Gabriel: МЛС Канады 53 / 2492
14 янв. 2019
Gabriel:
MLS
В последние дни вопросы МЛС получили новый виток обсуждений среди моих коллег в Украине, которым посвящается этот пост.
Основополагающие принципы.
1. В Канаде продавцы и покупатели могут совершать сделки с недвижимым имуществом абсолютно самостоятельно. В стране НЕТ закона обязывающего их привлекать к этому процессу “агентов по продаже недвижимости” (деятельность которых в стране, законодательно лицензируется на провинциальном уровне).
2. Продавцы и покупатели могут привлечь агентов к работе в устной форме, но при этом, агент будет нести всю полноту ответственности за проделанную работу БЕЗ права получения компенсации через суд (в случае возникновения разногласий). Другими словами, в защите своих собственных интересов, агенты НЕ должны вести себя как “агенты” без заключения ПИСЬМЕННОГО договора.
3. Между агентами и потребителями их услуг (продавцами и покупателями) могут быть взаимоотношения ДВУХ видов: потребительские (с минимальными обязанностями агента по отношению к потребителю его услуг) и агентские (с очень серьезным кругом фидуциарных обязанностей агента к своему КЛИЕНТУ, в соответсвии с федеральным Законом “Об агентских отношениях).
4. Существует три формы ПИСЬМЕННЫХ договоров:
- Открытый (заключается с любым колличествомагентов)
- Эксклюзивный (заключается с одним агентом)
- Эксклюзивный МЛС (заключается с одним агентом но с ОБЯЗАННОСТЬЮ подключить к его исполнениню ВСЕХ других агентов-членов системы МЛС)
5. Система МЛС НЕ является объектом законодательного регулировани на федеральном, провинциальном или муниципальном уровне.
6. Система МЛС была создана и принадлежит агентам по продаже недвижимости, объединившимся между собой в ассоциации, сначала на местном, городском уровне, потом провинциальном, и наконец на национальном уровне, которому в последствии и были переданы все ПРАВА на торговую марку и логотип этой системы.
7. Национальная ассоциация агентов по продаже недвижимости (CREA) использует специальный термин для обозначения своих членов – REALTOR. Что бы продавать недвижимость в Канаде нужно обязательно получить лицензию, а вступать в ассоциацию и быть «realtor» - НЕ обязательно. Между тем более 90% агентов добровольно вступают в профессиональные ассоциации что бы получить доступ к принадлежащей этой ассоциации системе МЛС.
8. Системы МЛС содержатся и обслуживаются на локальном уровне. Всего в стране их более 100, каждая из которых имеет свои правила и уровень развития ай-ти платформы на которых они оперируют. Самой сильной из всех систем в стране является система МЛС Торонто с ежегодным бюджетом в 16 млн. долларов.
9. Национальная Ассоциация риэлторов имеет перечень из 11 ОБЩИХ правил, которым ВСЕ местные системы МЛС должны подчиняться. Среди этих правил - , обязательное указание объема(!) вознаграждения кооперирующему агенту.
10. Каждая локальная система МЛС имеет свой свод правил (разного уровня подробностей) описывающих порядок взаимодействия агентов в рамках этой системы. Правила Системы МЛС Торонто имеют более 30 страниц.
11. Все системы МЛС действуют на основе заключения агентом “эксклюзивного договора МЛС” с продавцом с указанием объема его вознаграждения (как правило выраженного в % от цены продажи). Этот тип договора называется ЛИСТИНГ.
12. Листинги выставляюстя в систему в обязательном порядке (в течении 48 часов) с обязательным указанием объема вознаграждения агенту-покупателя.
13. Система МЛС накладывает серьезную (административную и финансовую) ответственность на листин-агента за “чистоту” представленной в листинге информации.
14. До предъявление оферты агент-покупателя ДОЛЖЕН заключить со своим клиентом письменный договор который называется “Buyer Broker” в котором указано, что покупатель берет на себя ОБЯЗАТЕЛЬСТВА оплатить его услуги (обычно в % от цены покупки) при условии, если средства, полученные агентом-покупателя от листин-агента будут МЕНЬШЕ указанной в договоре с ним суммы.
