Почему инвестировать нужно в коммерческую недвижимость. 32 / 1823

Всем доброго времени суток!
Читал, в том числе, на этом форуме о рассуждениях на тему инвестиций. Видел много вопросов и ответов в какое жилье нужно вкладывать деньги.
На мой скромный взгляд, - специалиста, в большей степени сконцентрированного, именно на коммерческой недвижимости, вложение в квартиры и любое другое жилье сейчас не самое выгодное мероприятие. Рынок в стагнации уже несколько лет, и собственно, на сегодняшний день просвета не видно. При любых исходах, - будь то незначительный экономический подъем или высокая инфляция, - это будет в лучшем случае сохранением денег, а по-хорошему сохранением части денег. Другое дело коммерческая недвижимость. По понятным причинам на форуме ей уделяется в разы меньше внимания, но для инвестиций в недвижимость, это более перспективный вариант. В Санкт-Петербурге стоимость метра в жилой и коммерческой отличаются, но не сильно. Брать коммерцию на этапах котлована - дело зачастую проигрышное на текущий момент, надо ждать несколько лет, плюс могут не оправдаться ожидания от конечного результата. Если же рассмотреть именно хороший вариант уже функционирующей "коммерции", сейчас самое шоколадное время. Есть варианты, которые могут себя окупить достаточно быстро. Более того при сравнительном анализе не нужно быть математиком, чтобы понять ту пропасть, которая разделяет жилую и коммерческую недвижимость в части доходности и ликвидности. Время "навара" на перепродаже квартир подходит к концу, таких объектов очень мало, а вот с точки зрения сдачи в аренду недвижимость всегда будет актуальна.
Допустим у вас есть 18 млн.руб. Вы хотите их вложить и получить с них доход.
На них вы можете купить около 5 дешевых однушек на этапе котлована в городе и ждать 3-4 года, чтобы они начали приносить доход. Альтернатива - можно купить 4 готовых однушки, при удачном раскладе и сдавать их за 80000 руб./месяц. А можете купить одно коммерческое помещение 200 метров в составе ЖК в городе, в котором уже сидят арендаторы и приносят чистый доход по кризисным арендным ставкам - 170000 руб. 3 года назад было 250000 руб.
Для тех, кто умеет считать, данный простой пример показывает, что реально сегодня выгодно приобретать на рынке недвижимости.
Все цифры актуальны для СПБ. По коммерции приведен реально существующий объект с реальными цифрами.
Надеюсь кому-то это будет полезно))) :a_g_a:

В принципе Вы правы, Павел)))
Только две недели назад Клиентка купила готовый бизнес - помещение, которое уже сдавалось и было переоборудовано под конкретную деятельность и минимум еще год должно было сдаваться в аренду уже пять лет работающим там арендаторам по той же самой ставке.
Все было проговорено заранее и с этим намерением покупалось.
Арендаторы два дня тянули с подписанием Договора с новым Собственником и втихую съехали на третий день.

Елена Чижова писал(а):
В принципе Вы правы, Павел)))
Только две недели назад Клиентка купила готовый бизнес - помещение, которое уже сдавалось и было переоборудовано под конкретную деятельность и минимум еще год должно было сдаваться в аренду уже пять лет работающим там арендаторам по той же самой ставке.
Все было проговорено заранее и с этим намерением покупалось.
Арендаторы два дня тянули с подписанием Договора с новым Собственником и втихую съехали на третий день.

