Куда движется недвижимость: динамика цен и надежность застройщиков 11992 / 297255
20 мар. 2018
Цены будут стоят на месте
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
20 мар. 2018
Ипотечный кредит в странах мира.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
21 мар. 2018
не нравится мой хрущ? Езжай в Челябинск!
Быстрее всего — за два года — накопить на квартиру в новостройке могут жители Челябинска, следует из данных ЦИАН, получившихся в ходе анализа доходов и цен на жилье на первичном и вторичном рынках в регионах за прошлый год. Москва на 45-м месте из 47 — ее жителям потребуется 4 года, что почти на полтора года меньше, чем в 2013 году. Самое недоступное жилье в Крыму: копить на квартиру в Симферополе придется 4,1 года, в Севастополе — более пяти лет.
В ЦИАН использовали классический критерий оценки, рассчитанный исходя из возможностей семьи из двух работающих взрослых, которые откладывают весь доход на приобретение жилья. Эксперты проанализировали показатели в 47 крупнейших по численности населения городах страны.
Челябинск оказался на первом месте из-за того, что среднемесячный доход по итогам 2017 года сопоставим с ценой одного квадратного метра в новостройке — 38 тыс. руб. и 39 тыс. руб. соответственно. Индекс доступности жилья в Челябинске — 2,1 года для первичного рынка, 2,4 года для вторичного (расчеты для каждого региона выполнены для квартиры площадью 49 кв. м в новостройке и 54 кв. м на вторичном рынке). На втором месте Красноярск, здесь индекс доступности жилья составил 2,2 года. В Москве и Санкт-Петербурге, несмотря на более высокие по сравнению с другими регионами средние доходы населения, откладывать на квартиру придется гораздо дольше. В списке всех городов—участников исследования, ранжированном по мере увеличения срока накопления (то есть снижения доступности жилья), Санкт-Петербург и Москва на 44-м и 45-м местах — соответственно 3,7 года и четыре года.
В ЦИАН отмечают, что по сравнению с 2013 годом доступность жилья в Москве выросла. Четыре года назад, чтобы купить квартиру в столице, потенциальному покупателю пришлось бы откладывать более 5,4 года, а теперь — четыре года. «Положительные изменения связаны с тем, что номинальная заработная плата за рассматриваемый период росла быстрее, чем цена квадратного метра: на 39% и 16% соответственно. Аналогичные тенденции характерны и для большинства региональных центров»,— следует из материалов ЦИАН.
Хуже всего с доступностью жилья в Крыму: в Симферополе срок накоплений на него 4,1 года, Севастополе — 5,3 года. Более трех лет придется также копить на квартиру в Казани (3,5 года), Нижнем Новгороде (3,1) и Уфе (3)
Самый существенный разрыв между доступностью жилья в новостройках и на вторичном рынке зафиксирован в Самаре. Срок накопления на новую квартиру 2,4 года, а в имеющемся фонде 3,3 года. Это объясняется размещением новых проектов — большинство расположено в периферийных районах, тогда как предложения на вторичном рынке в центральной части города. Наименьшие различия в Нижнем Новгороде, здесь индекс составил 3,1 и 3,3 соответственно.
внешняя ссылка
Быстрее всего — за два года — накопить на квартиру в новостройке могут жители Челябинска, следует из данных ЦИАН, получившихся в ходе анализа доходов и цен на жилье на первичном и вторичном рынках в регионах за прошлый год. Москва на 45-м месте из 47 — ее жителям потребуется 4 года, что почти на полтора года меньше, чем в 2013 году. Самое недоступное жилье в Крыму: копить на квартиру в Симферополе придется 4,1 года, в Севастополе — более пяти лет.
В ЦИАН использовали классический критерий оценки, рассчитанный исходя из возможностей семьи из двух работающих взрослых, которые откладывают весь доход на приобретение жилья. Эксперты проанализировали показатели в 47 крупнейших по численности населения городах страны.
Челябинск оказался на первом месте из-за того, что среднемесячный доход по итогам 2017 года сопоставим с ценой одного квадратного метра в новостройке — 38 тыс. руб. и 39 тыс. руб. соответственно. Индекс доступности жилья в Челябинске — 2,1 года для первичного рынка, 2,4 года для вторичного (расчеты для каждого региона выполнены для квартиры площадью 49 кв. м в новостройке и 54 кв. м на вторичном рынке). На втором месте Красноярск, здесь индекс доступности жилья составил 2,2 года. В Москве и Санкт-Петербурге, несмотря на более высокие по сравнению с другими регионами средние доходы населения, откладывать на квартиру придется гораздо дольше. В списке всех городов—участников исследования, ранжированном по мере увеличения срока накопления (то есть снижения доступности жилья), Санкт-Петербург и Москва на 44-м и 45-м местах — соответственно 3,7 года и четыре года.
