Покупка недвижимости. Посоветуйте направление. 6 / 498

Здравствуйте,
уважаемые форумчане. Хочу описать вам свою ситуацию и буду благодарен за совет.

Здравствуйте,
уважаемые форумчане. Хочу описать вам свою ситуацию и буду благодарен за совет.

Вводные данные.
1) В наличие есть сумма 15-20 млн. рублей.
2) Окупаемость в 8-10 лет устроит.
3) Помимо окупаемости хочется чтобы помещение не было в ТЦ, не было на 1 этаже пятиэтажки, которую снесут лет через 5 и ничего не останется. То есть, чтобы помещение может быть "на вырост", чем сейчас. В принципе даже можно пожертвовать окупаемостью в ближайшее время (1-3 года).
4) Хочется немного "понимать" помещение. То есть купить участок промзоны, который можно потом сдавать под сервис - не планирую, так как для меня это что-то непонятно. Аналогично, офис на 3 комнаты на 1 этаже дома - тоже выглядит странно. Или в Солнцево-Парк в 17 этажках на первых этажа продаются помещения кабинетного типа, но лично я не могу представить кому они там могут понадобится и их там много, поэтому с такими не хочется связываться.

Исходя из того, что получается, я решил остановиться на модном слове в объявлениях на циане street- retail.

Поскольку в тех проходных местах где я бываю - достаточно сложно за эти деньги купить что-то прилично, я обратил свой взор на покупку в новостройках. За эти деньги можно попробовать найти небольшое помещение 40-60 метров, например в

1) ЗилАрт.
Но там пока ещё строить и строить и не ясно, где там будут ходить люди. Когда там действительно будет оживлённо. Сейчас такие маленькие помещения продаются во дворах или прилегающие к промзоне, что тоже подозрительно.
Но зато это нормальные помещения с витринными окнами на первом этаже и т.п.
2) ЖК Сердце Столицы. Там тоже можно приобрести за эти деньги что-то. Обещают прогулочную набережную. Но опять же помещения не на набережную смотрят, вокруг промзона. Может быть там только и будут жильцы ходить...
При этом прямо сейчас окупаемость не оче
3) ЖК Филиград и рядом с ним. Но там есть опасения, что только жители района и будут жить - вокруг промзона.
4) На Шмидтовском проезде есть в новостройках помещения, но скорее маленькие кабинетики, поэтому не уверен, что они кому-нибудь будут нужны.
5) Татьянин Парк - там слишком много помещний на мой взгляд на такой обособленный район + рядом много магазинов

Собсвенно вопрос
1) Имеет ли смысл сконцентрироваться на новострое или искать недвижимость по другим признакам?
2) Бросить это дело и довериться профессионалу?

П.С. Я хочу воспользоваться услугами риэлтора, но уже больше на саму сделку, посмотреть, что же я выбрал. Та как боюсь, что будут предлагать не устраивающие меня варианты.

А как планируете в случае чего «работать» с помещением (ремонт, согласования, текущее обслуживание, и т.д.) Планировали открыть или уже есть свой бизнес, который там сможет развиваться?

* по П.с. - будете искать года два, или бросите или перейдете к п.2. Или купите гавно какое нибудь, зато сами или с юристом...

Покупать за такие бабки помещение,нужно именно его понимать,вариться в той сфере в какой планируете вести бизнес,а не просто куда-бы деть 2 миллионов,а потом думать. Можно и готовые варианты поискать,Москва большая,варианты,которые уже так сказать на ходу и могут приносить прибыль. Влезать в помещение,которое когда-то там достроят,потом пока это помещение будет раскручено,а потом сиди и жди,будет прибыль или не будет. Ищите готовый бизнес или помещение с которым можно работать завтра,а не в 2020 году.
Обязательный мониторинг локации,ходить,сидеть в засаде и ждать. Проходимость,людской поток,потребности населения в том или ином продукте.

