Агентство в поселке с населнием 17000 37 / 12367
27 сен. 2006
Здравствуйте, господа профессионалы. Хотелось бы услышать ваше мнение вот по какому вопросу.
Решила я открыть агентство недвижимости. Почитала ваши посты и поняла, что конкретной информации об успешной или неуспешной деятельности таких агентств (на такое население) нет. Буду пробовать, но хотелось бы вашей помощи. И вам будет, надеюсь, интересно знать, чем дело кончится.
О позитиве. Население 17000 человек. Городок промышленный, пенсионеров мало, большинство из них выезжает на «материк», люди здесь живут, по моим понятиям и наблюдениям достаточно обеспеченные. Зарплата от 10000 (заурдные продавцы) до 45000 на производстве. Средняя – 25000. Минимальная цена однушки от 400000 руб. Конкурентов нет вообще. Вся информация по жилью передается 3 путями: через одну-единственную на весь поселок газету (бесплатно), через наклейку объявлений и «сарафанное радио». Как вариант рассматриваю договориться с хозяйкой газеты о ликвидации бесплатных объявлений в газете взамен на мою информацию за деньги. Благо, я ей бухучет веду. Так что, надеюсь, не откажет. Далее, нанимается человек (мальчик), который регулярно обрывает все наклеенные частные объявления о продаже-покупке жилья. Взамен – клеит мою рекламу. «Сарафанное радио» не убивается, но постараюсь в дальнейшем обернуть его в свою пользу. Больших финансовых вложений надеюсь не потребуется, так как я уже являюсь учредителем ООО и имею небольшой магазинчик и кассу оплаты сотовой связи. Так что деятельность буду вести под «крышкой» этого ООО. Оргтехникой обеспечена полностью. Связь и т.п. все это есть. С офисом пока собираюсь повременить, но это только первое время. Т.к. в планах снять однушку и открыть там еще одну кассу и можно сразу офис. По моим прикидкам в месяц совершается минимум!!! 5-10 сделок с жильем в поселке. Миграция населения значительная. Многие уезжают на «материк», но много народу и приезжает.
Теперь негатив. Коммерческого строительство жилья не ведется вообще, т.к. поселок расположен за Полярным кругом и значительных инвестиций в него не делается, НИКЕМ, вообще. Рынок коммерческой недвижимости не развит абсолютно. Нет ни одного здания, которое было бы полностью переделано под офисы или магазины. Все имеющиеся магазины и офисы находятся либо в переделанных квартирах, либо в модульных павильонах. Таким образом, остается только один вид деятельности – вторичный рынок жилья. На перспективу можно рассмотреть и рынок коммерческой недвижимости. Но только на далекую перспективу, увы.
Теперь вопросы: как переделать сознание населения или хотя бы внести подвижки в ход их мыслей? Сразу возникнет вопрос – а зачем вообще это агентство, а за что такие комиссионные и т.п. Вот в этом негатив отсутствия конкурентов – ломать мозги людям придется с нуля. Думаю, что политика сразу должна быть агрессивной – перекрыть все каналы информации по жилью, договоры – только эксклюзивные, хотя при отсутствии конкурентов сие не есть необходимость, но нужно пресекать и возможность самопродажи (самопокупки). Или я не права? Или просто усложнить людям возможность получения любой инфы по жилью и они сами придут? И кто придет? Продавец или покупатель?
И самый главный вопрос – с кого брать комиссию??? Работать на продавца или покупателя??? Сразу планирую оказывать и юридические услуги или не стоит на этом заморачиваться? Или все таки стоит?
Сейчас нужно сразу решить на кого работать? Продавец или покупатель? Продавец чем интересней – с ростом цены на квартиру растут комиссионные. И это мне нравится. Или стоит по первым месяцам оценить что больше – спрос или предложение. Но по моим наблюдениям все это уравновешено достаточно.
