Робот-риэлтор - уже в Москве. 2 / 419
22 июн. 2018
Робот-риелтор: как искусственный интеллект меняет рынок недвижимости
Подробнее на РБК:
внешняя ссылка
Пока только вложения от инвесторов в размере 2 млн.$. Про доходы умалчивают, а расходы - 4 млн.руб. в месяц...
СВОЕ ДЕЛО, 19 ИЮН, 09:55 12 365
Робот-риелтор: как искусственный интеллект меняет рынок недвижимости
Математик Алексей Игошин разработал систему HomeApp, которая изучает историю проданных квартир в Москве и помогает оценить их стоимость. Изменит ли этот сервис рынок риелторских услуг?
Алексей Игошин (Фото: Владислав Шатило / РБК)
Москвич Алексей Игошин решил модернизировать рынок риелторских услуг, который не менялся десятилетиями. Вместо офлайн-агентств и риелторов-одиночек, которые оценивают стоимость недвижимости на глаз, он предложил систему оценки квартир, основанную на машинном анализе больших массивов данных.
Искусственный интеллект анализирует выложенные на «Авито», ЦИАН и 60 других площадках объявления о продаже недвижимости, отметает фейковые и выдает диапазон цен, по которым продавалась недвижимость заданных параметров в определенном районе за последние годы. Такая оценка помогает владельцу продать квартиру быстрее и не продешевить, а покупателю — подобрать лучший вариант за свои деньги. Посредник тоже не в обиде: по словам Игошина, сотрудники HomeApp закрывают в среднем вдвое больше сделок, чем «аналоговый» риелтор, прибыль компании с каждой продажи составляет 300–500 тыс. руб. В проект поверили инвесторы: за два с половиной года работы Игошину удалось привлечь больше $2 млн от бизнес-ангелов.
Риелтор 2.0
Реклама
Play Video
«Риелторский рынок в России — это огромное непаханое поле [ежегодным] объемом более $1 млрд, классическая взлетная площадка для стартапа», — говорит создатель системы HomeApp 35-летний Алексей Игошин. На это поле он набрел случайно: в США познакомился с основателем проекта Urban Compass (стартап, который помогает арендовать и продавать недвижимость с помощью анализа больших данных, он оценивается в $2,2 млрд) и заболел идеей изменить риелторский рынок. В США и Европе аналогичные проекты начинали набирать обороты, и он решил построить подобный бизнес в России.
Выпускник факультета вычислительной математики и кибернетики МГУ успел поработать в Ernst & Young и инвестфонде Svarog Capital. В 2012 году уволился и уехал учиться в бизнес-школу при университете в Калифорнийском университете в Беркли. По студенческой программе обмена попал в Колумбийский университет в Нью-Йорке. Решил подыскать там квартиру в аренду, но оказалось, что это непросто. На досках объявлений он постоянно натыкался на фейковые предложения, а потом обратился к риелтору, которым оказалась россиянка, переехавшая в Штаты в 1990-х годах. «Она обещала найти мне как земляку лучший вариант. В итоге пыталась впарить квартиру в Гарлеме за $4 тыс. в месяц, хотя даже я понимал, что за такие деньги можно поселиться напротив Центрального парка», — рассказывает Игошин. Он вспомнил столь же печальный опыт поиска квартиры в Москве и понял, что проблема глобальная: «И в США, и в России на рынке недвижимости напрочь отсутствует доверие — все пытаются нажиться на наивности друг друга. Уровень безумия предложений иногда просто зашкаливает».
Игошин рассказал об идее своему однокурснику по Беркли Никите Жилину. Партнеры решили вместе вернуться в Москву и создать российский аналог Compass. «Эти ребята сильно повысили качество сервиса за счет внедрения технологий анализа больших данных», — поясняет Игошин. Первые шаги начали предпринимать еще в США: изучили алгоритм работы Compass, наняли программиста на аутсорсинг, вместе с которым написали первый прототип сайта. На это ушло несколько десятков тысяч долларов личных накоплений.
