рынок жилья в Москве в конце февраля 2019 года 7 / 1636
20 фев. 2019
СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ
Вот моё видение рынка вторички недвижимости:
Покупатели - ждуны очумевают от текущих цен и маленького предложения.
....
Почему она маленькое - отдельная история. Вкратце это выглядит так:
...
Стагнация рынка вторички 2015-2018 годов с медленным понижением цен была вызвана как резким падением и спроса (он стал переходить в отложенный) как и небольшим предложением. Что конечно сильно сказалась на количестве сделок. Но всё таки к середине 2018 году рынок нашёл какой то гармоничное равновесие и вроде бы все привыкли что и продать тяжело и выбор какой-никакой есть.
На этом фоне укрепилась первичка. Сюда стали перетекать платежеспособные покупатели опираясь на льготные виды ипотеки и несложное её одобрение по льготным объектам. Рынок первички впервые по объёму продаж превысил рынок вторички. Этот исторический момент, многие пропустили.
....
Поэтому на рынке первички к середине 2018 года начал накапливаться дефицит готовых к заселению квартир от застройщиков в точечных проектах. Это вызвано тем что в период 2014-15 года покупателями такого рода жилья с 0 этапа в основном были частные инвесторы. Они хотя получить максимальную прибыль, поэтому разумно ждут уже оформления его в собственность, и хотят получить % за 3-4 года ожиданий не ниже банковских процентов, которые они недополучили за эти годы. Не все проекты к этому моменту так выросли в цене, поэтому инвесторы чаще стали откладывать продажи, усилив тем самым этот дефицит. Или выставляют свои инвестиционные квартиры в продажу значительно дороже чем покупали, что уже не устраивает тех самых "ждунов", которые уже бы и купили но помнят те цены по которым стартовали продажи в начале...
...
Покупатели пройдя вторичку и готовую почти первичку пытаются стать инвесторами в новые проекты. Но тут им мешают уже застройщики, выставляя на ажиотажном спросе "нулевые"-проекты по цене похожей вторички в тех же локациях. Но простите, рассуждают "ждуны" - это же ещё ждать 2-3 года, а цена как на готовое жильё ? Тут в начале 2019 года мы уже наблюдаем картину вторички 2014-2018 как под копирку только уже на первичке. Здесь это накладывается на сложности с переходом с 1 июля 2019 года на новую модель продажи и финансирования строительства, а также на другие накопившиеся с за предыдущие годы проблемы строительного комплекса, большой кредитный задолженности предприятий отрасли и проблемой с обманутыми дольщиками, которую никак не могут решить начиная ещё с 90-х годов.
Девелоперы поняли что надо пользоваться моментом - и сейчас по максимальным ценам пытаются продать котлованы. Что интересно что в хороших локациях и прекрасных и продуманных проектах - им это удаётся! До 50% продаж на нулевом цикле, иногда даже не раскопав котлован. Направят ли они эти деньги на реальную стройку или собрав чемоданы улетят в Лондон ? Наверное что не все...
....
Покупатели идут в Новую Москву, Ближнее Подмосковье, и тут уже начинается ажиотаж внутриМКАДной Москвы, который был конце 2018 года. "Суррогатная Москва" правда не устраивает по многим параметрам покупателей. Мало того многие кто до 2014 года покупал или переезжал туда из Москвы, в 2014-2018 годах строили планы и многие осуществляли по возращению "внутрь" из "пердей".
Многие уже не успели. Хотя на этом фоне многие районы за МКАД выросли посильнее чем внутримкадные. Особенно поднялись цены в Новой Москве, где уже идёт и скоро откроются новые линии и станции метро. Но что то не верится в этот "модный" тренд и не обернётся ли он в будущем разочарованием и откатом назад, как это уже было в новых присоединенных территориях в начале 90-х. к Москве (Солнцево, Жулебино, Новокосино, Куркино и т.п.)
...
Затронет ли весной этот денежный или "полуденежный" (с ипотекой) спрос рынок загородки ? Хочется верить но на вряд ли - потому что ещё неудовлетворён спрос на первичное жилое пространство, а загородку большинство покупателей считают всё-таки "вторичным".
....
ps. Рекомендация от действующего риэлтора - конечно же продавать сейчас второе, старое и ненужное. (в личку пишите)
Вот моё видение рынка вторички недвижимости:
Покупатели - ждуны очумевают от текущих цен и маленького предложения.
