Какие налоговые последствия для продавца недвижимости может иметь смена места жительства? 6 / 262
22 мар. 2017
С 1 января 2016 года вступили в силу изменения налогового законодательства, установленные федеральным законом №382. Усложнились ситуации у физических лиц, которые недавно стали собственниками жилья и задумались о том, чтобы продать дом, квартиру или комнату. Вопросов много. Один из новых вопросов налогообложения - смена места жительства после продажи недвижимости.
Суть изменений
Теперь,преимущественно, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения в том случаем, если квартира была в собственности не менее пяти лет (раньше было достаточно трех лет). Однако есть случаи, когда тех лет по-прежнему будет достаточно для того, чтобы владельца освободили от НДФЛ. Это правомерно при продаже квартиры, которая была получена в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации. Ранее для освобождения от налогообложения действовал единый срок владения недвижимым имуществом, который и составлял три года.
Кроме того, предусмотрена особенность определения налоговой базы в случае, если стоимость продажи недвижимости (по договору) меньше 70% кадастровой стоимости объекта (определенной по состоянию на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности). В такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости недвижимости на указанную дату.
Однако субъекты РФ вправе своими внутренними законами уменьшать установленный налоговым кодексом пятилетний срок владения недвижимостью (пока возможностью воспользовались только 4 субъекта РФ). Также они могут уменьшать коэффициент (0,7) понижающий кадастровую стоимость объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход для обложения НДФЛ.
И, наконец, важный момент: новый порядок освобождения от уплаты НДФЛ применяется лишь в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года.
Как субъекты РФ могут самостоятельно уменьшать минимальный срок владения?
Больше всего вопросов, пожалуй, вызывает положение о праве субъектов РФ корректировать пятилетний срок владения недвижимостью. На местном уровне могут устанавливаться пониженные показатели для отдельных категорий налогоплательщиков и объектов недвижимого имущества или для всех категорий. Впервые в истории национального налогообложения доходов физических лиц введена норма, создающая условия неоднородности налоговой среды на всей территории РФ. В каждом субъекте РФ могут действовать уникальные значения показателей освобождения от налогообложения. В итоге разница в условиях может стать причиной возникновения зон предпочтительного и нежелательного налогообложения. Осведомленные налогоплательщики смогут получить налоговую выгоду при правильном выборе субъекта РФ для декларирования своих доходов. Неосведомленные – приобрести дополнительное налоговое обременение.
Конкретные примеры
Предлагаю рассмотреть два примера, которые продемонстрируют, как может повлиять на налогообложение переезд из одного субъекта в другой.
Пример 1. Изменен понижающий коэффициент
Рассмотрим такую ситуацию: квартира была в собственности налогоплательщика с февраля 2016 года. Стоимость, по которой квартира была приобретена, составляет 5,5 млн рублей. В ноябре 2017 года квартира была продана за 5,7 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января 2017 года составила 12,5 млн рублей. Налогоплательщик на момент продажи имеет постоянную регистрацию в субъекте РФ №1 (с понижающим коэффициентом 0,2). После продажи налогоплательщик переезжает жить в субъект РФ №2 (с понижающим коэффициентом 0,7), и уже по новому месту жительства подает декларацию 3-НДФЛ.
Показатели Расчет НДФЛ в субъекте №1 Расчет НДФЛ в субъекте №2
Минимально допустимый налоговый доход (12,5*0,2)= 2,5 млн рублей (12,5*0,7)=8,75 млн рублей
Налоговый доход 5,7 млн рублей 8,75 млн рублей
Налоговый вычет в размере расходов на приобретение - 5,5 млн рублей - 5,5 млн рублей
Налоговая база 0,2 млн рублей 3,25 млн рублей
НДФЛ (13%) 0,026 млн рублей 0,423 млн рублей
Осведомленный налогоплательщик в такой ситуации предпримет необходимые меры для более выгодного налогообложения (например, оставит регистрацию по прежнему месту жительства). Неосведомленный – не учтет отличия в показателях и вынужден будет уплатить большую сумму налога.
Пример 2. Изменение пятилетнего срока владения
Теперь рассмотрим иную ситуацию. Допустим, квартира принадлежит налогоплательщику с февраля 2016 года. Налогоплательщик является пенсионером. Стоимость, по которой квартира была приобретена, составляет 5,5 млн рублей. В ноябре 2017 года квартира была продана за 5,7 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января 2017 года составила 12,5 млн рублей. Налогоплательщик на момент продажи имеет постоянную регистрацию в субъекте РФ №1 (с минимальным предельным сроком владения для пенсионеров 1 год). После продажи налогоплательщик переезжает жить в субъект РФ №2 (с минимальным предельным сроком владения для пенсионеров 3 года).По новому месту жительства налогоплательщик не подает декларацию в инспекцию о полученном доходе, так как считает, что доход освобожден от налогообложения, ведь квартира принадлежала ему более 1 года. Однако налоговая инспекция по новому месту жительства требует декларацию, уплату налога, пеней и штрафа. Штраф начисляется за несвоевременную подачу декларации в связи с тем, что налоговая инспекция обнаружит отсутствие декларации после установленного срока. По этой ж причине и налог будет уплачен с опозданием, что повлечет начисление пеней.