Я не рассчитываю на доход 5000 баксов в месяц, так что не жду от вас пожеланий типа не заморачивайся, займись другим делом и т.п. Я понимаю, что емкость рынка небольшая. Но хотелось бы занять свое место на нем.
Надеюсь на конструктивные мысли и конструктивную помощь.
Решила я открыть агентство недвижимости. Почитала ваши посты и поняла, что конкретной информации об успешной или неуспешной деятельности таких агентств (на такое население) нет. Буду пробовать, но хотелось бы вашей помощи. И вам будет, надеюсь, интересно знать, чем дело кончится.
О позитиве. Население 17000 человек. Городок промышленный, пенсионеров мало, большинство из них выезжает на «материк», люди здесь живут, по моим понятиям и наблюдениям достаточно обеспеченные. Зарплата от 10000 (заурдные продавцы) до 45000 на производстве. Средняя – 25000. Минимальная цена однушки от 400000 руб. Конкурентов нет вообще. Вся информация по жилью передается 3 путями: через одну-единственную на весь поселок газету (бесплатно), через наклейку объявлений и «сарафанное радио». Как вариант рассматриваю договориться с хозяйкой газеты о ликвидации бесплатных объявлений в газете взамен на мою информацию за деньги. Благо, я ей бухучет веду. Так что, надеюсь, не откажет. Далее, нанимается человек (мальчик), который регулярно обрывает все наклеенные частные объявления о продаже-покупке жилья. Взамен – клеит мою рекламу. «Сарафанное радио» не убивается, но постараюсь в дальнейшем обернуть его в свою пользу. Больших финансовых вложений надеюсь не потребуется, так как я уже являюсь учредителем ООО и имею небольшой магазинчик и кассу оплаты сотовой связи. Так что деятельность буду вести под «крышкой» этого ООО. Оргтехникой обеспечена полностью. Связь и т.п. все это есть. С офисом пока собираюсь повременить, но это только первое время. Т.к. в планах снять однушку и открыть там еще одну кассу и можно сразу офис. По моим прикидкам в месяц совершается минимум!!! 5-10 сделок с жильем в поселке. Миграция населения значительная. Многие уезжают на «материк», но много народу и приезжает.
Теперь негатив. Коммерческого строительство жилья не ведется вообще, т.к. поселок расположен за Полярным кругом и значительных инвестиций в него не делается, НИКЕМ, вообще. Рынок коммерческой недвижимости не развит абсолютно. Нет ни одного здания, которое было бы полностью переделано под офисы или магазины. Все имеющиеся магазины и офисы находятся либо в переделанных квартирах, либо в модульных павильонах. Таким образом, остается только один вид деятельности – вторичный рынок жилья. На перспективу можно рассмотреть и рынок коммерческой недвижимости. Но только на далекую перспективу, увы.
Теперь вопросы: как переделать сознание населения или хотя бы внести подвижки в ход их мыслей? Сразу возникнет вопрос – а зачем вообще это агентство, а за что такие комиссионные и т.п. Вот в этом негатив отсутствия конкурентов – ломать мозги людям придется с нуля. Думаю, что политика сразу должна быть агрессивной – перекрыть все каналы информации по жилью, договоры – только эксклюзивные, хотя при отсутствии конкурентов сие не есть необходимость, но нужно пресекать и возможность самопродажи (самопокупки). Или я не права? Или просто усложнить людям возможность получения любой инфы по жилью и они сами придут? И кто придет? Продавец или покупатель?
И самый главный вопрос – с кого брать комиссию??? Работать на продавца или покупателя??? Сразу планирую оказывать и юридические услуги или не стоит на этом заморачиваться? Или все таки стоит?
Сейчас нужно сразу решить на кого работать? Продавец или покупатель? Продавец чем интересней – с ростом цены на квартиру растут комиссионные. И это мне нравится. Или стоит по первым месяцам оценить что больше – спрос или предложение. Но по моим наблюдениям все это уравновешено достаточно.