15. Агент-покупателя показывает объект своему клиенту САМОСТОЯТЕЛЬНО, в отсутствии на нем агента-продавца или проживающих там собственников. Для этого используется система «key box» - металлическая коробка для хранения ключей от объекта с кодовым доступом, который агент-покупателя получает от листинг-агента.
16. Листинг-агент может получить на свой объект более чем одну оферту (в период ажиотажа на рынке их может быть до двух десятков) эта называется мулти-оффер ситуация (есть свод правил как листинг-агент должен поступать в такой ситуации), и только тот агент-покупателя получит указанные в листинге комиссионные, чья оферта будет принята продавцом.
17. Все оферты обязательно должны сопровождаться депозитом (финансовые средства, которыми покупатель подтверждает серьезность своих намерений на покупку). Этот депозит (как правило в объеме 5%) хранится на специальном доверительном счете в АН листинг-агента. До окончания сделки эти средства «неприкасаемые», никто не имеет права их трогать. В случае возникновения неразрешимых проблем межу покупателем и продавцом, только суд может решить судьбу этих средств.
18. После закрытия сделки депозитные средства переводятся на другой счет и уже оттуда идет их распределение согласно существующей письменной договоренности с агентом –покупатея. В случае если листин-агент получил от своего клиента-продавца средств МЕНЬШЕ чем было предусмотрено договором, есть несколько опций: а. Агенты делят то что есть. Б. Агенты совместно подают в суд на продавца за неустойку, С. Один из агентов подает в суд на продавца за неустойку.
19. Система МЛС является очень удобной и экономически выгодной для работы агентов по продаже недвижимости. Она так же является очень удобной для покупателей, которые могут видеть аккуратную информацию обо ВСЕХ объектах, выставленных на рынке в одном месте, в свободном доступе. Система очень удобна так же и для продавцов, так как она гарантирует что покупатели “во всем мире” увидят их объект.
20. Более 90% всей жилой недвижимости в Канаде (порядка 500 000 объектов) продается через систему МЛС с которой можно ознакомится на внешняя ссылка.
C уважением
Габриэль
внешняя ссылка
MLS
В последние дни вопросы МЛС получили новый виток обсуждений среди моих коллег в Украине, которым посвящается этот пост.
Основополагающие принципы.
1. В Канаде продавцы и покупатели могут совершать сделки с недвижимым имуществом абсолютно самостоятельно. В стране НЕТ закона обязывающего их привлекать к этому процессу “агентов по продаже недвижимости” (деятельность которых в стране, законодательно лицензируется на провинциальном уровне).
2. Продавцы и покупатели могут привлечь агентов к работе в устной форме, но при этом, агент будет нести всю полноту ответственности за проделанную работу БЕЗ права получения компенсации через суд (в случае возникновения разногласий). Другими словами, в защите своих собственных интересов, агенты НЕ должны вести себя как “агенты” без заключения ПИСЬМЕННОГО договора.
3. Между агентами и потребителями их услуг (продавцами и покупателями) могут быть взаимоотношения ДВУХ видов: потребительские (с минимальными обязанностями агента по отношению к потребителю его услуг) и агентские (с очень серьезным кругом фидуциарных обязанностей агента к своему КЛИЕНТУ, в соответсвии с федеральным Законом “Об агентских отношениях).
4. Существует три формы ПИСЬМЕННЫХ договоров:
- Открытый (заключается с любым колличествомагентов)
- Эксклюзивный (заключается с одним агентом)
- Эксклюзивный МЛС (заключается с одним агентом но с ОБЯЗАННОСТЬЮ подключить к его исполнениню ВСЕХ других агентов-членов системы МЛС)
5. Система МЛС НЕ является объектом законодательного регулировани на федеральном, провинциальном или муниципальном уровне.
6. Система МЛС была создана и принадлежит агентам по продаже недвижимости, объединившимся между собой в ассоциации, сначала на местном, городском уровне, потом провинциальном, и наконец на национальном уровне, которому в последствии и были переданы все ПРАВА на торговую марку и логотип этой системы.