Показатели Запланировано Фактически
Минимально допустимый налоговый доход 0,00 млн рублей (12,5*0,7)=8,75 млн рублей
Налоговый доход 0,00 млн рублей 8,75 млн рублей
Налоговый вычет в размере расходов на приобретение 0,00 млн рублей - 5,5 млн рублей
Налоговая база 0,00 млн рублей 3,25 млн рублей
НДФЛ (13%) 0,00 млн рублей 0,423 млн рублей
В настоящее время правом уменьшать показатели освобождения от НДФЛ доходов от продажи недвижимости воспользовались только 4 субъекта РФ: Республика Алтай, Ставропольский край, Ханты-Манскийский Автономный округ – Югра, республика Саха (Якутия). Эти субъекты уменьшили установленный 5-летний срок владения до 3 лет. При этом в Ставропольском крае трехлетний минимум применяется только для доходов от продажи недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края.
Суть изменений
Теперь,преимущественно, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения в том случаем, если квартира была в собственности не менее пяти лет (раньше было достаточно трех лет). Однако есть случаи, когда тех лет по-прежнему будет достаточно для того, чтобы владельца освободили от НДФЛ. Это правомерно при продаже квартиры, которая была получена в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации. Ранее для освобождения от налогообложения действовал единый срок владения недвижимым имуществом, который и составлял три года.
Кроме того, предусмотрена особенность определения налоговой базы в случае, если стоимость продажи недвижимости (по договору) меньше 70% кадастровой стоимости объекта (определенной по состоянию на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности). В такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости недвижимости на указанную дату.
Однако субъекты РФ вправе своими внутренними законами уменьшать установленный налоговым кодексом пятилетний срок владения недвижимостью (пока возможностью воспользовались только 4 субъекта РФ). Также они могут уменьшать коэффициент (0,7) понижающий кадастровую стоимость объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход для обложения НДФЛ.
И, наконец, важный момент: новый порядок освобождения от уплаты НДФЛ применяется лишь в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года.
Как субъекты РФ могут самостоятельно уменьшать минимальный срок владения?
Больше всего вопросов, пожалуй, вызывает положение о праве субъектов РФ корректировать пятилетний срок владения недвижимостью. На местном уровне могут устанавливаться пониженные показатели для отдельных категорий налогоплательщиков и объектов недвижимого имущества или для всех категорий. Впервые в истории национального налогообложения доходов физических лиц введена норма, создающая условия неоднородности налоговой среды на всей территории РФ. В каждом субъекте РФ могут действовать уникальные значения показателей освобождения от налогообложения. В итоге разница в условиях может стать причиной возникновения зон предпочтительного и нежелательного налогообложения. Осведомленные налогоплательщики смогут получить налоговую выгоду при правильном выборе субъекта РФ для декларирования своих доходов. Неосведомленные – приобрести дополнительное налоговое обременение.
Конкретные примеры
Предлагаю рассмотреть два примера, которые продемонстрируют, как может повлиять на налогообложение переезд из одного субъекта в другой.
Пример 1. Изменен понижающий коэффициент
Рассмотрим такую ситуацию: квартира была в собственности налогоплательщика с февраля 2016 года. Стоимость, по которой квартира была приобретена, составляет 5,5 млн рублей. В ноябре 2017 года квартира была продана за 5,7 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января 2017 года составила 12,5 млн рублей. Налогоплательщик на момент продажи имеет постоянную регистрацию в субъекте РФ №1 (с понижающим коэффициентом 0,2). После продажи налогоплательщик переезжает жить в субъект РФ №2 (с понижающим коэффициентом 0,7), и уже по новому месту жительства подает декларацию 3-НДФЛ.
Показатели Расчет НДФЛ в субъекте №1 Расчет НДФЛ в субъекте №2
Минимально допустимый налоговый доход (12,5*0,2)= 2,5 млн рублей (12,5*0,7)=8,75 млн рублей
Налоговый доход 5,7 млн рублей 8,75 млн рублей
Налоговый вычет в размере расходов на приобретение - 5,5 млн рублей - 5,5 млн рублей
Налоговая база 0,2 млн рублей 3,25 млн рублей
НДФЛ (13%) 0,026 млн рублей 0,423 млн рублей
Осведомленный налогоплательщик в такой ситуации предпримет необходимые меры для более выгодного налогообложения (например, оставит регистрацию по прежнему месту жительства). Неосведомленный – не учтет отличия в показателях и вынужден будет уплатить большую сумму налога.
