Московская недвижимость 2018. Прогноз цен 63 / 6744

В этой статье дается прогноз на 2018 год по стоимости квадратного метра квартир города Москвы.
Недвижимость разбита на несколько категорий.

Согласно территориальному признаку- это :
Москва в целом
ЦАО- садовое кольцо + пешком до 15 ти минут за Садовым
1. Спальные районы – это квартиры , находящиеся в 15-ти минутах пешком от метро и находящиеся в пределах от ТТК и до Мкада и в следующих районах ЮАО, ЮВАО, ВАО, СВАО, САО.
2. Согласно количеству комнат:
1-ки, 2-ки, 3-ки, 4+ комнатные и всего
3. Согласно типу дома: Монолит и монолит-кирпичные дома, Панельные дома выше 16-ти этажности, Сталинские дома, Хрущевки,панельные дома ниже 12-ти этажей, панельные дома от 12-ти до 16-ти этажей
Оценена средняя цена за метр методом, описанным далее в статье.

Согласно средней цене получено изменение цен с 01.01.2017 года по 01.01.2018 года.
Далее обсчитан тренд изменения цены , и на основании тренда дается прогноз на 2018 год. При этом учитывается значимость тренда, что в математической статистике означает то, что значение тренда должно с 95% вероятностью сохранять знак или плюс или минус. То есть тренд, который с 80% вероятностью положительный, но с 20% вероятностью отрицательный мы считаем не значимым и не рассматриваем.

Следующие результаты представлены в виде двух таблиц(указано в процентах):
Прогноз на 2017 год, данный год назад
Результат 2017 год

Смотрите приложение

Сравним прогноз и результат.
В целом прогноз был -2%, а оказался -5.15, что в принципе не плохо- ошибка 3%. При этом следует учесть то, что многие прогнозы давали по -10% в год.
Прогноз на рост Монолита по 1-кам на 3% как в Москве в целом так и в ЦАО не оправдался- по Монолиту в Москве максимальное падение порядка -7% в год.
По Сталинкам согласно прогнозу цена могла варьироваться от [-3%,+3%]. В итоге от [-5%,+1], что в принципе неплохо- ошибка всего 2%
Выручили хрущевки за счет реновации. По однушкам вместо -4% рост +3.24%

Факторы, которые будут двигать недвижимость в 2018 году
1. Главный фактор – дешевая ипотека. В 2017 году ключевая ставка упала с 10.5% до 7.75%
Соответственно в 2018 году по словам Германа Грефа ставка может упасть еще на 2%
А значит тренд на 2018 год останется примерно таким же как и в 2017 году
2. Фактор дорогой нефти- нефть выросла примерно с 54$ за баррель до 68$ за баррель, то есть на 26%. По изменению цены на нефть имеется лаг примерно в 3-4 месяца влияющий на изменение стоимости квадратного метра. А значит дорогая нефть будет способствовать росту некоторых видов недвижимости
3. Реновация- как только начнут что-то сносить и что-то дополнительно строить,то цена на хрущевки в этих районах будет расти
4. Вложение государством в инфраструктуру такую как открытие новых станций метро. Ясно, что как только у дома в пешей доступности появляется станция метро то цена на метр возрастает на 5-10%
Все эти факторы говорят о том, что тренды заданные в 2017 году могут сохраниться и на 2018 год.

Прогноз на 2018 год с разбивкой на тип недвижимости

В целом прогноз по Москве -1.69%

Опять же это никакие не -10%
По сути в целом недвижимость будет топтаться на месте.

1. Монолит везде будет падать на 3-6% в год.
2. Хрущевки под воздействием реновации могут подрасти в зависимости от района. Колебание от [-3%;+7%]
3. Панель до 16-ти этажей на 1-2 комнатные квартиры покажет интервал [-4%;-1%]. Зато на 3-4-х комнатные квартиры возможен даже рост на 5-6% в зависимости от района.
4. Сталинки. Сталинки как и Москва в целом будут колебаться от [-3%;+3%]

Ну и немного графиков с линиями тренда
1 Монолит
2.Хрущевка
3.Панель
4.Сталинка

Всем всего самого самого. До новых встреч!!!

