего, в случае расторжения будут истребовать сумму по дкп. Если неграмотно оформить документы, продавцы в случае расторжения договора могут стать должниками в сумме, большей полученной.Сделки с недвижимостью любой сложности.
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
25 сен. 2016
Внимание:
Вот это и есть самое неприятное в этой истории.
Даже при условии "грамотного" оформления документов, не хотела бы я оказаться на месте продавца.
Беляева Елена писал(а):
P.S. Покупатели тут в шоколаде, им опасаться нечего, в случае расторжения будут истребовать сумму по дкп. Если неграмотно оформить документы, продавцы в случае расторжения договора могут стать должниками в сумме, большей полученной
Вот это и есть самое неприятное в этой истории.
Даже при условии "грамотного" оформления документов, не хотела бы я оказаться на месте продавца.
Риэлтор, брокер, независимый бизнес-консультант в сфере недвижимости, Воронеж.
+7 952 950 71 41
+7 952 950 71 41
25 сен. 2016
В этой истории есть момент нехороший - подделка фотографий в оценочном альбоме. Цена квартиры понятие субъективное, сегодня у сторон она 1,8, а завтра после сделки 1,4, в связи с вновь открывшимися обстоятельствами, а вот фотографии чужого ремонта - это прямой обман банка. И повод сделку расторгать, и истребовать фактически непереданный аванс. Я бы на месте родителей ТС поостереглась такой авантюры.
Сделки с недвижимостью любой сложности.
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 7 гостей
