Поделитесь мнением о ценообразоании ПСН (продажа/аренда) 42 / 1234

Здравствуйте, поделитесь профессиональным мнением о ценообразовании ПСН (кто в теме по коммерческой, конечно же):

1. ЖК "комфорт-класса" в спальном районе Москвы метров 200-300 от метро на примерно 3 тыс. квартир около 5-6 тыс. жителей - полностью сдан в конце 2017 года (2/3 комплекса - год назад).
2. Отдельный вход - витринные окна на 2 самые проходимые стороны
3. Жк - закрытый для въезда чужого авто, но проход свободный
4. Башня 25 этажная - сквозные подъезды. Помещение граничит с Мопами 2-х подъездных входов. Площадь - 68 кв., форма - чуть вытянут квадрат - 2 окна витринных на одну сторону, 2+вход во двор, все коммуникации отдельные от жилых, 15+квт, 2 мокрые точки, приточная вент.

Есть 2 варианта - продать помещение или сдать и продавать с арендатором.

От простого к сложному.

Если просто - продать. Имхо мнение:

По моему мнению одно из топовых (если не самое) расположений на единственном пешеходном траффике от метро (200-300 метров) и вглубь всего жк + витринные окна на траффике и вход - со двора. Всего в траффике 4 варианта дорог - 3/4 проходят у помещения и 1 вдоль паркинга (не наше ца), то есть 75% пешеходов от метро 2 раза в день мимо ходят - постоянная реклама и траффик. Плюс выход прямо на единственный детсад - постоянный траффик родителей и окна во двор для жителей на дет площадках и прогулках как + для внутридворовой/жкшной рекламы.
Ставка аренды в жк - примерно - 1500-3000 руб. кв. м./год

(соседи выставились в аренду с большей площадью и немногим хуже траффиком - 1700 руб/ кв.м - 90 метров)

Расчеты на аренду таковы - 2500 р. кв.м. ввиду наилучшей проходимости и понятного метража - итого 170 т.р./мес. - год 2+ млн. р. грязными

Если брать окупаемость 10 лет - 20 млн. рублей.

И главное - Из множества помещений - ни одно не продается в жилом комплексе - + 10% к эксклюзиву продажи т.к. оно вообще Единственное - 22 млн. рублей в Итоге.
Юридическая составляющая по документам/сделке - в идеале..

С коммерческой недвигой - опыт первый, суть понимания вышеописАл...

Если есть у профи в коммерческой возможность Бесплатно прокомментировать понимание и расчеты - премного благодарен....

А адрес какой?
При продаже важнее локация, а не доходность. Каждый будет по своему считать по аренде...
Беляево и Братеево - оба спальные районы.

Доходность каждый считает по-разному.
Кто-то ждет 15% годовых. Не шучу, есть такие.
Кто-то хочет окупить за 6-7 лет. Это и есть те же 15% годовых.
Покупают сейчас сильно ниже всех расчетов. С готовым бизнесом желательно.

01.03.18, 08:29
Foxcatcher писал(а):
А адрес какой?

чертаново-южное

01.03.18, 09:51
Ирина Сорокина писал(а):
Доходность каждый считает по-разному.
Кто-то ждет 15% годовых. Не шучу, есть такие.
Кто-то хочет окупить за 6-7 лет. Это и есть те же 15% годовых.
Покупают сейчас сильно ниже всех расчетов. С готовым бизнесом желательно.

все хотят как срочный выкуп? ну да, есть такие хотетели

хотя рыночный расчет и ценообразование никто не отменял

Я почему и говорю о пешеходном траффике - помещение имхо отлично под стрит-ритейл либо мини-общепит/тейк-эвей...и в моем понимании 10% доход - это нормально именно в Таком формате...естественно, если говорить о салонах красоты, ателье, офисах и т.д. 10% высоковато...

Думаете арендатора сначала лучше посадить, а потом проще продать?

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):
(кто в теме по коммерческой, конечно же):

Не в теме, но мысли вслух.

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):

Есть 2 варианта - продать помещение или сдать и продавать с арендатором.

Продавать без арендатора - это цифра, ориентированная на расчётную доходность. У каждого своё понимание, а поскольку ни арендаторов, ни КП нет, естественно, что будут говорить о цифрах меньше, чем реально может быть.
Продавать с арендатором или хотя бы имея на руках КП - это цифра, привязанная к арендной ставке, для интересантов это пара операций на калькуляторе, чтобы понимать, интересно или нет.

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):
Плюс выход прямо на единственный детсад

Значит алкоголики отпадают. Для продуктов мало, тоже отпадают, остаются аптеки, разнообразные услуги и магазины.

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):
И главное - Из множества помещений - ни одно не продается в жилом комплексе - + 10% к эксклюзиву продажи т.к. оно вообще Единственно

А почему не 20%?

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):
Если есть у профи в коммерческой возможность Бесплатно прокомментировать понимание и расчеты - премного благодарен....

Это верно, главное - не переплачивать.

01.03.18, 12:19
Sварог писал(а):
либо мини-общепит/тейк-эвей

Чаще всего это много электроэнергии и вентиляция на кухню. Электроэнергию сделать ещё можно, про согласование вентиляции в жилом доме можно забыть.

01.03.18, 12:19
Sварог писал(а):
и в моем понимании 10% доход - это нормально именно в Таком формате..

Это скорее максимальная цифра, меньше которой могут быть интересны только объекты другой категории.

01.03.18, 14:04
Maxim D. писал(а):

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):
(кто в теме по коммерческой, конечно же):
Не в теме, но мысли вслух.