По новостройкам мой прогноз , будет рост как спроса , так и цен на котлованах внутри мкад или мест типа Саларьево-Столбово.
По вторичке , позитив выбора презика , чемп по футболу с его мегопозитивом , нефть , ставка и отложенный спрос. Осень 2018 будет скачок цен .
Бывшие риэлторы снова вернуться в проффессию. Премьер министром станет Кириенко . В 2019 году рухнут мировые рынки , исчезнет государство Украина , зарплата в 100 баксов будет удачей, президент уйдёт в отставку .

22.01.18, 13:43
Ярцев писал(а):
По вторичке , позитив выбора презика , чемп по футболу с его мегопозитивом , нефть , ставка и отложенный спрос. Осень 2018 будет скачок цен .

У меня подспудно примерно такая же логическая последовательность выстраивается. Перевыборы президента в марте 2018 г.подтвердят стабильность в России, проведение чемпионата мира по футболу в июне-июля 2018 г.(если он пройдет идеально) добавят этой стабильности + еще вырастет привлекательность Москвы (которую еще вылижут к лету). К осени многие из немосквичей захотят купить квартиру в Москве. Если еще и цены на нефть останутся высокими, то все это вместе взятое вполне способно поднять цены на квартиры в Москве. Не уверен правда, что это коснется отделенных районов-пердей Москвы, типа Некрасовки, Саларьево и прочих Бескудниковых с Бирюлевами и Царицынами (вблизи МКАДа). Но если цены начнут расти склеивать альтернативы и разъезды будет еще сложнее, чем сейчас.

Как-то все забыли, что за олимпиадами, чемпионатами и прочими массовыми мероприятиями обычно идет даже не спад, а кризис.
Самый большой подъем был, когда Путина сменил Медведев, так что засиживание Путина - это ни фига не знак стабильности. Это стабильно хреновый знак. Даже простая перестановка кроватей на того же Кириенко была бы куда более позитивным знаком для экономики. Ну и после ЧМ цены должны будут еще просесть, так как за время ЧМ никто ничего покупать не будет, да и продавать тоже подождут.

Сергей Шлома называет таких собственников «разочарованными продавцами»: «Я имею в виду людей, которые никак не могут – порой в течение года-двух – реализовать свою недвижимость из-за того, что выставляют ее на рынок по завышенной, докризисной стоимости. При этом они всеми фибрами души отказываются принимать новую рыночную конъюнктуру и совершенно не готовы опускать цену. Мне кажется, что помочь им может разве что опытный психотерапевт. Таких людей очень много – около 70% продавцов, – и из-за них появляются «мусорные» базы данных с огромным числом объектов по завышенным ценам».

Покупателям, избалованным значительным превышением предложения над спросом, переоцененные квартиры, естественно, не интересны и они зачастую делают выбор в пользу более качественного жилья на первичном рынке, которое можно купить примерно за те же деньги, что и «вторичку», а то и дешевле. А собственники, так и не сумев реализовать свою жилплощадь, покидают рынок недвижимости в надежде на лучшее будущее.

внешняя ссылка

22.01.18, 19:15
Дмитрий Ждун писал(а):
Сергей Шлома называет таких собственников «разочарованными продавцами»: «Я имею в виду людей, которые никак не могут – порой в течение года-двух – реализовать свою недвижимость из-за того, что выставляют ее на рынок по завышенной, докризисной стоимости. При этом они всеми фибрами души отказываются принимать новую рыночную конъюнктуру и совершенно не готовы опускать цену. Мне кажется, что помочь им может разве что опытный психотерапевт. Таких людей очень много – около 70% продавцов, – и из-за них появляются «мусорные» базы данных с огромным числом объектов по завышенным ценам».

