Господа риелторы, как вы проверяете совместную собственность в контексте Определения Верховного Суда РФ от 06.09.2016 N 203 / 2401

Ранее в зависимости от региона была разная практика по оспариванию сделок с общим совместным имуществом, совершенных одним из супругов без получения согласия другого супруга. В одних случаях суды исходили из норм Гражданского кодекса о презумпции согласия на распоряжение совместным имуществом, в других – из норм Семейного кодекса о необходимости получения нотариального согласия.

В прошлом году среди юристов бурно обсуждалось Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2016 N 18-КГ16-97 внешняя ссылка.

Суть дела заключалось вот в чем.

Гражданин купил дом с земельным участком. В ЕГРП продавец был указан как единственный собственник. В его паспорте отсутствовал штамп о регистрации брака. А кроме того, продавцом "было представлено нотариальное заверенное заявление о том, что он в зарегистрированном браке не состоит и не имеет супруги, которая имела бы право на общее имущество супругов в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации". Поэтому покупатель был уверен, что продавец является единоличным собственником.

Договор купли-продажи заключен, деньги уплачены покупателем, а затем израсходованы продавцом.

И вдруг у продавца объявляется супруга, которая обращается с иском о признании договора купли-продажи недействительным в связи с тем, что она не давала согласие на продажу совместного имущества.

Суд первой инстанции иск супруги удовлетворяет: договор признает недействительным. Краевой суд решение отменяет, в иске отказывает. Верховный суд отменяет определение краевого суда, оставляет решение суда первой инстанции в силе, иск супруги удовлетворяет.

Добавлю. Поскольку в деле в качестве третьего лица участвовал представитель банка, предположу, что имущество приобреталось за счет заемных средств (в ипотеку). Иначе, зачем тогда представителю банка "возражать против доводов кассационной жалобы истца"?

Поскольку единой базы ЗАГСа у нас нет, проверить состоит (состоял) ли человек в браке может оказаться достаточно проблематичным.

Помимо прочего, на мой взгляд, здесь в неравное положение ставятся продавцы недвижимости в зависимости от основания возникновения у них прав на нее. Если продавец приобрел недвижимость по безвозмездной сделке (приватизация, дарение), у него не образуется совместная собственности на эту недвижимость. Если же он купил недвижимость, то здесь может быть совместная собственность супругов. И тогда получается, что в каком-то смысле "спокойнее" приобретать недвижимость у продавца, который получил недвижимость, к примеру, в дар.

Еще одна лазейка для афер на РН. Можно такие аферы на поток поставить. И недвижимость цела, и деньги покупателя в кармане.
Решение ВС на грани разумного.

У Продавца было двое детей и они были зарегистрированы в отчуждаемом доме, Покупателя это могло насторожить.

V_I писал(а):
У Продавца было двое детей и они были зарегистрированы в отчуждаемом доме, Покупателя это могло насторожить.

должно было насторожить ЕГО РИЭЛТОРА!
я читаю лекции на тему совместной собственности, описываю ровно такие вот случаи - особенно плохая история с домами и с квартирами ЖСК, где наличие супруга мужно определить только по косвенным признакам
риэлтор обязан изучать все эти косвенные признаки - возраст, наличие детей,социализацию продавца и и так далее

В любом случае, проверить можно только дедуктивно-детективными методами. Проверить официально никак нельзя.

andrewst0

Присудите супругу отдать бывшей пол-бабла.
Идиоты какие-то.

Одни придумали, вторые выносят судебные решения.
;;-)))

Алексей Слесарев писал(а):
В любом случае, проверить можно только дедуктивно-детективными методами. Проверить официально никак нельзя.

увы! только складываешь обстоятельства, как пазлы, до тех пор, пока все не сойдется!

Юлия Лурье писал(а):
я читаю лекции

Кому? )

Юлия Лурье писал(а):
увы! только складываешь обстоятельства, как пазлы, до тех пор, пока все не сойдется!

Получается зависимая ситуация. От мастерства специалиста и точности полученных данных. Имхо, все равно узкое место. Ибо даже супермегаспец может ошибиться, а информация тоже может быть ошибочной или неточной.

andrewst0 писал(а):
Присудите супругу отдать бывшей пол-бабла.
Идиоты какие-то.

Одни придумали, вторые выносят судебные решения.

Деньги израсходовал, но недвижимость осталась. Наложить арест на все его имущество. Судебное взыскание на недвижимость и доходы должника.