Предприниматели понимали, что разработка потребует серьезных вложений, которых у них не было — чтобы вывести продукт на рынок, нужны сторонние инвестиции. Игошин привлек нескольких бизнес-ангелов, которые вложили в проект $500 тыс. «Я долго жил в США, знал об успехе Compass и понимал, что в России эта модель рано или поздно тоже взлетит», — комментирует партнер венчурного фонда I2BF и один из первых инвесторов HomeApp Александр Невинский.
Алексей Игошин (Фото: Владислав Шатило / РБК)
Как это работает
Основное отличие HomeApp от традиционных риелторских агентств — в глубоком анализе цен на недвижимость, который возможен благодаря машинному исследованию больших объемов данных. Подбор квартир в HomeApp происходит в несколько этапов.
1. Система изучает все открытые базы объявлений о сделках с недвижимостью, очищает от фейковых и дублирующихся предложений, а также объявлений, которые даны по причине продажи квартиры, и формирует историю продаж недвижимости в этом районе. Например, клиент хочет продать трехкомнатную квартиру на Фрунзенской набережной в «сталинском» доме. Система анализирует, как меняются цены за метр в подобных домах в этом районе по годам; какие конкретно квартиры и по какой цене были проданы за последнее время в доме клиента; как изменился спрос на них за последнее время; каково соотношение числа покупателей, интересующихся подобными вариантами, и предложений о продаже квартир на рынке.
2. На основе полученных данных формируется диапазон цен на квартиру.
3. Специалист HomeApp выезжает на объект, проводит беседу с владельцем и узнает, чем хорош этот дом, какой вид открывается из окна, чем славится район и пр. Эти данные ложатся в основу рекламных материалов: видеороликов и постов в социальных сетях, контекстной рекламы.
4. Искусственный интеллект выделяет целевые группы клиентов, которым была бы интересна конкретная квартира. Эти группы видят таргетированную рекламу в соцсетях, на площадках объявлений, сторонних сайтах. Алгоритм позволяет управлять скоростью продажи: чем больше средств вливается в таргетированный маркетинг, тем больше откликов на предложение поступает.
5. Эксперт, каждый из которых прикреплен к определенному району Москвы, рассказывает потенциальному покупателю, почему это предложение привлекательно, и предоставляет анализ состояния рынка в этом районе.
6. Юридическая служба готовит документы.
Не пользоваться, но владеть
Начать решили с аренды: здесь было больше клиентов и меньше юридических тонкостей, чем в случае с продажей недвижимости. Инвестиции пустили на разработку — первая версия движка, которая была готова к середине 2015 года, умела отсеивать фейковые объявления, анализировать все попавшие в сеть предложения об аренде квартир в Москве и выдавать диапазон цен, по которым сдавалось жилье заданных параметров. За свои услуги предприниматели брали с арендатора фиксированную комиссию — 35 тыс. руб. и 50% от суммы сделки с арендодателя. Но ставка на простоту не оправдалась: каждый пятый обратившийся клиент снимал квартиру через HomeApp, но прибыли эта модель почти не приносила. «У нас была сумасшедшая эффективность воронки продаж, но с одной сделки мы получали на выходе не больше 30 тыс. руб. прибыли. Для быстрого роста компании этого не хватало», — поясняет Игошин.
Игошин и Жилин поняли, что нужно менять бизнес-модель с аренды на продажу недвижимости. «Деньги, которые мы получили от инвесторов, подходили к концу, мы с Алексеем полгода сидели без зарплаты, — рассказывает Никита Жилин. — Мы понимали, что с рынком аренды промахнулись и надо срочно переходить в продажи. Но эта новая модель начала бы приносить деньги еще очень нескоро. И делать новый прыжок веры в условиях финансового давления я был просто не готов». Жилин вышел из компании, и Игошин начал перекраивать проект в одиночку.
Уже в декабре 2017 года, через месяц после запуска новой версии, проект поднял новый раунд инвестиций от нескольких бизнес-ангелов, на этот раз больше чем на $1 млн. «Мы зашли в проект через несколько месяцев, после того как HomeApp изменил бизнес-модель. Меня привлекла именно эта новая экономика, которая уже была опробована на Западе и успешно себя зарекомендовала, — говорит частный инвестор Федор Сапронов. — Старая модель продажи недвижимости уже развалилась, и HomeApp выстраивает новую. Конечно, темпы роста пока далеки от западных, но Москва входит в топ-10 крупнейших рынков недвижимости в мире, и даже небольшая доля на нем уже будет успехом». Средства пошли на доработку алгоритмов, создание мобильного приложения и расширение штата.