Я не рассчитываю на доход 5000 баксов в месяц, так что не жду от вас пожеланий типа не заморачивайся, займись другим делом и т.п. Я понимаю, что емкость рынка небольшая. Но хотелось бы занять свое место на нем.
Надеюсь на конструктивные мысли и конструктивную помощь.
27 сен. 2006
Оксана Гр писал(а):Как вариант рассматриваю договориться с хозяйкой газеты о ликвидации бесплатных объявлений в газете взамен на мою информацию за деньги..
Чертовски здравая мысль.
Оксана Гр писал(а):нанимается человек (мальчик), который регулярно обрывает все наклеенные частные объявления о продаже-покупке жилья. Взамен – клеит мою рекламу..
Тоже правильно.
Оксана Гр писал(а):Так что деятельность буду вести под «крышкой» этого ООО...
А вот это напрасно. Вас начнут воспринимать как местного олигарха, что плохо для дела. Обязательно начнется "Да она готова со всего деньги рвать, на фиг нам ее агентство, сами продадим/купим". Регистрация нового ООО, вывески и аренда помещения в другом месте обойдется Вас не шибко дорого - имеет смысл разделить бизнесы. Да, собственно, через полгода работы АН, у Вас уже времени ни на что другое и не останется
Оксана Гр писал(а):По моим прикидкам в месяц совершается минимум!!! 5-10 сделок с жильем в поселке. Миграция населения значительная. Многие уезжают на «материк», но много народу и приезжает...
Если регион совсем депрессивный, то, ИМХО, большую часть денег Вы будете получать не с местных, а с "материковых" сделок. Вот я, например (АН "Парадиз" , Санкт-Петербург), готов платить Вам 30% комиссионных за каждого направленного ко мне клиента, которому я буду подбирать жилье или ипотечную программу в Петербурге, Москве, МО и ЛО. Средняя стоимость 1 к.кв. в СПб - $85.000, средние комиссионные по однушке - $5.000.
Оксана Гр писал(а):как переделать сознание населения или хотя бы внести подвижки в ход их мыслей?...
Никак. Наш ментал не переделаешь. Если только не пробивать голову людям постоянной навязчивой рекламой. На общероссийском уровне ни одно риэлтерское объединение (РГР и т.д.), жалея денег, этим не занимается, что ж говорить про Ваш поселок. Народ так или иначе стремится обойти агентство. НИчего не умея, не зная, не понимая основополагающих принципов и частностей. Это здесь, у нас. У Вас же не было ничего подобного НИКОГДА, отсюда - неожиданно оптимистический прогноз: если Вы начнете бомбить население прямой и скрытой рекламой удобства риэлтиорских услуг, население МОЖЕТ откликнуться. Особенно это коснентся не внутрирегиональных, а внешних сделок. Внешние сделки (переезд на материк) могут стать Вашим козырем, потому что только Вы во всем городе будете обладать информацией.
Оксана Гр писал(а):Сразу возникнет вопрос – а зачем вообще это агентство, а за что такие комиссионные и т.п.
А по внешним сделкам Вы не будете брать комиссов. Комиссы будут заложены в ценник, который чел видит здесь - в СПб, Мск и т.д. Он видит 105 тыс, умом понимает, что 5 - это накрутка сверху, но обвинять в накрутке он будет не Вас, а меня. Он не будет знать, что я часть этой суммы отстегиваю Вам, это уже часть не его сделки, а невидимые ему расчеты. Вы можете вести рекламную кампанию под маркой бесплатных услуг населению по подбору квартиры на материке - вот что важно. А уж как Вы разберетесь с внутренними сделками - это подсказать не могу, решайте сами.
Оксана Гр писал(а):Вот в этом негатив отсутствия конкурентов – ломать мозги людям придется с нуля. Думаю, что политика сразу должна быть агрессивной – перекрыть все каналы информации по жилью,
Да ничего не надо особо перекрывать. Ну, кроме газеты - это здравая мысль. На самом деле, у Вас есть волшебное слово "интернет" и волшебное слово "прямые контакты с агентствами, ипотечными банками и застройщиками Санкт-Петербурга и Москвы" - этого достаточно.
