2-ка у метро, неспешно выбираю, бюджет 7-7.4 млн 618 / 24604

Бюджет 7.4 предельный, на всё про всё, вместе с простейшим ремонтом (обои из леру-мерлена, линолиум от туда же). Планирую брать в ипотеку, с 50-65% первого взноса, через 3-4 месяца. Авто не вожу и не планирую, соответственно, интересует 200-1000 метров пешком до метро или будущего метро 2017-2018г постройки. 2шку хочу с изолированными комнатами, и обязательно любым балконом-лоджией (в идеале с кухни), ибо курю. По районам смотрю всё любое, с норм экологией, но не юго-восток фиолетовой ветки (выхино и окрестности), для меня это какая то австралия, там ходют люди на головах.

3 месяца нон штудирую этот форум, инвесторов, банковский, ну вот всё-всё. С особым упором проштудировал местный раздел "скандалы-интриги-расследования", со случаями отъёма жилья по суду у конечных покупателей, вот все темы и все сообщения в них до января 2016го. Завтра продолжу дальше изучать.

Вот и по этим титульным рискам, я для себя примерно так предварительно проранжировал варианты:

1. Первичка от застройщика, дду все дела. риски - остановка стройки, банкротство застройщика, ок. Минусы - в бюджете все варианты либо далеко от метро (более 900 метров), либо без балконов, либо нет мск прописки, либо возле бетонного завода (привет силикоз). Ну ждать надо год в 90% случаев.
Варианты:
-митино парк - нет мск прописки. Предположу, что скорая, случись чо, туда из павшинской поймы доедет примерно никогда. Ждать до апреля 2019 первых корпусов. Идти 1.2км по хорошо освещёной дороге, терпимо хоть и много. Зато по зелени вокруг кайф.
-мир митино - дорога до метро лютый отстой, весь в говне будешь от пролетающих машин. И ночью страшно будет идти любой даме. Зато красиво там.
-ЖК лучи - всё отлично, кроме бетонного завода под окнами. Увы, это отодвигает данный вариант в конец списка, даже если рассматривать 5-6 корпус в максимально удалении от него на 500-600метрах.
-Саларьево парк - Самолёты сю жизнь они надо мной летали, но в митино они это делают обычно на 1000-3000 метрах над головой судя по flightradar, и их еле-еле слышно. А в Саларьево flightradar показывает стабильные 500метров, четко, ровно раз в минуту. А сила звука падает в 4ой степени от расстояния, т.е. 500 метров и 1000 - это две огромнейшие разницы по звуку.
- Татьянин парк - чот как то близко к мкаду и боровскому, чую дышать там нечем будем.
-Мещерский лес - тож как то слишком близко к боровке и мкаду.
-Столичные поляны - а вроде и ничо так. Из минусов - ждать ну очень долго, ветка метро длинная, с пересадкой, и не понятно насколько шоссе рядом страшно по газам.
-Новокосино-2 - ну если опять не встанет стройка, то из далека выглядит как аналог митино парка, далеко от метро и нет мск прописки. Зато ветка метро соблазняет своими 18 минутами до центра и рядом Лосиный остров.

2. Первичка по переуступке дду. Риски - те же, только ещё продавца надо будет проверять на пнд-нд, на скрытную женатость, и каким то образом на участие мат капитала, и как то обезопасится от его банкротства как физ лица в ближ 3 года.

3. Новостройка, после 3 лет от получения ключей, честно купленная первым владельцем. Риски, вроде почти те же что и в переуступке дду + смотреть по органам опеки если там дети оказались. Например на главмосстроя в солнцево от дск-1 такие наблюдаю.

4. Дома где было 1-3 владельца за всю историю, каждый пожил по 5+ лет, и изначально квартиры там покупались. К проверкам добавляются добывания архивки из паспортного стола, и опросы соседей. Предполагаю, что такие варианты с 1-3 собами за всю историю, проще всего искать в домах не позднее 1990г постройки, и в моём бюджете это митино, бутово, новокосино-реутов.

5. Можно ещё рассмотреть дома с приватизацией в истории, но опять таки при наличии полной архивки и проверки что там никто не остался обиженным.

А далее перечислю варианты, по которым я вижу стоп, в виду уже сильно больших рисков:
-любое наследство в истории перехода прав. Т.е. заманчивое мне северное тушино видимо таки отпадает, т.е. дома там все от 1970го постройки, и предположу что наследство в каждой истории да будет.
-любую выдачу квартиры от государства, за то что ты военный или там медик. Случай в южном бутово на 100 квартир псевдо-военным, как то яркий был.
-любое судебное дело в истории квартиры или в прописке-регистрациях.
-никаких полных цен в договоре, и времени владения менее 5 лет последним собом.

