Продать арендного жилья или купить ещё? 11 / 1269

Имею за морем пул из 6 жилых домов и несколько больше офисных помещений.

Наблюдаю несколько разнонаправленные тенденцию, на которой можно сыграть и так и этак.

Итак 6 домов куплены 4-6 лет назад по цене от 12 до 40 тысяч долларов и приносят от 800 до 1050 долларов в месяц от аренды каждый. Их сейчас можно продать по цене 60-70 тыс за каждый

Или купит пул из 6 домов с живущими арендаторами по цене 50-60 тыс долларов за каждый, приносящие 700-800 долларов в месяц каждый.

Решая первую задачу получаю кэш и вхожу своими деньгами в новое строительство, решая вторую задачу, привлекаю инвесторов и их деньгами вхожу в более масштабное строительство. В первом варианте получаю доход от собственных инвестиций, во втором - от управления чужими инвестициями.

может, закрепить успех от инвестиций , сбросить то, что стоит 60-70 000 и выйти на уровень более дорогой недвиги?
меня всегде бесит неэффективность управления многими объектами, конечно, мечта рентополучателя - сдать в аренду один и за самый потолок прайса, меньше мучений и движений при максимуме выгоды
так не может получится в вашем случае?

Здесь больше вопрос о том, что иметь своё и тихо зарабатывать 300 тыс. или иметь фонд и зарабатывать 1 млн., но с большущим геммороем.

По первому варианту я иду в банк с проектом и говорю есть своих 500 тыс., банк даёт ещё до 1,5 млн. Строишь девелопмент из 20 домов и в обозримом будущем зарабатываешь своих 15%.

Во втором случае показываешь инвесторам действующий портфель, набираешь 2 млн, создаешь фонд и идёшь в банк, который даёт 10 млн, строишь уже 120 домов. Но большую часть прибыли раздаёшь инвесторам. Зарабатываешь фактически только на управлении фондом

по мне так лучше триста и меньше геморроя
мне бы кто миллион дал доходу с моих денег - я бы не работала
имею в пассиве 5 млн долларов и не имею толкового стабильного дохода с них
так и тянет продать все к черту, сесть на первом этаже на Чистых прудах или в Цюрихе и получать проценты
надоела эта возня с обслуживанием и арендаторами

01.03.18, 09:10
Юлия Лурье писал(а):
может, закрепить успех от инвестиций , сбросить то, что стоит 60-70 000 и выйти на уровень более дорогой недвиги?
меня всегде бесит неэффективность управления многими объектами, конечно, мечта рентополучателя - сдать в аренду один и за самый потолок прайса, меньше мучений и движений при максимуме выгоды
так не может получится в вашем случае?

Риски выше. Пример из битуби но суть таже, у партнеров был клиент который давал 70% загрузки типографии, в один прекрасный момент снабженец уволился (или уволили) и новый представитель клиента не захотел работать с прежним поставщиком, ребята еле выкарабкались, за счет демпинга, работая по цене материалов. Знакомый работавший в продажах в представительствах крупных американских корпораций типа Дюпонт и 3М рассказывал, что у них даже правило есть, что 1 клиент не может давать кажется больше 4% процентов от общего вала, чтобы бизнес не был зависимым от клиента.

01.03.18, 18:30
Kalendar писал(а):
Знакомый работавший в продажах в представительствах крупных американских корпораций типа Дюпонт и 3М рассказывал, что у них даже правило есть, что 1 клиент не может давать кажется больше 4% процентов от общего вала, чтобы бизнес не был зависимым от клиента.

разумно

01.03.18, 09:10
Юлия Лурье писал(а):
... мечта рентополучателя - сдать в аренду один и за самый потолок прайса, меньше мучений и движений при максимуме выгоды
так не может получится в вашем случае?

Иметь один объект иметь огромные риски...

Страшный сон "рентополучателя"
Предположим, что мы нашли такого супервыгодного вроде как клиента, а он гад такой пожил 3 месяца и перестал платить, начинаем считать убытки:
2 месячных ставки - налоги имущественные,
0,5 ставки - страховка,
1 месячная ставка - комиссия брокеру,
1 месяц кормил обещаниями, что вот завтра всё погасит - минус 1 арендная ставка,
1 месяц мы его выселяли - минус арендная ставка,
1 месячная ставка - пата лоеру за ивикшн.
вдуг обнаруживаем, что дом засран до предела и требует косметики и починки - ещё минус две ставки,
выставили дом на рынок, поиск нового тенанта - 0,5 ставки,
из оставшегося полученного дохода заплатили 30% нерезидентский налог на доходы.

В сухом остатке всего 2 месячных ставки аренды чистой прибыли.

А если у тебя в управлении 120 домов, то такие форс-мажоры проходят вообще незаметно, так рабочий момент... Даже при 6 домах уже не так критично.

Серёж, именно ты - потянешь более масштабный проект.
Другой вопрос, что, мне кажется - поставь себе временные рамки выхода из проекта.
В большущем геморрое надолго не зависай. Ты нужен своим близким.

Дома я решил оставить, все-таки каждый месяц капает около 5 тыс долларов.

По арендным домам нас риэлтор пока «катает», вот уже неделю кормит обещаниями прислать информацию по тенантам.

Тем временем встретились с местным типа перфектом, на территории которой находится приглянувшийся нам кусок земли под строительство. Готовим коммерческое предложение, от политического веса которого зависит подарят нам землю или попросят какую-то копеечку. Определяем минимальный порог входа инвесторов, на текущем рынке продавца их много, особенно с суммами 50-80 тыс. А нам нужно для начала около 1 млн.

Проект планируется реализовать до конца года, доходность предполагаем не менее 13%. Но первый этап и не для получения сверхдоходности делается.

13.03.18, 22:48
Сергей Кучуков писал(а):
Дома я решил оставить, все-таки каждый месяц капает около 5 тыс долларов.

По арендным домам нас риэлтор пока «катает», вот уже неделю кормит обещаниями прислать информацию по тенантам.

Т.е. в США все тоже самое, как и в статье на Циане которая вызвала столько недовольства среди агентов?

13.03.18, 22:48
Сергей Кучуков писал(а):
Тем временем встретились с местным типа перфектом, на территории которой находится приглянувшийся нам кусок земли под строительство. Готовим коммерческое предложение, от политического веса которого зависит подарят нам землю или попросят какую-то копеечку.

А под какого рода проекты земля дарится?