Доходность коммерческой недвижимости до 50 млн в Москве и Подмосковье. 14 / 3744

[Roman008]

Рассматриваем вариант приобретения коммерческой недвижимости. Помогите, пожалуйста, с оценкой.

Требования к объекту:
1. Хорошая надежность и ликвидность.
2. Территориально Москва и Подмосковье
3. Бюджет:
Вариант 1 - до 25 млн
Вариант 2 - 25-50 млн

1) Какую доходность можно ожидать по каждому из вариантов?
2) Тип недвижимости? (более склонны к ритейлу, но готовы рассматривать варианты)
3) Где территориально будет находиться объект с данной доходностью? (Не обязательно указывать конкретную локацию – можно просто: Москва центр / Москва не центр / Центр города ближнего Подмосковья / другая локация )
4) Какая комиссия за приобретение подобного объекта? (можно в личку)

*Хорошо если данные будут по объектам с которыми вы работали за последние 3-6-12 месяцев.

[Maxim D.]

В Москве по любому из вариантов придётся тщательно искать, желающих лом, но при этом есть два любопытных момента:
1. Всех интересует окупаемость от 10 лет и меньше.
2. Продавцы, видя количество интересующихся и помня времена,когда расчёты производились налом в баксах, выставляют условия окупаемости от 10 лет и больше. как результат - долгие разговоры. Сделки при этом идут активно.
С другой стороны, некоторые объекты висят годами и продавцы не устают уверять, что только вчера выставили.

По части продуктового ритейла, это как раз то, во что упёрлись все и то, с чем в этом году некоторые рискуют слегка попасть, моё мнение.

Территориально в области выбор больше, не знаю, почему мало кто хочет рассматривать ближайшие крупные города. Это про Москву где-то как-то можно сказать, что аренда перегрета, по областным городам проще этот момент просчитывать.

[Roman008]

Максим, добрый день!

Территориально в области выбор больше, не знаю, почему мало кто хочет рассматривать ближайшие крупные города. Это про Москву где-то как-то можно сказать, что аренда перегрета, по областным городам проще этот момент просчитывать.

Мы готовы рассматривать ближайшие крупные города Можете вкратце написать по вопросам выше? Можно в личку.

По части продуктового ритейла, это как раз то, во что упёрлись все и то, с чем в этом году некоторые рискуют слегка попасть, моё мнение.

Можете написать по поводу этой мысли поподробнее?

[Maxim D.]

Мы готовы рассматривать ближайшие крупные города Можете вкратце написать по вопросам выше? Можно в личку.

Да не вопрос.

Можете написать по поводу этой мысли поподробнее?

Есть мнение, что кто-то из ритейлеров начнёт рассылать письма с просьбой о снижении арендной ставки. В общем-то это и сейчас практикуется, разница только в том, что письма отправляют какому-то конкретному собственнику, а в этом году возможно разошлют массово. Больше ничего сказать не могу.

По поводу арендных ставок в целом считаю, если вам это интересно, что на сегодня нет никаких гарантий, что от любого арендатора не придёт письмо с просьбой-требованием снизить аренду, в противном случае съезд с их стороны. Более того, есть ряд арендаторов (и это знают все), которые сами себя считают якорями, и поэтому требуют особых условий. Считаю, что нет смысла заострять внимание на конкретном сетевике и лучше сдать помещение его более лояльному конкуренту. Всё равно занимаются одним и тем же, если и ударит по бизнесу, то скорее всего по всем сразу, как это было с общепитом например. Совсем недавно с импортом изделий из меха и т.д.
Здесь гораздо большее значение имеют некоторые нюансы конкретного сетевика и нюансы договора. Ну например, всем известно, что конкуренты берут в расчёт "Вино и водку" вблизи, потому как частенько не могут с ними конкурировать по ценам, поэтому от помещения могут отказываться, несмотря на его соответствие требованиям.
Посложнее - это например с продавцами шин и дисков. Рынок маленький, друг друга все в общем и целом знают, поэтому садиться рядом друг с другом не будут, не хотят портить взаимоотношения.
Но есть люди, которым по барабану, извиняюсь за прямоту, сядут в соседней двери. Это тоже желательно учитывать, особенно когда речь идёт о выборе между несколькими арендаторами (особенно из разных категорий бизнеса!) и особенно когда речь идёт о дополнительных затратах собственника в помещение ради конкретного арендатора.
У собственника риски здесь простые: вечные проблемы с платежами, вероятность съезда арендатора в течение нескольких месяцев, недовольство со стороны соседей, кому-то это тоже важно, и как итог - вместо регулярных платежей один сплошной геморрой, причём беспросветный. Это примерно то, что сейчас в какой-то части офисных центров происходит. Постоянно обновляются арендаторы, ставка то падает, то чуть поднимается, то снова падает. Коммуналка растёт, налоги растут и вроде бы почти всё здание заполнено, а по итогам года х**, повторно извиняюсь за прямоту.