7. Национальная ассоциация агентов по продаже недвижимости (CREA) использует специальный термин для обозначения своих членов – REALTOR. Что бы продавать недвижимость в Канаде нужно обязательно получить лицензию, а вступать в ассоциацию и быть «realtor» - НЕ обязательно. Между тем более 90% агентов добровольно вступают в профессиональные ассоциации что бы получить доступ к принадлежащей этой ассоциации системе МЛС.
8. Системы МЛС содержатся и обслуживаются на локальном уровне. Всего в стране их более 100, каждая из которых имеет свои правила и уровень развития ай-ти платформы на которых они оперируют. Самой сильной из всех систем в стране является система МЛС Торонто с ежегодным бюджетом в 16 млн. долларов.
9. Национальная Ассоциация риэлторов имеет перечень из 11 ОБЩИХ правил, которым ВСЕ местные системы МЛС должны подчиняться. Среди этих правил - , обязательное указание объема(!) вознаграждения кооперирующему агенту.
10. Каждая локальная система МЛС имеет свой свод правил (разного уровня подробностей) описывающих порядок взаимодействия агентов в рамках этой системы. Правила Системы МЛС Торонто имеют более 30 страниц.
11. Все системы МЛС действуют на основе заключения агентом “эксклюзивного договора МЛС” с продавцом с указанием объема его вознаграждения (как правило выраженного в % от цены продажи). Этот тип договора называется ЛИСТИНГ.
12. Листинги выставляюстя в систему в обязательном порядке (в течении 48 часов) с обязательным указанием объема вознаграждения агенту-покупателя.
13. Система МЛС накладывает серьезную (административную и финансовую) ответственность на листин-агента за “чистоту” представленной в листинге информации.
14. До предъявление оферты агент-покупателя ДОЛЖЕН заключить со своим клиентом письменный договор который называется “Buyer Broker” в котором указано, что покупатель берет на себя ОБЯЗАТЕЛЬСТВА оплатить его услуги (обычно в % от цены покупки) при условии, если средства, полученные агентом-покупателя от листин-агента будут МЕНЬШЕ указанной в договоре с ним суммы.
15. Агент-покупателя показывает объект своему клиенту САМОСТОЯТЕЛЬНО, в отсутствии на нем агента-продавца или проживающих там собственников. Для этого используется система «key box» - металлическая коробка для хранения ключей от объекта с кодовым доступом, который агент-покупателя получает от листинг-агента.
16. Листинг-агент может получить на свой объект более чем одну оферту (в период ажиотажа на рынке их может быть до двух десятков) эта называется мулти-оффер ситуация (есть свод правил как листинг-агент должен поступать в такой ситуации), и только тот агент-покупателя получит указанные в листинге комиссионные, чья оферта будет принята продавцом.
17. Все оферты обязательно должны сопровождаться депозитом (финансовые средства, которыми покупатель подтверждает серьезность своих намерений на покупку). Этот депозит (как правило в объеме 5%) хранится на специальном доверительном счете в АН листинг-агента. До окончания сделки эти средства «неприкасаемые», никто не имеет права их трогать. В случае возникновения неразрешимых проблем межу покупателем и продавцом, только суд может решить судьбу этих средств.
18. После закрытия сделки депозитные средства переводятся на другой счет и уже оттуда идет их распределение согласно существующей письменной договоренности с агентом –покупатея. В случае если листин-агент получил от своего клиента-продавца средств МЕНЬШЕ чем было предусмотрено договором, есть несколько опций: а. Агенты делят то что есть. Б. Агенты совместно подают в суд на продавца за неустойку, С. Один из агентов подает в суд на продавца за неустойку.
19. Система МЛС является очень удобной и экономически выгодной для работы агентов по продаже недвижимости. Она так же является очень удобной для покупателей, которые могут видеть аккуратную информацию обо ВСЕХ объектах, выставленных на рынке в одном месте, в свободном доступе. Система очень удобна так же и для продавцов, так как она гарантирует что покупатели “во всем мире” увидят их объект.
