Подскажите верную стратегию для покупки. 10 / 492
12 нояб. 2016
Здравствуйте.
Прошу помощи в определении верной тактики покупки земельного участка в старой, сложившейся части небольшого приморского городка.
По бюджету мне не подходят новые современные коттеджи, выстроенные на месте старых саманных домиков, поэтому планирую купить участок со старым домом и начать его реконструкцию либо есть такие варианты, когда хозяева отрезают огород и делают к нему в виде кишки пеший проход или проезд для легкового авто. Такие варианты тоже рассматриваю.
Анализ обьявлений на Авито и их прозвон показывает среднюю стоимость в диапазоне 1,5-2,0 млн за сотку. История этих обьявлений отображается на Авито и длится от 1 до 4 лет для разных вариантов. При личном осмотре некоторых вариантов, со стороны продавцов озвучивался торг в пределах 5-10%. Т.е. получается, что при таком уровне скидки, данные обьявления висят в продаже годами - это мой вывод №1.
Ходил ножками по району, фотографировал баннеры на заборах, раскладывал свои обьявления о покупке, разговорился с одной женщиной. Она сказала, что ее соседи давно продавали свой участок со старым домиком и когда сильно снизили цену, то продали за 2 месяца. В ответ на мой вопрос о цене продажи, она обозвала соседей придурками, т.к. продали дешево - за 3,80 млн. руб. Позже, на сайте росреестра я посмотрел площадь проданного участка - она составила 5,4 сотки, т.е. 0,7 млн. за сотку. Цена срочной продажи 0,7 млн за сотку - это мой вывод №2, правда он основан всего лишь на одном факте, т.к. другой информацией я не располагаю.
Минимальный размер участка по местным ПЗЗ 3 сотки, а мой бюджет 3,50 млн, поэтому мой диапазон или участок 3 сотки по 1,1-1,2 млн за сотку или участок 4-5 соток по цене 0,7-0,9 млн. за сотку. Соответственно, мой бюджет существенно не дотягивает до средних ценовых ожиданий продавцов, а скорее ближе к уровню срочных продаж - это мой вывод №3.
Основываясь на этих выводах (возможно неверных, надеюсь уважаемые профи поправят если что) прихожу к выводу №4 - что "мои" продавцы - мотивированные к продаже люди, имеющие срочность к получению денег за продажу и готовые идти на значительные уступки (40-50%) от первоначально заявленной цены.
Вопрос в том, как их выявить или мотивировать? Особо торговаться не умею, думал нанять риэлтора, но пока не встретил такого, который готов работать на покупателя, все работают от продавца и говорят, что мой бюджет маловат, обещают перезвонить, предложить варианты и пропадают. Хотел обратиться к Тестянову, но он уже вернулся в Москву. Также заметил одну неприятную для себя особенность некоторых агентств, они работают не только за комиссию со сделки, но и накидывают сверху на цену собственника. Дважды был на просмотрах у собственников, у агентов эти варианты были на 1 миллион дороже.
Можно ли что-то предпринять в моей ситуации ибо платить по рынку нет возможности, а срочных продаж на рынке нет.
Думал найти как-нибудь старших по кварталу или по улице, не знаю как они правильно называются, может они обладают какой-то информацией о продающихся домах, потому что попадаются участки довольно заброшенные по виду, видимо хозява там особо не появляются. Предложить им какое-то вознаграждение если дадут контакты хозяев таких участков и я куплю какой-либо из них.
Готов также предложить вознаграждение риэлтору, который оповестит меня о появившемся варианте срочной горящей продажи, потому что я не уверен, что такие варианты попадают на Авито.
Надеюсь на советы и рекомендации, верны ли мои выводы и что лучше предпринять в моей ситуации.
Заранее спасибо.
Прошу помощи в определении верной тактики покупки земельного участка в старой, сложившейся части небольшого приморского городка.
По бюджету мне не подходят новые современные коттеджи, выстроенные на месте старых саманных домиков, поэтому планирую купить участок со старым домом и начать его реконструкцию либо есть такие варианты, когда хозяева отрезают огород и делают к нему в виде кишки пеший проход или проезд для легкового авто. Такие варианты тоже рассматриваю.
Анализ обьявлений на Авито и их прозвон показывает среднюю стоимость в диапазоне 1,5-2,0 млн за сотку. История этих обьявлений отображается на Авито и длится от 1 до 4 лет для разных вариантов. При личном осмотре некоторых вариантов, со стороны продавцов озвучивался торг в пределах 5-10%. Т.е. получается, что при таком уровне скидки, данные обьявления висят в продаже годами - это мой вывод №1.
Ходил ножками по району, фотографировал баннеры на заборах, раскладывал свои обьявления о покупке, разговорился с одной женщиной. Она сказала, что ее соседи давно продавали свой участок со старым домиком и когда сильно снизили цену, то продали за 2 месяца. В ответ на мой вопрос о цене продажи, она обозвала соседей придурками, т.к. продали дешево - за 3,80 млн. руб. Позже, на сайте росреестра я посмотрел площадь проданного участка - она составила 5,4 сотки, т.е. 0,7 млн. за сотку. Цена срочной продажи 0,7 млн за сотку - это мой вывод №2, правда он основан всего лишь на одном факте, т.к. другой информацией я не располагаю.
