Планируемая доходность от аренды недвижимости в зависимости от района 28 / 3401

Уважаемые риэлторы и инвесторы, задумался определить с вашей помощью наиболее интересные на сегодня для аренды районы Москвы и МО.
Предлагаю рассмотреть (для примера) квартиры однушки размером от 38 до 42 м2 с средним и хорошим состоянием. То есть от 500 тыс до 1,5 млн руб стоимость отделки с начинкой из мебели и техники. Очевидно, что квартиры сегодня проигрывают в доходности апартаментам, но апартаменты есть далеко не во всех районах, поэтому в общем случае для сравнения предлагаю использовать квартиры.
Возможно, я неправ и стартовые характеристики нужно поправить для более очевидной картины.
Если пренебречь текущей затратной частью (исходя из того, что от района текущие затраты мало меняются) и считать только доход и капитальные затраты по формуле: размер годовой аренды/общая сумму стартовых вложений * 100%.
Например:
р-н Выхино-Жулебино, метро Лермонтовский пр-кт, цены от 6 -7 млн, ставки аренды от 27-33 тыр, то средняя цена 6,5 млн, средняя ставка аренды 30 тыр.
Доходность 360/6500*100%=5,5%
р-н Фили-Давыдково, между метро Славянский б-р и метро Пионерская, от 8,5-10,5 млн, от 35-55 тыр, средняя цена 9,5 млн, средняя аренда 45 тыр.
Доходность: 540/9500*100%=5,7%
р-н Новокосино, метро Новокосино, от 6,3-7 млн, 28-32 тыр, средняя цена 6,65 млн, средняя аренда 30 тыр.
Доходность: 360/6650*100%=5,4%
г.Реутов, в пределах 1,5 км от метро Новокосино, от 6-7 млн, от 30-40 тыр, средняя цена 6,5 млн, средняя аренда 35 тыр.
Доходность 420/6500*100%=6,5%
р-н Дорогомилово, до ТТК, между метро Студенческая и Киевская, от 10,3-14,5 млн, от 45-65 тыр, средняя цена 12,4 млн, средняя аренда 55 тыр
Доходность 660/12400*100%=5,3%
Из этих хаотично выбранных 5 районов самая высокая доходность у меня получилась в г.Реутов, а самая низкая в Дорогомилово. Получается, если не учитывать дополнительные затраты на управление и двойные текущие затраты, то выгоднее купить под аренду две квартиры в Реутове, чем одну в Дорогомилово, если я не ошибся и всё учел.

Я бы ещё подумала о перспективах продажи, все бывает, если объект покупается в настоящее время. На МРН идут тектонические сдвиги, хорошо бы предугадать невозможное...

12.03.19, 18:18
Lea ** писал(а):
Я бы ещё подумала о перспективах продажи, все бывает, если объект покупается в настоящее время. На МРН идут тектонические сдвиги, хорошо бы предугадать невозможное...

Знал бы прикуп, жил бы в Сочи)

12.03.19, 18:20
Унесенный ветром писал(а):

12.03.19, 18:18
Lea ** писал(а):
Я бы ещё подумала о перспективах продажи, все бывает, если объект покупается в настоящее время. На МРН идут тектонические сдвиги, хорошо бы предугадать невозможное...
Знал бы прикуп, жил бы в Сочи)

Вооот, Саларьево на свалке подорожало, кто бы мох подумать. А оно преть и преть. А помойка века этим инвесторам не мешает покупать и перепродавать заведомо убийственные варианты. Бизьнес, да.

12.03.19, 18:12
Унесенный ветром писал(а):
Из этих хаотично выбранных 5 районов самая высокая доходность у меня получилась в г.Реутов, а самая низкая в Дорогомилово. Получается, если не учитывать дополнительные затраты на управление и двойные текущие затраты, то выгоднее купить под аренду две квартиры в Реутове, чем одну в Дорогомилово, если я не ошибся и всё учел.

Коммуналку посчитайте тут и там, разница скорректируется.

По области в целом до 7-8% до коммуналки, в Москве до 5, в лучшем случае 6%. Коммуналку учитывать надо, потому что при таком уровне цифр коммуналка составляет 10-20% от дохода, в области до 30%. И получается так, что от 8% остаются всё те же 5% в лучшем случае.

Цифры старые, что-то могло поменяться. Но не думаю, потому что с арендой квартир в принципе ничего не меняется с годами.

12.03.19, 18:31
Maxim D. писал(а):

12.03.19, 18:12
Унесенный ветром писал(а):
Из этих хаотично выбранных 5 районов самая высокая доходность у меня получилась в г.Реутов, а самая низкая в Дорогомилово. Получается, если не учитывать дополнительные затраты на управление и двойные текущие затраты, то выгоднее купить под аренду две квартиры в Реутове, чем одну в Дорогомилово, если я не ошибся и всё учел.
Коммуналку посчитайте тут и там, разница скорректируется.

По области в целом до 7-8% до коммуналки, в Москве до 5, в лучшем случае 6%. Коммуналку учитывать надо, потому что при таком уровне цифр коммуналка составляет 10-20% от дохода, в области до 30%. И получается так, что от 8% остаются всё те же 5% в лучшем случае.

Цифры старые, что-то могло поменяться. Но не думаю, потому что с арендой квартир в принципе ничего не меняется с годами.

Я посмотрел поиском похожей темы не нашел. Лично мне тема интересна, надеюсь хоть немного раскроем с помощью форума. Доходность, мне кажется, немного упала за последние 5-8 лет. А с возрастанием класса жилья как думаете меняется доходность? Мне кажется, что в общем случае выглядит хуже чем эконом класс.

12.03.19, 18:31
Maxim D. писал(а):
Коммуналку учитывать надо, потому что при таком уровне цифр коммуналка составляет 10-20% от дохода, в области до 30%.

Точно подметили, а я про этот факт забыл) Тогда с учётом коммуналки и двойных затрат на управление и начинку, Дорогомилово будет возможно более интересным чем две однушки в ту же сумму в Реутове.

ЭЭммм ...
Где-то была тема с картой доходностей для Мск.

Унесенный ветром

12.03.19, 19:18
Andreeviliaa писал(а):
ЭЭммм ...
Где-то была тема с картой доходностей для Мск.

Спасибо за подсказку. Есть тепловая карта Яндекс.
Я пока только ее не нашел)
внешняя ссылка
Самое доходное жилье в Москве, по мнению Яндекса, находится в районах Капотня, Внуково и Бирюлево Западное. Для того чтобы окупить затраты на покупку здесь квартиры, ее нужно сдавать в среднем 13–15 лет. Для сравнения: для Арбата, Замоскворечья и Хамовников этот показатель составляет 27–29 лет. Такие данные содержит тепловая карта доходности жилья, которую запустил сервис «Яндекс.Недвижимость».
Карта показывает, за сколько лет вернутся вложения в покупку квартиры в Москве и Санкт-Петербурге, если сдавать ее в аренду. Средний показатель по каждому району рассчитывается исходя из соотношения актуальных цен на недвижимость и годовой аренды (используются данные собственной базы объявлений «Яндекс.Недвижимости»). Районы, где вложения возвращаются быстрее всего, выделяются на карте зеленым цветом, те, где медленнее — желтым и красным.

Ага нашел. Октябрь 2018.
А я эту карту прозевал(
Для Москвы:
внешняя ссылка

И для Питера:
внешняя ссылка