вот чтобы так не опростоволоситься нужен риэлтор. Это называется постановка. Может быть арендаторов там уже давно и не было, просто для показухи спектакль устроили. А как продали помещение, так и театр съехал. Ну это так, одно из предположений, а может просто не повезло. В любом случае не конец жизни, найдет новых арендаторов.
Много на рынке дилетантов в том числе агентов, которых в АН обучают только одному параметру - окупаемость. Для меня это один из элементов, при этом смотреть на выкладки по окупаемости, предлагаемые другой стороной, это из серии - "меня не трудно обмануть, я сам обманываться рад. Там всегда в той или иной степени что-то "подрисовано".
Помещение должно оцениваться локацией, состоянием, техническими данными, ценой за квадрат, перспективой развития окружающей территории и.т.д.
Мне тут агент (не знаю откуда нарыл мои котакты) прислал пару помещений мотивируя меня 1% комиссии.
135 метров, 19 000 000 руб. Арендатор "алкогольный сетевик" якобы платит что-то около 235000 в месяц. Мол смотри какая окупаемость, кто же будет этот покупатель счастливчик. Однако, главное!!!! Помещение находится во Всеволожске в новом ЖК среднего пошиба. Около 16 этажей 2 небольших дома. Со всех сторон заброшенные 2-х этажные домики и лес. Т.е. это далеко не центр Всеволожска. По моему мнению этот сетевик явно работает в минус и если деньги считает, то съедет скоро. И вот когда он съедет ни один арендатор больше чем за 100000 это не снимет по нынешней ситуации. А по хорошему помещение может встать на прикол. Т.к. судя по фото там сейчас больше половины таких. Вот и весь расклад. И как я могу такое предлагать своим клиентам? Ответ - никак, о чем и написал агенту, который еще крупными буквами в КП написал "БЕЗ ТОРГА"....
Такие дела... но даже если облажаться при покупке, всяко можно получать прибыль, не ниже, чем от жилья, либо свой бизнес замутить, либо организовать "распил" помещения и сдавать по частям. Собы очень не любят этого делать, хотя это может приносить большую выгоду.

Елена Чижова писал(а):
две недели назад Клиентка купила готовый бизнес - помещение, которое уже сдавалось и было переоборудовано под конкретную деятельность и минимум еще год должно было сдаваться в аренду уже пять лет работающим там арендаторам по той же самой ставке.
Все было проговорено заранее и с этим намерением покупалось.
Арендаторы два дня тянули с подписанием Договора с новым Собственником и втихую съехали на третий день.

Сговор продавца и арендатора, ранее желавшего завершить аренду?
Зачем новому собственнику был нужен новый договор, елси существует правопреемственность?

Елена Чижова писал(а):
Арендаторы два дня тянули с подписанием Договора с новым Собственником и втихую съехали на третий день.

а зачем вообще было перезаключать договор? В этом была главная ошибка.

Paul-Spb писал(а):
вот чтобы так не опростоволоситься нужен риэлтор.

нужен юрист, а не риелтор. Он бы пояснил, что в силу статьи 617 ГК РФ договор аренды сохраняет силу со анендодателя. Арендатор должен был платить новому собственнику. А если съехал и не платит. соответственно с него надо взыскивать арендную плату и неустойку или проценты.

pibkinz писал(а):
Зачем новому собственнику был нужен новый договор, елси существует правопреемственность?

затем, что гражданского права риелторы не знают, хотя делают вид. что крутые специалисты в области сделок с недвижимостью.

Constantinus писал(а):
Елена Чижова писал(а):
Арендаторы два дня тянули с подписанием Договора с новым Собственником и втихую съехали на третий день.

а зачем вообще было перезаключать договор? В этом была главная ошибка.

Договор заключался один раз и срок его действия давно истек.
Юрист Арендаторов не смог найти оригинал, ориентировались на копию в руках Собственника.
Да, похоже на сговор...

Constantinus писал(а):
... затем, что гражданского права риелторы не знают, хотя делают вид. что крутые специалисты в области сделок с недвижимостью.

Началось)))

Елена Чижова писал(а):
Договор заключался один раз и срок его действия давно истек.
Юрист Арендаторов не смог найти оригинал, ориентировались на копию в руках Собственника.
Да, похоже на сговор...

Опять же для таких случаев нужен юрист, а не риелтор со скаченным из интернета шаблоном договора продажи.
В таких случаях надо включать в договоры заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ). В котором указать, например:
Продавец заверяет покупателя, о том, что между ним и арендатором имеется договор аренды на срок... с ценой арендной платы...
Прописывать ответственность:
В случае если заверения об обстоятельствах недостоверные, продавец уплачивает штраф в размере... который выплачивается сверх убытков.

Но в принципе, можно было признать договор продажи недействительным по ст. 178 ГК РФ, как заключенный под влиянием заблуждения.

Constantinus писал(а):
... Прописывать ответственность:
В случае если заверения об обстоятельствах недостоверные, продавец уплачивает штраф в размере... который выплачивается сверх убытков.

Под Подписание Договора мы оставляли часть оплаты в ячейке.
Но, поскольку такого условия в стандартных доступах нет, то вписали Акт ПП.
Когда Арендаторы подтвердили свое намерение подписать Договор (была большая встреча всех Участников), то АПП передали Продавцу.