По словам Игошина, HomeApp совершает те же действия, что и классический риелтор, но, вместо того чтобы заманивать клиентов, обзванивая «холодные» базы, использует таргетированную рекламу, а при оценке реальной стоимости квартир опирается не на собственное чутье, а на анализ больших объемов данных. «Что делает риелтор? Он выискивает клиентов по доскам объявлений, обзванивает их и пытается убедить, что у него есть какая-то секретная база покупателей, которые отрывают квартиры с руками (на самом деле нет)», — рассказывает Игошин.
Фото: Владислав Шатило / РБК
По словам Алексея, чаще всего оценка происходит на глаз. «У риелтора нет никаких инструментов для объективной оценки, кроме собственной интуиции и жизненного опыта. Поэтому самый распространенный кейс — это когда риелтор подтверждает цену, назначенную клиентом. А клиент оценивает очень просто: десять лет назад купил эту квартиру за миллион долларов, значит, нужно накинуть 20% и выставить за $1,2 млн. А то, что тогда доллар стоил 30 руб., а сегодня — 60, никого не волнует. В итоге квартира, которая должна стоить максимум 40 млн в рублях, выставляется за 70 млн и, конечно, не продается», — рассуждает предприниматель.
Площадки и посредники
Пионеры автоматизации рынка недвижимости — электронные площадки-агрегаторы, на которых собственники жилья или риелторы размещают объявления о продаже. «Их появление стало настоящей революцией: люди перестали ходить в агентства пешком, все эти шикарные презентабельные офисы на «золотой миле» просто вымерли», — рассказывает Игошин. Бум агрегаторов объявлений о продаже недвижимости пришелся на середину 2000-х. Электронные площадки начали делать первые шаги к автоматизации процесса покупки и продажи квартир: анализировать все выложенные на площадке объявления и вычислять среднюю цену, показывать ее динамику, выставлять фильтры по стоимости, метражу, району и пр. Например, сейчас с помощью ЦИАН можно узнать о наличии несовершеннолетних собственников, незарегистрированной перепланировке квартиры, срочности продажи и т.д.
Проблема в том, что сами площадки недвижимость не продают. О конечной цене сделки можно лишь догадываться. «Сейчас наблюдается заметный дисбаланс между ценой предложения и платежеспособного спроса (цены сделок с квартирами, за которую эти объекты покупаются). Люди привыкли, что до кризиса цены на недвижимость только росли, и все еще ждут, что вот-вот падение достигнет дна и прекратится, — говорит Анастасия Семенова, заместитель начальника отдела правого сопровождения инвестиционных проектов консалтинговой компании IPT Group. — Поэтому такие ресурсы, как ЦИАН, Winner, «Авито», «Яндекс.Недвижимость», Realto и др., заполнены объявлениями о продаже по завышенным ценам, которые висят годами и существенно расходятся с реальной ценой предлагаемой к продаже квартиры. HomeApp эту проблему решает».
«Людям нужны люди»
За свои услуги HomeApp берет 2% от суммы сделки с продавца недвижимости и 150 тыс. руб. с покупателя. «Это честно — если работать на фиксе, у специалиста не возникает соблазна подобрать вариант подороже, чтобы получить больше прибыли в виде процентов», — поясняет Игошин. На прибыль компанию вывести пока не удалось, выручка за апрель составила около 2 млн руб. Операционные расходы, которые составляют около 4 млн руб. в месяц, покрывают за счет полученных инвестиций. Первую прибыль компания, по его оценкам, принесет к концу 2018 года.
Подробнее на РБК:
внешняя ссылка
Сильные сомнения про эту "эффективность"...
...
Видел где контекст рекламу, но не кликал Home-app... Что за зверь?
(Обещают продажу за сколько то дней...)
Увидел и прочитал о приложении Urban Compass...
Интересно будет познакомится с этими инструментами, поэтому вопросы кто уже ковырялся, или с UC работал/работает за рубежом... ?