Так, дальше уже времени нет отвечать, если не против - чуть попожжа
И.Л.Калинин
27 сен. 2006
Оксана Гр: Как вариант рассматриваю договориться с хозяйкой газеты о ликвидации бесплатных объявлений в газете взамен на мою информацию за деньги..
Чертовски глупая мысль.
Ни один безнесмен в зравом уме не пойдет на это - обменять тыщу независимых клиентов на одного. Завтра этот клиент начнет выкручивать руки, а послезавтра откажется от сотрудничества и газете конец.
Владислав Шевцов
27 сен. 2006
Да ну на фиг. Клиент за бабки или сто клиентов бесплатно? Что дают 100 бесплатных клиентов газете? 100 купленных экземпляров?
И.Л.Калинин
27 сен. 2006
Kalinin: Что дают 100 бесплатных клиентов газете?
Бесплатные клиенты дают "подложку" газеты, на которой публикуется реклама. За рекламу уже берутся деньги.
Рекламы может быть много или мало, соответственно розничная цена газеты меньше или больше, но именно подложка является ценностю газеты в глазах потребителя.
На данный момент в глазах потребителя издание независимо - публикуется информация любого желающего. После сделки (с совестью
) газета станет рупором одной-единственной фирмы. И на фиг такая газета потребителю? В Мск уже был подобный опыт МИАН-Квадраметр, теперь в М2 МИАНа нет, по крайней мере формально.
Про независимость бизнеса самой газеты я уже говорил.
Владислав Шевцов
27 сен. 2006
В маленьком городе все быстро узнают, что это Вы инициатор срыва объявлений. Зачем Вам это?
У нас в Перми есть микрорайон - Закамск. Это как город в городе. Так вот самый эффективный способ сбытовой рекламы в этом районе - цивилизованные платные доски объявлений. Объявления на них структурированы и содержат некоторые признаки дизайна (цветная разноцветная бумага, подобранные шрифты ).
Доски расположены в районе остановочных комплексов.
Может, Вам начать с организации таких платных досок объявлений? В этом случае Вы имеете полное право срывать объявления и наклеивать свои.
Сначала Вы предлагаете клиентам услуги по качественной рекламе, а потом и сопровождение...
Плюс - газета имеет периодичность выхода, а доски - это on-line!
У нас в Перми есть микрорайон - Закамск. Это как город в городе. Так вот самый эффективный способ сбытовой рекламы в этом районе - цивилизованные платные доски объявлений. Объявления на них структурированы и содержат некоторые признаки дизайна (цветная разноцветная бумага, подобранные шрифты
).
Доски расположены в районе остановочных комплексов.
Может, Вам начать с организации таких платных досок объявлений? В этом случае Вы имеете полное право срывать объявления и наклеивать свои.
Сначала Вы предлагаете клиентам услуги по качественной рекламе, а потом и сопровождение...
Плюс - газета имеет периодичность выхода, а доски - это on-line!
27 сен. 2006
RealPRICE писал(а):Kalinin: Что дают 100 бесплатных клиентов газете?
Бесплатные клиенты дают "подложку" газеты, на которой публикуется реклама. За рекламу уже берутся деньги.
Рекламы может быть много или мало, соответственно розничная цена газеты меньше или больше, но именно подложка является ценностю газеты в глазах потребителя.
На данный момент в глазах потребителя издание независимо - публикуется информация любого желающего. После сделки (с совестью
Про независимость бизнеса самой газеты я уже говорил.
Что-то я, Слава, не вижу краха "Из рук в Руки"
Процентов 95% объяв по недвижке в питерских Руках - агентства. И что - прогорела газета?