Исключительно моё мнение, кто-нибудь наверняка скажет иначе.

[Maxim D.]

По поводу арендных ставок в целом считаю, если вам это интересно, что на сегодня нет никаких гарантий, что от любого арендатора не придёт письмо с просьбой-требованием снизить аренду, в противном случае съезд с их стороны. Более того, есть ряд арендаторов (и это знают все), которые сами себя считают якорями, и поэтому требуют особых условий. Считаю, что нет смысла заострять внимание на конкретном сетевике и лучше сдать помещение его более лояльному конкуренту. Всё равно занимаются одним и тем же, если и ударит по бизнесу, то скорее всего по всем сразу, как это было с общепитом например. Совсем недавно с импортом изделий из меха и т.д.

Собственно, примерно об этом был мой месседж
"Крупнейшая российская аптечная сеть «Ригла», у которой 1,86 тыс. точек, может закрыть почти половину своих объектов. Такая же участь грозит «Неофарму», развивающему, в частности, сеть «Столички». А небольшие региональные фармацевтические ритейлеры могут совсем уйти с рынка. Это произойдет при принятии закона, разрешающего продовольственным магазинам продажу безрецептурных лекарств."

внешняя ссылка

Про Магнит и так все в курсе.


Считаю, в случае принятия того самого закона, будет короткий промежуток времени, месяца 2-3, может 4 максимум, когда на рынок на продажу выйдет существенное количество помещений "аптечной" площади. Если успеть, можно схватить что-то приличное и может даже не одно.
А потом будет поздно, бывшие аптечные помещения найдут других арендаторов, которых тоже полно на самом деле, и "лавочка" на этом закроется.

Что любопытно, с представителями некоторых сетей, которые упоминаются в мэйловской ссылке, я буквально пару недель назад разговаривал по поводу одного помещения. Думаю, переговоры не остановят, всё-таки речь идёт о помещениях рядом с "якорем", а не обо всех повально.

[Merinda]

В Москве по любому из вариантов придётся тщательно искать, желающих лом, но при этом есть два любопытных момента:
1. Всех интересует окупаемость от 10 лет и меньше.
2. Продавцы, видя количество интересующихся и помня времена,когда расчёты производились налом в баксах, выставляют условия окупаемости от 10 лет и больше. как результат - долгие разговоры. Сделки при этом идут активно.
С другой стороны, некоторые объекты висят годами и продавцы не устают уверять, что только вчера выставили.

По части продуктового ритейла, это как раз то, во что упёрлись все и то, с чем в этом году некоторые рискуют слегка попасть, моё мнение.

Территориально в области выбор больше, не знаю, почему мало кто хочет рассматривать ближайшие крупные города. Это про Москву где-то как-то можно сказать, что аренда перегрета, по областным городам проще этот момент просчитывать.

Покупательная способность с близлежащих городах на порядок ниже. Вы с продуктами когда нибудь имели дело?

[Maxim D.]

Покупательная способность с близлежащих городах на порядок ниже. Вы с продуктами когда нибудь имели дело?

Никогда дел не имел, только учусь А к чему вопрос?

[Сергей Известков]

Скажите, Maxim D., вот Вы человек опытный в коммерческой недвижимости, а что Вы думаете насчет покупки у властей нежилого помещения с аукциона? Например, вот это реальность или миф? внешняя ссылка

ВАО, город Москва, Верхняя Первомайская улица, дом 24/17 подвал, помещение IV, комнаты с 1 по 3
Назначение: Нежилые / Свободное
Расстояние до метро, км: 0,64
Площадь объекта, кв.м: 29,50
Начальная цена, руб.: 994 000,00
Аукцион на понижение.

[Maxim D.]

вот Вы человек опытный в коммерческой недвижимости,

Куда там мне до спецов с многовековым опытом. Только учусь.

Например, вот это реальность или миф?

Там же указана ссылка на портал Москвы, внешняя ссылка .

а что Вы думаете насчет покупки у властей нежилого помещения с аукциона?

Конкретно по ссылке:
1. Подвал.
2. Убитый.
3. К цене прибавляем ещё минимум 600-700штук на то, чтобы привести его в нормальное состояние.
4. Вход со двора.
5. Вход через жилой подъезд, отдельного нет.
6. Обременение в виде обязанности пропускать сотрудников видимо Жилищника в помещение по их требованию.
7. Сан. узла при этом нет, по документам.
8. Общая 30м2, по документам на эти тридцать метров целых три комнаты.

