Нужно ли при продаже доли обязательно определять порядок пользования? 16 / 1463

Здравствуйте!

Нужно ли при продаже доли обязательно определять порядок пользования?
Есть дом с участком, 3 сособственника, наследство, разделенное по суду. 2 сособственника (это я и моя сестра) хотят продавать, с 3 очень сложно контактировать, не отвечает на звонки, напишу в соцсетях воззвание к ней, один раз ответит после этого на звонок, потом снова месяцами игнорирует. Хотим начать процесс продажи сами, чтобы показать серьезность намерений, может тогда 3 собственник определится.
Поговорили предварительно с риелтором, риелтор поговорила с нотариусом, если все же придется продавать доли, как это будет. Нотариус сказала, что если будет продажа не всех долей, то нужно обязательно определить порядок пользования перед продажей. Я думала, что порядок пользования определяют только тогда, когда именно все сособственники хотят пользоваться жильем и не могут договориться. Или действительно для продажи долей это тоже нужно?

Забыла написать, что в данный момент домом пользуемся мы с сестрой, постоянно не проживаем, приезжаем на выходные, мы же и платим за коммунальные услуги полностью.

julya08 писал(а):
Нотариус сказала, что если будет продажа не всех долей, то нужно обязательно определить порядок пользования перед продажей.

После смены сособственников или изменения размера доли любого из них, порядок пользования придется определять заново соглашением или через суд с учетом всех обстоятельств.

Спасибо за ответ. Но вы пишите

pibkinz писал(а):
После смены сособственников или изменения размера доли любого из них, порядок пользования придется определять заново

После смены, это получается после продажи. А меня интересует именно для продажи должен быть определен порядок пользования? Сейчас у нас нет никакой бумаги на это, у нас просто так сложилось, что мы пользуемся, 3-й сособственник нет, и пока не претендует на проживание там и пользование.

Мы хотим продать свои доли, мы должны сначала зафиксировать порядок пользования (в случае с таким сособственником как у нас, это обязательно только через суд)? Действительно ли в документах указывается не просто, что мы продаем, а покупатель покупает 14/18, а что он покупает 3 комнаты на первом этаже, туалет и т.п.?

julya08 писал(а):
А меня интересует именно для продажи должен быть определен порядок пользования? Сейчас у нас нет никакой бумаги на это, у нас просто так сложилось, что мы пользуемся, 3-й сособственник нет, и пока не претендует на проживание там и пользование.

1. Закон не возлагает на вас обязанность определять порядок пользования ни до, ни после продажи.
2. Бумага продается в канцелярском магазине :hi_hi_hi:

julya08 писал(а):
Мы хотим продать свои доли, мы должны сначала зафиксировать порядок пользования (в случае с таким сособственником как у нас, это обязательно только через суд)?

Кому должны?

julya08 писал(а):
Действительно ли в документах указывается не просто, что мы продаем, а покупатель покупает 14/18, а что он покупает 3 комнаты на первом этаже, туалет и т.п.?

Нет, вы не можете продать конкретную комнату, так как владеете долей в праве на дом.

Определение порядка пользования перед продажей делается для успокоения (обмана) покупателя в том, что так останется навсегда.

julya08 писал(а):
Здравствуйте!

Нужно ли при продаже доли обязательно определять порядок пользования?
Есть дом с участком, 3 сособственника, наследство, разделенное по суду. 2 сособственника (это я и моя сестра) хотят продавать, с 3 очень сложно контактировать, не отвечает на звонки, напишу в соцсетях воззвание к ней, один раз ответит после этого на звонок, потом снова месяцами игнорирует. Хотим начать процесс продажи сами, чтобы показать серьезность намерений, может тогда 3 собственник определится.
Поговорили предварительно с риелтором, риелтор поговорила с нотариусом, если все же придется продавать доли, как это будет. Нотариус сказала, что если будет продажа не всех долей, то нужно обязательно определить порядок пользования перед продажей. Я думала, что порядок пользования определяют только тогда, когда именно все сособственники хотят пользоваться жильем и не могут договориться. Или действительно для продажи долей это тоже нужно?

Сходите к другому нотариусу... :-ok-:

А где дом расположен, сколько стоит целиком прикидывали? Что с землёй?

Святослав Теплов писал(а):
к другому нотариусу...
А где дом расположен, сколько стоит целиком прикидывали? Что с землёй?

Без третьего сососбтвенника придется дешево продать лишь свои доли, сколько бы ни стоил дом.

Святослав Теплов писал(а):
Сходите к другому нотариусу...
А где дом расположен, сколько стоит целиком прикидывали? Что с землёй?

Дом расположен в Ульяновской обл. на берегу реки Волги, дом 350 кв.м, земля 15 соток, на землю собственность в тех же долях, что и дом.

Понимаю, что доли будут стоить гораздо меньше, чем если бы весь дом продавать. Но никак 3 собственник не хочет с нами общаться.

julya08
Первое , что Вы должны сделать, это через нотариуса (нотариальное) выслать извещение о продаже. Только получив Свидетельство о должном уведомлении (ст. 250 ГК РФ) можно приступать к продаже.
Всё иное - пустое сотрясение воздуха.
Идите в нотариальную контору Федорченко, посылайте через него уведомление. Обычно содольщик "приходит в себя" только после получения "письма счастья" от нотариуса. (из практики)

julya08 писал(а):
в данный момент домом пользуемся мы с сестрой, постоянно не проживаем, приезжаем на выходные, мы же и платим за коммунальные услуги полностью.

Возможно Вам стоит просчитать варианты. Если 3 сособственник после уведомления о продаже долей не пойдет на контакт и не выразит желания продавать всем вместе и делить полученную сумму, что является самым выгодным вариантом в Вашем случае, тогда стоит рассмотреть возможность признания доли третьего сособственника незначительной, согласно ст. 254 п.4 ГК РФ

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

если нет возможности сделать реальный раздел, где у 1/3 доли будет обособленное помещение с отдельным входом, если Вы с сестрой пользуетесь имуществом и несете бремя собственников по оплате его содержания, а третий сособственник нет, то есть шанс выкупить 1/3 долю при условии оценки ее как доли (что вполовину меньше реальной стоимости ее при продаже целиком), а затем продать дом уже вдвоем по рыночной цене.