В ЦИАН отмечают, что по сравнению с 2013 годом доступность жилья в Москве выросла. Четыре года назад, чтобы купить квартиру в столице, потенциальному покупателю пришлось бы откладывать более 5,4 года, а теперь — четыре года. «Положительные изменения связаны с тем, что номинальная заработная плата за рассматриваемый период росла быстрее, чем цена квадратного метра: на 39% и 16% соответственно. Аналогичные тенденции характерны и для большинства региональных центров»,— следует из материалов ЦИАН.
Хуже всего с доступностью жилья в Крыму: в Симферополе срок накоплений на него 4,1 года, Севастополе — 5,3 года. Более трех лет придется также копить на квартиру в Казани (3,5 года), Нижнем Новгороде (3,1) и Уфе (3)
Самый существенный разрыв между доступностью жилья в новостройках и на вторичном рынке зафиксирован в Самаре. Срок накопления на новую квартиру 2,4 года, а в имеющемся фонде 3,3 года. Это объясняется размещением новых проектов — большинство расположено в периферийных районах, тогда как предложения на вторичном рынке в центральной части города. Наименьшие различия в Нижнем Новгороде, здесь индекс составил 3,1 и 3,3 соответственно.
внешняя ссылка
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
21 мар. 2018
На 25% увеличился объем ввода жилья в январе-феврале 2018 года - Росстат
На 24,6% увеличился объем ввода жилья в РФ в январе-феврале 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, сообщает «РИА Недвижимость» со ссылкой на материалы Росстата.
«В феврале 2018 года построено 67,9 тысячи новых квартир, в январе-феврале 2018 года — 138,5 тысячи новых квартир», — цитирует Агентство материалы Росстата.
Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» в январе-феврале 2018 года не изменился к аналогичному периоду прошлого года – этот показатель составил 705,1 миллиарда рублей.
Читать полностью: внешняя ссылка
На 24,6% увеличился объем ввода жилья в РФ в январе-феврале 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, сообщает «РИА Недвижимость» со ссылкой на материалы Росстата.
«В феврале 2018 года построено 67,9 тысячи новых квартир, в январе-феврале 2018 года — 138,5 тысячи новых квартир», — цитирует Агентство материалы Росстата.
Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» в январе-феврале 2018 года не изменился к аналогичному периоду прошлого года – этот показатель составил 705,1 миллиарда рублей.
Читать полностью: внешняя ссылка
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
21 мар. 2018
Зарплаты растут.
Но недвижимость и доллар сжирают реальные доходы
Но недвижимость и доллар сжирают реальные доходы
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
22 мар. 2018
Правительство обсуждает повышение подоходного налога
Такой «подарок» может принести населению четвертый срок Путина
Справедливая и стимулирующая налоговая система, обещанная президентом Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию, может означать резкое повышение нагрузки на население. На одном из первых после выборов совещаний у премьера Дмитрия Медведева обсуждалось изменение налогов. Его итоги Медведев не раскрыл и лишь признал, что налоговой системе все же нужна настройка (цитата по «Интерфаксу»).
Обсуждалось повышение ставки НДФЛ на 2 п. п. до 15% с введением необлагаемого минимума, указывают собеседники «Ведомостей». Прошлой осенью на совещаниях в правительстве уже анализировались последствия повышения НДФЛ до 15–16% и введение такого минимума. Решение окончательно не принято, предупреждает чиновник.Другой говорит, что «консенсус достигнут»
Меры ударят по доходам населения и потреблению, предупреждает Александра Суслина из Экономической экспертной группы. Потребление было одним из драйверов роста экономики в 2017 г. Но в отличие от 2017 г. рост потребления в большей степени будет опираться на рост доходов, указывал ВЭБ. Дополнительные налоги и сборы могут свести такой рост на нет, опасается Суслина: повышение НДФЛ при отмене льготной ставки НДС – двойной удар по населению, с одной стороны, снизит их доходы, а с другой – увеличит цены. Обнуление НДФЛ для бедных и прямая субсидия должны помочь им, говорит она, но рост цен и налоговая нагрузка могут привести к росту числа бедных и сокращению среднего класса.