....
Почему она маленькое - отдельная история. Вкратце это выглядит так:
...
Стагнация рынка вторички 2015-2018 годов с медленным понижением цен была вызвана как резким падением и спроса (он стал переходить в отложенный) как и небольшим предложением. Что конечно сильно сказалась на количестве сделок. Но всё таки к середине 2018 году рынок нашёл какой то гармоничное равновесие и вроде бы все привыкли что и продать тяжело и выбор какой-никакой есть.
На этом фоне укрепилась первичка. Сюда стали перетекать платежеспособные покупатели опираясь на льготные виды ипотеки и несложное её одобрение по льготным объектам. Рынок первички впервые по объёму продаж превысил рынок вторички. Этот исторический момент, многие пропустили.
....
Поэтому на рынке первички к середине 2018 года начал накапливаться дефицит готовых к заселению квартир от застройщиков в точечных проектах. Это вызвано тем что в период 2014-15 года покупателями такого рода жилья с 0 этапа в основном были частные инвесторы. Они хотя получить максимальную прибыль, поэтому разумно ждут уже оформления его в собственность, и хотят получить % за 3-4 года ожиданий не ниже банковских процентов, которые они недополучили за эти годы. Не все проекты к этому моменту так выросли в цене, поэтому инвесторы чаще стали откладывать продажи, усилив тем самым этот дефицит. Или выставляют свои инвестиционные квартиры в продажу значительно дороже чем покупали, что уже не устраивает тех самых "ждунов", которые уже бы и купили но помнят те цены по которым стартовали продажи в начале...
...
Покупатели пройдя вторичку и готовую почти первичку пытаются стать инвесторами в новые проекты. Но тут им мешают уже застройщики, выставляя на ажиотажном спросе "нулевые"-проекты по цене похожей вторички в тех же локациях. Но простите, рассуждают "ждуны" - это же ещё ждать 2-3 года, а цена как на готовое жильё ? Тут в начале 2019 года мы уже наблюдаем картину вторички 2014-2018 как под копирку только уже на первичке. Здесь это накладывается на сложности с переходом с 1 июля 2019 года на новую модель продажи и финансирования строительства, а также на другие накопившиеся с за предыдущие годы проблемы строительного комплекса, большой кредитный задолженности предприятий отрасли и проблемой с обманутыми дольщиками, которую никак не могут решить начиная ещё с 90-х годов.
Девелоперы поняли что надо пользоваться моментом - и сейчас по максимальным ценам пытаются продать котлованы. Что интересно что в хороших локациях и прекрасных и продуманных проектах - им это удаётся! До 50% продаж на нулевом цикле, иногда даже не раскопав котлован. Направят ли они эти деньги на реальную стройку или собрав чемоданы улетят в Лондон ? Наверное что не все...
....
Покупатели идут в Новую Москву, Ближнее Подмосковье, и тут уже начинается ажиотаж внутриМКАДной Москвы, который был конце 2018 года. "Суррогатная Москва" правда не устраивает по многим параметрам покупателей. Мало того многие кто до 2014 года покупал или переезжал туда из Москвы, в 2014-2018 годах строили планы и многие осуществляли по возращению "внутрь" из "пердей".
Многие уже не успели. Хотя на этом фоне многие районы за МКАД выросли посильнее чем внутримкадные. Особенно поднялись цены в Новой Москве, где уже идёт и скоро откроются новые линии и станции метро. Но что то не верится в этот "модный" тренд и не обернётся ли он в будущем разочарованием и откатом назад, как это уже было в новых присоединенных территориях в начале 90-х. к Москве (Солнцево, Жулебино, Новокосино, Куркино и т.п.)
...
Затронет ли весной этот денежный или "полуденежный" (с ипотекой) спрос рынок загородки ? Хочется верить но на вряд ли - потому что ещё неудовлетворён спрос на первичное жилое пространство, а загородку большинство покупателей считают всё-таки "вторичным".
....
ps. Рекомендация от действующего риэлтора - конечно же продавать сейчас второе, старое и ненужное. (в личку пишите)
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
20 фев. 2019
Суть рынка осталась неизменной, всё упирается в деньги, если у ждунов их нет, брать не будут. Не важно откуда деньги, кредит, смогли от налогов уйти или зарплата хорошая стала еще лучше (по всем трём направлениям деньги стало добывать сложнее, чем раньше). Ко всему прочему ждуны не бомжи, просто хотят что-то лучшее, но могут и подождать.
