Сложный кейс: хороший дом + маленький участок...(нормальный участок но + два/три дома на нём) 87 / 2622

Cвятoслав Tеплов

Хотелось бы пообсуждать такой набор даже посложнее:
есть участок на котором (условно) хозяин построил несколько домов для всей своей родни... Деньги внезапно закончились, нужно заткнуть дыру в бизнесе: Что с ними делать? Как использовать?

1. Участок 13 соток, ЮГ, 1 км от МКАД (условно напротив Бирюлево), в 1 км станция Битца, ИЖС, газ 20м, свет есть, вода - под вопросом... 2 дома 350м2 и 300м2 будут достроены - закрыт тепловой контур (крыша, окна, нар.дверь), недостаток - в 200 метрах ЛЭП (видна и ТЭЦ при подъезде и МКАД), ну и окружение "бубушкины" избужки и домики - не богатые соседи...Москва - рядом, инфраструктура в 0,5 км школа, детский сад, в 300 метрах остановка маршруток до метро Пражская...

2. Участок 13 соток, 2 км от МКАД на ЮВАО (Беседы), 3 (три) дома 200 + 200 + 250 м2, (будут достроены - окна, крыша, нар.двери), газ - 5 м, свет -есть, водопровод - есть... Окружение - улица с большими домами, рядом много гостиниц, каких то рынков и складов...(но ЛЭП - нет :hi_hi_hi:

)

везде - очень сильный НЕСТАНДАРТ....

просто Сергеич
Выставила неделю назад на ТОП 3 чудесный коттедж (полностью стандарт) - ни одного звонка. Совсем. А здесь такое.
Мне нравится только "красный" недострой. Тот, что на втором фото. Остальные - некрасивые коробки (имхо)

Cвятoслав Tеплов

Изначально мне кажется стройка велась под размещение ~~мини-гостиниц~~ общежитий в этих домах.
Просто не могу понять - кому нужен дом 300/200 метров на участке 4-5-6 соток дом-в-дом... ? :du_ma_et:

просто Сергеич писал(а):
Изначально мне кажется стройка велась под размещение мини-гостиниц в этих домах.
Просто не могу понять - кому нужен дом 300/200 метров на участке 4-5-6 соток дом-в-дом... ?

Это либо минигостиница, либо (вероятнее) под раздел и продаже типа таунхаусы.
В районе Бесед много такого предлагается в разных вариантах (я просто мотрю приличный домик недалеко от Москвы и много их попадает на глаза)

Vasilevs писал(а):
просто Сергеич писал(а):
Изначально мне кажется стройка велась под размещение мини-гостиниц в этих домах.
Просто не могу понять - кому нужен дом 300/200 метров на участке 4-5-6 соток дом-в-дом... ?

Это либо минигостиница, либо (вероятнее) под раздел и продаже типа таунхаусы.
В районе Бесед много такого предлагается в разных вариантах (я просто мотрю приличный домик недалеко от Москвы и много их попадает на глаза)

В каком бюджете Вы ищете такой дом 200м2 на 4 сотках например? Или сколько он сейчас стоит по Вашему мнению ?

просто Сергеич писал(а):
Участок 13 соток, ЮГ, 1 км от МКАД (условно напротив Бирюлево), в 1 км станция Битца, ИЖС, газ 20м, свет есть, вода - под вопросом... 2 дома 350м2 и 300м2 будут достроены - закрыт тепловой контур (крыша, окна, нар.дверь), недостаток - в 200 метрах ЛЭП (видна и ТЭЦ при подъезде и МКАД), ну и окружение "бубушкины" избужки и домики - не богатые соседи...Москва - рядом, инфраструктура в 0,5 км школа, детский сад, в 300 метрах остановка маршруток до метро Пражская...

Да, тема действительно интересная. :co_ol:

Спасибо.

А дома будут продаваться одним лотом на едином участке или можно разделить участок и продавать отдельно?
Если одним лотом, то ИМХО это критически снизит ликвидность такого предложения.

Про ЛЭП.
Моё мнение такого - к близости ЛЭП стоит относится не как к 100% недостатку, который неизбежно приведёт к существенному снижению в цене, а как к некой "особенности".

Само-собой в глазах потенциальных покупателей (и их риэлторов) это недостаток. Но всеми этот недостаток воспринимается ПО РАЗНОМУ. Это отличается от типичных устоявшихся скидок, например, за "первый этаж". Кто-то шарахается от от одного вида ЛЭП вдалике, а некоторые относятся к этому так - провода строить не мешают, охранная (санитарная) зона ЛЭП не затронута, да и ладно...

Иными словами - для некоторых покупателей дисконт в 50% от цены не убедит их в целесообразности покупки (они В ПРИНЦИПЕ не мыслят жизнь рядом с ЛЭП), а для других покупателей дисконт в 50% будет подарком судьбы, за который они скажут спасибо )))) Т.к. их устроил бы и меньший дисконт...