Вопрос - правильно ли я проранжировал эти титульные риски, или там приватизация с полной архивкой из паспортного, по опасности всё равно, столь же рисково как наследство?
И по 4ому пункту, с поиском квартиры с идеальной историей и минимальными рисками, что скажете, может скорректируете предполагаемый портрет этой идеальной истории и юр чистоты?

ЗЫ: риэлтора, если решусь на вторичку, наверно буду брать в помощь, вторыми глазами. Кого именно, я уже прикинул, но это сейчас не важно.

Ваши хотелки вступают в противоречие с вашим бюджетом, отсюда возникает когнитивный диссонанс и фрустрация. Перед тем, как обращаться к риэлтору, вы сами для себя должны определиться с районом и типом дома, который вы хотите исходя из своего бюджета. Покупка квартирки это всегда компромисс.

25.10.17, 13:38
David Moiseevich писал(а):
Ваши хотелки вступают в противоречие с вашим бюджетом, отсюда возникает когнитивный диссонанс и фрустрация. Перед тем, как обращаться к риэлтору, вы сами для себя должны определиться с районом и типом дома, который вы хотите исходя из своего бюджета. Покупка квартирки это всегда компромисс.

mitinec

25.10.17, 13:38
David Moiseevich писал(а):
Ваши хотелки вступают в противоречие с вашим бюджетом

Прямо сейчас на циане я вижу 4 варианта в митино по моим параметрам за 7,4-7,5 лямов + 3 вариант 2ом этаже без балкона за 6.6лямов-7.2 ляма. Все варианты висят давно. Мелькал ещё на 2 недели вариант с балконом на 13ом этаже за 7.08 ляма, видимо быстро продали. На первый взгляд противоречия с хотелками не вижу.
Более того, судя по данной и соседней ветке, высока вероятность, что хаты за 7.5 ляма можно будет продавить до 7.3-7.2. Поправьте если я не прав. Ну типа это низ рынка, и там скорей всего какая то гадость.

Речь то про другое, мои хотелки - хату с минимальными рисками потери. Приоритет безопасность, а потом уже выбор района и тип дома.
И вот вопрос, правильно ли я понял, что для этого надо искать хаты с минимальной историей, а значит мне надо целится на дома постройки 90ых-2000ых годов?
Просто если сделать жесткую отсечку по 90ым годам постройки - это резко сужает варианты по району, и сразу остаётся условное митино, солнцево и бутово. Или тут таки можно расширить до 1980ых например?

ЗЫ: у меня соседи 3 месяца назад продали 3шку в КОПЭ в 500метрах от метро за 10.5 лямов, 76.4м2. Годный ремонт, отдавали с мебелью, состояние - заезжай и живи, этаж 11ый окна на юг во двор. Из истории - покупка в 94ом и всё это время они единственые владельцы, дети выросли и съехали на свои квартиры лет 7-10 назад как. Вот этот вариант вижу как идеал на пересечении цены-качества-рисков для покупателя. Пытаюсь понять где искать таких же.

25.10.17, 03:59
mitinec писал(а):
Зато ветка метро соблазняет своими 18 минутами до центра

Ветка адская, сразу скажу. На уровне ТКЛ.

25.10.17, 15:12
mitinec писал(а):
хаты за 7.5 ляма можно будет продавить до 7.3-7.2.

фифти-фифти. Могут быть и ярые фаната ЕУРО-ремонта своего, и от цены не отступят не на шаг, даже пусть и годами будут ждать ~~дураков~~ своего покупателя

Ищите хатки с приватизацией или наследством 90-х годов, либо с дкп более чем 3-5 летней давности.

Не связывайтесь с наследством, дарением и приватизацией менее 3-5 лет, в идеале - менее 10-15 лет.

25.10.17, 15:12
mitinec писал(а):
Речь то про другое, мои хотелки - хату с минимальными рисками потери. Приоритет безопасность

Значить как минимум не надо рассматривать варианты с самыми дешевыми ценами, в каждом районе и в каждой категории домов.

25.10.17, 15:29
Krat писал(а):
. На уровне ТКЛ.

Что такое уровень ТКЛ?

25.10.17, 15:29
Krat писал(а):

25.10.17, 03:59
mitinec писал(а):
Зато ветка метро соблазняет своими 18 минутами до центра
Ветка адская, сразу скажу. На уровне ТКЛ.

Глянул соседнюю ветку со статьей лайфа про газы в этих районах. Хороший повод перепроверить всё.

А про адовость ветки. Была такая картинка, от 2013го:
внешняя ссылка

И вот нашёл вроде бы более точные данные, современные, где сколько пассажиропоток:
внешняя ссылка
Там клик на станцию - и получаешь.

Глядя на эти цифорки, выходит что на севере зелёной ветки (речник-войковская), и фиолетовой-тушинской, чуть ли не больший ад, чем в новокосино. Думаете эти цифры врут? Сам то я работаю с 12 до 21, т.е. все часы пик везде миную пока что, и не могу оценить что где бывает в 9-10 утра.