Апартаменты VS Квартира 81 / 3242

Всем доброго вечера.
Предлагаю сравнение апартаментов и квартир.
1.Многие застройщики в том числе MR Group строят апартаменты, которые относятся к гостиничному типу, по которому налог составляет всего 0.5% в год, или если учесть что апартаменты стоят порядка 5-6 млн, то это всего лишь 25-30т.р. в год. Согласитесь очень маленькая сумма при том, что апартаменты стоят процентов на 20% дешевле квартир

2. Для тех кто считает, что апартаменты - это что-то такое привокзальное, могу обрадовать: в том же MR Group в ЖК Фили Град, Савеловский, Царская площадь на одном этаже находятся и апартаменты и жилые квартиры, а в проданном мною апартаментах в мкрн 1 мая в июле этого года один из клиентов, который приехал на просмотр и чей брат купил апартаменты в этом доме сказал мне:
-Мы думали, что 90% будет нежилье- офисы, хостелы, а оказалось совсем по-другому- почти все квартиры, просто их покупали, потому что они дешевые.

3. В апартаментах конечно нельзя получить Московскую прописку, но если учесть, что многие покупатели имеют возможность прописаться у родственников в Москве, то этот вопрос в принципе решаем.

4. Очень важный момент заключается в том, что апартаменты небольшие по площади- 30-32 метра, что очень удобно одиночкам. Иногда и семейным парам. Такой метраж вместо 40 метров процентов на 30% уменьшает стоимость апартаментов и вместо 7-8 млн покупателю достаточно оплатить всего 5млн, а уже через 5-7 лет выплатив ипотеку и накопив больше средств приобрести жилье большей площади.

5. Ну и главное- главное это дисконт в виде 15-20% по отношению к жилью в монолите в том же районе.
Что опять же сильно уменьшает стоимость апартаментов по сравнению с квартирами.

6. Не стоит забывать что стоимость аренды в апартаментах такая же как и в квартирах, то есть в апартаментах с ремонтом цена аренды будет порядка 35т.р. в Москве. Квартира бы стоила порядка 7млн. Апартаменты стоят порядка 5млн. Итого апартаменты дают порядка 8% прибыли в год от аренды вместо 5-6% от квартиры., то есть на 2-3% больше.

7. Сейчас многие апартаменты недооценены процентов на 30-50%. Это значит , что эту сумму можно будет отыграть в течении 2-3 лет прибавляя к этой сумме еще примерно по 10% в год( 8% аренда + 2% рост например). Итого за 3 года можно получить 50%+10%+10%=70% или по 23% в год в течении 3-х лет в среднем

8.Сегодня я исследовал следующие апартаменты и результаты прилагаю в виде таблички и файла

Подробнее о рейтинге новостроек можно посмотреть здесь:
внешняя ссылка

Всем всего самого самого наилучшего.

Alexey Moskva писал(а):
Сейчас многие апартаменты недооценены процентов на 30-50%.

Его величество рынок прав.
Он оценивает всегда верно.
Если вам кажется что они недооценены значит вы не видите всех проблем которые снижают оценку.

Рентополучатель писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Сейчас многие апартаменты недооценены процентов на 30-50%.

Его величество рынок прав.
Он оценивает всегда верно.
Если вам кажется что они недооценены значит вы не видите всех проблем которые снижают оценку.

Сейчас мне в фейсбуке написали, что в ситуации с апартаментами мы имеем риск с государством:
1. Могут поднять ставку налога- действительно могут
2. Могут поднять кадастровую стоимость с 5млн до 9млн- действительно могут

Могут все- но все то мловероятно, потому что кадастровая стоимость не с потолка берется- и нужно будет как-то доказать, что купленные апартаменты за 5млн внезапно за 2-3 года выросли в цене до 9млн.

Вдобавок в такую ситуацию попадет большая группа инвесторов, которые не будут сидеть на месте и пойдут в суды.

Не забываем, что Москва-Сити -это тоже апартаменты- и все их собственники тоже пойдут в суды.

Поэтому я не считаю реальным такой расклад.

Еще раз я считаю апартаменты очень недооценненными, примерно так же как и недвига на котловане в начале 2000--х когда по рассказам очевидцев можно было спокойно делать по 50% годовых на новостроях.