внешняя ссылка
Такой «подарок» может принести населению четвертый срок Путина
Справедливая и стимулирующая налоговая система, обещанная президентом Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию, может означать резкое повышение нагрузки на население. На одном из первых после выборов совещаний у премьера Дмитрия Медведева обсуждалось изменение налогов. Его итоги Медведев не раскрыл и лишь признал, что налоговой системе все же нужна настройка (цитата по «Интерфаксу»).
Обсуждалось повышение ставки НДФЛ на 2 п. п. до 15% с введением необлагаемого минимума, указывают собеседники «Ведомостей». Прошлой осенью на совещаниях в правительстве уже анализировались последствия повышения НДФЛ до 15–16% и введение такого минимума. Решение окончательно не принято, предупреждает чиновник.Другой говорит, что «консенсус достигнут»
Меры ударят по доходам населения и потреблению, предупреждает Александра Суслина из Экономической экспертной группы. Потребление было одним из драйверов роста экономики в 2017 г. Но в отличие от 2017 г. рост потребления в большей степени будет опираться на рост доходов, указывал ВЭБ. Дополнительные налоги и сборы могут свести такой рост на нет, опасается Суслина: повышение НДФЛ при отмене льготной ставки НДС – двойной удар по населению, с одной стороны, снизит их доходы, а с другой – увеличит цены. Обнуление НДФЛ для бедных и прямая субсидия должны помочь им, говорит она, но рост цен и налоговая нагрузка могут привести к росту числа бедных и сокращению среднего класса.
внешняя ссылка
22 мар. 2018
MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко основана в 2003 году. В ее портфеле 3,4 млн кв. м строящихся объектов, в основном жилье, апартаменты и бизнес-центры. С 2015 года компания управляет девелоперскими проектами Coalco Василия Анисимова (около 1 млн кв. м в Москве и Подмосковье).
Владелец группы «Метрополь» Михаил Слипенчук нашел нового партнера по освоению 23 га бывшего АЗЛК «Москвич». MR Group построит здесь жилой комплекс площадью 150 тыс. кв. м. До этого соинвестором числилась компания Optima Development Альберта Худояна, собиравшаяся построить на части земель бывшего автозавода торговый центр Oz Mall.
MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко построит жилье на территории бывшего АЗЛК «Москвич», рассказали два собеседника “Ъ” на рынке недвижимости, знакомые с планами компании. По словам одного из них, MR Group будет fee-девелопером проекта. В пресс-службе MR Group подтвердили эту информацию, добавив, что компания займется этим проектом в интересах владельца участка — группы «Метрополь» Михаила Слипенчука. Бизнесмен в беседе с “Ъ” пояснил, что MR Group отвечает за разработку концепции, управление строительством и продажами. Он также добавил, что площадка под застройку принадлежит закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Метрополь Олимп».
Господин Слипенчук выкупил у столичной мэрии 23 га, принадлежавших «Москвичу», в 2006 году, чтобы построить здесь жилье и сопутствующую инфраструктуру. Рядом находится технополис «Москва» (32 га) и производственная площадка «Renault Россия». В 2013 году «Метрополь» уменьшил объем предполагаемой застройки своего участка в два раза — с 1,5 млн кв. м до 640 тыс. кв. м.
Три года назад у «Метрополя» был другой партнер по редевелопменту территории «Москвича» — Optima Development. Эта компания собиралась построить здесь торгцентр Oz Mall. Предполагалось, что он будет первым в одноименной московской сети объектов. По информации “Ъ”, тогда собственниками компании были Альберт Худоян и экс-депутат Госдумы от «Справедливой России» Ильдар Самиев (в октябре 2017 года арестован по делу о мошенничестве с загородной недвижимостью). Вчера в пресс-службе Optima подчеркнули, что господин Худоян — единственный собственник компании и проекта торгцентра на месте АЗЛК больше нет. «В портфеле Optima сейчас один строящийся проект — жилой комплекс "Прайм Парк" общей площадью 500 тыс. кв. м на Ленинградском проспекте»,— уточнил представитель девелопера.
