Прошу помощи в определении адекватной цены двух объектов 37 / 3147

Уважаемые коллеги!
Есть у меня два объекта, оба с особенностями. Примерную рыночную оценку я сделала, но хочу ваше мнение насчет того, за какую максимальную цену есть наибольшая вероятность продажи данных квартир:

1 вариант: Загородное шоссе, 2-х комнатная. Особенность - расположение на последнем этаже, соседство с 55 больницей и больницей им. Алексеева

- метро: от МЦК "Крымская" 15 минут пешком, от м. Ленинский проспект 5 минут на маршрутке+ 5 минут пешком, от м. Шаболовская на трамвае минут 10 + 5 минут пешком.
- Загородное шоссе, дом стоит во дворах
- 2 изолированные комнаты, линейка
- этаж 17-й из 17-ти же, вид из окон хороший, правда
- дом 17 этажный панельный серия п-44, 1996 года постройки,
- метражи: общая 50, жилая 30, кухня 7,5
- состояние самое обыкновенное, у хозяев живут 2 котика, но запаха нет, все чисто, но ремонт если и был, то косметический и давно. Процент износа определить не берусь.
- первичная собственность больше 3-х лет, приватизация, 2 взрослых собственника
- мотивация - хотят квартиру примерно такую же в этом же районе, но пониже этажом, устали кататься на лифте (со слов собственников)
- состояние подъезда обычное, консьержа нет, два лифта - грузовой и пассажирский
- во дворе детская и спортивная площадки, в районе развитая инфраструктура, школа и сад в квартале, 2 крупных ТРЦ в шаговой доступности, поликлиника тоже недалеко. Рядом парк с прудом.

2-й вариант: Нагорная ул., д 5 к 7, 2-х комнатная, особенность - в залоге у банка

- метро Нагорная в 20 минутах пешком или 10 минутах транспортом, Нагатинская - те же 10 минут транспортом или МЦК "Верхние котлы" 5-7 минут транспортом. Так же можно доехать на маршруте м5 до центра (м. Китай-город, по дороге м. Тульская, м. Добрынинская, м. Новокузнецкая)
- Нагорная улица, дом во дворах с видом на горнолыжный спуск Кант
- 2 смежные комнаты, линейка
- этаж 3-й из 12-ти
- дом 12-ти этажная блочная башня 1970 года постройки, была санация в 2014-15 году
- метражи: общая 47, комнаты 16-18, кухня 9 м, большой сдвоенный балкон на 2 комнаты, окна во двор
- санузел раздельный
- состояние обычное, из существенного ремонта в ходе санации была замена окон на пластиковые стеклопакеты, остекление балконов, замена труб и стояков, в т.ч. канализационных, замена батарей
- первичная собственность больше 3-х лет, приватизация, 2 взрослых собственника
- состояние подъезда обычное, консьержа нет, два лифта пассажирских
- во дворе детская и спортивная площадки, наземная парковка, в районе развитая инфраструктура, новый детский сад в квартале, магазины, МФЦ в шаговой доступности, поликлиника тоже недалеко. Рядом с домом парковая зона и горнолыжка, речка Котловка течет.
- По соседству восстановили один старый дом, был развалиной - теперь ЖК Кант, восстанавливают еще один (Нагорная 7), на месте фабрики "Красная крутильщица" строят какой-то современный институт приборостроения.
- Мотивация - снять залог и перебраться загород, в район г. Видное, Домодедово

Фотографий нет, т.к. пока не решили, как продавать будут, просили оценить.

Прошу прощения, но вы тогда клиентам для чего?

02.03.18, 03:50
Руслана писал(а):
приватизация

02.03.18, 03:50
Руслана писал(а):
в залоге у банка

Пьют?

Руслана, а для чего этот выбор?
самое главное - каковы цели клиентов, их жизненная логистика, состав семьи, возраст членов семьи, место работы или учебы членов семьи и так далее, может, это квартира -инвестиция или квартира для сдачи в аренду или что?
Без этого любой совет будет бестолковым
А вы частным маклером работаете, уж извините за язву, у вас нет руководителя, лидера продаж, к которым можно обратиться с подобным вопросом?

02.03.18, 09:31
Юлия Лурье писал(а):
Руслана, а для чего этот выбор?
самое главное - каковы цели клиентов, их жизненная логистика, состав семьи, возраст членов семьи, место работы или учебы членов семьи и так далее, может, это квартира -инвестиция или квартира для сдачи в аренду или что?
Без этого любой совет будет бестолковым
А вы частным маклером работаете, уж извините за язву, у вас нет руководителя, лидера продаж, к которым можно обратиться с подобным вопросом?

Руслана не частный маклер. Она психолог.
Поэтому да- ей нужен и руководитель, и юрист, и вообще любая помощь.
чисто Ваш клиент.

"Устали жить на высоком этаже" - это какая-то профанация, а не мотивация.

02.03.18, 09:39
Ирина Сорокина писал(а):

02.03.18, 09:31
Юлия Лурье писал(а):
Руслана, а для чего этот выбор?
самое главное - каковы цели клиентов, их жизненная логистика, состав семьи, возраст членов семьи, место работы или учебы членов семьи и так далее, может, это квартира -инвестиция или квартира для сдачи в аренду или что?
Без этого любой совет будет бестолковым
А вы частным маклером работаете, уж извините за язву, у вас нет руководителя, лидера продаж, к которым можно обратиться с подобным вопросом?
Руслана не частный маклер. Она психолог.
Поэтому да- ей нужен и руководитель, и юрист, и вообще любая помощь.
чисто Ваш клиент.

я с ней общалась на тему работы лет пять назад, когда она из ИНКОМа ушла в обиде на руководство, я пыталась помирить с начальником, потом зазывала к себе
не знала, что она психолог, значит, она сама вполне могла бы конфликт с руководством разрулить

02.03.18, 09:46
Юлия Лурье писал(а):

02.03.18, 09:39
Ирина Сорокина писал(а):

02.03.18, 09:31
Юлия Лурье писал(а):
Руслана, а для чего этот выбор?
самое главное - каковы цели клиентов, их жизненная логистика, состав семьи, возраст членов семьи, место работы или учебы членов семьи и так далее, может, это квартира -инвестиция или квартира для сдачи в аренду или что?
Без этого любой совет будет бестолковым
А вы частным маклером работаете, уж извините за язву, у вас нет руководителя, лидера продаж, к которым можно обратиться с подобным вопросом?
Руслана не частный маклер. Она психолог.
Поэтому да- ей нужен и руководитель, и юрист, и вообще любая помощь.
чисто Ваш клиент.
я с ней общалась на тему работы лет пять назад, когда она из ИНКОМа ушла в обиде на руководство, я пыталась помирить с начальником, потом зазывала к себе
не знала, что она психолог, значит, она сама вполне могла бы конфликт с руководством разрулить

Практикующий психолог.

02.03.18, 09:39
Ирина Сорокина писал(а):
Поэтому да- ей нужен и руководитель, и юрист

А главное - лидер продаж, которому психологические портреты клиентов до лампочки, потому как 200 звонков и 20 показов в смену обеспечивают и лидерство, и свою семью, и семью директора. )