Alexey Moskva
1. вы не учитываете риски.
2. приводите пример котлованов и 50% годовых.
парируется это легко купив в 2001 хрущ я к 2008 году имел 800% прибыли + еще аренда
****
Нельзя говорить о недооценке просто так.
Недооценка происходит из за того что большинство НЕ ЗНАЕТ какой то информации, которая повлияет на рост цены.
Это инсайдеровская информация.
Вы ее не приводите.

Рентополучатель писал(а):
Alexey Moskva
1. вы не учитываете риски.
2. приводите пример котлованов и 50% годовых.
парируется это легко купив в 2001 хрущ я к 2008 году имел 800% прибыли + еще аренда
****
Нельзя говорить о недооценке просто так.
Недооценка происходит из за того что большинство НЕ ЗНАЕТ какой то информации, которая повлияет на рост цены.
Это инсайдеровская информация.
Вы ее не приводите.

Знать и иметь возможность разные вещи.

Новострой- это не акции за 1000 рублей. Тут 5 млн иметь надо или хотя бы 1,5млн + одобренная ипотека.

Прибыль от инвеста- пока мало кто оценивает, если оценивает вообще.
Я лично нигде не видел, чтобы застройщик писал- купите новострой и получите 20% годовых и показывал расчеты.

В 2000-х многие знали что недвига растете, а покупали единицы у кого была возможность. Также и сейчас.

Пишу не про котлованы- все апартаменты будут сданы в 2017 году. Многие уже построены на 80-90%

Про неэффективность рынка- конечно он не эффективен- иначе как можно спокойно получить более 10% годовых.

Рентополучатель писал(а):
Alexey Moskva
1. вы не учитываете риски.
2. приводите пример котлованов и 50% годовых.
парируется это легко купив в 2001 хрущ я к 2008 году имел 800% прибыли + еще аренда
****
Нельзя говорить о недооценке просто так.
Недооценка происходит из за того что большинство НЕ ЗНАЕТ какой то информации, которая повлияет на рост цены.
Это инсайдеровская информация.
Вы ее не приводите.

Ну и как всегда все очень просто - в конце 2017 года подведем итог

Рентополучатель писал(а):
Alexey Moskva
1. вы не учитываете риски.
2. приводите пример котлованов и 50% годовых.
парируется это легко купив в 2001 хрущ я к 2008 году имел 800% прибыли + еще аренда
****
Нельзя говорить о недооценке просто так.
Недооценка происходит из за того что большинство НЕ ЗНАЕТ какой то информации, которая повлияет на рост цены.
Это инсайдеровская информация.
Вы ее не приводите.

Кстати к рентополучателям эта тема относится в первую очередь- у вас еще есть 34- месяца переложиться из хрущей в апартаменты. Я думаю начиная с июня уже будет поздно.

Fila

Апарты щас имхо скользкая тема.
Налоги выше, причем статус "гостинки" дают далеко не везде, вон на Ярославке124 - налог 1,2% от кадастра, с однухи 42 кв ок. 40 тыр. Ибо если 20% здания по кадастру идут как офисы, то дают статус АДЦ. А так-то на вид обычный ЖК, квартиры...
Коммуналку не учли. Она также выше, причем может быть значительно выше. И если ее оплачивать будет арендатор, ему это может не понравиться.
Прописки нет. Это тоже существенный минус.

1.учитывая как современные строители строят то мой кирпичный хрущ простоит долго еще лет 100.
2.платить за отопление, налоги и прочее я буду мало потому что хрущ мал и это эконом жильё
3.брать за аренду я буду много потому что он в Центре + это изолированное жилье
4.налогов я буду платить мало ибо имею статус квартиры, а не апартаментов.

Рентополучатель писал(а):
1.учитывая как современные строители строят то мой кирпичный хрущ простоит долго еще лет 100.
2.платить за отопление, налоги и прочее я буду мало потому что хрущ мал и это эконом жильё
3.брать за аренду я буду много потому что он в Центре + это изолированное жилье
4.налогов я буду платить мало ибо имею статус квартиры, а не апартаментов.

В центре согласен.

Но старье в спальнике как мне кажется лет через 5 уже мало кому будет нужен даже с ремонтом. Слишком много построят, очень много в 2017-2018