Путь самурая - как оформить земельный участок под многоквартирным домом в Москве. 39 / 1442

protopopov

Отмазка: я не занимаюсь бизнесом по оформлению участков, то что будет написано ниже – собственный опыт изучения вопроса, как члена совета МКД в ЦАО г. Москвы, с неоформленным земельным участком в 20 соток. Текст готовился для разъяснений собственникам на собрании, хорошо, что возникла идея оформить это в тему на форуме – иначе не собрался бы. Очень сильно помогла группа «особенности московского межевания» в FB. Иногда в тексте будут встречаться кавычки – это цитаты из сообщений участников, некоторые не могу уже аттрибутировать персонально, но всем безмерно благодарен.

МатЧасть I. БУМАГИ.

Как покажется на первый взгляд, юридически ситуация с правами собственников помещений многоквартирного дома (МКД) на земельный участок под этим домом проста и давно определена законодательно: ЖК РФ статья 36 п.4 и статья 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ ("О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" обеспечивают собственникам все права:
1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Тут все для вас нас (вас) есть, вроде бы, и, помимо всего прочего есть позиция Постановлений КС (N 12-П от 28.05.2010 года) и Пленума ВС и ВАС (от 29.04.2010 года N 10/22), которые говорят о том, что: собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок (даже) до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.
Лепота. Что же при такой мощной законодательной базе делает правительство Москвы (думаю, что и любой региональный и местный орган власти) – правильно – всячески препятствует, где только может, постановке участков на кадастровый учет и, соответственно, передаче их в общую долевую собственность, ибо пока они хозяйничают, можно и построить что-нибудь сладкое на чужой земле. И сделать вид, что так и должно быть.
Поэтому тема имеет продолжение.

МатЧасть II. ОВРАГИ
Итак вы – собственник помещения в МКД. Сначала нужно понять статус состояния ЗУ под вашим домом, для этого идете на публичную кадастровую карту Росреестра, находите свой дом и смотрите, каков статус участка под ним и в прилегающем пространстве. Возможны варианты:
- участок есть, границы вам понятны и ему присвоен кадастровый номер, виден статус: Учтенный или Ранее Учтенный, виден вид разрешенного использования, типа «для многоквартирной застройки» - это хорошо;
- участок есть, статус и данные есть, но границы вам непонятны – какие-то куски внутри вырезаны, сбоку чего-то не хватает – это нехорошо;
- границы вроде есть, а статуса и данных нет вообще – это плохо;
- нет ни границ, ни данных, только дом ваш маячит одинокой свечкой – это оппа, но, в принципе, не сильно хуже чем в предыдущем случае.
В первых двух случаях можно и не делать ничего, если границы ЗУ вас устраивают. Идете в МФЦ и подаете заявление. Что надо для заявления о регистрации права общей долевой собственности (ЕСЛИ ВАШ УЧАСТОК УЖЕ СТОИТ НА КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ):
- Паспорт
- Кадастровый номер участка
- 200 руб
- Знание о постановлении Конституционного Суда РФ от 28/05/2010 №12-П, по которому для регистрации права не требуется проводить Общее Собрание Собственников, любой собственник вправе обратиться. Ссылку на это 12-П можно дописать в заявлении, чтобы избежать отказа.
- Выписка из ЕГРН (не обязательно, но желательно)
- Документ о собственности на квартиру (не обязательно, но желательно)
Если все сдаете – крайне высокая вероятность проведения регистрации без приостановки. Лайфхак №1: “никакого слова ДОЛЯ в заявлении о регистрации быть не должно! Только "пропорционально площади помещения, согласно ст. 37 ЖК РФ".” ® Алина Енгалычева

Что же делать если участка на учете нет ? Здесь мы подходим к развилке, причем обратной дороги нет )) – шутка.