На месте бывшего завода на Волгоградском проспекте MR Group намерена построить жилой комплекс бизнес-класса: это будет семь башен в 30 этажей общей площадью 150 тыс. кв. м, из них около 113 тыс. кв. м — жилье, следует из архитектурной концепции (есть в распоряжении у “Ъ”). Заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба считает, что уровень конкуренции на первичном рынке в этом районе низкий. «Не ранее 2020 года на рынок выйдет около 300 тыс. кв. м жилья»,— отмечает она. По ее словам, одно из преимуществ района — наличие станции метро «Волгоградский проспект» и станция «Угрешская» Московского центрального кольца.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не согласна. «Рекордная конкуренция — главный минус площадки»,— утверждает она. По ее словам, участок находится на юго-востоке, а это самый застраиваемый округ. Здесь продается 5,9 тыс. квартир, что составляет 35% от суммарного объема предложения жилья в Москве. Средняя стоимость новостроек массового сегмента на юго-востоке Москвы — 134,9 тыс. руб. за 1 кв. м. «Вокруг АЗЛК промзоны, о планах развития которых нет конкретной информации, то есть какое-то время ЖК будет существовать среди труб заводов и фабрик»,— отмечает госпожа Литинецкая. Ее оценка стартовой цены продаж — 135 тыс. руб. за 1 кв. м. MR Group собирается реализовывать жилье по 125 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценке госпожи Литинецкой, на территории АЗЛК, годной под застройку, можно построить около 328 тыс. кв. м жилья. Общий объем инвестиций в строительство такого объема может составить 48 млрд руб.
внешняя ссылка
Владелец группы «Метрополь» Михаил Слипенчук нашел нового партнера по освоению 23 га бывшего АЗЛК «Москвич». MR Group построит здесь жилой комплекс площадью 150 тыс. кв. м. До этого соинвестором числилась компания Optima Development Альберта Худояна, собиравшаяся построить на части земель бывшего автозавода торговый центр Oz Mall.
MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко построит жилье на территории бывшего АЗЛК «Москвич», рассказали два собеседника “Ъ” на рынке недвижимости, знакомые с планами компании. По словам одного из них, MR Group будет fee-девелопером проекта. В пресс-службе MR Group подтвердили эту информацию, добавив, что компания займется этим проектом в интересах владельца участка — группы «Метрополь» Михаила Слипенчука. Бизнесмен в беседе с “Ъ” пояснил, что MR Group отвечает за разработку концепции, управление строительством и продажами. Он также добавил, что площадка под застройку принадлежит закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Метрополь Олимп».
Господин Слипенчук выкупил у столичной мэрии 23 га, принадлежавших «Москвичу», в 2006 году, чтобы построить здесь жилье и сопутствующую инфраструктуру. Рядом находится технополис «Москва» (32 га) и производственная площадка «Renault Россия». В 2013 году «Метрополь» уменьшил объем предполагаемой застройки своего участка в два раза — с 1,5 млн кв. м до 640 тыс. кв. м.
Три года назад у «Метрополя» был другой партнер по редевелопменту территории «Москвича» — Optima Development. Эта компания собиралась построить здесь торгцентр Oz Mall. Предполагалось, что он будет первым в одноименной московской сети объектов. По информации “Ъ”, тогда собственниками компании были Альберт Худоян и экс-депутат Госдумы от «Справедливой России» Ильдар Самиев (в октябре 2017 года арестован по делу о мошенничестве с загородной недвижимостью). Вчера в пресс-службе Optima подчеркнули, что господин Худоян — единственный собственник компании и проекта торгцентра на месте АЗЛК больше нет. «В портфеле Optima сейчас один строящийся проект — жилой комплекс "Прайм Парк" общей площадью 500 тыс. кв. м на Ленинградском проспекте»,— уточнил представитель девелопера.
На месте бывшего завода на Волгоградском проспекте MR Group намерена построить жилой комплекс бизнес-класса: это будет семь башен в 30 этажей общей площадью 150 тыс. кв. м, из них около 113 тыс. кв. м — жилье, следует из архитектурной концепции (есть в распоряжении у “Ъ”). Заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба считает, что уровень конкуренции на первичном рынке в этом районе низкий. «Не ранее 2020 года на рынок выйдет около 300 тыс. кв. м жилья»,— отмечает она. По ее словам, одно из преимуществ района — наличие станции метро «Волгоградский проспект» и станция «Угрешская» Московского центрального кольца.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не согласна. «Рекордная конкуренция — главный минус площадки»,— утверждает она. По ее словам, участок находится на юго-востоке, а это самый застраиваемый округ. Здесь продается 5,9 тыс. квартир, что составляет 35% от суммарного объема предложения жилья в Москве. Средняя стоимость новостроек массового сегмента на юго-востоке Москвы — 134,9 тыс. руб. за 1 кв. м. «Вокруг АЗЛК промзоны, о планах развития которых нет конкретной информации, то есть какое-то время ЖК будет существовать среди труб заводов и фабрик»,— отмечает госпожа Литинецкая. Ее оценка стартовой цены продаж — 135 тыс. руб. за 1 кв. м. MR Group собирается реализовывать жилье по 125 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценке госпожи Литинецкой, на территории АЗЛК, годной под застройку, можно построить около 328 тыс. кв. м жилья. Общий объем инвестиций в строительство такого объема может составить 48 млрд руб.