И вообще, коллеги, чел задал массу вопросов, один я ответил конструктивно - давайте поможем, а не будем препираться и давать нереальные советы. Это я, в частности, про то, что в городке с населением 170 тыс вряд ли есть контора, развивающая "цивилизованные доски объявлений" на остановках. Это явно не Лабытнанги или Сургут. Был бы город нефтяной - топикстартер так и написал бы.
И.Л.Калинин
27 сен. 2006
2 Kalinin:
95% АН ни причем, потому что все АН разные. ИРР, КДО и т.д. никогда не лягут под одну фирму. Это крайний вариант, если только дела пойдут совсем плохо. Более того, на разногласиях между фирмами идет дополнительная игра.
А теперь не будем препираться.
95% АН ни причем, потому что все АН разные. ИРР, КДО и т.д. никогда не лягут под одну фирму. Это крайний вариант, если только дела пойдут совсем плохо. Более того, на разногласиях между фирмами идет дополнительная игра.
А теперь не будем препираться.
Владислав Шевцов
27 сен. 2006
Kalinin писал(а):Это я, в частности, про то, что в городке с населением 170 тыс вряд ли есть контора, развивающая "цивилизованные доски объявлений" на остановках. Это явно не Лабытнанги или Сургут
В заголовке темы написано, что население 17 тыс.
И при такой численности населения все друг друга знают. И мальчика, который обрывает объявления знают. И кто мальчика нанял - тоже знают! Зачем портить отношения с людьми? Я считаю, что это хуже, чем та же фирма. Новое направление деятельности логичнее объясняется, чем срыв частных объявлений
Создание собственного канала рекламы - почему нет? Для внутрирегиональных сделок это вполне логичный ход.
Оксана, какой механизм осуществления внешних сделок сейчас в Вашем городе?
28 сен. 2006
Проясняю ситуацию – город не нефтяной, а алмазный (АК АЛРОСА). Но, как я понимаю, алмазы приносят дохода намного меньше чем нефть. Тема по подбору квартир на материке достаточно интересная, НО, много людей приобретают жилье в Новосибирске, Омске. Поэтому хотелось бы освоить (в плане предложений) еще и Сибирь. И слово «ипотека» в этом контексте мне нравится, надо выполнять программу президента 
. Я подумывала об этом, но решила, что в поселке это вариант бесперспективный. Хотя здесь ОЧЕНЬ развито кредитование на неотложные нужды в банках.
По газете – в упор не вижу, что теряет ее хозяин? Почти все объявления в газете о продаже. Клиент покупает газету, если хочет КУПИТЬ квартиру. Что поменяется для клиента газеты? Ничто, если услуги ему будут оказываться бесплатно! Вот это и наводит на мысль о том, с кого стоит брать комиссионные – с продавца. Т.е. тираж газеты упасть не должен, а хозяин еще и дополнительные бабки срубит с меня. И мало того, тираж еще и подрасти должен, на мой взгляд. Ведь инфа о квартирах теперь должна быть только там и у меня.
По поводу того, что будут отрываться частные объявления – они вообще, насколько я знаю, наклеиваются незаконно, нет ни одной организованной доски объявлений. А наклеивание на столбах и подъездах портит внешний вид поселка. Когда работала в Администрации поселка, помню было какое-то распоряжение Главы на эту тему. И какая структура может меня наказать за то, что я срываю частные объявления? Никакая. А то, что люди будут знать, что это моих рук дело – так мне только выгодно - будут знать куда идти, т.е. в агентство.
«Вас начнут воспринимать как местного олигарха, что плохо для дела. Обязательно начнется "Да она готова со всего деньги рвать, на фиг нам ее агентство, сами продадим/купим".». Вот именно возможность купить\продать самим должна быть сведена к минимуму!
Есть еще одна мысль, опять из серии «сделки с совестью» (хотя я вообще-то очень совестливая, но не в бизнесе – тут я каждого конкурента рассматриваю как личного врага, кроме одного-двух полезных конкурентов) - а если подкупить БТИ, паспортный стол и пр., чтобы реально затягивали сроки с оформлением документов или еще как-то «гадили», если сделка совершается не через агентство? Чиновники народ голодный, посадить их на процент от сделки или фиксированную оплату за сделку, думаю получится.