Путь воина:
Прежде всего, нужно понимать, что ничто в городе-герое Москва не строилось абы как, для любой стройки выделялся конкретный ЗУ под конкретный дом и вполне возможно, что где-то в далеком (Профсоюзная ул.80) Центральном государственном архиве города (ЦГА внешняя ссылка) лежит тот самый Акт о выделении Земельного Участка на котором вы сможете увидеть, как райисполком или горисполком решил 60-70-80 лет назад подарить вам нынешним кусочек бесценной московской земли. Поэтому можно рассматривать вопрос о том, что по закону участки таких домов должны быть поставлены в Кадастр на основании архивных документов , как ранее учтенные.
Поэтому вы идете в архив и начинаете копать, там придется платить, но не так уж и много, причем доктор белгородских наук Мединский (который помимо окультуривания еще и рулит руководством Росархивом) разрешил оформить приказ, по которому вам придется платить даже если вы захотите сфотографировать листы архивного дела на свой телефон (sic!) (тут, впрочем есть лайфхак №2 – если заслать в архив льготника, первые 100 листов будут бесплатные – список категорий льготников тут: внешняя ссылка).
Вам нужно “раскопать” акт о выделении ЗУ и/или старый техпаспорт на дом ( в архиве БТИ), в котором обозначен ЗУ, или что найдете, что позволит идентифицировать ваш участок в соответствии с вашим МКД.
«Имея на руках правоустанавливающий документ, в соответствии с ч.5 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ идете в МФЦ и подаете в Росреестр заявления о кадастровом учете ранее учтенного объекта недвижимости, приложив к нему акт о выделении ЗУ. Очень важный момент (лайфхак №3) - заявление о кадастровом учете должно быть подано обязательно В СВЯЗИ С ВНЕСЕНИЕМ В РЕЕСТР СВЕДЕНИЙ О РАНЕЕ УЧТЕННОМ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ. Это отдельный вид заявления, и "специалисты" МФЦ очень редко знают об этой тонкости и заводят обычное заявление о кадастровом учете, в результате Росреестр лепит невразумительный отказ, текст которого не поддается осмыслению, а заявитель остается в ступоре, не понимая, что дальше делать. Через 10 дней Росреестр должен либо выдать Вам выписку из ЕГРН о земельном участке, либо отказать. Но отказать Росреестр может только по основаниям, приведенным в ч.8 ст.69 218-ФЗ. Скорее всего будет отказ, сильно притянутый за уши из ч.8. Это самый вероятный сценарий. Дальше только в суд.
Когда/если каким-то чудом добъетесь кадастрового учета ранее учтенного ЗУ, перед вами встанет вторая часть проблемы - внесение сведений о границах участка, - так называемое "уточнение" границ. Это уже потребует непосредственного участия кадастрового инженера. Сведения о границах можно внести только межевым планом, который должен подготовить инженер. Основная проблема в том, что документы о выделении ЗУ редко сопровождаются внятными графическими материалами, а если и сопровождаются, то очень трудно придать этим материалам какой-либо юридический вес, чтобы они могли быть использованы при уточнении, как того требует ч.10 ст.22 218-ФЗ. Отсутствие или не соответствие имеющихся документов вышеназванной норме - отдельная тема злоупотреблений Росреестра, которая уже набила оскомину в рядах кадастровых инженеров. Росреестру проще отказать (заодно поставив себе галочку в пресечении "правонарушения") и отправить разбираться в суд, чем в условиях перманентно кривого законодательства брать на себя положительное решение в таких вопросах.»

Если нет необходимости бороться за старый участок, то можно пойти по другой дороге …

Путь дипломата.

Завтра или сегодня к ночи допишу.

спасибо
это не путь самурая, это путь 2 джедаев - и я , и председатель ТСЖ соседнего дома - женщины, многодетные матери( у нее тоже 4-ро), и все что мы можем - это подавать бесконечные заявления
нам повезло уже с тем, что каждые полгода высаживают или отстраняют главу управы Замоскворечье, назначают многочисленных и.о. которые используют административную позицию совсем не во благо местного народа
после их арестов и отстранений приходит "новая метла", до сердца которой надо достучаться
прокуратура, мэрия, правительство Москвы - пройденные пути

04.02.19, 19:42
Юлия Лурье писал(а):
прокуратура, мэрия, правительство Москвы - пройденные пути

вы не отсюда заходите, кмк. у вас на ПКК участка нет вообще. Вам ( и соседнему дому) надо начинать с архива, если там ничего не найдете - идти в ДГИ за проектом межевания и смотреть, что там.
Это я еше не дописал.

04.02.19, 19:46
protopopov писал(а):

04.02.19, 19:42
Юлия Лурье писал(а):
прокуратура, мэрия, правительство Москвы - пройденные пути
вы не отсюда заходите, кмк. у вас на ПКК участка нет вообще. Вам ( и соседнему дому) надо начинать с архива, если там ничего не найдете - идти в ДГИ за проектом межевания и смотреть, что там.
Это я еше не дописал.

Проект межевания неверный.Мы его пытаемся отсудить.
Там неучтено что под землей всего 120 см и наш подземный гараж Это юридическая коллизия.Земля(асфальт) указанный как муниципальная, это КРЫША ПОДЗЕМНОГО ГАРАЖА В СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН.и нигде нет разьяснений какой толщины (глубины) владения города должны быт ь

04.02.19, 20:06
Юлия Лурье писал(а):

04.02.19, 19:46
protopopov писал(а):

04.02.19, 19:42
Юлия Лурье писал(а):
прокуратура, мэрия, правительство Москвы - пройденные пути

Проект межевания неверный.Мы его пытаемся отсудить.
Там неучтено что под землей всего 120 см и наш подземный гараж Это юридическая коллизия.Земля(асфальт) указанный как муниципальная, это КРЫША ПОДЗЕМНОГО ГАРАЖА В СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН.и нигде нет разьяснений какой толщины (глубины) владения города должны быт ь

вот ваша местность: внешняя ссылка
вы про какой участок говорите ? номер 123 ? или пространство между домами 44 -1 и 44-6 ?

Между домами
Вы вьезд в наш гараж видите?

04.02.19, 20:59
Юлия Лурье писал(а):
Между домами
Вы вьезд в наш гараж видите?

зеленый, пристроенный к желтым складам?

04.02.19, 22:39
Юлия Лурье писал(а):
Да

упс. тогда получается, что вы своим въездом залезли на участок, принадлежащий городу.
Он на учете с 2014 года, у вас когда проект реконструкции был одобрен ?