Интересно ваше мнение 18 / 608

Есть человек у которого в собественности(пополам с одним из родителей) 1к квартира в неплохом районе, рыночная стоимость ~ 2.5-3 мульта (речь о регионе). Также есть 1млн накоплений. У человека пополнение в семье и желание расшириться (скажем даже насущная необходимость). Был разработан такой план: взять ипотеку, купить 3к квартиру на вторичном рынке, стоимостью примерно ~5.5 мультов, переехать, продать 1к и почти полностью расплатиться.
Интересно ваше мнение о такой схеме.
Очевидно, что чем дольше продавать старую квартиру тем больше лишних процентов будет отдано банку. Особенно учитывая то что рынок как-будто стоит и есть шанс не продать старую квартиру или продать с большим дисконтом.

Какая цель преследуется, когда покупается 3-ка, но оставляется при этом непроданной 1-ка?
Чем не устраивает вариант с альтернативой или обменом?
При ипотеке 4,5 млн ежемесячный платеж будет не менее 50 тыс. (при том, что основная часть этого платежа - проценты банку).
Позволит ли доход взять такую ипотеку?
А если старая квартира зависнет на 0,5 года - год? Выплатите банку за "спасибо" 300 - 600 тыс. Не лучше ли сразу дать такой дисконт к старому жилью, увеличив тем самым вероятность его скорой продажи?

LN20 писал(а):
Какая цель преследуется, когда покупается 3-ка, но оставляется при этом непроданной 1-ка?

Если действовать в обратном порядке - возникает вопрос где жить? Особенно актуальный с учетом детского фактора.
Да, важное дополнение - есть еще мат. капитал (дополнительно к млн), сответственно ипотека - это один из наиболее эфективных способов его использовать.

LN20 писал(а):
Позволит ли доход взять такую ипотеку?

Если бы не позволил - такой вариант даже бы не рассматривался. Другой вопрос что всё в этом мире не постоянно и железобетонной уверенности что так будет всегда не может быть - отсюда критичность продажи старой квартиры, чтобы не торчать банку денег.

LN20 писал(а):
А если старая квартира зависнет на 0,5 года - год? Выплатите банку за "спасибо" 300 - 600 тыс. Не лучше ли сразу дать такой дисконт к старому жилью, увеличив тем самым вероятность его скорой продажи?

Собственно это почти-что и есть суть вопроса к формучанам с большим опытом. Какой именно дисконт позволит быстро продать квартиру в случае непредвиденного ахтунга (и если позволит) ну и вялости рынка.

Есть ли какие-то нюансы сейчас с досрочным погашением кредитов в сбере например (типа написания заявлений и т.п.)?

jenesis писал(а):
Если действовать в обратном порядке - возникает вопрос где жить?

Альтернативная сделка или обмен. Если решитесь разрывать сделку - аренда на короткий срок.
Вам нужно изначально выставить квартиру на продажу по рыночной цене. Процент за срочность может быть и 5, и 10, и 20 от рыночной (по низу рынка). Если покупатель поймет, что у вас безвыходная ситуация, может воспользоваться и продавить желаемую скидку. На мой взгляд, Вам разумнее заниматься одновременно продажей имеющейся и подбором новой квартиры. Слишком много неоправданных рисков с тем вариантом, который Вы рассматриваете...
А если (не дай бог) один из собственников квартиры передумает продавать (или серьезно заболеет, умрет). Возможность продажи подвиснет на приличный срок, а счетчик (проценты) продолжит тикать.
PS я не риэлтор и привыкла "стелить солому" (жизнь научила).

LN20 писал(а):
... я не риэлтор и привыкла "стелить солому" (жизнь научила).

Риэлторы стелят клинтам солому в три слоя.
Работа такая.

А в остальном Вы абсолютно правы. )

Взяв ипотеку на себя и погасив потом досрочно материнским капиталом от родительской доли ничего не останется( родители согласны на такой расклад ?) , зато на лицо совместная собственность с женой и после погашения ипотеки выделение доли детям .. в регионах наши "всевдо риелторы " не умеют проводить альтернативные сделки , сколько лет уже сталкиваюсь с безграмотностью таких людей в вопросах недвижимости , возвращается после учебы и стажировки в каком нибудь риелторском агенстве из Москвы человек , открывает в регионе своё агенство , думая что знаний у него теперь на века и набирает кого попало

LN20 писал(а):
Возможность продажи подвиснет на приличный срок

Спасибо, ценное замечание.

pereezdvmoskvu2017 писал(а):
Взяв ипотеку на себя и погасив потом досрочно материнским капиталом от родительской доли ничего не останется( родители согласны на такой расклад ?)

Можете пояснить что значит "ничего не останется". Насколько я знаю необходимо будет выделить детям доли в квартире пропорционально объему материнского капитала в стоимости квартиры. Поправьте меня если это не так.

Я осознаю что использование МК сильно усложнит возможность дальнеших опраций с квартирой, но как его применить по другому? Или предлагаете вообще забыть о нем?

pereezdvmoskvu2017 писал(а):
зато на лицо совместная собственность с женой

А что, в каких-то других случаях квартира купленая в браке не является совместной собственностью?

LN20 писал(а):
Альтернативная сделка или обмен

Если искать вариант с обменом - это заметно сужает выбор. У нас всё-таки не Мск такого обилия предложений нет.

По сложившейся практике, суд, руководствуясь нормами гражданского законодательства, может наделить всех участников равными долями. То есть 1/4 вам , жене и детям . Родители в случае чего остаются без жилья и собственности

Глупо, взять чужое никому не нужное добро при этом оставшись со своим никому не нужным, да еще и пожизненным рабом! Обмен с доплатой чем не вариант? Двушка тоже не плохо...
PS. А у родителей есть еще жилье?

pereezdvmoskvu2017 писал(а):
Родители в случае чего остаются без жилья и собственности

это с какого перепугу? их долю суд у них отнимет из-за материнского капитала? лишит их собственности вопреки закону?
ТС, сходили бы вы по этому поводу (маткапитал) к нормальному юристу, сейчас тут вам чуши-то наговорят.