Странный Предварительный ДКП с использованием ипотечных средств Сбера: оценим риски? 293 / 4447

Здравствуйте всем, уважаемое сообщество профи и не только.)
Читаю вас достаточно давно и с ощутимым удовольствием.
Настал долгожданный повод пообщаться, если не возражаете. Благо, тема актуальная, полагаю.
Итак, скоро выходим на сделку. Просьба оценить риски ПРОДАВЦА.
Вот такой Предварительный ДКП предлагает подписать риэлтор продавцу, нанятый именно продавцом.
Большие подозрения, что всё несколько сыро. Особенно п. 2,3,4.
Каковы риски? Что настаивать изменить/добавить?

Любые советы приветствуются. Спасибо заранее.

.....
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Город …, РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
… декабря две тысячи семнадцатого года.
Мы, гр. …, «…» … года рождения, место рождения – …, паспорт …, проживающий по адресу: …, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,
и гр.гр. …, «…» … года рождения, место рождения – …, паспорт …, проживающий по адресу: …, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. «ПРОДАВЦУ» принадлежит на праве собственности КВАРТИРА (кадастровый номер: …), состоящая из одной жилой комнаты, общей площадью … кв. метров, из них жилой – … кв. метров.
Квартира, расположена на … этаже …-этажного кирпичного дома и находится по адресу: … .
В вышеуказанной квартире состоит на регистрационном учете: …(«ПРОДАВЕЦ»).
«ПРОДАВЕЦ» имеет намерение продать квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а «ПОКУПАТЕЛЬ» имеет намерение купить указанное выше имущество в собственность и уплатить за него ниже определенную денежную сумму.
2. Продажная стоимость квартиры и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома определяется участниками настоящего договора в сумме 3n000000 (3n миллионов) рублей, из которых 1n000000 (1n миллионов) рублей оплачивается «ПРОДАВЦУ» не позднее даты заключения основного договора купли-продажи, за счет собственных средств.
Часть стоимости в сумме 2n000000(2n миллионов) рублей, оплачивается «ПОКУПАТЕЛЕМ» (он же «Заемщик») за счет кредитных средств, полученных в ПАО «Сбербанк России» г. … отделение № … (именуемом далее Банк).
Приобретаемая квартира находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности «ПОКУПАТЕЛЯ» (он же «Заемщик») на нее. Залогодержателем по данному залогу является Банк.
Права Залогодержателя удостоверяются Закладной.
Передача денежных средств «ПРОДАВЦУ» в сумме 2n000000(2n миллионов) рублей, в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Заемщику, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка путем перечисления денежных средств на счет «ПРОДАВЦА» … - № …, БИК ‎… Кор.счет … в Главном управлении Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва, Московский банк ПАО Сбербанк.
Право залога у «ПРОДАВЦА» на указанный объект недвижимости не возникает.
Указанная продажная стоимость не может быть изменена в одностороннем порядке.
3. Договор купли-продажи стороны обязуются заключить не позднее «…» декабря 2017 года.
Иные условия договора купли-продажи стороны определяют при его подписании.
Переход права собственности на квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, подлежат государственной регистрации в органе обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
4. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону (участника договора) заключить договор путем обращения в судебные органы.
5. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения сторонами договора купли-продажи.
6. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
ПОДПИСИ СТОРОН:

06.12.17, 01:27
bigpapa писал(а):
Вот такой Предварительный ДКП предлагает подписать риэлтор продавцу, нанятый именно продавцом.

дайте его подписать своему ребенку и не парьтесь - Вы же ничего не подписывали.
париться будете на основном договоре купли-продажи.

благодарю, смущает несколько, что не отражены никак сроки и способы передачи денег, а это же документ с вытекающими обязательствами, так? или в основном ДКП возможно "переиграть" всё?

06.12.17, 01:33
bigpapa писал(а):
а это же документ с вытекающими обязательствами, так?

какими? Вы его подписывали?)
вы его вообще первый раз в жизни видите.

06.12.17, 01:33
bigpapa писал(а):
или в основном ДКП возможно "переиграть" всё?

нужно будет его просто пересогласовать. на это потребуется 1 день или того меньше, если квартира уже будет одобрена.

а по проекту основного договора идите к юристам, риэлторам или еще куда, чтобы вам составили нормальный, пока квартира одобряется.

bigpapa

какими? Вы его подписывали?)
вы его вообще первый раз в жизни видите.

в том и прикол, что риэлтор настаивает)

нужно будет его просто пересогласовать. на это потребуется 1 день или того меньше, если квартира уже будет одобрена.

полагаете, не стОит и подписывать? повторюсь, настаивает риэлтор ПРОДАВЦА. частный и оч упёртый, к сожалению(

а по проекту основного договора идите к юристам, риэлторам

отступать некуда -- нанят риэлтор)

06.12.17, 01:47
bigpapa писал(а):
чёрный

А есть белый или розовый?

А есть белый или розовый?

не корректно?
подправил

06.12.17, 01:27
bigpapa писал(а):
«ПРОДАВЕЦ» имеет намерение продать квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома,

Уже и доля на общее имущество жилого дома в расход пошла

‍♂️

Договор мягко говоря для мусорки сгодится

06.12.17, 01:47
bigpapa писал(а):
в том и прикол, что риэлтор настаивает)

если настаивает, то пусть сам подпишет. в банке никто не будет проверять, чья это подпись.

06.12.17, 01:47
bigpapa писал(а):
полагаете, не стОит и подписывать? повторюсь, настаивает риэлтор ПРОДАВЦА. частный и оч упёртый, к сожалению(

и что он может Вам сделать? будет грустный во сне сниться?

06.12.17, 01:47
bigpapa писал(а):
отступать некуда -- нанят риэлтор)

и это правильно.