Инвесторам такой рынок малопонятен, вложить 10млн, чтобы сдать за 50тыс минус коммуналка, налоги амортизация - это не инвест, это кормить чужого дядю. Ровно как и в стройку вписываться стало мало интересно.
Как я понял, есть масса ждунов, которые сорвались и купили на что хватило (на сколько одобрили кредит). На рынках истеричные покупки часто предвестник обвала.
Вариант 2: гиперинфляция, цены в номинале растут, в долларах падают, старые кредиты гасятся быстрее и досрочно.
Еще небольшая философская мысль.
Само по себе жилье нужно для большинства как инструмент удовлетворения потребностей в семье (это про 2-3 и более комнат или ИЖС), а у нас рождаемость снова ниже смертности. Причем не хотят рожать больше по причине относительной бедности. Реально бедные люди исхитряются рожать много, но не трогают рынок недвижимости.
Инвесторам такой рынок малопонятен, вложить 10млн, чтобы сдать за 50тыс минус коммуналка, налоги амортизация - это не инвест, это кормить чужого дядю. Ровно как и в стройку вписываться стало мало интересно.
Как я понял, есть масса ждунов, которые сорвались и купили на что хватило (на сколько одобрили кредит). На рынках истеричные покупки часто предвестник обвала.
Вариант 2: гиперинфляция, цены в номинале растут, в долларах падают, старые кредиты гасятся быстрее и досрочно.
Еще небольшая философская мысль.
Само по себе жилье нужно для большинства как инструмент удовлетворения потребностей в семье (это про 2-3 и более комнат или ИЖС), а у нас рождаемость снова ниже смертности. Причем не хотят рожать больше по причине относительной бедности. Реально бедные люди исхитряются рожать много, но не трогают рынок недвижимости.
20 фев. 2019
ВВП тут сказал, надо помогать по 450 тысяч многодетным семьям, ждем через 10-15 лет кучу бетона в регионах с обязательными долями для детей, которых по незнанию обделили. Москву скорее всего это коснётся мало, здесь гараж дороже стоит, чем однуха в глубинке.
20 фев. 2019
Именно так. На рынок небольшого но устойчивого баланса спроса/предлождения по первичке и вторичке в конце 2018 года навалилась масса "неожиданных" покупателей, которые всё ждали эти года.20.02.19, 12:42Mike_MSK писал(а):Как я понял, есть масса ждунов, которые сорвались и купили на что хватило (на сколько одобрили кредит). На рынках истеричные покупки часто предвестник обвала.
Массовое покупательское поведения с переключением режима "ждать" на режим "срочно покупать" на рынке жилья.
Ждали они понятно что не от хорошей жизни. И денег у них своих не было - потому что покупки в 80% с ипотекой. И что интересно сработало когда условия по ипотеке вдруг начали расти, хотя % снижался все эти годы.
Продавцы вторички побежали тут же покупать первичку. Теперь это на месяца три обеспечили там хорошие продажи ! Картинка в принципе к этому - люди покупают "нулевой цикл".
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
20 фев. 2019
Так надо же было людям реализовать одобренные кредиты по ставкам ниже, чем сейчас. Похоже на рыбалку, только удочка у банков, подёргают наживкой - съели. Наживка называется "сделай плохо, верни как было" на опережение.20.02.19, 13:24Святослав Теплов писал(а):И что интересно сработало когда условия по ипотеке вдруг начали расти, хотя % снижался все эти годы.
20 фев. 2019
Продлится всю первую половину 2019 года)? Или очень быстро закончится?20.02.19, 13:24Святослав Теплов писал(а):Массовое покупательское поведения с переключением режима "ждать" на режим "срочно покупать" на рынке жилья
Даешь победу!
21 фев. 2019
продавать в октябре-декабре надо было.20.02.19, 12:09Святослав Теплов писал(а):ps. Рекомендация от действующего риэлтора - конечно же продавать сейчас второе, старое и ненужное. (в личку пишите)
но стадное чувство всегда берет верх.
лишь единицы продают когда все покупают, и покупают когда все продают.