Покупателям, избалованным значительным превышением предложения над спросом, переоцененные квартиры, естественно, не интересны и они зачастую делают выбор в пользу более качественного жилья на первичном рынке, которое можно купить примерно за те же деньги, что и «вторичку», а то и дешевле. А собственники, так и не сумев реализовать свою жилплощадь, покидают рынок недвижимости в надежде на лучшее будущее.

внешняя ссылка

Есть такой синдром - Разачарованый риэлтор. Квартирный бум прошёл , как яндекс такси закрыл таксопарки , так циан и букинг закрывает АН. Ликвидные квартиры сами выставляются в циане , а к риэлторам идут альтернативы и элитка , проблемные хаты , люди не имеющие пользоваться инетом и сделать правильную оценку. Сначала заманят обещанием "запатентованным методом ускоренной продажи без снижения цены " , потом пишут про разачарованного продавца. Последняя статистика ИРН , доказывает , что шолма , репченко и итп не компетентны или специально дают плохие советы.

Ярцев,
А баксы вы зачем продаёте?
Зачем менять баксы на китайскую сантехнику?

Всегда удивляло отсутствие в классификации недвижимости раздела недвижимости досоветской, которой в Москве (в центре) осталось весьма немало, целые улицы. В старых домах с метровой толщины стенами за постсоветское время, как правило, произвели разного рода ремонт, от капитального с заменой перекрытий до просто косметического. В них живут десятки тысяч людей и еще сотни тысяч (а точнее миллионы) мечтают приобрести в них квартиры. Ибо они в центре, кругом ухожено и красиво, метро - штук пять в пешей доступности, инфраструктура вся какая только есть представлена и пр. и пр. Это архитектурное лицо города, его неповторимые черты. Но именно эти самые лучшие кварталы всегда риэлторы игнорят. За что вы так с нами, жителями центра? Городу Москва гораздо больше ста лет!

22.01.18, 21:57
Ярцев писал(а):

22.01.18, 19:15
Дмитрий Ждун писал(а):
Сергей Шлома называет таких собственников «разочарованными продавцами»: «Я имею в виду людей, которые никак не могут – порой в течение года-двух – реализовать свою недвижимость из-за того, что выставляют ее на рынок по завышенной, докризисной стоимости. При этом они всеми фибрами души отказываются принимать новую рыночную конъюнктуру и совершенно не готовы опускать цену. Мне кажется, что помочь им может разве что опытный психотерапевт. Таких людей очень много – около 70% продавцов, – и из-за них появляются «мусорные» базы данных с огромным числом объектов по завышенным ценам».

Покупателям, избалованным значительным превышением предложения над спросом, переоцененные квартиры, естественно, не интересны и они зачастую делают выбор в пользу более качественного жилья на первичном рынке, которое можно купить примерно за те же деньги, что и «вторичку», а то и дешевле. А собственники, так и не сумев реализовать свою жилплощадь, покидают рынок недвижимости в надежде на лучшее будущее.

внешняя ссылка
Есть такой синдром - Разачарованый риэлтор. Квартирный бум прошёл , как яндекс такси закрыл таксопарки , так циан и букинг закрывает АН. Ликвидные квартиры сами выставляются в циане , а к риэлторам идут альтернативы и элитка , проблемные хаты , люди не имеющие пользоваться инетом и сделать правильную оценку. Сначала заманят обещанием "запатентованным методом ускоренной продажи без снижения цены " , потом пишут про разачарованного продавца. Последняя статистика ИРН , доказывает , что шолма , репченко и итп не компетентны или специально дают плохие советы.

Откуда эта статистика? Кто именно доказывает?

Шура 77,
70% продавцов, клиентов Инкома, не получают предложений о покупке их объектов.
Внутренняя статистика Инкома