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):

Есть 2 варианта - продать помещение или сдать и продавать с арендатором.
Продавать без арендатора - это цифра, ориентированная на расчётную доходность. У каждого своё понимание, а поскольку ни арендаторов, ни КП нет, естественно, что будут говорить о цифрах меньше, чем реально может быть.
Продавать с арендатором или хотя бы имея на руках КП - это цифра, привязанная к арендной ставке, для интересантов это пара операций на калькуляторе, чтобы понимать, интересно или нет.

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):
Плюс выход прямо на единственный детсад
Значит алкоголики отпадают. Для продуктов мало, тоже отпадают, остаются аптеки, разнообразные услуги и магазины.

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):
И главное - Из множества помещений - ни одно не продается в жилом комплексе - + 10% к эксклюзиву продажи т.к. оно вообще Единственно
А почему не 20%?

01.03.18, 00:57
Sварог писал(а):
Если есть у профи в коммерческой возможность Бесплатно прокомментировать понимание и расчеты - премного благодарен....
Это верно, главное - не переплачивать.

01.03.18, 12:19
Sварог писал(а):
либо мини-общепит/тейк-эвей
Чаще всего это много электроэнергии и вентиляция на кухню. Электроэнергию сделать ещё можно, про согласование вентиляции в жилом доме можно забыть.

01.03.18, 12:19
Sварог писал(а):
и в моем понимании 10% доход - это нормально именно в Таком формате..
Это скорее максимальная цифра, меньше которой могут быть интересны только объекты другой категории.

Спасибо за мнение...

Что есть КП?

+10% за эксклюзив - это понятная цифра и просто объяснимая...9 виртуальных лет окупаемость, а мое понимание цены и расчеты привел в 1-ом посте...
Но...тот кто покупает с арендаторами - тоже может попасть - можно, например, договориться со знакомым и заключить преддоговор дорого (сос еще нет) и типа изобразить видимость ремонта - не официальный долгосрочный договор конечно же, но все же что-то для покупателя - вот и пыль в глазах..работает? оно надо?

По вентиляции - из проектной декларации - "...для нежилых помещений 1 этажа предусматриваются обособленные вытяжные вентиляционные шахты отдельные от жилых помещений. Возможность устройства приточных установок...", то же самое по отоплению и канализации - самостоятельная система....это не 1 этажи 5-9-12 и тд. этажек переделанные кое как, тут все изначально по проекту- обособленное от жилья- как Надо...поэтому ритейл/общепит/тейк-эвей самое оно имхо по интересу с их стороны...

Вы как считаете какая цена помещения при вводных данных интересно рынку будет коммерческому?

...платить нужно за что-то реальное, а не переплачивать это и правда - главное...

Кстати если как вариант - обратиться к профи/агентствам по коммерческой только по такому вопросу - чтобы прозвонили/предложили базе Своих клиентов из категорий сетевики/ритейлеры/свои частники т .д.? ....исключительно вот такая услуга при сделке может быть оплачена...и им не плохо - и комиссию с покупателя и с продавца за услугу подбора получат...

Цена 180-200 тыс. руб./кв.м. Без арендатора

01.03.18, 21:02
Sварог писал(а):
получат...

Этот вариант не проходной вообще. Сетевики помещения арендуют, а не покупают, за редким исключением. Покупатели в коммерческой комиссию не платят, опять-таки за редким исключением

Maxim D.

01.03.18, 21:02
Sварог писал(а):

Что есть КП?

Коммерческое предложение.

01.03.18, 21:02
Sварог писал(а):

+10% за эксклюзив - это понятная цифра и просто объяснимая...9 виртуальных лет окупаемость, а мое понимание цены и расчеты привел в 1-ом посте...

Не вижу никаких причин, для чего переплачивать за то, что помещение единственное в комплексе. За квартиру ещё могу понять, с коммерческими помещениями это только цифры. 170тыс за 22млн - это дорого.

01.03.18, 21:02
Sварог писал(а):
Но...тот кто покупает с арендаторами - тоже может попасть - можно, например, договориться со знакомым и заключить преддоговор дорого (сос еще нет) и типа изобразить видимость ремонта - не официальный долгосрочный договор конечно же, но все же что-то для покупателя - вот и пыль в глазах..работает? оно надо?

Есть масса вариантов, как конкретно попасть с помещениями. Важно, по сути, только кто конкретный интересант, какой у него опыт и есть ли у него риэлтор или консультант, или нет.

01.03.18, 21:02
Sварог писал(а):
...платить нужно за что-то реальное, а не переплачивать это и правда - главное...

Сам плачу немеряно денег за информацию, поэтому лозунга "платить нужно за что-то реальное" никогда не пойму.

01.03.18, 21:02
Sварог писал(а):
правда абсолютно безо всяких выставлений по базам и т.д....вот такая услуга при сделке может быть оплачена...

Лично я терпеть не могу, когда кто-либо указывает, что делать, как работать и за сколько. У коллег обычно похожее мнение.
С таким подходом, прозванивая все агентства, вероятнее всего помещение попадёт во все базы по совершенно разным ценам и условиям, и ещё долго будет там висеть. Поэтому я бы не стал ничего выдумывать, а работал бы с конкретными людьми. Или полностью самостоятельно, иначе получается всякая ерунда.

01.03.18, 21:21
Коммерсантка писал(а):
Покупатели в коммерческой комиссию не платят, опять-таки за редким исключением

Если заказчик - покупатель, то почему он не должен платить? Любопытно.