Очередная задачка про налоги при продаже 15 / 1154

Что?Где?Когда?

Добрый день всем!

Вкратце ситуация такова.
В мае 2015г. я приобрёл 1/4 долю в квартире за 2 млн.руб. (ДКП).
В июле 2017г. я приобрёл ещё 1/4 долю в ТОЙ ЖЕ квартире за 2 млн.руб.(ДКП).
В выписке из ЕГРН на сегодня за мной значится 1/2 доли в квартире (т.е. доли объеденены).
Кадастровая стоимость КВАРТИРЫ на сегодня составляет 13 млн.руб.
Сейчас нужно продать 1/4 за 2 млн. и при этом минимизировать налоги за 2018-й год и в дальнейшем, в предположении, что в ближайшие 3-5 лет возможна продажа ВСЕЙ квартиры целиком за 10-11 млн. (в сегодняшних ценах).
------------------------------------------
Я не знаю как изменятся рыночные цены в ближайшие 3-5 лет (вдруг инфляция и прочие факторы их значительно увеличат?!). Поэтому склоняюсь к мнению, что нужно продать 1/4, приобретенную по ДКП 2017 года.

По доле 2015-го года налоги не должны возникнуть в дальнейшем.

А при продаже доли-2017 вижу 3 варианта налогообложения за 2018 год:
1) НДФЛ-2018 = 0, если считать, что я владею квартирой с 2015 года.
2) НДФЛ-2018 = (0.7х13млн/4 – 2млн)х13% = 35.75тыр (тоже приемлемо, поскольку имеются остатки «безхозного» налогового вычета.
3) НДФЛ-2018 = (2млн.- 2 млн.)х13% =0. Если исходить из цен продажи и покупки доли 2017 и при этом иметь в виду, что кадастровая стоимость квартиры имеет слабое отношение к стоимости долей. Разумеется, это мнение очевидное для риелторов, «надухнепереносимо» для налоговиков. А судиться с ними - энтузиазма нету))

Можно, конечно, и КС (завышенную на пару миллионов) оспаривать, но это и вовсе экзотика))

Какой из вариантов 1)-3) правильный? Или долю-2015 продавать более правильно?
Просьба в налоговую не посылать))

Вам главное не перепутать, и продать нужно точно 1\4 долю от 2015 г.

А то многие путают, а потом у них проблемы.

14.08.18, 18:03
GreetS писал(а):
Вам главное не перепутать, и продать нужно точно 1\4 долю от 2015 г.
А то многие путают, а потом у них проблемы.

Спасибо за мнение, однако, если через пару лет придётся продавать ВСЮ квартиру, то налоги в совокупности окажутся больше (если в ДКП указать полную стоимость или даже выше, чтобы подфартить Покупателю).

Что?Где?Когда?,
Продавайте любую

из долей, не будет налогов. Вы считаетесь собственником с момента получения первой доли. Повеселили).

14.08.18, 18:20
чао писал(а):
Продавайте любую из долей, не будет налогов. Вы считаетесь собственником с момента получения первой доли. Повеселили).

Прям бальзам на мою израненную душу! Именно на это втайне и надеялся)) А есть у кого-нить опыт, подтверждённый отношениями с налоговой в подобной ситуации?

Кстати, у меня был недавно благополучный опыт, когда налоговая закрыла глаза на спорную ситуёвину. Дело было так. Взяли однушку в новостройке. Потом по договору с застройщиком отдали ему эту однушку (по более высокой цене), доплатили и взяли двушку. После оформления в соб-ть (менее 3 лет) продали двушку. Когда пришло время НДФЛ сдавать , начал ломать голову - ведь фактически по двушке была платёжка только на доплату. В надежде на "авось", засунул туда и платежки на зачётную однушку. Девушка, которая принимала, сказала - может не прокатить (и она ведь права была!). Но, повезло - глянул в ЛК недавно - претензий нету, а то - было б "по самое не горюй".

14.08.18, 18:26
Что?Где?Когда? писал(а):

14.08.18, 18:20
чао писал(а):
Продавайте любую из долей, не будет налогов. Вы считаетесь собственником с момента получения первой доли. Повеселили).
Прям бальзам на мою израненную душу! Именно на это втайне и надеялся)) А есть у кого-нить опыт, подтверждённый отношениями с налоговой в подобной ситуации?

Например:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 19 марта 2013 г. N 03-04-05/7-243

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что в 1992 г. квартира в результате приватизации была оформлена в общую долевую собственность без определения долей тремя собственниками. В 2006 г. были выделены доли в праве собственности на данную квартиру, в результате у супруги находилось в собственности 2/4 доли в праве собственности, у супруга и дочери - по 1/4 доли в праве собственности на данную квартиру. После смерти супруга в 2011 г. его доля по наследству перешла к супруге и она стала владелицей 3/4 доли в праве собственности на квартиру.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества и размера их долей предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

чао,
спасибо огромное

Тоже надеюсь, что моя ситуация налоговиками будет трактоваться по аналогии с описанным случаем "приватизация-наследство". Однако, Ваше мнение значительно укрепит сон накануне сделки))

14.08.18, 19:18
Что?Где?Когда? писал(а):
чао,
спасибо огромное
Тоже надеюсь, что моя ситуация налоговиками будет трактоваться по аналогии с описанным случаем "приватизация-наследство". Однако, Ваше мнение значительно укрепит сон накануне сделки))

Даже не переживайте. Все будет хорошо.

Что?Где?Когда?,
И декларацию Вам не надо подавать.