Минимальный размер участка по местным ПЗЗ 3 сотки, а мой бюджет 3,50 млн, поэтому мой диапазон или участок 3 сотки по 1,1-1,2 млн за сотку или участок 4-5 соток по цене 0,7-0,9 млн. за сотку. Соответственно, мой бюджет существенно не дотягивает до средних ценовых ожиданий продавцов, а скорее ближе к уровню срочных продаж - это мой вывод №3.
Основываясь на этих выводах (возможно неверных, надеюсь уважаемые профи поправят если что) прихожу к выводу №4 - что "мои" продавцы - мотивированные к продаже люди, имеющие срочность к получению денег за продажу и готовые идти на значительные уступки (40-50%) от первоначально заявленной цены.
Вопрос в том, как их выявить или мотивировать? Особо торговаться не умею, думал нанять риэлтора, но пока не встретил такого, который готов работать на покупателя, все работают от продавца и говорят, что мой бюджет маловат, обещают перезвонить, предложить варианты и пропадают. Хотел обратиться к Тестянову, но он уже вернулся в Москву. Также заметил одну неприятную для себя особенность некоторых агентств, они работают не только за комиссию со сделки, но и накидывают сверху на цену собственника. Дважды был на просмотрах у собственников, у агентов эти варианты были на 1 миллион дороже.
Можно ли что-то предпринять в моей ситуации ибо платить по рынку нет возможности, а срочных продаж на рынке нет.
Думал найти как-нибудь старших по кварталу или по улице, не знаю как они правильно называются, может они обладают какой-то информацией о продающихся домах, потому что попадаются участки довольно заброшенные по виду, видимо хозява там особо не появляются. Предложить им какое-то вознаграждение если дадут контакты хозяев таких участков и я куплю какой-либо из них.
Готов также предложить вознаграждение риэлтору, который оповестит меня о появившемся варианте срочной горящей продажи, потому что я не уверен, что такие варианты попадают на Авито.
Надеюсь на советы и рекомендации, верны ли мои выводы и что лучше предпринять в моей ситуации.
Заранее спасибо.
Последний раз редактировалось target99 12.11.16, 16:38, всего редактировалось 1 раз.
12 нояб. 2016
Геленджик?
Последний раз редактировалось Alexsander50 12.11.16, 16:41, всего редактировалось 2 раза.
12 нояб. 2016
Клеить - клеить - клеить "срочный выкуп".
ИП Карпушкина Вероника. Стоимость услуг, отзывы - внешняя ссылка.
12 нояб. 2016
Анапа
12 нояб. 2016
Карпушкина Вероника писал(а):Клеить - клеить - клеить "срочный выкуп".
На Авито обьявление есть, на сайте местной газеты обьявлений - тоже есть, один раз давал платное обьявление в бумажную версию этой газеты, на столбы клеили, в ящики рассовывали. Думаю, может еще местным почтальонам на договорной основе дать пачку обьявлений, чтобы вместе с газетами рассовали по ящикам.
Подскажите, Вероника, как подчеркнуть "срочность" в тексте обьявления?
12 нояб. 2016
target99
Так и пишите как АН, "срочный выкуп", "деньги за 1 день". Как то так.
Так и пишите как АН, "срочный выкуп", "деньги за 1 день". Как то так.
ИП Карпушкина Вероника. Стоимость услуг, отзывы - внешняя ссылка.
12 нояб. 2016
Может с вашим бюджетом обратить внимание на Новороссийск?
Есть еще вариант в СНТ, тоже должны уложиться, причем вместе с готовым домом.
PS Анапа и Геленджик цены неоправданно высокие.
Есть еще вариант в СНТ, тоже должны уложиться, причем вместе с готовым домом.
PS Анапа и Геленджик цены неоправданно высокие.
12 нояб. 2016
Alexsander50 писал(а):Может с вашим бюджетом обратить внимание на Новороссийск?
Есть еще вариант в СНТ, тоже должны уложиться, причем вместе с готовым домом.
PS Анапа и Геленджик цены неоправданно высокие.
Дачи, пригород и Новороссийск не рассматриваю.
Если не выгорит до весны с участком - буду брать квартиру
14 нояб. 2016
По совету Вероники повесил рекламу о срочном выкупе на основные электронные площадки, также со следующей недели в местной газете начнет выходить аналогичное обьявление.
Планирую сделать рассылку по всем агентствам недвижимости с обещанием выплатить доп. вознаграждение за искомый вариант.
Планирую сделать рассылку по всем агентствам недвижимости с обещанием выплатить доп. вознаграждение за искомый вариант.
15 нояб. 2016
После e-mail рассылки получил несколько звонков и мэйлов от агентов, задавших уточняющие вопросы, а также одно предложение о покупке, правда в 1,5 раза выше моего бюджета, но агент сказал, что до моего бюджета падать не будут, мол покупателей и так хватает.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Антипов Александр, Shella и 4 гостя
