Покупательная способность населения и предложения на рынке (часть 2) 950 / 42504

[Домовой)]

Открытое гневное письмо в адрес публичных экспертов рынка жилой недвижимости(СМИ - честные и независимые! регулярно печатающие мнения этих экспертов, опубликуйте моё им возражение!)

25.03.2019 Автор ks567

Я много лет читаю подобные экспертные заключения.
Основная масса экспертных мнений, заключений, объективно не отражает ситуации на рынке недвижимости, постоянно передергивает факты, вытаскивает и масштабирует отдельные факты из общего контекста, и представляет будущее рынка недвижимости, исключительно в положительном свете - недвижимость будет дорожать.

Мои претензии экспертам недвижимости по пунктам.

1. Официальные цены недвижимости, которыми эксперты постоянно оперируют, есть, лишь цены предложения продавцов, поделенные на количество квадратных метров продавцов.
Подобные "официальные" цены не несут в себе никакого реального содержания, особенно если учесть тот факт, что значительная часть предложения, цены которой участвуют в подсчете, вообще находится за чертой покупательского спроса и никогда не продается.
Определяемые по такой схеме официальные цены экспертов, могут рости до бесконечности. Правда реальность будет совсем другой... которой эксперты тоже не заметят.

2. Эксперты, говоря о недвижимости, подразумевают новостройки, динамика цен которых, у нас, как бы и определяет общие цены недвижимости.
Они преподносят рынок недвижимости, как рынок любых прочих товаров, где цены определяют производители, хотя рынок недвижимости, имеет кардинальное отличие от прочих рынков - здесь главную роль играет рынок вторичный, готового жилья, где и формируются цены.
Не строители устанавливают цены на рынке недвижимости - в чем пытаются убедить народ эксперты - а спрос/предложение на вторичном рынке. А цены строителей, идут уже вслед за ценами рынка готового жилья.

3. Постоянно говоря о бурном росте продаж строителей - ДДУ, эксперты дружно и упорно выдают за продажи все регистрации ДДУ, в то время, как значительную долю в регистрациях занимают не продажи, а залоги банкам, под полученные строителями кредиты.

4. В бурном росте ипотеки, эксперты не замечают большого процента рефинансирования ипотеки взятой ранее.

5. Эксперты (и ЦБ) не замечают массы ипотечных схемотозов, которые сегодня занимают на рынке значительное место. главный схемотоз, это продажа в ипотеку без первоначального взноса, путем завышенных цен продаваемой недвижимости и пустой расписки о получении продавцом первоначального взноса от покупателя.

6. Данные статистки по недвижимости от росреестра (других данных у нас вообще нет). эксперты в своих аналитических заключениях, обычно упоминают лишь тогда, когда там цифры оптимистичные. Грустные же, слабые цифры росреестра, эксперты, как правило вообще не упоминают, подменяя их оптимизмом собственного сочинения.

7. Стат данные росреестра, особенно по г. Москве, у меня тоже давно вызывают массу вопросов.
А после того, как недавно глава московского росреестра сам выступил в роли эксперта, сделавшего оптимистичный прогноз о рынке недв ижимости, на основе цифр, своего же стат ведомства, у меня вопросов к росреестру очень добавилось - а не сменил ли там реестр свои "методики подсчета", как это в последнее время у нас любит делать росстат?

8. Если суммировать риторику и заключения публичных экспертов, то квартира на праве собственности, у нас относится к товарам первой необходимости, с малым сроком службы, которые население должно покупать и покупать, без оглядки на их цены, свои потребности и уровень своих доходов. а ведь товар недвижимость, купленная раз, не требует постоянного обновления, и наше население, этого товара уже накупило достаточно, даже по меркам европейским.
Эксперты никогда не анализируют реальные потребности населения в новой недвижимости. А так же реальные финансовые возможности этого населения, тех, кто желает купить новую квартиру.

