еще раз про апартаменты 51 / 2902

от главного чиновника Москвы по строительству еще раз о судьбе апартаментов
"— Уже несколько лет обсуждается возможность приравнивания апартаментов к жилью. У этого проекта есть перспективы?

— Я противник этих изменений. Сейчас в законе есть понятие жилого и нежилого объекта, есть нормы их строительства, экспертизы, инсоляции, пожарных проездов и всего прочего. Понятно, что у жилья эти нормы более комфортные. Например, на одну квартиру в жилом фонде необходимо примерно одно-два места на парковке, для гостиницы нужно одно место на десять номеров. Поэтому тем, кто хочет приравнять апартаменты к жилью, советую строить жилье. Но если не будет сделано благоустройство, построена социальная инфраструктура, соблюдены все санитарные и изоляционные нормы, объект не может считаться жилым.

— Некоторые застройщики сейчас предлагают покупателям апартаменты, обещая в дальнейшем перевести их в жилой фонд.

— Это невозможно, но есть примеры, когда застройщики обещают гражданам это сделать. Например, есть история про объект "Клуб дзюдо" (Куликовская улица, 9Б, корп. 20, микрорайон 2). Инвестор строил двухэтажный спортивный комплекс, в какой-то момент он сказал, что этого недостаточно, и попросил увеличить этажность до четырех. Ему пошли навстречу. В итоге нежилой спортивный объект сейчас продается как апартаменты. В договоре купли-продажи указано, что после сдачи объекта инвестор обязуется перевести его в жилье. Мы сделали контрольную закупку и отправили запрос в прокуратуру. Такие вещи, конечно, нужно пресекать: никогда апартаменты жильем не станут. Единственный возможный вариант, когда участок изначально предполагал строительство апартаментов, но нормативы позволяют сделать там жилье,— тогда инвестор может перепроектировать здание. Но, повторюсь, это все происходит только на этапе проектирования. На этапах строительства и сдачи здания в эксплуатацию что-либо изменить уже невозможно."
Подробнее: внешняя ссылка

Правительством Москвы своим постановлением № 705-ПП от 26.10.2016г. утвердило порядок формирования реестра апартаментов.
Этим порядком конкретизированы критерии включения в данный перечень. Также указана процедура формирования реестра, в т.ч. названы те, кто может инициировать эту процедуру.

Также утверждён и сам реестр апартаментов (постановление Правительства Москвы № 706-ПП от 26.10.2016г.)
В реестр включены здания по следующим адресам:
- Пресненская наб., д.6, стр. 2; д.8, стр.1; д.12.
- Новый Арбат, д.13.
- 4-й Крутицкий пер., д.14.
- Алтуфьевское ш., д.48, корп.2.
- Братиславская ул., д.6.

Сергей А. Шевченко писал(а):
Правительством Москвы своим постановлением № 705-ПП от 26.10.2016г. утвердило порядок формирования реестра апартаментов.
Этим порядком конкретизированы критерии включения в данный перечень. Также указана процедура формирования реестра, в т.ч. названы те, кто может инициировать эту процедуру.

Также утверждён и сам реестр апартаментов (постановление Правительства Москвы № 706-ПП от 26.10.2016г.)
В реестр включены здания по следующим адресам:
- Пресненская наб., д.6, стр. 2; д.8, стр.1; д.12.
- Новый Арбат, д.13.
- 4-й Крутицкий пер., д.14.
- Алтуфьевское ш., д.48, корп.2.
- Братиславская ул., д.6.

По этим адресам снизили коэффициент по налогам с 2 до 0,5%....
Удивляет адреса: Новый Арбат, 4-й Крутицкий в этом списке, хотя и Москва-сити - то же не бедные владельцы...

Считаю, что за апартаментами будущее: финансово они очень выгодны:
из 108 обсчитанных мною новостроек только 17 я рекомендую покупать - это годовая прибыль свыше 20% и 8 из них то есть почти половина апартаменты: МФК Савеловский, Апарт-комплекс "Re:form", МФК Золоторожский. , Апартаменты Клевер Лэнд. , Янтарь apartments. , Апартаменты Триколор. , МФК Березовая аллея, МФК Лайнер. Причем апартаменты уже идут с дисконтом в 15%

С другой стороны сравниваю покупку апартаментов с покупкой картиры в начале 2000-х, потому что продаются они в основном по серым схемам и есть большая вероятность недостроя: как например Апартаменты на Пришвина 4а

В этом году продал апартаменты в мкрн 1 мая 54м за 4,5млн. Были куплены 2 года назад за 2,5млн + ремонт 500т.р.- итого 50% прибыли за 2 года или примерно по 25% в год

Сейчас доходность сдачи квартир примерно 4-5% годовых в рублях

отнимем от этого 2% налога на имущество от кадастровой стоимости ежегодно, и останется 2-3% годовых в рублях. Отнимем амортизацию ремонта...

2% налога против 0.1-0.15 для квартир - народ пока не подозревает насколько это дохера. Вангую в 2020-2021 массовый сброс апартаментов за пределами цао

David Moiseevich писал(а):
Сейчас доходность сдачи квартир примерно 4-5% годовых в рублях

отнимем от этого 2% налога на имущество от кадастровой стоимости ежегодно, и останется 2-3% годовых в рублях. Отнимем амортизацию ремонта...

2% налога против 0.1-0.15 для квартир - народ пока не подозревает насколько это дохера. Вангую в 2020-2021 массовый сброс апартаментов за пределами цао

Доходность в апартаментах:
МФК ЛАйнер - 5200 + 400т.р. ремонт и мебель = 5600
Ну ворзьмем 5700
Аренда 35-40.
Возьмем среднюю 37.5
37.5*12= 450 или 7.9%, то есть 8%
Амортизации в первые 5 лет в однушке почти нет
Квартплата 52 рубля за метр или 1600 рублей.- копейки.

David Moiseevich писал(а):
Сейчас доходность сдачи квартир примерно 4-5% годовых в рублях

отнимем от этого 2% налога на имущество от кадастровой стоимости ежегодно, и останется 2-3% годовых в рублях. Отнимем амортизацию ремонта...

2% налога против 0.1-0.15 для квартир - народ пока не подозревает насколько это дохера. Вангую в 2020-2021 массовый сброс апартаментов за пределами цао

+ 100500

Ещё возможно попадавало на коммуналку x2, как было на Братиславской... :ne_ne_ne:

Это не квартплата. Это за охрану и вывоз мусора. Нужно еще добавить много чего. Отопление там на ремонт, тарифы на воду другие. Это уже не копейки.

Malibu12 писал(а):
Это не квартплата. Это за охрану и вывоз мусора. Нужно еще добавить много чего. Отопление там на ремонт, тарифы на воду другие. Это уже не копейки.

Тогда приведите Ваши данные по реальным объектам.

Я привел данные , которые мне сказали по телефону.

Alexey Moskva писал(а):
Доходность в апартаментах:
МФК ЛАйнер - 5200 + 400т.р. ремонт и мебель = 5600
Ну ворзьмем 5700
Аренда 35-40.
Возьмем среднюю 37.5
37.5*12= 450 или 7.9%, то есть 8%
Амортизации в первые 5 лет в однушке почти нет
Квартплата 52 рубля за метр или 1600 рублей.- копейки.

400 т.р ремонт и мебель? Минимум 600-700.
450-13% ндфл= 390
390-2% от 5200 = 286
итого 286 от 5800 = менее 5% годовых не учитывая амортизацию ремонта