Будет действительным совмещение одного нотариального и простых договоров? 13 / 294

Будет действительным совмещение одного нотариального и простых договоров?
Есть в этой концепции ошибочное или лишнее? :

Хочу продать в долг долю в загородном доме, но этот договор по закону должен быть нотариально удостоверенным.
Поручителем за покупателя-должника выступит его брат.

1. с братом покупателя хочу заключить предварительный договор поручительства (ПДП) до заключения нотариального договора.
в нем описать, что основной договор поручительства вступит в силу после регистрации нотариального договора купли-продажи.

2. с покупателем-должником заключить нотариальный договор купли-продажи (ДКП)

3. после подписания нотариального ДКП, с братом покупателя заключить основной договор поручительства (ДП), приложить к нему копию нотариального ДКП.

4. после выполнения 3 сдать ДКП на регистрацию.

5. после регистрации ДКП, подписать с братом покупателя акт о том, что ДКП зарегистрирован или не делать пункт 5?

19.02.18, 20:18
Rabbi20215 писал(а):
Хочу продать в долг долю в загородном доме

Поясните еще раз, что значить "продать в долг долю" ? Кто отдает деньги, и кто получает деньги в вашей конструкции?

19.02.18, 20:24
Pakster писал(а):
Поясните еще раз, что значить "продать в долг долю" ? Кто отдает деньги, и кто получает деньги в вашей конструкции?

Это значит, что деньги не сейчас, а с отсрочкой.
Деньги мне отдаст покупатель, а если не сможет в договорный срок или не захочет, то деньги будет обязан отдать поручитель (брат покупателя).

Есть недостающее, лишнее, неправильное в моем плане?

19.02.18, 20:33
Rabbi20215 писал(а):
Деньги мне отдаст покупатель

А сейчас весь дом принадлежит вам одному, право собственности зарегистрировано в Росреестре, других собственником нет, и ограничений и залогов, арестов на доме никаких нет. Так?
И еще вопрос-земля под домом кому принадлежит? Потому как бессмысленно покупать загородный дом или долю в таком доме, без покупки земли под ним.

19.02.18, 20:35
Pakster писал(а):
А сейчас весь дом принадлежит вам одному

Нет, мне только доля.

19.02.18, 20:35
Pakster писал(а):
право собственности зарегистрировано в Росреестре

Да

19.02.18, 20:35
Pakster писал(а):
других собственников нет

Есть другой собственник - будущий покупатель.

19.02.18, 20:35
Pakster писал(а):
ограничений и залогов, арестов на доме никаких нет. ?

залогов, ограничений и арестов нет.

По мне так пусть лучше ваш покупатель или его поручитель возьмут кредит в банке и купят у вас долю.Без всяких плясок с бубном. В залог пусть банку весь дом отдадут.Ведь после покупки на кредитные деньги весь дом будет в собственности покупателя вашей доли.

19.02.18, 20:44
Pakster писал(а):
По мне так пусть лучше ваш покупатель или его поручитель возьмут кредит в банке и купят у вас долю.Без всяких плясок с бубном. В залог пусть банку весь дом отдадут.Ведь после покупки на кредитные деньги весь дом будет в собственности покупателя вашей доли

Спасибо за совет, но мне нужен ответ на мой вопрос.
Предложенный Вами план был бы хорошим для меня, но невозможен в силу ряда причин.

А зачем этот огород? Вот перестанет платить, что будете делать вы, и что сделает для вас (физлица) суд?