Как итог вышеописанного, считаю, что подобное односторонне освещение экспертами рынка недвижимости, не может называться мнением "экспертов - аналитиков" и публиковаться под этой вывеской.
И всё это не случайно и не просто так... Заключения наших публичных экспертов недвижимости, это не что иное, как обычная реклама рынка и цен недвижимости, скрытая, для большей убедительности народа, под вывеской "экспертные заключения". кому нужна такая реклама. догадаться несложно...
Экспертами же, принято зазывать тех, кто вникая в суть какого либо вопроса, несет объективность и правду в массы народные. а тут, никакой объективности - нет и в помине.

Вся статистика новостроек - фальшива, и ее вообще нет никакого смысла обсуждать.

[Домовой)]

Вся статистика новостроек - фальшива, и ее вообще нет никакого смысла обсуждать.

"Новостройки в Москве и Подмосковье в феврале-марте 2019 года: отмена «долевки» стимулирует инвесторов

Но в области спрос все равно ниже, чем в прошлом году"


у экспертов, уже противоречие в самих заголовках. но это их не смущает...

эксперты продолжают открыто врать про ажиотаж "в связи с реформой строительства". который происходит, исключительно в г. Москве, в то время. как по всей прочей стране, продажи ДДУ, даже с учетом их регистраций под залог банкам - не растут и даже падают.

"эксперты", уже давно, просто открыто прикалываются над своими читателями.
какой дурак пойдет сейчас брать задранные по ценам котлованы, минуя вторичку, в то время, когда к тому же, существует большая опасность того, что их строитель не сможет перейти на эскроу счета?

интересно, как эксперты будут выдавать продажи ДДУ, после вступления в силу новых правил, эскроу счетов, ведь там должна будет поменяться вся схема статистики, и наконец то произойти отделение продаж от регистраций ДДУ под залог.
придется экспертам придумывать какую то новую сказку, про бурный рост продаж новостроя, уже по эскроу счетам.

сейчас нет ни одного фин фактора, выступающего в поддержку кирпичного спроса и роста (даже удержания) цен. все факторы - против. но всё это против, так и остается за кадром экспертных заключений.

[GreetS]

сейчас нет ни одного фин фактора, выступающего в поддержку кирпичного спроса

Что такое кирпичный спрос?

[Cвятoслав Tеплов]

Вся статистика новостроек - фальшива, и ее вообще нет никакого смысла обсуждать.

Давайте обсудим, на основании каких цифр и методов у вас родился такой неоднозначный вывод?

Второе замечание:
Для Москвы нельзя учитывать только считать возможности оседлого населения. Постоянный приток приезжих и их денежные возможности, Вы как то учитываете?

(Эксперты уже говорят по факту, конечно добавляя что то от себя - интуитивное или эмоциональное ...)

[Домовой)]

Завершить строительство около 80% жилой недвижимости в России могут по старым правилам. Это касается зданий, которые готовы более чем на треть. С таким заявлением выступил вице-премьер по строительству и региональной политике Виталий Мутко, сообщает газета «Ведомости».

Сейчас в российских регионах строится 132,3 млн кв. м многоквартирных домов, подчеркнул вице-премьер. Он пояснил, что из них 37,1 млн «квадратов» готово более чем на 70%, эти проекты планируется сдать до 1 июля 2019 года. Еще у 71,9 млн кв. м готовы более 30%, говорится в заметке.

[GreetS]

Это касается зданий, которые готовы более чем на треть.

Щас застройщики все усилия кинут на то, чтобы натянуть к 1 июля до 1\3 хотя бы начатые стройки...Тогда можно будет на их строительство по прежнему деньги с дольщиков собирать и обойтись без банковских кредитов на строительство данного объекта (без проектного финансирования).

[Домовой)]

Скидка на квартиры 10% в ЖК "Румянцево-Парк"

[Asti495]

чего-то я так и не поняла, как мост строят и как эта пимпочка не отваливается.

[Asti495]

Автор ks567

какой же он умничка

[Домовой)]

Скидка на квартиры 10% в ЖК "Румянцево-Парк"