Я бы порекомендовал такую стратегию продажи:
НЕ идти сразу на существенный дисконт из-за ЛЭП.
Да, близость ЛЭП отпугнёт ряд покупателей. Сколько? Зависит от многих факторов, о которых позже... (Святослав, напомните о них написать пожалуйста, если забуду/не успею сейчас написать).
Этих потенциальных покупателей дисконтом всё равно не привлечь!
Безусловно, это скажется на ликвидности объекта. Уменьшится кол-во потенциальных покупателей.
Но попытка резко снизить цену, что бы быстрее продать, скорее всего приведёт к варианту - купит тот, кто и за большие деньги купил бы.
Грубо говоря, надо приготовится к более длительной продаже, а не к агрессивному снижению объекта в цене. Мне кажется, что с точки зрения клиента это будет выгоднее, чем сразу установить цену, по которой "точно купят" или начать быстро снижать, если не покупают...

С моей точки зрения стартовая цена продажи должна быть "вкусной", "выгодной". Она должна быть ниже чем на аналоги без ЛЭП, но не на много ниже. Естественно, если появится заинтересованный покупатель, стоить проявить гибкость и постараться его не упустить ИМХО. Как правило, такой покупатель будет торговаться по другим параметрам, а не "за близость ЛЭП". Или по другому - надо самим постараться перевести торг на другие параметры и уступить (не много)))), а к близости ЛЭП ИЗНАЧАЛЬНО относится как к ОСОБЕННОСТИ. Да, есть она, но строить не мешает, санитарные нормы не нарушены, влияния её ни какого нет... Да, мож вид портит, но по факту - чем дольше находишься на участке, тем больше к ней привыкаешь и со временем просто перестаёшь замечать (это правда!!!)... С моей точки зрения именно такая установка должна быть у продавца (его риэлтора). Грубо говоря - скидка за вид, а не за вред от ЛЭП

Мы не разделяем "тараканы" в голове некоторых потенциальных покупателей о вредности ЛЭП, если не нарушены "санитарные нормы". Таких клиентов мы теряем почти однозначно (если ЛЭП действительно близко). Мы продаём другим - своим единомышленникам, которые не боятся ЛЭП в 200 метрах, но хотят купить "выгодно". Их НЕ МЕНЕЕ 20% от общего числа потенциальных покупателей подобной недвижимости. ИМХО.

P.S.
Всё написанное относится исключительно к "близости ЛЭП как к недостатку при продаже"...
Понятно, что на продажу влияет масса факторов, кроме ЛЭП.

Про ЛЭП это кратко.
В другой вашей теме, Святослав, я вкратце рассказал о собственном опыте продажи двух участков рядом с МОЩНОЙ ЛЭП.
Кстати, именно в этой сделке мне помогал риэлтор-директор местного САНа.

Если хотите, я могу подробнее рассказать о истории этой сделки и тех моментах, которые по моему мнению имеют значения при продаже недвижимости рядом с ЛЭП.

Andreeviliaa писал(а):
Про ЛЭП это кратко.
В другой вашей теме, Святослав, я вкратце рассказал о собственном опыте продажи двух участков рядом с МОЩНОЙ ЛЭП.
Кстати, именно в этой сделке мне помогал риэлтор-директор местного САНа.

Если хотите, я могу подробнее рассказать о истории этой сделки и тех моментах, которые по моему мнению имеют значения при продаже недвижимости рядом с ЛЭП.

Спасибо Илья, про ЛЭП достаточно... :a_g_a:

Пока участки не размежеванные, наверное если получится то собственник размежует. У меня большие сомнения по второму, что 13 соток можно размежевать на три (Ижс) :ny_tik:

просто Сергеич писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
Про ЛЭП это кратко.
В другой вашей теме, Святослав, я вкратце рассказал о собственном опыте продажи двух участков рядом с МОЩНОЙ ЛЭП.
Кстати, именно в этой сделке мне помогал риэлтор-директор местного САНа.

Если хотите, я могу подробнее рассказать о истории этой сделки и тех моментах, которые по моему мнению имеют значения при продаже недвижимости рядом с ЛЭП.

Спасибо Илья, про ЛЭП достаточно...

Пока участки не размежеванные, наверное если получится то собственник размежует. У меня большие сомнения по второму, что 13 соток можно размежевать на три (Ижс)

Пожалуйста.

Про размежевание участка на три? У меня тоже сомнения...

Если не рассматривать вариант продажи вместе (под гостиницу, для гипер-большой семьи и т.д..), то что остаётся?
Если размежевать на получится, а продать всё-таки пытаться отдельно, то вижу только так:
1) Отдельное свидетельство на дом. Как меня тут просветили не так давно, оказывается на одном участке ИЖС может быть построено больше чем один ЖИЛОЙ дом. Нет запрета на строительство второго, третьего.. жилого дома на одном участке.
2) Доля в ЗУ. Как бонус могут уже стоять заборы и соглашение о пользовании ЗУ между собственниками домов и какой-ни будь отказ от преимущественного права покупки...

А что ещё возможно? :du_ma_et:

Что бросается в глаза сразу - кто-то получил за копейки земельный участок и понастроил на нем нечто.
Теперь есть вторая часть задачи - найти чудака, готового отдать миллионы за ЭТО.

Вывод - Не жилые дома там надо было ваять, а складские помещения. Но в целом можно придумать некий хостел для работников Южных ворот и прочих ЛасВегасов.