Единственный вариант, который вижу - это нормально вложиться в отделку и сдать под мелкие офисы, НО при условии, что можно оборудовать санузел, планировка позволяет сделать 2-3 изолированных кабинета, а также не будет нюансов с допуском сотрудников жилищника.
Если повезёт, в лучшем случае будет там с большой натяжкой получатся 25-30 тысяч, на 1,5-2млн вложенных. Если нет, то это 10-15 примерно на 1,5млн рублей с регулярными перерывами на поиск арендаторов.
А главное - эти деньги оттуда потом ещё постараться вытащить. Не знаю, насколько оно пользуется спросом.

Из чего исхожу по цифрам 25-30 тысяч - в Измайлово, да и вообще везде иногда сдаются мелкие офисы-отдельные кабинеты, от 8 до 12м2. Стоят они примерно по тысяче за метр, где-то чуть меньше, где-то немного больше. Такие офисы бывают в том числе в подвалах, но строго с окнами. Спросом в общем-то пользуются, более-менее.

Если же под офис приспособить не получится, то остаётся вариант сдать кому-то под хранение барахла, цена этому будет - три копейки. Вдобавок непонятно что с допуском эксплуатационных служб, допуск сам по себе формально нужен или он нужен регулярно.

По поводу помещений для интернет-магазинов, считаю, можно забыть, потому что там у метро минимум одно административное здание сдаётся, где второй этаж полностью отдан под такие вещи. Аренда там выше, да, но и здание реально на выходе из метро и имеет вполне приличный внешний вид, с этим подвалом не сравнить.

Поэтому не вижу ничего интересного здесь, даже учитывая копеечную стоимость.

[Ирина Сорокина]

вот Вы человек опытный в коммерческой недвижимости,

Куда там мне до спецов с многовековым опытом. Только учусь.

Например, вот это реальность или миф?

Там же указана ссылка на портал Москвы, внешняя ссылка .

а что Вы думаете насчет покупки у властей нежилого помещения с аукциона?

Конкретно по ссылке:
1. Подвал.
2. Убитый.
3. К цене прибавляем ещё минимум 600-700штук на то, чтобы привести его в нормальное состояние.
4. Вход со двора.
5. Вход через жилой подъезд, отдельного нет.
6. Обременение в виде обязанности пропускать сотрудников видимо Жилищника в помещение по их требованию.
7. Сан. узла при этом нет, по документам.
8. Общая 30м2, по документам на эти тридцать метров целых три комнаты.

Единственный вариант, который вижу - это нормально вложиться в отделку и сдать под мелкие офисы, НО при условии, что можно оборудовать санузел, планировка позволяет сделать 2-3 изолированных кабинета, а также не будет нюансов с допуском сотрудников жилищника.
Если повезёт, в лучшем случае будет там с большой натяжкой получатся 25-30 тысяч, на 1,5-2млн вложенных. Если нет, то это 10-15 примерно на 1,5млн рублей с регулярными перерывами на поиск арендаторов.
А главное - эти деньги оттуда потом ещё постараться вытащить. Не знаю, насколько оно пользуется спросом.

Из чего исхожу по цифрам 25-30 тысяч - в Измайлово, да и вообще везде иногда сдаются мелкие офисы-отдельные кабинеты, от 8 до 12м2. Стоят они примерно по тысяче за метр, где-то чуть меньше, где-то немного больше. Такие офисы бывают в том числе в подвалах, но строго с окнами. Спросом в общем-то пользуются, более-менее.

Если же под офис приспособить не получится, то остаётся вариант сдать кому-то под хранение барахла, цена этому будет - три копейки. Вдобавок непонятно что с допуском эксплуатационных служб, допуск сам по себе формально нужен или он нужен регулярно.

По поводу помещений для интернет-магазинов, считаю, можно забыть, потому что там у метро минимум одно административное здание сдаётся, где второй этаж полностью отдан под такие вещи. Аренда там выше, да, но и здание реально на выходе из метро и имеет вполне приличный внешний вид, с этим подвалом не сравнить.

Поэтому не вижу ничего интересного здесь, даже учитывая копеечную стоимость.

Разрешите поучаствовать в дискуссии.
Вариант за 1 млн руб не продадут. На торгах желают взять 3 млн руб. Не меньше.
До метро около 1 км.
Выброс денег. Таких офисных помещений на пути до метро и рядом с метро весьма много.