20. Более 90% всей жилой недвижимости в Канаде (порядка 500 000 объектов) продается через систему МЛС с которой можно ознакомится на внешняя ссылка.
C уважением
Габриэль
внешняя ссылка
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
14 янв. 2019
Вот это прикольно, сколько времени экономится.14.01.19, 17:54Червяков Игорь писал(а):15. Агент-покупателя показывает объект своему клиенту САМОСТОЯТЕЛЬНО, в отсутствии на нем агента-продавца или проживающих там собственников. Для этого используется система «key box» - металлическая коробка для хранения ключей от объекта с кодовым доступом, который агент-покупателя получает от листинг-агента.
Не риэлтор
14 янв. 2019
За границей много чего интересного, но не для нас))
Рассмотрю срочный выкуп недвижимости 89037259083
14 янв. 2019
А что конкретно "не для нас"? Даже в недвижимости у нас "особый путь"?
Не риэлтор
14 янв. 2019
тема MLS в Канаде - это как рассказывать про социальные выплаты в Германии или страховки во Франции или налоги в Норвегии14.01.19, 18:20Dmitry T. писал(а):А что конкретно "не для нас"? Даже в недвижимости у нас "особый путь"?
Хотите послушать?
Мир"глазами Сенкевича"
Эксперт, риэлтор, АН Маяк, Москва
+79166906549 консультации бесплатно
+79166906549 консультации бесплатно
14 янв. 2019
Не даже, а в первую очередь.
Ни одному канадцу \ американцу квартира не досталась от ейного государства на халяву.
Отсюда и разница в менталитете масс.
И, соответственно, разница в реалиях рынка.
Экспертиза документов, организация и юридическое сопровождение сделок. WhatsApp +79164203939
14 янв. 2019
У ПИКа есть сервис по аренде - там тоже самое - ключи в коробочках/код к коробке от оператора, в квартире при просмотре есть камера, 30 минут на осмотр14.01.19, 18:09Dmitry T. писал(а):Вот это прикольно, сколько времени экономится.14.01.19, 17:54Червяков Игорь писал(а):15. Агент-покупателя показывает объект своему клиенту САМОСТОЯТЕЛЬНО, в отсутствии на нем агента-продавца или проживающих там собственников. Для этого используется система «key box» - металлическая коробка для хранения ключей от объекта с кодовым доступом, который агент-покупателя получает от листинг-агента.
14 янв. 2019
Насколько я понимаю в Канаде, США модно сначало купить, потом продать, а у нас такой возможности нет. Поэтому многие их технологии у нас и не срабатывают.
Это мой взгляд дилетанта, а не риелтора.
Это мой взгляд дилетанта, а не риелтора.
А истинное мужество в том, чтобы любить жизнь, зная о ней всю правду. Довлатов, "Марш одиноких".
15 янв. 2019
Я не говорю про клиентов, я говорю про риэлторов, они у нас тоже гордый статус "риэлтора" получили нахаляву от государства?14.01.19, 22:17Николай Тюленев писал(а):Не даже, а в первую очередь.
Ни одному канадцу \ американцу квартира не досталась от ейного государства на халяву.
Отсюда и разница в менталитете масс.
И, соответственно, разница в реалиях рынка.
При чем тут вообще клиенты? Нищеброды с халявными квартирами не хотят платить комиссии поэтому и риэлторы соответствующие?
Не риэлтор
15 янв. 2019
Хуже.15.01.19, 09:42Dmitry T. писал(а):Я не говорю про клиентов, я говорю про риэлторов, они у нас тоже гордый статус "риэлтора" получили нахаляву от государства?14.01.19, 22:17Николай Тюленев писал(а):Не даже, а в первую очередь.
Ни одному канадцу \ американцу квартира не досталась от ейного государства на халяву.
Отсюда и разница в менталитете масс.
И, соответственно, разница в реалиях рынка.
Сами себе присвоили. Все, кто только захотел.
И это тоже.При чем тут вообще клиенты? Нищеброды с халявными квартирами не хотят платить комиссии поэтому и риэлторы соответствующие?
Экспертиза документов, организация и юридическое сопровождение сделок. WhatsApp +79164203939
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