внешняя ссылка
22 мар. 2018
Главными факторами, влияющими на ценообразование квартир в столице, традиционно выступают цены на нефть и курс рубля к доллару, пишут экономисты ВШЭ. Но сейчас цены на жилье определяются ростом предложения, отмечают девелоперы
Стоимость квартир в Москве сильнее всего связана не с динамикой зарплат или доходов, а с колебаниями цен на нефть и курсом рубля к доллару, подсчитали научные сотрудники лаборатории анализа и прогноза экономических процессов Высшей школы экономики (ВШЭ) Владимир Сальников и Ольга Михеева. В своей работе «Модели ценообразования для прогнозирования цен на московском рынке жилой недвижимости» (есть у РБК) экономисты рассмотрели 17 ключевых факторов ценообразования столичных квартир и оценили, насколько велика роль каждого из них.
Аналитики разделили все факторы на четыре группы. Первая — макроэкономическая: к ней относятся цены на нефть Urals в долларах и рублях, инфляция, курс рубля к американской валюте и средние рублевые цены на материалы, которые девелоперы приобретают для постройки жилья. Еще две группы факторов — показатели рынка недвижимости (ввод жилых домов, количество зарегистрированных сделок по ипотеке) и жилищного кредитования (объем выданных ипотечных кредитов и средневзвешенные ставки по ипотеке и банковским депозитам). Отдельно авторы также выделяют показатели уровня доходов населения: средняя зарплата, доходы на душу населения, расходы на непродовольственные товары, объем денег на депозитах, динамика сбережений по отношению к ценам на нефть
Авторы исследования рассчитывают две модели, предсказывающие поведение цен на московские квартиры, — помесячную и погодовую (факторы, формирующие цены, в этих двух подходах частично разные). При помесячном анализе затрагивалась динамика цен с января 2010-го по июнь 2016 года. «Несмотря на то что в работах зарубежных авторов цена жилой недвижимости главным образом зависит от уровня доходов населения и экономического состояния исследуемого региона, в нашей модели такие факторы оказались незначимыми. Наилучшим образом изменение цены на жилую недвижимость (в рублевом выражении) описывает динамика курса доллара по отношению к рублю», — отмечают экономисты. Свое влияние при помесячной оценке оказывает и цена нефти, но «опосредованно» — оказывая влияние на валютный курс, который, в свою очередь, влияет на цены квартир.
При росте доллара «происходит одномоментный скачок рублевых цен [за квадратный метр], но уже в следующем месяце, при прочих равных, цены идут вниз, отыгрывая обратно порядка две трети повышения», отмечают экономисты.
Ситуация, при которой ослабление рубля ведет к удорожанию квартир, говорит о том, что девелоперы фиксируют цены на квартиры в долларах, делают вывод авторы исследования. Впрочем, такая тенденция прервалась в середине 2015 — начале 2016 года, когда «многие застройщики стремились «отвязать» рублевые цены от долларовых» и даже старались снижать цены вопреки ослаблению отечественной валюты, чтобы поддерживать спрос. В то же время продавцы вторичной недвижимости на такое не решались, поэтому потребители переориентировались на первичный рынок квартир, указывают экономисты.
При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты делают вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.
При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты делают вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.
При анализе стоимости квартир, номинированной в рублях, также зафиксировано высокое влияние нефти, однако не через валютный курс, а во взаимосвязи с динамикой сбережений населения. А большую часть сбережений формируют именно граждане с самым высоким доходом, объясняют аналитики ВШЭ. Но динамика реальных доходов в целом по экономике в основном дает представление о бедных слоях населения (так как их больше), а благосостояние обеспеченных граждан как раз хорошо отражает динамика цен на нефть, и именно она была драйвером роста их доходов. В то же время значимое влияние на ценообразование в недвижимости оказывает и стоимость стройматериалов.