Вот хорошая статья внешняя ссылка

анализ судебной практики показал, что на сегодняшний день преобладает абсолютно противоположная позиция судов. Суть ее в основном сводится к следующему: во-первых, судами принималось во внимание, что оспариваемые договоры купли-продажи жилья не содержали условия о расторжении договора по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения в случае неоплаты продаваемого жилья; во-вторых, в Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - 558 Гражданского кодекса РФ) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены; в-третьих, неоплата покупателем товара сама по себе не является существенным нарушением условий договора, позволяющим расторгнуть его по основаниям п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ; в-четвертых, в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ

19.02.18, 22:33
Дмитрий Шмырин писал(а):
А зачем этот огород? Вот перестанет платить, что будете делать вы, и что сделает для вас (физлица) суд?
Вот хорошая статья Вопросы судебной практики
анализ судебной практики показал, что на сегодняшний день преобладает абсолютно противоположная позиция судов. Суть ее в основном сводится к следующему: во-первых, судами принималось во внимание, что оспариваемые договоры купли-продажи жилья не содержали условия о расторжении договора по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения в случае неоплаты продаваемого жилья; во-вторых, в Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - 558 Гражданского кодекса РФ) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены; в-третьих, неоплата покупателем товара сама по себе не является существенным нарушением условий договора, позволяющим расторгнуть его по основаниям п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ; в-четвертых, в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ

Судебная практика на уровне ВС изменилась. См. ОБЗОР Судебной практики ВС номер 5 за 2017 г., п.8. Вот комментарии к нему:
внешняя ссылка
"Может быть, вам еще дать ключ от квартиры, где деньги лежат?
Определение № 78-КГ17-21 (п. 8 обзора) также необходимо внести в специальную методичку, обязательную к прочтению для юристов (особенно для судей) – либо включить изложенные в нём выводы Судебной коллегии в очередное постановление Пленума как пошаговую инструкцию по решению схожих дел.

Покупатель получил по договору купли-продажи недвижимость, его права зарегистрированы. Заплатить продавцу при этом он не удосужился. Та резонно потребовала расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества. Суд первой инстанции, что характерно, требование удовлетворил. Суд апелляционной инстанции, однако, решил опереться на букву закона, причём в худшем из всех имеющихся вариантов, если мы говорим о гражданском праве: в формате «а вы мне покажите, где это в кодексе написано». Да, ответчик не исполнил обязательство по оплате приобретенного имущества. Но где написано, что такое нарушение договора является существенным? И «каких-либо доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения договора, истицей не представлено».

То есть тот факт, что неуплата денег за товар – существенное нарушение договора, не очевиден? Это нужно доказывать? Остап Бендер зааплодировал бы, но лично у меня (как у закоренелого обывателя) подобная логика вызывает недоумение.

Для надёжности, суд оперся ещё на тот (негативный) факт, что п. 3 ст. 486 ГК РФ предусматривает в качестве последствий неоплаты покупателем товара право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ – а расторжения договора не предусматривает. И на п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где сказано, что в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. То есть недвижимость, по мнению суда, ушла к покупателю навсегда, и пострадавшей стороне осталась лишь возможность (весьма абстрактная в современных реалиях, надо признать) получить за неё деньги.

К счастью, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ разбила эти умопостроения по всем пунктам. В п. 2 ст. 450 ГК РФ русским языком сказано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В договоре купли-продажи для продавца это вообще-то как раз деньги! Далее, из буквального толкования текста статьи 486 ГК РФ вовсе не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Если нигде в Гражданском кодексе не написано «можно», это не значит, что «нельзя» – простая истина, внушаемая студентам ещё на втором курсе (увы, у некоторых, видимо, иммунитет к внушению – обычно позже они обнаруживаются работающими в различных контролирующих органах). Наконец, п. 4 ст. 453 ГК РФ не отменяет ст. 1103 ГК РФ, согласно которой положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. А следовательно, в случае расторжения договора купли-продажи не получивший оплаты продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и ст. 1104 ГК РФ. Собственно, это истина, интуитивно понятная любому ещё с детской песочницы. Сомневающиеся в ней (и в правоте Судебной коллегии) могут попробовать лично поставить натурный опыт (товар взять, а за деньгами отослать продавца в суд) в ближайшем магазине, а ещё лучше – на рынке. Правда, подозреваю, что экспериментатора будут бить."
Еще внешняя ссылка

фигню придумали.