Приветсвую,
текущий бизнес никак не связан со стрит-ритейлом и вообще с недвижимостью. Поэтому, к сожалению, никаких компетенций, кроме здравого смысла в этом вопросе не имею. Планируется просто - сдавать помещение в аренду. Кому - не принципиально. Ремонт - за счёт арендодателя (арендные каникулы).

Хочется услышать мысли (понимаю, что общие, за конкретные вы деньги получаете) по поводу моего случая - в какую сторону за эти деньги двигаться?

По поводу пункта 2, услышал. Но сначала для себя хочется понять - что же будет комфортным..

Svinopaska писал(а):
Приветсвую,
текущий бизнес никак не связан со стрит-ритейлом и вообще с недвижимостью. Поэтому, к сожалению, никаких компетенций, кроме здравого смысла в этом вопросе не имею. Планируется просто - сдавать помещение в аренду. Кому - не принципиально. Ремонт - за счёт арендодателя (арендные каникулы).

Хочется услышать мысли (понимаю, что общие, за конкретные вы деньги получаете) по поводу моего случая - в какую сторону за эти деньги двигаться?

По поводу пункта 2, услышал. Но сначала для себя хочется понять - что же будет комфортным..

Все, что вы перечислили - никуда не годится
В ваши планы возврата инвестиций никак не вписывается
ни одна новостройка не нуждается в том количестве помещений, которое там выставлено на продажу - именно поэтому их так легко купить
все фасадные помещения, которые будут точно приносить прибыль, которые можно использовать под торговые продуктовые сети или помещения для общественного питания -инвестируются еще до окончания строительства дома, а весь шлак - выносится на продажу
Например, Фили-град заживет лет через 6-7 полноценно(слишком большой, чтобы там раньше закончились ремонты), до окончательного финишного состояния - в комплексе будут шататься таджики, которым надо , чтобы продавался хлеб молоко и рис, ногти и волосы они ухаживать в салонах не будут, сверлить и менять зубы - тоже, соответственно, задумайтесь, какой бизнес там зацветет
Нарисуйте себе картину развития любого комплекса из вышеперечисленных и вы поймете примерно тот же самый алгоритм и поймете, почему в таких домах нужны "кабинетики" по 20-30 квм

У меня в продаже есть помещение магазина в Марфино, в ваши деньги, в обустроенном жилом комплексе , с арендаторами, позвоните - расскажу плюсы и минусы и реальные цифры доходности даже в этом" горячем" местечке

Svinopaska писал(а):
3) Помимо окупаемости хочется чтобы помещение не было в ТЦ, не было на 1 этаже пятиэтажки, которую снесут лет через 5 и ничего не останется. То есть, чтобы помещение может быть "на вырост", чем сейчас. В принципе даже можно пожертвовать окупаемостью в ближайшее время (1-3 года).

Svinopaska писал(а):
То есть купить участок промзоны, который можно потом сдавать под сервис - не планирую, так как для меня это что-то непонятно. Аналогично, офис на 3 комнаты на 1 этаже дома - тоже выглядит странно. Или в Солнцево-Парк в 17 этажках на первых этажа продаются помещения кабинетного типа, но лично я не могу представить кому они там могут понадобится и их там много, поэтому с такими не хочется связываться.
Исходя из того, что получается, я решил остановиться на модном слове в объявлениях на циане street- retail.

Одно противоречит другому. Если с помещением всё понятно и прозрачно, значит оно уже "выросло", а это не инвестиции, а вложения. Впрочем, судя по тому, что устраивает 8-10 (хотя это уже выше рынка) лет окупаемости, цель инвестиций и не стоит. Поэтому вопрос - почему новостройки, которые:
1) Почти все в чистом поле или в пром. зоне.
2) Почти все с одинаковыми нежилыми на 1-х этажах.
3) Нередко уже застройщиком предлагаются по ценам выше, чем на рынке.

Ну а что касается "непонятного" - так для этого и нужен брокер, а не просто, чтобы сливать ненужные объекты