«Рынок жилья действительно реагирует на изменение цен на нефть, обычно с некоторым запозданием и при установлении устойчивых трендов. Дорогая нефть обеспечивает приток денег во все сферы экономики, в том числе в недвижимость», — говорит руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова. Здесь важен и психологический фактор, отмечает она: при дорогой нефти и стабильном рубле люди считают, что «плохие времена закончились, можно доставать деньги из запасов и совершать крупные покупки».
Цена на нефть влияет на возможности покупателей, долю инвесторов, объем предложения, от нее также зависит кредитование девелоперских проектов, перечисляет директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. «Кроме того, застройщики несут издержки и в части стройматериалов, поскольку вынуждены закупать стройматериалы, исходя из курса рубля к мировым валютам», — добавляет он.
В 2015–2017 годах наибольшее влияние на ценообразование оказал существенный рост предложения (ввод нового жилья), который привел к снижению цен на квартиры, говорит директор сервиса по анализу рынка новостроек bnmap.pro Сергей Лобжанидзе. Последние три-четыре года прямой корреляции цен на жилье нет ни с курсом доллара, ни с нефтью, указывает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. «Более того, цены на квартиры давно отвязаны даже от роста цен на стройматериалы и энергоресурсы — они уже достаточно давно растут более высокими темпами, чем квадратные метры», — отмечает он.
Сейчас основной рост стоимости жилья происходит по мере роста стадии готовности дома, указывает Колченко, но ситуацию могут изменить новые законодательные инициативы, «которые уже в среднесрочной перспективе приведут к сокращению объемов предложения, а значит, и к росту стоимости жилья». Новые поправки, ужесточающие регулирование долевого строительства, вступят в силу с 1 июля 2018 года.
Подробнее на РБК:
внешняя ссылка
Стоимость квартир в Москве сильнее всего связана не с динамикой зарплат или доходов, а с колебаниями цен на нефть и курсом рубля к доллару, подсчитали научные сотрудники лаборатории анализа и прогноза экономических процессов Высшей школы экономики (ВШЭ) Владимир Сальников и Ольга Михеева. В своей работе «Модели ценообразования для прогнозирования цен на московском рынке жилой недвижимости» (есть у РБК) экономисты рассмотрели 17 ключевых факторов ценообразования столичных квартир и оценили, насколько велика роль каждого из них.
Аналитики разделили все факторы на четыре группы. Первая — макроэкономическая: к ней относятся цены на нефть Urals в долларах и рублях, инфляция, курс рубля к американской валюте и средние рублевые цены на материалы, которые девелоперы приобретают для постройки жилья. Еще две группы факторов — показатели рынка недвижимости (ввод жилых домов, количество зарегистрированных сделок по ипотеке) и жилищного кредитования (объем выданных ипотечных кредитов и средневзвешенные ставки по ипотеке и банковским депозитам). Отдельно авторы также выделяют показатели уровня доходов населения: средняя зарплата, доходы на душу населения, расходы на непродовольственные товары, объем денег на депозитах, динамика сбережений по отношению к ценам на нефть
Авторы исследования рассчитывают две модели, предсказывающие поведение цен на московские квартиры, — помесячную и погодовую (факторы, формирующие цены, в этих двух подходах частично разные). При помесячном анализе затрагивалась динамика цен с января 2010-го по июнь 2016 года. «Несмотря на то что в работах зарубежных авторов цена жилой недвижимости главным образом зависит от уровня доходов населения и экономического состояния исследуемого региона, в нашей модели такие факторы оказались незначимыми. Наилучшим образом изменение цены на жилую недвижимость (в рублевом выражении) описывает динамика курса доллара по отношению к рублю», — отмечают экономисты. Свое влияние при помесячной оценке оказывает и цена нефти, но «опосредованно» — оказывая влияние на валютный курс, который, в свою очередь, влияет на цены квартир.
При росте доллара «происходит одномоментный скачок рублевых цен [за квадратный метр], но уже в следующем месяце, при прочих равных, цены идут вниз, отыгрывая обратно порядка две трети повышения», отмечают экономисты.