И еще по комиссионным – склоняюсь к мысли, что надо брать с продавца. Мне кажется, тут еще и психологический момент роль играет – проще отдать 20000 зная, что у тебя останется 380000, чем отдать и 380000, и еще 20000. Это как подоходный налог – получил доход – заплати . А если покупатель берет кредит для покупки квартиры, то на его «слабые» плечи и так уже ложится тяжкая ноша процентов по кредиту.
А продавцу предложить «гибкие» условия: стандартный или расширенный набор услуг. У человека остается право выбора. Ведь он сам типа что-то решает. Хотя за него уже все решили.
Юлия, у нас сейчас нет никакого механизма. Люди выезжают в отпуск и там покупают жилье.
Принимаю любые мысли – и критику в том числе. Ибо критика помогает выявить слабые места и оперативненько их заштопать.
. Я подумывала об этом, но решила, что в поселке это вариант бесперспективный. Хотя здесь ОЧЕНЬ развито кредитование на неотложные нужды в банках.
По газете – в упор не вижу, что теряет ее хозяин? Почти все объявления в газете о продаже. Клиент покупает газету, если хочет КУПИТЬ квартиру. Что поменяется для клиента газеты? Ничто, если услуги ему будут оказываться бесплатно! Вот это и наводит на мысль о том, с кого стоит брать комиссионные – с продавца. Т.е. тираж газеты упасть не должен, а хозяин еще и дополнительные бабки срубит с меня. И мало того, тираж еще и подрасти должен, на мой взгляд. Ведь инфа о квартирах теперь должна быть только там и у меня.
По поводу того, что будут отрываться частные объявления – они вообще, насколько я знаю, наклеиваются незаконно, нет ни одной организованной доски объявлений. А наклеивание на столбах и подъездах портит внешний вид поселка. Когда работала в Администрации поселка, помню было какое-то распоряжение Главы на эту тему. И какая структура может меня наказать за то, что я срываю частные объявления? Никакая. А то, что люди будут знать, что это моих рук дело – так мне только выгодно
- будут знать куда идти, т.е. в агентство.
«Вас начнут воспринимать как местного олигарха, что плохо для дела. Обязательно начнется "Да она готова со всего деньги рвать, на фиг нам ее агентство, сами продадим/купим".». Вот именно возможность купить\продать самим должна быть сведена к минимуму!
Есть еще одна мысль, опять из серии «сделки с совестью» (хотя я вообще-то очень совестливая, но не в бизнесе – тут я каждого конкурента рассматриваю как личного врага, кроме одного-двух полезных конкурентов) - а если подкупить БТИ, паспортный стол и пр., чтобы реально затягивали сроки с оформлением документов или еще как-то «гадили», если сделка совершается не через агентство? Чиновники народ голодный, посадить их на процент от сделки или фиксированную оплату за сделку, думаю получится.
И еще по комиссионным – склоняюсь к мысли, что надо брать с продавца. Мне кажется, тут еще и психологический момент роль играет – проще отдать 20000 зная, что у тебя останется 380000, чем отдать и 380000, и еще 20000. Это как подоходный налог – получил доход – заплати
. А если покупатель берет кредит для покупки квартиры, то на его «слабые» плечи и так уже ложится тяжкая ноша процентов по кредиту.
А продавцу предложить «гибкие» условия: стандартный или расширенный набор услуг. У человека остается право выбора. Ведь он сам типа что-то решает. Хотя за него уже все решили.
Юлия, у нас сейчас нет никакого механизма. Люди выезжают в отпуск и там покупают жилье.
Принимаю любые мысли – и критику в том числе. Ибо критика помогает выявить слабые места и оперативненько их заштопать.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
