На ритейл цены вниз? 10 / 728

Коллеги, интересно ваше мнение по вопросу ритейла и помещениям, которые к нему также можно отнести.

Вы не обратили внимание, что последние месяцы капитально снижаются цены на аренду и тянут за собой цены на продажу? Происходит это в тех случаях, когда съезжает старый арендатор, особенно если он "сел" до 14-го года. Что интересно, даже если такому арендатору в период с 14 по 16 год снижали ставку по его просьбам, то новые цены всё равно оказывается ещё немного ниже того, что было. А это как следствие тянет за собой цены. Причём как арендные ставки снижаются до 30-50%, так и цены на продажу за неделю уменьшаются на четверть и более.

Собственно, меня интересует не столько подтверждение этой тенденции, сколько обратные примеры. На сколько часто и легко удаётся удержать ставки 2-3летней давности?

Это тенденция идет с мая. 2016г...

В общем и целом, Святослав, я ещё в осенью 14-го года договаривался о снижении ставок для заказчика по офисам, в среднем выходило 20-30%, рекорд был 50% на стадии общения. Если помните, цены на коммерческую начали серьёзно снижаться ещё до декабря 14-го года, летом кажется?

Но я к тому, что может известны обратные примеры? Я пока что знаю только один такой полу-пример, когда владельцам удалось удержать заявленную ставку. Почему полу-пример - потому что основная задача там продать недвижимость как арендный бизнес, а продаётся оно по 10-летней окупаемости, что уже устарело, как известно, и никакие топ-места здесь не спасают. Но по крайней мере им удалось удержать заявленную начальную арендную ставку, причём по нескольким помещениям сразу, а не по одному.

Maxim D.
Обратных примеров нет. Офисная недвижимость падает стремительно. Можно попробовать перепрофилироваться в хостелы или мини-гостиницы или в ночлежки. Там все нормально и даже растет.

Светлана Коновалова писал(а):
Можно попробовать перепрофилироваться в хостелы или мини-гостиницы или в ночлежки. Там все нормально и даже растет.

Школьный товарищ владеет хостелом. Говорит гонения со стороны властей и крупных отелей перед чемпионатом мира по футболу, который может быть отменят.

hellfares писал(а):
Светлана Коновалова писал(а):
Можно попробовать перепрофилироваться в хостелы или мини-гостиницы или в ночлежки. Там все нормально и даже растет.

Школьный товарищ владеет хостелом. Говорит гонения со стороны властей и крупных отелей перед чемпионатом мира по футболу, который может быть отменят.

Ну так и было всегда. У кого мышцы больше, тот отправляет других в нокаут.

Светлана Коновалова писал(а):
Офисная недвижимость падает стремительно.

Вот что интересно, я бы не сказал, что офисная падает. Цены, как и на всё, снизились, но теперь, судя по последним сделкам и в целом по предложениям, не только не снижаются, но и немного растут. Последнее не всегда в деньгах, а скорее в условиях. Индексация, доп. платежи и т.д.

Maxim D. писал(а):
Светлана Коновалова писал(а):
Офисная недвижимость падает стремительно.

Вот что интересно, я бы не сказал, что офисная падает. Цены, как и на всё, снизились, но теперь, судя по последним сделкам и в целом по предложениям, не только не снижаются, но и немного растут. Последнее не всегда в деньгах, а скорее в условиях. Индексация, доп. платежи и т.д.

видел обьявы от некой фирмы стратегия с продажей помещений по первой линии в москве и подмск с якорными арендаторами - макдак. пятерка и т.д. указывают сроки окупаемости в районе 8 лет в среднем. интересно ранее они продавали помещения активно.

Делит писал(а):
видел обьявы от некой фирмы стратегия с продажей помещений по первой линии в москве и подмск с якорными арендаторами - макдак. пятерка и т.д. указывают сроки окупаемости в районе 8 лет в среднем. интересно ранее они продавали помещения активно.

Первая, последняя - не это главное. Что касается 8 лет, у меня на виду реальные сделки заключаются на существенно других условиях, причём собственников здесь обрадовать как всегда нечем, хотя изначально предлагаются по 7,5 лет в среднем.

Касаемо сделок ещё замечу, что по абсолютно разным объектам итоговая окупаемость примерно одинаковая, что даёт интересную пищу для размышлений.

Как инвестор, отмечу, что все же реально дорогие объекты (от 3 млн евро) с уникальной локацией продаются из расчета 7-8% годовых. В процессе торга или при предложении налички (которая как известно сейчас стоит порядка 14%), обычно приходим к цифре в 9 % годовых.
Но все равно это мало конечно. Так как тенденции на повышение аренды больше нет и надежды на капитализацию объекта очень слабые.