Ситуация, при которой ослабление рубля ведет к удорожанию квартир, говорит о том, что девелоперы фиксируют цены на квартиры в долларах, делают вывод авторы исследования. Впрочем, такая тенденция прервалась в середине 2015 — начале 2016 года, когда «многие застройщики стремились «отвязать» рублевые цены от долларовых» и даже старались снижать цены вопреки ослаблению отечественной валюты, чтобы поддерживать спрос. В то же время продавцы вторичной недвижимости на такое не решались, поэтому потребители переориентировались на первичный рынок квартир, указывают экономисты.
При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты делают вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.
При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты делают вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.
При анализе стоимости квартир, номинированной в рублях, также зафиксировано высокое влияние нефти, однако не через валютный курс, а во взаимосвязи с динамикой сбережений населения. А большую часть сбережений формируют именно граждане с самым высоким доходом, объясняют аналитики ВШЭ. Но динамика реальных доходов в целом по экономике в основном дает представление о бедных слоях населения (так как их больше), а благосостояние обеспеченных граждан как раз хорошо отражает динамика цен на нефть, и именно она была драйвером роста их доходов. В то же время значимое влияние на ценообразование в недвижимости оказывает и стоимость стройматериалов.
«Рынок жилья действительно реагирует на изменение цен на нефть, обычно с некоторым запозданием и при установлении устойчивых трендов. Дорогая нефть обеспечивает приток денег во все сферы экономики, в том числе в недвижимость», — говорит руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова. Здесь важен и психологический фактор, отмечает она: при дорогой нефти и стабильном рубле люди считают, что «плохие времена закончились, можно доставать деньги из запасов и совершать крупные покупки».
Цена на нефть влияет на возможности покупателей, долю инвесторов, объем предложения, от нее также зависит кредитование девелоперских проектов, перечисляет директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. «Кроме того, застройщики несут издержки и в части стройматериалов, поскольку вынуждены закупать стройматериалы, исходя из курса рубля к мировым валютам», — добавляет он.
В 2015–2017 годах наибольшее влияние на ценообразование оказал существенный рост предложения (ввод нового жилья), который привел к снижению цен на квартиры, говорит директор сервиса по анализу рынка новостроек bnmap.pro Сергей Лобжанидзе. Последние три-четыре года прямой корреляции цен на жилье нет ни с курсом доллара, ни с нефтью, указывает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. «Более того, цены на квартиры давно отвязаны даже от роста цен на стройматериалы и энергоресурсы — они уже достаточно давно растут более высокими темпами, чем квадратные метры», — отмечает он.
Сейчас основной рост стоимости жилья происходит по мере роста стадии готовности дома, указывает Колченко, но ситуацию могут изменить новые законодательные инициативы, «которые уже в среднесрочной перспективе приведут к сокращению объемов предложения, а значит, и к росту стоимости жилья». Новые поправки, ужесточающие регулирование долевого строительства, вступят в силу с 1 июля 2018 года.
Подробнее на РБК:
внешняя ссылка
22 мар. 2018
Дмитрий, значит однозначно цены будут расти?22.03.18, 07:54Дмитрий Ждун писал(а):Главными факторами, влияющими на ценообразование квартир в столице, традиционно выступают цены на нефть и курс рубля к доллару, пишут экономисты ВШЭ. Но сейчас цены на жилье определяются ростом предложения, отмечают девелоперы
Стоимость квартир в Москве сильнее всего связана не с динамикой зарплат или доходов, а с колебаниями цен на нефть и курсом рубля к доллару, подсчитали научные сотрудники лаборатории анализа и прогноза экономических процессов Высшей школы экономики (ВШЭ) Владимир Сальников и Ольга Михеева. В своей работе «Модели ценообразования для прогнозирования цен на московском рынке жилой недвижимости» (есть у РБК) экономисты рассмотрели 17 ключевых факторов ценообразования столичных квартир и оценили, насколько велика роль каждого из них.
Аналитики разделили все факторы на четыре группы. Первая — макроэкономическая: к ней относятся цены на нефть Urals в долларах и рублях, инфляция, курс рубля к американской валюте и средние рублевые цены на материалы, которые девелоперы приобретают для постройки жилья. Еще две группы факторов — показатели рынка недвижимости (ввод жилых домов, количество зарегистрированных сделок по ипотеке) и жилищного кредитования (объем выданных ипотечных кредитов и средневзвешенные ставки по ипотеке и банковским депозитам). Отдельно авторы также выделяют показатели уровня доходов населения: средняя зарплата, доходы на душу населения, расходы на непродовольственные товары, объем денег на депозитах, динамика сбережений по отношению к ценам на нефть
Авторы исследования рассчитывают две модели, предсказывающие поведение цен на московские квартиры, — помесячную и погодовую (факторы, формирующие цены, в этих двух подходах частично разные). При помесячном анализе затрагивалась динамика цен с января 2010-го по июнь 2016 года. «Несмотря на то что в работах зарубежных авторов цена жилой недвижимости главным образом зависит от уровня доходов населения и экономического состояния исследуемого региона, в нашей модели такие факторы оказались незначимыми. Наилучшим образом изменение цены на жилую недвижимость (в рублевом выражении) описывает динамика курса доллара по отношению к рублю», — отмечают экономисты. Свое влияние при помесячной оценке оказывает и цена нефти, но «опосредованно» — оказывая влияние на валютный курс, который, в свою очередь, влияет на цены квартир.
При росте доллара «происходит одномоментный скачок рублевых цен [за квадратный метр], но уже в следующем месяце, при прочих равных, цены идут вниз, отыгрывая обратно порядка две трети повышения», отмечают экономисты.
Ситуация, при которой ослабление рубля ведет к удорожанию квартир, говорит о том, что девелоперы фиксируют цены на квартиры в долларах, делают вывод авторы исследования. Впрочем, такая тенденция прервалась в середине 2015 — начале 2016 года, когда «многие застройщики стремились «отвязать» рублевые цены от долларовых» и даже старались снижать цены вопреки ослаблению отечественной валюты, чтобы поддерживать спрос. В то же время продавцы вторичной недвижимости на такое не решались, поэтому потребители переориентировались на первичный рынок квартир, указывают экономисты.
При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты делают вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.
При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты делают вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.
При анализе стоимости квартир, номинированной в рублях, также зафиксировано высокое влияние нефти, однако не через валютный курс, а во взаимосвязи с динамикой сбережений населения. А большую часть сбережений формируют именно граждане с самым высоким доходом, объясняют аналитики ВШЭ. Но динамика реальных доходов в целом по экономике в основном дает представление о бедных слоях населения (так как их больше), а благосостояние обеспеченных граждан как раз хорошо отражает динамика цен на нефть, и именно она была драйвером роста их доходов. В то же время значимое влияние на ценообразование в недвижимости оказывает и стоимость стройматериалов.
«Рынок жилья действительно реагирует на изменение цен на нефть, обычно с некоторым запозданием и при установлении устойчивых трендов. Дорогая нефть обеспечивает приток денег во все сферы экономики, в том числе в недвижимость», — говорит руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова. Здесь важен и психологический фактор, отмечает она: при дорогой нефти и стабильном рубле люди считают, что «плохие времена закончились, можно доставать деньги из запасов и совершать крупные покупки».
Цена на нефть влияет на возможности покупателей, долю инвесторов, объем предложения, от нее также зависит кредитование девелоперских проектов, перечисляет директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. «Кроме того, застройщики несут издержки и в части стройматериалов, поскольку вынуждены закупать стройматериалы, исходя из курса рубля к мировым валютам», — добавляет он.
В 2015–2017 годах наибольшее влияние на ценообразование оказал существенный рост предложения (ввод нового жилья), который привел к снижению цен на квартиры, говорит директор сервиса по анализу рынка новостроек bnmap.pro Сергей Лобжанидзе. Последние три-четыре года прямой корреляции цен на жилье нет ни с курсом доллара, ни с нефтью, указывает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. «Более того, цены на квартиры давно отвязаны даже от роста цен на стройматериалы и энергоресурсы — они уже достаточно давно растут более высокими темпами, чем квадратные метры», — отмечает он.
Сейчас основной рост стоимости жилья происходит по мере роста стадии готовности дома, указывает Колченко, но ситуацию могут изменить новые законодательные инициативы, «которые уже в среднесрочной перспективе приведут к сокращению объемов предложения, а значит, и к росту стоимости жилья». Новые поправки, ужесточающие регулирование долевого строительства, вступят в силу с 1 июля 2018 года.
Подробнее на РБК:
внешняя ссылка
22 мар. 2018
в среднем будут расти на 1-3% в год в ближайшие три года. Объём предложения огромен.
Но рынок Москвы можно разнести ещё минимум на три ценовых сегмента и сотни «пятачков местности», где идёт своя движуха спроса и предложения.