Подробнее на РБК:
внешняя ссылка
Пока только вложения от инвесторов в размере 2 млн.$. Про доходы умалчивают, а расходы - 4 млн.руб. в месяц...
СВОЕ ДЕЛО, 19 ИЮН, 09:55 12 365
Робот-риелтор: как искусственный интеллект меняет рынок недвижимости
Математик Алексей Игошин разработал систему HomeApp, которая изучает историю проданных квартир в Москве и помогает оценить их стоимость. Изменит ли этот сервис рынок риелторских услуг?
Алексей Игошин (Фото: Владислав Шатило / РБК)
Москвич Алексей Игошин решил модернизировать рынок риелторских услуг, который не менялся десятилетиями. Вместо офлайн-агентств и риелторов-одиночек, которые оценивают стоимость недвижимости на глаз, он предложил систему оценки квартир, основанную на машинном анализе больших массивов данных.
Искусственный интеллект анализирует выложенные на «Авито», ЦИАН и 60 других площадках объявления о продаже недвижимости, отметает фейковые и выдает диапазон цен, по которым продавалась недвижимость заданных параметров в определенном районе за последние годы. Такая оценка помогает владельцу продать квартиру быстрее и не продешевить, а покупателю — подобрать лучший вариант за свои деньги. Посредник тоже не в обиде: по словам Игошина, сотрудники HomeApp закрывают в среднем вдвое больше сделок, чем «аналоговый» риелтор, прибыль компании с каждой продажи составляет 300–500 тыс. руб. В проект поверили инвесторы: за два с половиной года работы Игошину удалось привлечь больше $2 млн от бизнес-ангелов.
Риелтор 2.0
Реклама
Play Video
«Риелторский рынок в России — это огромное непаханое поле [ежегодным] объемом более $1 млрд, классическая взлетная площадка для стартапа», — говорит создатель системы HomeApp 35-летний Алексей Игошин. На это поле он набрел случайно: в США познакомился с основателем проекта Urban Compass (стартап, который помогает арендовать и продавать недвижимость с помощью анализа больших данных, он оценивается в $2,2 млрд) и заболел идеей изменить риелторский рынок. В США и Европе аналогичные проекты начинали набирать обороты, и он решил построить подобный бизнес в России.
Выпускник факультета вычислительной математики и кибернетики МГУ успел поработать в Ernst & Young и инвестфонде Svarog Capital. В 2012 году уволился и уехал учиться в бизнес-школу при университете в Калифорнийском университете в Беркли. По студенческой программе обмена попал в Колумбийский университет в Нью-Йорке. Решил подыскать там квартиру в аренду, но оказалось, что это непросто. На досках объявлений он постоянно натыкался на фейковые предложения, а потом обратился к риелтору, которым оказалась россиянка, переехавшая в Штаты в 1990-х годах. «Она обещала найти мне как земляку лучший вариант. В итоге пыталась впарить квартиру в Гарлеме за $4 тыс. в месяц, хотя даже я понимал, что за такие деньги можно поселиться напротив Центрального парка», — рассказывает Игошин. Он вспомнил столь же печальный опыт поиска квартиры в Москве и понял, что проблема глобальная: «И в США, и в России на рынке недвижимости напрочь отсутствует доверие — все пытаются нажиться на наивности друг друга. Уровень безумия предложений иногда просто зашкаливает».
Игошин рассказал об идее своему однокурснику по Беркли Никите Жилину. Партнеры решили вместе вернуться в Москву и создать российский аналог Compass. «Эти ребята сильно повысили качество сервиса за счет внедрения технологий анализа больших данных», — поясняет Игошин. Первые шаги начали предпринимать еще в США: изучили алгоритм работы Compass, наняли программиста на аутсорсинг, вместе с которым написали первый прототип сайта. На это ушло несколько десятков тысяч долларов личных накоплений.
Предприниматели понимали, что разработка потребует серьезных вложений, которых у них не было — чтобы вывести продукт на рынок, нужны сторонние инвестиции. Игошин привлек нескольких бизнес-ангелов, которые вложили в проект $500 тыс. «Я долго жил в США, знал об успехе Compass и понимал, что в России эта модель рано или поздно тоже взлетит», — комментирует партнер венчурного фонда I2BF и один из первых инвесторов HomeApp Александр Невинский.