Пример 2. Изменение пятилетнего срока владения
Теперь рассмотрим иную ситуацию. Допустим, квартира принадлежит налогоплательщику с февраля 2016 года. Налогоплательщик является пенсионером. Стоимость, по которой квартира была приобретена, составляет 5,5 млн рублей. В ноябре 2017 года квартира была продана за 5,7 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января 2017 года составила 12,5 млн рублей. Налогоплательщик на момент продажи имеет постоянную регистрацию в субъекте РФ №1 (с минимальным предельным сроком владения для пенсионеров 1 год). После продажи налогоплательщик переезжает жить в субъект РФ №2 (с минимальным предельным сроком владения для пенсионеров 3 года).По новому месту жительства налогоплательщик не подает декларацию в инспекцию о полученном доходе, так как считает, что доход освобожден от налогообложения, ведь квартира принадлежала ему более 1 года. Однако налоговая инспекция по новому месту жительства требует декларацию, уплату налога, пеней и штрафа. Штраф начисляется за несвоевременную подачу декларации в связи с тем, что налоговая инспекция обнаружит отсутствие декларации после установленного срока. По этой ж причине и налог будет уплачен с опозданием, что повлечет начисление пеней.
Показатели Запланировано Фактически
Минимально допустимый налоговый доход 0,00 млн рублей (12,5*0,7)=8,75 млн рублей
Налоговый доход 0,00 млн рублей 8,75 млн рублей
Налоговый вычет в размере расходов на приобретение 0,00 млн рублей - 5,5 млн рублей
Налоговая база 0,00 млн рублей 3,25 млн рублей
НДФЛ (13%) 0,00 млн рублей 0,423 млн рублей
В настоящее время правом уменьшать показатели освобождения от НДФЛ доходов от продажи недвижимости воспользовались только 4 субъекта РФ: Республика Алтай, Ставропольский край, Ханты-Манскийский Автономный округ – Югра, республика Саха (Якутия). Эти субъекты уменьшили установленный 5-летний срок владения до 3 лет. При этом в Ставропольском крае трехлетний минимум применяется только для доходов от продажи недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края.
22 мар. 2017
Ирина Генриевна Федулова
Подскажите пожалуйста про размер налога с продажи машиноместа. В собственности 1 год, продается за ту же стоимость, что и был куплен.
Объект расположен в Московской области. Собственник зарегистрирован в Москве.
Подскажите пожалуйста про размер налога с продажи машиноместа. В собственности 1 год, продается за ту же стоимость, что и был куплен.
Объект расположен в Московской области. Собственник зарегистрирован в Москве.
23 мар. 2017
Алексей Слесарев писал(а):Ирина Генриевна Федулова
Подскажите пожалуйста про размер налога с продажи машиноместа. В собственности 1 год, продается за ту же стоимость, что и был куплен.
Объект расположен в Московской области. Собственник зарегистрирован в Москве.
Поскольку право собственности на машиноместа приобретено после 01 января 2016г., то нужно оценить налоговый доход с применением кадастровой стоимости. Значение этого показателя запрашивается строго на 1 января того года, в котором произошел переход права собственности от продавца к покупателю. Затем, сравнить размер дохода от продажи ( из ДКП на продажу ) с кадастровой стоимостью, уменьшенной на 0,7. Выбираем наибольшее значение - это и есть налоговый доход. От него исчисляем налоговую базу , как разницу между налоговым доходом и расходами на приобретение проданного машиноместа. С разницы уплачивается 13% . Расчет справедлив для налоговых резидентов РФ и при условии, что кадастровая стоимость на 1 января определена.
23 мар. 2017
Ирина Генриевна Федулова
Спасибо. Я так и думал, но были сомнения.
Спасибо. Я так и думал, но были сомнения.
23 мар. 2017
Ирина Генриевна Федулова
Вы сами проработали в теории варианты решения примеров или это случаи из практики ?
Вы сами проработали в теории варианты решения примеров или это случаи из практики ?
Ирина Генриевна Федулова писал(а):Конкретные примеры
Предлагаю рассмотреть два примера, которые продемонстрируют, как может повлиять на налогообложение переезд из одного субъекта в другой.
24 мар. 2017
Алексей Слесарев писал(а):Ирина Генриевна Федулова
Спасибо. Я так и думал, но были сомнения.
Рада быть полезной.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостя
