Рост цен на недвижимость за счет низкой ключевой ставки 255 / 11911

Всем доброго дня.

Пока только мысли вслух.
В декабре продал-заложил две квартиры:
1. 1-ка Корнейчука за 4.6млн 35.1м
2. 1-ка Ткацкая за 5.75млн 30.5м

Также присматривал 1-ки на Коломенской в люббом состояниее в 10-ти минутах пешком до 6млн
Вимсело пару квартир примерно по 5.5 млн на ВЫсокой 18 и одна квартира на Просмпекте Андропова - дом напротив кинотеатра Орбиты.

Результаты:
1. Корнейчука продавал месяца 3-4 , 26 потенциальных клиентов на просмотрах. Цена в рекламе 4.66млн
Третья квартира- две более дешевые за 4.6млн и за 4.55млн
Сейчасм самая дешевая 4.9млн- причем по-моему 3 штуки, то есть рост за 1 месяц 300т.р. или примерно 6%
2. На ткацкой продавалась квартира в том же доме без ремонта за 5.4млн, причем продавалась еще с лета- нет ее
3. На коломенской дешевле 6млн вообще ничего нет, то есть рост на 500т.р. или примерно 9%

Что это такое такой бурный рост в пределах 6млн или просто пока не все свои объявления выставили, хотя уже 05.01 пора бы

Почему возможен бурный рост.

По Корнейчука- стоимость квартиры 4.6млн:
1.2млн своих
3.4млн ипотека
на 30 лет
Ежемесячный платеж 28.3т.р. при аренде примерно в 25т.р., то есть разница всего 3.3т.р.
Накопить миллион может очень большая аудитория за 3-4 года, то есть примерно к 26-27 годам.
и это при ставке в 9.5% годовых, а что если ставка станет 8%, то ежемесячный платеж упадет до 25т.р. в месяц

При ставке в 8% и без первоначального взноса- только мат капитал примерно 450т.р.и стоимости квартиры 4.6млн - ежемесячный платеж 30тр

При ставке в 9.5% и без первоначального взноса- только мат капитал примерно 450т.р.и стоимости квартиры 4.6млн- ежемесячный платеж 34.5тр на 30 лет

У кого какие реальные данные по сделкам или наблюдениям

П.С. Детальный анализ пока не делал - жду середины января, чтобы скачать полную базу для анализа.

П.П.С. Флудеры, хейтеры, ненавистники- проходите мимо.

Что бы начался рост, ждуны в валюте должны выйти из неё по 60-70 руб. и пойти в подешевевший бетон...
А пока этого нет и прогнозы на укрепление рубля до 47 руб./$ - потому что денег нет....

05.01.18, 12:25
NOVA-Aleks писал(а):
Что бы начался рост, ждуны в валюте должны выйти из неё по 60-70 руб. и пойти в подешевевший бетон...
А пока этого нет и прогнозы на укрепление до 47 руб. - потому что денег нет....

Тема как раз про граждан, которые о валюте вообще не думают: наскребли 1-2 млн и можно покупать свое, потому что ежемесячный платеж по ипотеке почти равен арендной ставке.

Так зачем снимать, когда можно купить свою.

Про то и речь - что таких много (но там просто ручеек спроса) а готового жилья недорого - мало.

Что бы пошёл массовый спрос/продажи и резкий рост цен - должны подтянуться валютные ждуны, которые будут скупать новостройки подъездами....

Потому что сегодня первичный рынок определяет цены, а не как 20 лет назад вторичный....

05.01.18, 12:31
NOVA-Aleks писал(а):
Про то и речь - что таких много (но там просто ручеек спроса) а готового жилья недорого - мало.

Что бы пошёл массовый спрос/продажи и резкий рост цен - должны подтянуться валютные ждуны, которые будут скупать новостройки подъездами....
Потому что сегодня первичный рынок определяет цены, а не как 20 лет назад вторичный....

Вот простая оценка потенциального спроса, который придет из аренды:
1. Сейчас на циане висит 23000 предложений на аренду.
Допустим одна квартира сдается в 2 недели. То есть в день сдается 23000*365/14=600 000 квартир в год.

2. По моей оценке на рынке Москву на 03.12 было порядка 34 000 предложений
внешняя ссылка

Предположим, что одна квартира продается 4 месяца
Значит оборот рынка примерно 34000*3=102 000 квартир

Это значит, что даже если 20% из тех кто снимают решат, что ипотека выгоднее аренды, то спрос превысит предложение.

Так что те кто с валютой здесь не причем

В конце года рынок немного подчистили, новые варианты будут появляться к середине января...
Делать анализ на данный момент не совсем логично на мой взгляд...
Появятся новые варианты(конкуренты), и покупатели так же будут покупать все по низу рынка...

Только низ будет немного другой. Возможно не везде.

Alexey Moskva,
Предновогодний и предвыборный спрос, малое количество в продаже новостроя на первичном этапе, снятие хрущей с продаж, понижение % по ипотеке, подогрели спрос и повышение цены на отдельные варианты. С одной стороны.
С другой стороны денег у народа мало, цены на продукты первой необходимости, транспорт, бензин, ЖКУ растут, безработица, урезание зарплат. С другой стороны.

Рост цен или их заморозка на недвижимость- явление временное. Имхо.

Хороших вариантов по адекватной цене мало, и значительно меньше чем год назад. Рынок затоварен весьма посредственными вариантами - их много, раз в 10-20 больше, чем спрос на них. Продавать такие варианты мучительно трудно. Пузырь был в тучные годы еще тот.
Больше ипотечных сделок.
Снижения цен на хорошие квартиры нет. Стагнация.

05.01.18, 15:24
Ирина Сорокина писал(а):
Снижения цен на хорошие квартиры нет. Стагнация.

Мой личный мониторинг в сегменте площадей 100+ подтверждает тезис Ирины Владимировны.
4к-квартиры не продаются по 6-12 месяцев, но цены снизили за год-полтора совсем незначительно - с 22 000 до 21 500, например (уже полгода назад, и ниже не двигаются).
Кто хочет продать быстро, ставит цену на 10 % ниже аналогов по ЦИАН и за пару месяцев продает (какой при этом ещё есть торг, не знаю, возможно, ещё 2-3% сбрасывают покупателю...).
Качественного предложения в рынке очень мало и не задерживаются такие квартиры в рекламе надолго. А некоторыми "памятниками в рекламе" уже второй год "любуюсь". Владелец одного из них сказал, что ждет "бешенного миллионера", которого пока нет.
Так что явного и заметного снижения по ЦИАН в своем целевом сегменте не вижу - стагнация, действительно. Но вижу, что квартира снимается с рекламы только после резкого шага вниз по цене.
Что можно сказать определенно - роста нет. Исключения не в счёт, на гигантском рынке они всегда были, есть и будут.