Алексей Игошин (Фото: Владислав Шатило / РБК)
Как это работает
Основное отличие HomeApp от традиционных риелторских агентств — в глубоком анализе цен на недвижимость, который возможен благодаря машинному исследованию больших объемов данных. Подбор квартир в HomeApp происходит в несколько этапов.
1. Система изучает все открытые базы объявлений о сделках с недвижимостью, очищает от фейковых и дублирующихся предложений, а также объявлений, которые даны по причине продажи квартиры, и формирует историю продаж недвижимости в этом районе. Например, клиент хочет продать трехкомнатную квартиру на Фрунзенской набережной в «сталинском» доме. Система анализирует, как меняются цены за метр в подобных домах в этом районе по годам; какие конкретно квартиры и по какой цене были проданы за последнее время в доме клиента; как изменился спрос на них за последнее время; каково соотношение числа покупателей, интересующихся подобными вариантами, и предложений о продаже квартир на рынке.
2. На основе полученных данных формируется диапазон цен на квартиру.
3. Специалист HomeApp выезжает на объект, проводит беседу с владельцем и узнает, чем хорош этот дом, какой вид открывается из окна, чем славится район и пр. Эти данные ложатся в основу рекламных материалов: видеороликов и постов в социальных сетях, контекстной рекламы.
4. Искусственный интеллект выделяет целевые группы клиентов, которым была бы интересна конкретная квартира. Эти группы видят таргетированную рекламу в соцсетях, на площадках объявлений, сторонних сайтах. Алгоритм позволяет управлять скоростью продажи: чем больше средств вливается в таргетированный маркетинг, тем больше откликов на предложение поступает.
5. Эксперт, каждый из которых прикреплен к определенному району Москвы, рассказывает потенциальному покупателю, почему это предложение привлекательно, и предоставляет анализ состояния рынка в этом районе.
6. Юридическая служба готовит документы.
Не пользоваться, но владеть
Начать решили с аренды: здесь было больше клиентов и меньше юридических тонкостей, чем в случае с продажей недвижимости. Инвестиции пустили на разработку — первая версия движка, которая была готова к середине 2015 года, умела отсеивать фейковые объявления, анализировать все попавшие в сеть предложения об аренде квартир в Москве и выдавать диапазон цен, по которым сдавалось жилье заданных параметров. За свои услуги предприниматели брали с арендатора фиксированную комиссию — 35 тыс. руб. и 50% от суммы сделки с арендодателя. Но ставка на простоту не оправдалась: каждый пятый обратившийся клиент снимал квартиру через HomeApp, но прибыли эта модель почти не приносила. «У нас была сумасшедшая эффективность воронки продаж, но с одной сделки мы получали на выходе не больше 30 тыс. руб. прибыли. Для быстрого роста компании этого не хватало», — поясняет Игошин.
Игошин и Жилин поняли, что нужно менять бизнес-модель с аренды на продажу недвижимости. «Деньги, которые мы получили от инвесторов, подходили к концу, мы с Алексеем полгода сидели без зарплаты, — рассказывает Никита Жилин. — Мы понимали, что с рынком аренды промахнулись и надо срочно переходить в продажи. Но эта новая модель начала бы приносить деньги еще очень нескоро. И делать новый прыжок веры в условиях финансового давления я был просто не готов». Жилин вышел из компании, и Игошин начал перекраивать проект в одиночку.
Уже в декабре 2017 года, через месяц после запуска новой версии, проект поднял новый раунд инвестиций от нескольких бизнес-ангелов, на этот раз больше чем на $1 млн. «Мы зашли в проект через несколько месяцев, после того как HomeApp изменил бизнес-модель. Меня привлекла именно эта новая экономика, которая уже была опробована на Западе и успешно себя зарекомендовала, — говорит частный инвестор Федор Сапронов. — Старая модель продажи недвижимости уже развалилась, и HomeApp выстраивает новую. Конечно, темпы роста пока далеки от западных, но Москва входит в топ-10 крупнейших рынков недвижимости в мире, и даже небольшая доля на нем уже будет успехом». Средства пошли на доработку алгоритмов, создание мобильного приложения и расширение штата.
По словам Игошина, HomeApp совершает те же действия, что и классический риелтор, но, вместо того чтобы заманивать клиентов, обзванивая «холодные» базы, использует таргетированную рекламу, а при оценке реальной стоимости квартир опирается не на собственное чутье, а на анализ больших объемов данных. «Что делает риелтор? Он выискивает клиентов по доскам объявлений, обзванивает их и пытается убедить, что у него есть какая-то секретная база покупателей, которые отрывают квартиры с руками (на самом деле нет)», — рассказывает Игошин.
Фото: Владислав Шатило / РБК
По словам Алексея, чаще всего оценка происходит на глаз. «У риелтора нет никаких инструментов для объективной оценки, кроме собственной интуиции и жизненного опыта. Поэтому самый распространенный кейс — это когда риелтор подтверждает цену, назначенную клиентом. А клиент оценивает очень просто: десять лет назад купил эту квартиру за миллион долларов, значит, нужно накинуть 20% и выставить за $1,2 млн. А то, что тогда доллар стоил 30 руб., а сегодня — 60, никого не волнует. В итоге квартира, которая должна стоить максимум 40 млн в рублях, выставляется за 70 млн и, конечно, не продается», — рассуждает предприниматель.
Площадки и посредники
Пионеры автоматизации рынка недвижимости — электронные площадки-агрегаторы, на которых собственники жилья или риелторы размещают объявления о продаже. «Их появление стало настоящей революцией: люди перестали ходить в агентства пешком, все эти шикарные презентабельные офисы на «золотой миле» просто вымерли», — рассказывает Игошин. Бум агрегаторов объявлений о продаже недвижимости пришелся на середину 2000-х. Электронные площадки начали делать первые шаги к автоматизации процесса покупки и продажи квартир: анализировать все выложенные на площадке объявления и вычислять среднюю цену, показывать ее динамику, выставлять фильтры по стоимости, метражу, району и пр. Например, сейчас с помощью ЦИАН можно узнать о наличии несовершеннолетних собственников, незарегистрированной перепланировке квартиры, срочности продажи и т.д.
Проблема в том, что сами площадки недвижимость не продают. О конечной цене сделки можно лишь догадываться. «Сейчас наблюдается заметный дисбаланс между ценой предложения и платежеспособного спроса (цены сделок с квартирами, за которую эти объекты покупаются). Люди привыкли, что до кризиса цены на недвижимость только росли, и все еще ждут, что вот-вот падение достигнет дна и прекратится, — говорит Анастасия Семенова, заместитель начальника отдела правого сопровождения инвестиционных проектов консалтинговой компании IPT Group. — Поэтому такие ресурсы, как ЦИАН, Winner, «Авито», «Яндекс.Недвижимость», Realto и др., заполнены объявлениями о продаже по завышенным ценам, которые висят годами и существенно расходятся с реальной ценой предлагаемой к продаже квартиры. HomeApp эту проблему решает».
«Людям нужны люди»
За свои услуги HomeApp берет 2% от суммы сделки с продавца недвижимости и 150 тыс. руб. с покупателя. «Это честно — если работать на фиксе, у специалиста не возникает соблазна подобрать вариант подороже, чтобы получить больше прибыли в виде процентов», — поясняет Игошин. На прибыль компанию вывести пока не удалось, выручка за апрель составила около 2 млн руб. Операционные расходы, которые составляют около 4 млн руб. в месяц, покрывают за счет полученных инвестиций. Первую прибыль компания, по его оценкам, принесет к концу 2018 года.
Подробнее на РБК:
внешняя ссылка
Сильные сомнения про эту "эффективность"...
...
Видел где контекст рекламу, но не кликал Home-app... Что за зверь?
(Обещают продажу за сколько то дней...)
Увидел и прочитал о приложении Urban Compass...
Интересно будет познакомится с этими инструментами, поэтому вопросы кто уже ковырялся, или с UC работал/работает за рубежом... ?
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
22 июн. 2018
Святослав Теплов,
А нельзя ссылку сверху, а копипасту под кат?
Ну это же издевательство над читающими (
А нельзя ссылку сверху, а копипасту под кат?
Ну это же издевательство над читающими (
А я буду Пуля — потому что в цель!
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
